Tedenski pregled pravnih, davčnih in finančnih novosti / 14. april 2020 / številka 12

V rubriki Pogovor tokrat objavljamo repliko na strokovni prispevek prof. dr. Damjana Možine, ki smo ga predstavili v prejšnji številki TFL Glasnika. Dr. Aleš Vodičar, odvetnik, je svoj prispevek naslovil Poslovni najem v času višje sile in ga zaključil z nasvetom najemnikom, naj v prihodnje že v najemni pogodbi predvidijo pravice in dolžnosti v primeru nastopa višje sile. O vplivu izrednih ukrepov zaradi epidemije virusa na najemna razmerja pa je pred kratkim za naš portal pisal tudi dr. Miha Juhart.

Za Temo tedna smo izbrali članek izr. prof. dr. Nataše Samec Berghaus in Klemna Drnovška, asistenta na PF UM, z naslovom Možnost predčasnega prenehanja najemnih razmerij zaradi ukrepov Covid-19 in predlogi za spremembe zakonodaje v zvezi s spremenjenimi okoliščinami. Poleg možnosti, ki jih slovenska zakonodaja ponuja kot rešitve nastalih situacij, avtorja opozarjata še na možnost izboljšave zakonodaje s primerjalnopravnega vidika.

S pravnega področja predstavljamo članek z naslovom Praktični vidik vpliva epidemije na poslovna najemna razmerja, katerega avtorici sta Ermina Delić Kamenčić, samostojna odvetnica in Dajana Janjatović, odvetnica v Odvetniški pisarni Karanović & Nikolić – Podružnica v Sloveniji. S finančnega področja pa izpostavljamo prispevek Pogoji za uveljavljanje poenostavitve iz 9.a člena ZDDV-1 za skladiščenje na odpoklic v povezavi z (ne)obstojem stalne poslovne enote.

Vabljeni k branju!

Pogovor
Dr. Aleš Vodičar: Poslovni najem v času višje sile

dr. Aleš Vodičar, LL.M., odvetnik v Ljubljani

Prof. dr. Damjan Možina je v prispevku za Tax-Fin-Lex oziroma TFL Glasnik pod naslovom »Plačilo najemnine v času, ko najemnik poslovnih prostorov zaradi epidemije ne more uporabljati« obravnaval vprašanje, ali mora najemnik, ki poslovnih prostorov zaradi epidemije nekaj časa ne more uporabljati, kot je bilo predvideno, vseeno plačevati najemnino, pri čemer je za namene prispevka predpostavil, da kriza zaradi epidemije, kot je epidemija virusa COVID-19, in z njo povezani ukrepi varstva javnega zdravja trajajo tri mesece.

V svojem prispevku se je avtor sistematično najprej lotil pravil splošnega pogodbenega prava in pri tem ugotovil, da najemniku, ki predmeta pogodbe določen čas ne more uporabljati, kaj dosti ne pomaga sklicevanje na naknadno nemožnost izpolnitve obveznosti v smislu 1. odstavka 329. člena Obligacijskega zakonika (OZ), saj njegova obveznost plačila najemnine ni objektivno nemogoča, medtem ko subjektivna nemožnost izpolnitve obveznosti plačila ni podlaga za razbremenitev obveznosti. Poleg tega bi morala biti nemožnost izpolnitve v smislu kot to določata 116. in 117. člen OZ trajna, saj začasna nemožnost takega učinka nima.[1] Prav tako avtor zgoraj omenjenega članka pravilno ugotavlja, da tudi glavne obveznosti najemne pogodbe – izročiti nepremičnino najemniku v uporabo – niti v luči državnih ukrepov varstva zdravja v smislu prepovedi ali omejitve dejavnosti, ki jo opravlja najemnik, ne moremo šteti za (začasno) objektivno nemogočo, ker dajanje nepremičnine v najem samo po sebi ni prepovedano, niti opravljanje vsakršne dejavnosti v njej, ampak se ukrepi nanašajo na dejavnost, ki jo opravlja najemnik (subjektivna nemožnost).

D. Možina se nadalje ukvarja še z možnostjo uporabe instituta razveze ali spremembe pogodbe zaradi spremenjenih okoliščin, ki pa ga zavrne že iz praktičnih razlogov, ker je uresničitev pravic po tem institutu mogoča le s sodno intervencijo. Poleg tega pa konkretni pravni institut ni uporaben tudi iz pravno teoretičnih razlogov, saj se pri tem institutu predpostavlja trajna sprememba okoliščin ali vsaj toliko časa trajajoča sprememba okoliščin, da se zaradi nje ne da več doseči namena pogodbe in bi bilo po splošnem mnenju nepravično takšno pogodbo ohraniti v veljavi. Slednje utemeljuje dejstvo, da zakon v primeru spremenjenih okoliščin v smislu 112. člena OZ, daje pogodbeniku pravico do razveze pogodbe in ne zgolj do njenega suspenza. Poleg tega je za uporabo instituta razveze ali spremembe pogodbe zaradi spremenjenih okoliščin bistveno razumevanje kaj predstavlja namen pogodbe, ki naj bi se izjalovil. Namen (kavzo) pogodbe je namreč treba ločiti od nagiba pogodbe (kot je to v primeru veljavnosti pogodbe posebej izraženo v 39. in 40. členu OZ). V kolikor pri najemni pogodbi kot kavzo razumemo le neposredni pravni namen[2], potem je vprašanje, če se je ta v tukaj obravnavanem primeru res izjalovil. Najemnik lahko namreč še vedno poseduje in uporablja najeti poslovni prostor. Dejstvo, da ga zaradi višje sile oziroma državnega ukrepa ne more uporabljati za izvajanje svoje poslovne dejavnosti, pa v tem primeru vpliva le na izjalovitev njegovega nagiba za sklenitev pogodbe, ki pa načeloma ne vpliva na veljavnost pogodbe (v smislu analogije primerjaj 1. odstavek 40. člena OZ, ki sicer govori o začetni (ne)veljavnosti pogodbe in ne o njeni naknadni razvezi). Vendar četudi bi pogodbeni namen razumeli širše, bi bilo pri tem potrebno obravnavati še ali je najemodajalec vedel za kakšne potrebe namerava najemnik uporabljati poslovni prostor. V kolikor bi najemnikova dejavnost bila določena v najemni pogodbi, bi lahko govorili o subjektivni kavzi oziroma o tem, da je najemnikov subjektivni interes za sklepanje najemne pogodbe prešel v bistveno okoliščino pogodbe in s tem v pogodbeni namen oziroma v pričakovanje pogodbenih strank, ki ga omenja 1. odstavek 112. člena OZ.

Kakorkoli že razumemo institut spremenjenih okoliščin pa je jasno, da je njegova uporaba za najemnika za potrebe tukaj obravnavanega primera COVID 19, precej težavna.

D. Možina se v zgoraj omenjenem prispevku zato primarno zavzema za analogno uporabo določila 2. odstavka 617. člena OZ, ki sicer predstavlja specialnejšo določbo pri urejanju najemnih razmerij in ima zato prednost pri uporabi. Izhajajoč iz dejstva, da predmet najema (poslovni prostor) tudi v primeru, ko v njem zaradi višje sile ne more izvajati svoje poslovne dejavnost, najemnik še vedno uporablja vsaj za hrambo svojih stvari, D. Možina vidi rešitev v znižanju višine najemnine, ki jo lahko najemnik doseže z izvensodno izjavo nasprotni stranki (v smislu oblikovalne pravice). Primer, ko je stvar, ki je v najemu, delno uničena, najemnik pa ne odstopi od pogodbe, ampak stvar uporablja v omejenem obsegu, predvideva sorazmerno znižanje najemnine, je po mnenju D. Možina treba uporabiti tudi v primeru, ko lahko najemnik stvar zaradi višje sile (epidemije) določen čas le omejeno uporablja. Najemnik poslovnih prostorov lahko torej za čas, ko zaradi epidemije ne more v celoti uporabljati poslovnih prostorov, najemnino enostransko in zunajsodno zniža.[3] Takšno pravno stališče po mojem prepričanju ni pravilno in povsem zanemarja pravice najemodajalca, vključno z njegovo ustavno pravico do zasebne lastnine.

D. Možina zagovarja stališče, »da je obema položajema skupno bistvo – da najemnik iz razloga višje sile stvari nekaj časa ne more uporabljati. Ker je znižanje najemnine predvideno v prvem, ni razloga, da bi drugi, v bistvu podoben položaj obravnavali drugače. Tudi najemniku poslovnega prostora, ki ga zaradi epidemije in z njo povezanih ukrepov začasno ne more uporabljati oz. ga lahko uporablja le omejeno, torej ni treba plačati polne najemnine, ampak se ta zniža. Najemnina se zniža v sorazmerju s tem, kolikor je zmanjšana uporabnost poslovnega prostora. Tu je treba upoštevati, da najemnik, tudi če ne more poslovati, poslovni prostor vendarle v določeni meri uporablja, npr. tako, da ima v njem svoje stvari.«[4]

Zgoraj navedeno stališče je po mojem prepričanju napačno zato, ker si konkretna primera v bistvenem sploh nista podobna. V primeru, ko je zmanjšana raba stvari zaradi njenega delnega uničenja ali poškodovanja, je ta stvar objektivno in praviloma za vsakogar manj uporabna in posledično tudi manj vredna. Zaradi objektivnega zmanjšanja vrednosti stvari in njene uporabe je zakonodajalec štel za pravično, da se sorazmerno zniža tudi odmera za to uporabo. V primeru epidemije COVID 19 pa ne moremo govoriti, da je poslovni prostor objektivno gledano (to je za vsakogar) postal neuporaben ali zmanjšano uporaben. Morda je poslovni prostor zaradi ukrepov države le še zmanjšano uporaben (v smislu, da lahko tam le hrani svoje stvari) za najemnika, ki izvaja na primer dejavnost frizerja, medtem ko je za dejavnost spletne prodaje, dejavnost izdelovanja mask, razkužil, skladiščenje živil itd., tak prostor na trgu lahko celo povečano iskan. V primeru epidemije COVID 19 in z njo povezanimi državnimi ukrepi lahko zato govorimo le o začasni neuporabnosti stvari za konkretnega najemnika, torej z njegovega subjektivnega vidika. Ta pa glede na besedilo 617. člena OZ (enako kot v primeru 116. in 117. člen OZ) ni pomemben. Besedilo 617. člena OZ namreč ne opisuje primera, ko bi stvar zaradi (delnega) uničenja, poškodovanja postala (delno) neuporabna za konkretnega najemnika. Konkretna zakonska določba ne govori nič o izjalovitvi najemnikovega najema ali neuresničitvi njegovih interesov, pričakovanj itd.. Fokus besedila je na poškodovani stvari, torej na njeni objektivno zmanjšani uporabnosti. Uničene stvari lastnik ne more nikomur oddati, prav tako delno uničene ali poškodovane stvari najemnik ne more tretjemu dati v zakup po enaki ceni, kot če bi stvar bila nepoškodovana. Zato v tem primeru tudi ni potrebno ščititi najemodajalca v smislu, da bi tudi on lahko vplival na to ali bo pogodba razvezana ali pa se bo le znižala zakupnina.[5] V primeru epidemije COVID 19 pa temu ni tako. Kljub temu, da je konkretna epidemija z državnimi ukrepi zelo obsežna in zajema številne poslovne subjekte, pa vendarle ni vseobsegajoča (kot je uničenje ali poškodovanje stvari). Zato ni razumljivo zakaj bi bil najemodajalec prisiljen poslovni prostor najemniku oddajati po znižani (celo netržni) najemnini, če pa ima morda na trgu povpraševanje po nespremenjeni višini najemnine. Takšna enostranska oblikovalna pravica najemnika nerazumno posega v ustavno varovano pravico do zasebne lastnine, saj najemodajalcu onemogoča, da bi svojo lastnino tržil pod svojimi pogoji ali pa da je preprosto ne bi tržil in bi jo imel zase ali da bi nepremičnino kot neobremenjeno morda prodal.

Glavni problem analogne uporabe 2. odstavka 617. člena je v tem, da povsem zanemari pravice in interese najemodajalca in ga sili v ohranitev najemnega razmerja pod bistveno spremenjenimi pogoji. Tudi v primeru instituta spremenjenih okoliščin po 112. členu OZ velja, da pogodba pod spremenjenimi pogoji ostane v veljavi le, če druga stranka v to privoli (4. odstavek). V primeru spremenjenih okoliščin je torej zakonodajalec izrecno predvidel, da je spremembo pogodbe dopustno utemeljiti le ob soglasju obeh pogodbenih strank. Glede na to, da najemodajalec ni odgovoren za nastanek višje sile, je neupravičeno in nepravično, da bi moral celotni riziko in izgubo iz tega naslova pokriti on.

Predlagana analogna uporaba 2. odstavka 617. člena OZ pa je problematična tudi zato, ker bi se glede na njeno subjektivno utemeljitev lahko razširila tudi na številne druge primere, za katere se doslej ta določba ni uporabljala in bi v tem smislu predstavljala spremembo pravne ureditve. Tako bi lahko v »normalnih« časih najemnik rekel, da je nastopila višja sila s tem, ko je zbolel. Zaradi bolezni, ki bo predvidoma trajala 3 mesece, ta čas ne bo mogel opravljati svoje dejavnosti (npr. frizerstva, zobozdravstvenih storitev itd.). Zaradi tega je zanj zmanjšana uporabna vrednost stvari in posledično zahteva znižanje najemnine. V čem bi ta primer bil drugačen od tistega, ki ga je prizadel državni ukrep o prepovedi opravljanja dejavnosti?

V kontinentalnem pravnem sistemu je zasidrano načelo pacta sunt servanda in pravilo, da je pogodbe treba izvrševati tako, kot se glasijo. Kakršenkoli odstop od tega zato predstavlja izjemo, ki zahteva posebej upravičeno utemeljitev, ta pa mora biti pravična – kar v tem kontekstu razumem kot uravnoteženo obravnavo, ki v največji meri upošteva pravice in poslovne rizike obeh pogodbenih strank. Nevarno je izhajanje iz nekakšne socialne premise, da je najemodajalec kot kapitalist dolžan nositi negativne posledice višje sile zato, ker pač te posledice lažje trpi od najemnika, ki je zaradi prepovedi opravljanja dejavnosti ostal brez prihodkov. Tudi najemodajalec ima lahko dolg iz naslova kredita za nakup konkretnih poslovnih prostorov, ti so lahko obremenjeni s hipoteko, poleg tega pa so vsi tovrstni argumenti (dokler niso predpisani) nepravni, socialni. Lastnik poslovnih prostorov pa ni dolžan dajati socialne podpore najemniku, za to je poklicana država.

V sled povedanega menim, da ima najemnik v tovrstnih primerih po našem pravu na razpolago le določbo 112. člena OZ, v kolikor so v konkretnem primeru izpolnjeni tam zahtevani pogoji. Sicer pa mora najemnik še naprej plačevati najemnino, tako kot mora še naprej plačevati stroške upravnika, stroške (skupne) elektrike, nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča itd. Zato je nasvet najemnikom za prihodnje vsekakor ta, da se v najemni pogodbi predvidijo pravice in dolžnosti v primeru nastopa višje sile. Četudi je višja sila kot taka vselej nepredvidljiva, pa ni nepredvidljivo, da lahko do takšne ali drugačne višje sile pride. Številni poslovni partnerji so tako že v preteklosti v pogodbe vnašali določbe o višji sili in urejali pravice in obveznosti pogodbenih strank v takšnih primerih.



[1] Podrobneje o tem D. Možina v: Kršitev pogodbe, GV Založba, Ljubljana 2006, str. 349 in nasl.

[2] Tako npr. P. Grilc v Obligacijski zakonik s komentarjem, GV Založba 2003, 1. knjiga, str. 298.

[3] Glej D. Možina v TFL Glasnik, Tedenski pregled pravnih, davčnih in finančnih novosti / 7. april 2020 / št. 11.

[4] Prav tam.

[5] Po 2. odstavku 617. člena OZ ima pravico do odstopa od pogodbe ali znižanja zakupnine le zakupnik.

Tema tedna
Možnost predčasnega prenehanja najemnih razmerij zaradi ukrepov Covid-19 in predlogi za spremembe zakonodaje v zvezi s spremenjenimi okoliščinami

Nataša Samec Berghaus in Klemen Drnovšek

pišeta: Izr. prof. dr. Nataša Samec Berghaus in Klemen Drnovšek, asistent, Pravna fakulteta Univerze v Mariboru

Pandemija koronavirusa COVID-19 je bistveno vplivala na naš vsakdan. Z 12. marcem 2020 je bila v RS razglašena epidemija nalezljive bolezni[1], temu pa so sledili številni drugi ukrepi, ki se dnevno dopolnjujejo. Ukrepi vplivajo na številna pravna področja, med drugim tudi na področje pogodbenega prava. V zadnjih dneh so aktualna zlasti vprašanja glede vpliva ukrepov na obstoječa najemna razmerja, ki so bila sklenjena pred razglasitvijo epidemije oz. celo veliko pred prvim znanim primerom obolelosti. Vpliv na najemna razmerja je neposreden in posreden. Neposredno ukrepi vplivajo zlasti na poslovna najemna razmerja, saj je z namenom zajezitve obvladovanja epidemije začasno prepovedano ponujane blaga in storitev potrošnikom.[2]

Posledično so se praktično čez noč zaprle številne trgovine, gostinski obrati, velnes storitve, športno rekreacijske storitve, kulturne storitve, frizerske in kozmetične storitve ipd. Vpliv epidemije pa se kaže tudi posredno (zlasti dolgoročno), in sicer v plačilni nesposobnosti zaradi nižjih prihodkov ki so posledica manjšega povpraševanja po določenih storitvah, večje brezposelnosti, ipd. Posledično se postavlja vprašanje, kakšne so pravne možnosti najemnika in najemodajalca, v kolikor je plačevanje najemnine zaradi sprejetih ukrepov in posledic epidemije oteženo, oziroma v kolikor z veljavno pogodbo ni več mogoče zasledovati prvotnega namena pogodbenih strank.

Avtorja sta o zadevni problematiki že razpravljala[3] in spremljata objavljene razprave na to temo,[4] vendar bi želela izpostaviti nekatere dodatne vidike. Poleg tega, da slovenska zakonodaja omogoča nekatere rešitve nastalih situacij, opozarjata še na možnost njene izboljšave s primerjalnopravnega vidika.

Možnosti strank v najemnih razmerjih z vidika aktualnih problemov

Čeprav lahko ukrepi in druge posledice epidemije vplivajo na praktično vsa najemna razmerja, pa bodo spremembe najbolj vplivale zlasti na najemna razmerja, katerih predmet je najem nepremičnin. Izpostaviti velja, da lahko stranki najemno razmerje na podlagi dogovora vedno spremenita oziroma soglašata o njegovem prenehanju. V teh težkih okoliščinah je sodelovanje med strankama in posluh za težave in interese nasprotne stranke še toliko bolj pomembno in zaželeno, saj lahko reši številne težave, stiske in prepreči nastanek škode in dodatnih stroškov. Četudi stranki soglasja o prilagoditvi oziroma prenehanju najemnega razmerja ne moreta doseči, pa morata pri svojih ravnanjih ravnati v skladu z načelom vestnosti in poštenja, saj sta v nasprotnem primeru lahko odgovorni za nastalo škodo oziroma prekludirani pri uveljavljanju določenih pravic.

V kolikor stranki soglasja ne moreta doseči, velja temeljno načelo spoštovanja sklenjenih dogovorov (pacta sunt servanda), na podlagi katerega so udeleženci v obligacijskem razmerju dolžni izpolniti svojo obveznost in od razmerja ne morejo (enostransko) odstopiti.[5] Iz tega izhaja, da lahko obveznost iz najemnega razmerja (predčasno) preneha zgolj na podlagi zakonsko določenih izjem. Najemna pogodba je urejena v X. poglavju Obligacijskega zakonika (OZ)[6], in sicer kot pogodba, s katero se najemodajalec zavezuje, da bo najemniku izročil določeno stvar v rabo, najemnik pa, da mu bo za to plačal določeno najemnino. Poznamo različne oblike najemnih razmerij, in sicer profitna, neprofitna, poslovna, službena, ipd. Zaradi posebnosti posameznih oblik so splošna določila dopolnjena s specialnimi predpisi. Posledično se za stanovanjska najemna razmerja primarno uporablja Stanovanjski zakon (SZ-1)[7], za poslovni najem pa Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP)[8].

Nižji osebni dohodki, nemožnost opravljanja poslovne dejavnosti, upad poslovanja in prihodkov in drugo lahko privede do finančne nesposobnosti oziroma do tega, da najemnik ne more več uresničevati osnovnega namena zaradi katerega je sklenil določeno najemno pogodbo. V primeru stanovanjskega najema najemniki stanovanje še vedno uporabljajo in praviloma nimajo interesa po prenehanju razmerja. Zaradi nezmožnosti plačevanja najemnine pa jim grozi nevarnost odpovedi pogodbe, kar lahko vodi v izgubo stanovanja in s tem izgubo osnovne eksistencialne dobrine.

Čeprav obveznost plačila najemnine ne preneha in jo bodo morali najemniki prej ali slej poravnati, pa so varovani pred odpovedjo pogodbe. Najširše varstvo pripada najemnikom neprofitnih stanovanj. Četudi najemnine ne poravnajo jim namreč zaradi izjemih okoliščin ni mogoče odpovedati najemne pogodbe, v kolikor hkrati sprožijo postopek za uveljavljanje subvencionirane najemnine in postopek za uveljavljanje izredne pomoči pri uporabi stanovanja.[9] V primeru tržnega najema stanovanja je varstvo najemnika ožje, kljub temu pa lahko najemodajalec po SZ-1 najemno pogodbo odpove zgolj iz krivdnih razlogov, ki so določeni v zakonu ali sami pogodbi. Tudi v primeru obstoja krivdnega razloga (npr. neplačilo najemnine) pa odpoved ni mogoča, če najemnik dokaže, da krivdni razlog ni nastal po njegovi krivdi oziroma da ga brez svoje krivde ni mogel odpraviti v danem roku.[10] V obeh primerih lahko najemik (če ni dogovorjeno drugače) vselej odpove pogodbo, ne da bi za to navajal razloge oz. ne glede na trajanje najemnega razmerja, in sicer z 90 dnevnim odpovednim rokom. [11]

Najemnikove možnosti pa so najbolj okrnjene v primeru poslovnega najema. Ločimo primere v katerih najemniki zaradi državnih ukrepov sploh ne morejo uporabljati poslovnih prostorov v skladu z namenom najemnega razmerja, ter primere v katerih je opravljanje dejavnosti bistveno oteženo. V kolikor sporazumne prilagoditve najemnega razmerja ni mogoče doseči, najemniku v takšnem primeru preostane zgolj predčasno prenehanje obveznosti, pri čemer je možnost odpovedi pogodbe z njegove strani zelo omejena. Pogodbe o poslovnem najemu za določen čas recimo sploh ni mogoče odpovedati, razvezo pogodbe, ki je bila sklenjena za nedoločen čas pa je potrebno sodno uveljavljati, pri čemer odpovedni rok ne sme biti krajši od enega leta.[12] Zlasti na področju poslovnega najema so značilne najemne pogodbe za določen čas z daljšim trajanjem recimo 5, 10 in več let. Gre za najeme restavracij, kavarn, hotelov, frizerskih salonov, športnih objektov in podobno. Ne glede na to, da najemniki poslovnih prostorov trenutno ne morejo uporabljati, in bo na določenih področjih uporaba bistveno okrnjena tudi v prihodnje, od pogodbe ne morejo odstopiti in so zavezani k plačevanju najemnin. Za posamezne najemnike je problem še toliko večji, saj so pogodbe podpisali kot samostojni podjetniki in za obveznosti odgovarjajo z lastnim premoženjem, četudi medtem prenehajo z opravljanjem pridobitne dejavnosti.

Razveza najemne pogodbe zaradi spremenjenih okoliščin – uporabnost instituta v trenutni situaciji

Ravno za primere izjemnih in nepričakovanih okoliščin pa pravo določa izjemo od temeljnega načela pogodbenega prava. Gre za doktrino o spremenjenih okoliščinah (rebus sic stantibus), ki izhaja iz domneve, da stranka določene pogodbe ne bi sklenila oziroma je ne bi sklenila s takšno vsebino, v kolikor bi ob sklenitvi vedela, da se bodo okoliščine bistveno spremenile. Na podlagi 112. člena OZ lahko stranka zahteva razvezo pogodbe, v kolikor po sklenitvi pogodbe nastanejo okoliščine, ki ji otežujejo izpolnitev obveznosti (npr. plačilo najemnine), ali če zaradi okoliščin ne more doseči namena pogodbe (npr. zaradi prepovedi in kasnejšega upada poslovanja najem gostinskega lokala stroškovno ni vzdržen). Da pride do razveze pogodbe zaradi spremenjenih okoliščin morajo biti izpolnjene pozitivne in negativne predpostavke. V nadaljevanju izpostavljava zgolj ključne poudarke in korake, ki jih mora izvesti ena ali druga stranka.

Razveza najemne pogodbe zaradi spremenjenih okoliščin je mogoča v vseh primerih najemnih razmerij, torej tako v primeru tržnega in neprofitnega najema, kot tudi pri najemu poslovnih prostorov in poslovnih stavb. Čeprav bo najemnikom stanovanj praviloma v interesu da pogodbeno razmnerje ohranijo v veljavi, pa si lahko zamislimo tudi primere, v katerih bo najemnikom zaradi izgube službe ali drugih dohodkov (npr. študenti) plačevanje najemnin zelo oteženo in bi bilo ohranjanje takšne pogodbe nepravično in nepošteno.

Za razvezo pogodbe zaradi spremenjenih okoliščin se zahteva aktivna vloga stranke. Stranka mora namreč razvezo uveljavljati na sodišču z oblikovalno tožbo. Posledično ni dovolj zgolj enostranska izjava o odstopu, obvestilo druge stranke ali izjava v obliki ugovora. Prav tako ne zadostuje golo sklicevanje na spremenjene okoliščine (v našem primeru na ukrepe COVID-19), ampak mora stranka dokazati konkretne okoliščine ki so vplivale na oteženost izpolnitve oziroma nemožnost doseganja osnovnega namena pogodbe (npr. izkaz upada prihodkov in finančna nevzdržnost najemnega razmerja).

Čeprav obvestilo nasprotni stranki o obstoju spremenjenih okoliščin ne zadošča za razvezo pogodbe in ni določeno kot procesna predpostavka za vložitev tožbe na razvezo, pa je zelo pomembno iz več razlogov. Strankina dolžnost obvestitve izhaja že iz načela vestnosti in poštenja in sodelovalne dolžnosti (duty to mitigate), da s tem skuša preprečiti nastanek dodatne škode. Dolžnost obvestitve izhaja tudi iz 113. člena OZ, ki določa odškodninsko odgovornost za škodo, ki jo je druga stranka imela zato, ker o zahtevi za razvezo in o obstoju spremenjenih okoliščin ni bila pravočasno obveščena. Vsebina in trenutek obvestila pa vpliva tudi na trenutek od katerega naprej bo sodišče razvezalo pogodbo. Pogodba se namreč ne razveže v kolikor druga stranka ponudi ali privoli, da se ustrezni pogodbeni pogoji pravično spremenijo.[13]

Glede na to, da je za razvezo pogodbe potrebna intervencija sodišča se na prvi pogled mogoče zdi, da institut razveze najemne pogodbe v trenutnih razmerah ni najbolj praktičen, saj je razveza pogodbe vezana na negotovost in trajanje sodnega postopka. Ob podrobni analizi in ustreznemu ter pravočasnemu ravnanju pa situacija vseeno ni tako brezizhodna. Ključeno vlogo ima podatek o trenutku razveze pogodbe. V primeru najemnih razmerij gre za trajne ali dalj časa trajajoče obveznosti, pri katerih sodna razveza pogodbe učinkuje za vnaprej (ex nunc). Navedeno pa ne pomeni, da je pogodba razvezana z dnem pravnomočne sodne odločbe, temveč z dnem nastopa spremenjenih okoliščin, ki so otežile izpolnjevanje pogodbene obveznosti oziroma so povzročile, da osnovnega namena pogodbe ni bilo več mogoče doseči.[14] V nasprotnem primeru bi lahko prišli tudi do absurdnih situacij, zlasti kadar bi bila sodna odločba o razvezi pravnomočna šele po tem, ko bi veljavnost dalj časa trajajočega najemnega razmerja prenehala že na podlagi poteka časa. Eventuelno bi bilo mogoče, da bi sodišče pogodbo razvezalo s trenutkom, ko je bila nasprotna stranka obveščena o spremenjenih okoliščinah in o interesu po razvezi pogodbe oz. ji to ni moglo biti neznano. V tem trenutku je nasprotna stranka namreč imela možnost, da razmerje prilagodi in ga s tem ohrani v veljavi.[15]

Primer praktične uporabnosti zahtevka za razvezo zaradi spremenjenih okoliščin iz OZ

Oteženost izpolnjevanja obveznosti oziroma nemožnost doseganja osnovnega namena pogodbe je odvisna od številnih okoliščin in različna od primera do primera. Povedano najlažje ponazorimo s konkretnim primerom poslovnega najema gostinskega lokala za določen čas (recimo 10 let). V kolikor na primer najemnik oceni, da bo sicer »trenutna« prepoved opravljanja dejavnosti in kasnejši upad prometa bistveno vplival na njegovo poslovanje in s tem otežil izpolnjevanje pogodbenih obveznosti (tudi po prenehanju zakonskih ukrepov COVID-19), mora čim prej stopiti v kontakt z nasprotno stranko in ji predstaviti vse vidike, ki otežujejo njegov položaj. V kolikor sporazumne spremembe oziroma predčasnega prenehanja najemnega razmerja ne more doseči, mu preostane zgolj vložitev tožbe na razvezo najemne pogodbe na podlagi 112. člena OZ. Priporočljivo pa je, da tako iz dokazov, kot tudi iz obvestil nasprotni stranki in iz tožbenega zahtevka izhaja trenutek nastanka spremenjenih okoliščin in vpliv na obstoječe pogodbeno razmerje. S tem bo stranka definirala trenutek, ki bo kasneje štel za trenutek razveze pogodbe na podlagi poravnomočne sodbe sodišča. V primeru da bodo pogoji za razvezo izpolnjeni, bo najemnik prost plačila najemnine od trenutka razveze naprej, za morebitna plačila, ki bi bila vseeno opravljena, pa bo lahko zahteval povračilo, sploh če prostorov, ki so predmet najema, zaradi spremembe okoliščin ne bo uporabljal.

Primerjalnopravna ureditev v Nemčiji kot vzor za (potrebne in hitre) de lege ferenda spremembe

V prispevku je predstavljena možnost predčasnega prenehanja najemnega pogodbenega razmerja zaradi spremenjenih okoliščin, ki bistveno vplivajo na pogodbeno razmerje. Kljub temu pa se pojavljajo tudi številni primeri v katerih je izpolnjevanje obveznosti ene ali druge stranke sicer bistveno oteženo, kljub temu pa bi stranka najemno razmerje rada ohranila v veljavi. Slovenski pravni red ne omogoča zahtevka za spremembo/prilagoditev pogodbe zaradi spremenjenih okoliščin (ponudi ga lahko le druga stranka). Prav tako slovenska zakonodaja ne pozna drugih pravil, ki bi omogočila začasno rešitev, recimo zgolj za čas trajanja ukrepov prepovedi poslovanja. Glede na aktualne razmere bi veljalo razmisliti o spremembi zakonodaje, ki bi ohranila pogodbena razmerja in hkrati razbremenila sodišča ter tako reševala konkretne probleme, ki so se pojavili v praksi.

Na aktualne razmere se je takoj odzval nemški zakonodajalec, ki je zamrznil odpovedni razlog zaradi neplačila najmenine v času trajanja ukrepov COVID-19. Na ta način je začasno, z zakonom zagotovljena možnost odloga plačila najemnine za najemnike, ki se lahko sklicujejo in dokažejo posebne okoliščine zaradi katerih v času epidemije najemnine niso sposobni poravnati. Manjkajoče obroke pa morajo poravnati v roku dveh let (od prenehanja ukrepov).[16]

Hkrati pa imajo nemški najemniki tudi možnost, da uveljavljajo prilagoditev svojega razmerja po civilni zakonodaji (§ 313 BGB). Kar želiva izpostaviti kot pomembno, čeprav ne gre za novo nemško ureditev, temveč bolj uporabno/smiselno ureditev instituta spremenjenih okoliščin, kot jo pozna naš 112. člen OZ. V skladu s § 313 BGB ima namreč katerakoli prizadeta stranka (npr. najemnik, dobavitelj, kreditojemalec) pravico zahtevati prilagoditev pogodbe (npr. zmanjšanje najemnine) zaradi spremenjenih okoliščin.

Glede na to, da najemna razmerja niso edina prizadeta razmerja v času ukrepov COVID-19, in da pogosto prihaja do situacij, ko bi ena izmed strank potrebovala možnost, da se pogodbeno razmerje prilagodi (seveda z ureditvijo, ki ne sili druge stranke, da bi to morala sprejeti), bi bilo za pozdraviti, če bi se ureditev spremenjenih okoliščin v našem temeljnem civilnem predpisu spremenila primerljivo ureditvi v nemškem BGB-ju. Zato, da bi lahko rekli: »v težkih časih se je rodilo dobro pravo«.[17]

 


[2] Odlok o začasni prepovedi ponujanja in prodajanja blaga in storitev potrošnikom v Republiki Sloveniji (Uradni list RS, št. 25/20, 29/20, 32/20, 37/20, 42/20 in 44/20).

[3] O problemih ranljivih skupin najemnikov v trenutni situaciji: N. Samec Berghaus (intervju 1.4.2020 https://www.facebook.com/pritlicje/videos/255641518792433/?q=pritli%C4%8Dje&epa=SEARCH_BOX), kakor tudi nasploh o problematiki instituta spremenjenih okoliščin: K. Drnovšek, Institut spremenjenih okoliščin v novejši sodni praksi, Podjetje in delo, 8/2016, str. 1486-1518.

[4] M. Juhart, Vpliv izrednih ukrepov zaradi epidemije na najemna razmerja, Pravna praksa, 13/2020; D. Možina, Plačilo najemnine v času, ko najemnik poslovnih prostorov zaradi epidemije ne more uporabljati, TFL Glasnik.

[5] Glej 9. člen OZ.

[6] Obligacijski zakonik (Uradni list RS, št. 97/07 – uradno prečiščeno besedilo, 64/16 – odl. US in 20/18 – OROZ631.

[7] Stanovanjski zakon (Uradni list RS, št. 69/03, 18/04 – ZVKSES, 47/06 – ZEN, 45/08 – ZVEtL, 57/08, 62/10 – ZUPJS, 56/11 – odl. US, 87/11, 40/12 – ZUJF, 14/17 – odl. US, 27/17 in 59/19).

[8] Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (Uradni list SRS, št. 18/74, 34/88, Uradni list RS, št. 32/00, 102/02 – odl. US in 87/11 – ZMVN-A).

[9] Glej 104. člen SZ-1.

[11] Glej 102. člen SZ-1.

[12] Glej 24., 26. in 27. člen ZPSPP.

[14] Tako tudi M. Dolenc v M. Juhart, N. Plavšak (ur.), OZ s komentarjem, str. 606.

[16] §2 člena 5 Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht Vom 27. März 2020, Bundesgesetzblatt Jahrgang 2020 Teil I Nr. 14.

[17] Več o pomembnosti spremembe ureditve instituta spremenjenih okoliščin v slovenskem pravu pa bosta avtorja razpravljala v reviji Podjetje in delo (št. 5/2020).

Strokovni članki
Praktični vidik vpliva epidemije na poslovna najemna razmerja

Ermina Delić Kamenčić in Dajana Janjatović

pišeta: Ermina Delić Kamenčić, odvetnica in Dajana Janjatović, odvetnica v Odvetniški pisarni Karanović & Nikolić – Podružnica v Sloveniji

Prepoved neposrednega ponujanja in prodajanja blaga in storitev potrošnikom je vodila v zaprtje številnih trgovin in gostinskih lokalov ter prinesla številne izzive tudi na področju poslovnih najemnih razmerij. Ker je bistvo najemne pogodbe v tem, da najemodajalec najemniku zagotavlja (nemoteno) uporabo poslovnega prostora za namen, za katerega je bila najemna pogodba sklenjena, najemnik pa je v zameno za uporabo poslovnega prostora, v katerem bo opravljal svojo dejavnost, dolžan plačevati najemnino, se odvetniki v praksi srečujemo predvsem z vprašanjem, kakšen vpliv imajo omenjeni ukrepi Vlade Republike Slovenije na izpolnjevanje obveznosti iz najemnih pogodb za poslovne prostore, ki se uporabljajo za dejavnosti, ki z vladnim odlokom niso izvzete.1 Članek se tako osredotoča na najemnike, ki jim je uporaba prostorov za namen, za katerega je bila sklenjena najemna pogodba, onemogočena.

1. Uvodoma

Uvodoma poudarjava, da bodo zaradi epidemije COVID-19 neizogibno prizadeti tako interesi najemodajalcev kot tudi najemnikov, zato bi bilo smiselno, da oboji skupaj pristopijo k sporazumnemu reševanju nastale situacije, predvsem v luči ohranitve dobrih poslovnih odnosov, ki so potrebni za nadaljnje sodelovanje po zaključku (začasnih) izrednih razmer. Izvensodne rešitve bi bilo smiselno iskati ob zasledovanju cilja, da se breme izrednih razmer pravično porazdeli med pogodbenima strankama.

V praksi ugotavljamo, da se najemniki zavedajo začasne narave vladnih prepovedi in posledično stremijo predvsem k dogovoru o oprostitvi plačila najemnine ali znižanju višine najemnine in stroškov, pri čemer si primarno ne želijo razveze najemnih pogodb. Odzivi lastnikov poslovnih prostorov so različni. Resnost situacije so prepoznale posamezne občine, ki so nemudoma pristopile k spremembi najemnih pogodb in so najemnike do izteka veljavnosti vladnih ukrepov oprostile plačila najemnine. Izvensodne dogovore glede plačila najemnin je olajšal tudi Zakon o interventnem ukrepu odloga plačila obveznosti kreditojemalcev,[2] ki najemodajalcem, ki so nakup ali gradnjo poslovnih prostorov financirali s posojilom, zavarovanim z odstopom terjatev ali zastavno pravico na terjatvah iz naslova najemnin, omogoča, da zaprosijo banke za odlog plačila obveznosti iz kreditnih pogodb, če zaradi poslovnih razlogov, povezanih s posledicami epidemije, ne morejo zagotavljati poplačila obveznosti po kreditni pogodbi. Vendar naveden zakon ureja zgolj posojila pri kreditnih institucijah s sedežem v Republiki Sloveniji, zaradi česar je v praksi pričakovati, da najemodajalci, ki imajo posojila pri tujih bankah, ne bodo naklonjeni sklepanju izvensodnih dogovorov, razen če bodo uspeli doseči moratorij na plačilo obveznosti iz posojilnih pogodb tudi pri tujih bankah.

2. Kakšne so pravne možnosti najemnikov in najemodajalcev?

Pravno gledano si je stroka enotna, da je pogodbene obveznosti potrebno izpolnjevati, kot so bile sprejete s sklenitvijo pogodbe (načelo pacta sunt servanda) in da najemniki ne morejo avtomatično prenehati s plačevanjem najemnine zgolj zaradi razglašene epidemije in ukrepov, sprejetih z namenom preprečevanja širjenja epidemije COVID-19.

Izredne razmere in ukrepi, sprejeti za preprečevanje širjenja epidemije COVID-19, lahko imajo naravo dogodka višje sile, ki ni odvisen od volje strank. Gre za zunanji vzrok, ki je izreden in ga ob sklenitvi pogodbe ni bilo mogoče predvideti, njegovega nastopa ne odvrniti ali se mu izogniti. Glede na naše praktične izkušnje večina najemnih pogodb posledic višje sile, nastale zaradi vladnih ukrepov ali epidemije, ne ureja. Najemne pogodbe pogosto urejajo zgolj uničenje poslovnega prostora zaradi višje sile, smiselno enako kot je to urejeno s 617. členom Obligacijskega zakonika (OZ)[3], ali urejajo ovirano uporabo poslovnega prostora v času vzdrževalnih del. Navedene pogodbene določbe ne dajejo ustrezne rešitve, zato je v odsotnosti izvensodnega dogovora in interventnega zakona, ki bi uredil navedeno problematiko, potrebno iskati rešitve v obstoječih zakonskih predpisih.

Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP)[4] višje sile ne ureja, medtem ko OZ določa le, da najem preneha, če je v najem vzeta stvar uničena zaradi višje sile. Če je v najem vzeta stvar delno uničena ali poškodovana, lahko najemnik skladno z OZ tudi odstopi od pogodbe ali še naprej ostane pri najemu in zahteva ustrezno znižanje najemnine (617. člen OZ). V zvezi z navedenim je mogoče zaslediti stališče prof. dr. Damjana Možine,[5] da je navedeno pravilo mogoče analogno uporabiti tudi za primer, ko najemnik zaradi višje sile (tj. z epidemijo COVID-19 povezanih vladnih ukrepov) prostora začasno ne more uporabljati, vsaj ne na način, predviden z najemno pogodbo. Obema položajema je namreč skupno, da najemnik iz razloga višje sile poslovnega prostora (začasno) ne more uporabljati, zaradi česar ni razlogov, da bi ju obravnavali drugače. Navedenega stališča so se zagotovo razveselili najemniki, saj jim analogna uporaba 617. člena OZ daje možnost, da izvensodno in enostransko dosežejo sorazmerno znižanje najemnine s podajo izjave najemodajalcu. Stališče prof. dr. Možine je prepričljivo in mu je mogoče pritrditi, saj podobne položaje obravnava enako, navedena rešitev pa je ob upoštevanju omejenega dela sodišč bolj praktična in sledi cilju, da se breme višje sile (tj. vladnih ukrepov kot zunanjega vzroka) pravično porazdeli med pogodbenima strankama. Prav tako upošteva tudi dejstvo, da posamezni najemniki poslovne prostore delno oziroma v omejenem obsegu vseeno uporabljajo (npr. za hrambo stvari).

Do podobne rešitve lahko pridemo tudi ob analogni uporabi 598. člena OZ, ki ureja stvarno napako, ki se pojavi med zakupom in če stvar nima dogovorjene ali običajne lastnosti.[6] Vsaka najemna pogodba je sklenjena z določenim namenom (omogočanje uporabe najetega poslovnega prostora za izvajanje dejavnosti v zameno za najemnino), okoliščine, ki ta namen zagotavljajo, pa se kažejo kot dogovorjene lastnosti stvari. Ker o stvarni napaki govorimo, če stvar nima lastnosti, ki so potrebne za njeno običajno rabo oziroma če stvar nima lastnosti in odlik, ki so bile izrecno ali molče dogovorjene oziroma predpisane, bi onemogočena uporaba poslovnih prostorov za izvajanje točno določene dejavnosti v posledici vladnih ukrepov lahko predstavljala stvarno napako.

V pravni teoriji je mogoče zaslediti nasprotujoča si stališča, ali bi bilo omejitev rabe predmeta najema, ki izvira iz zakona ali drugega akta oblasti, mogoče opredeliti kot stvarno napako (tovrstna možnost izhaja iz komentarja OZ),[7] ali se pravila o odgovornosti najemodajalca za stvarne napake nanašajo zgolj na lastnosti stvari, ki jih mora zagotavljati najemodajalec, ne pa tudi na zunanje vzroke, ki onemogočajo uporabo stvari.[8] Ugotovimo lahko, da OZ na več mestih[9] tveganje neuporabe ali omejene uporabe predmeta najema prevali na stran najemodajalca. Tudi iz komentarja OZ izhaja, da je najemodajalec za zagotavljanje možnosti rabe in dogovorjene lastnosti stvari objektivno odgovoren.

V prid analogni uporabi govori tudi dejstvo, da ne gre za poseg v ustavno zagotovljeno pravico do zasebne lastnine. Pravica do zasebne lastnine je načelno zagotovljena v 33. členu Ustave Republike Slovenije (Ustava),[10] medtem ko je v 67. členu Ustave določeno, da zakon določa način pridobivanja in uživanja lastnine tako, da je zagotovljena njena gospodarska, socialna in ekološka funkcija. Zmotno je prepričanje, da pravico do zasebne lastnine uživa zgolj najemodajalec kot dejanski lastnik nepremičnine. Varovalni učinek se razteza tudi na najemno razmerje, in sicer je Ustavno sodišče Republike Slovenije večkrat odločilo, da je varstvo podano tudi v smeri horizontalnega učinka. V ospredju je iskanje »ravnotežja in uskladitve med (navidezno) tekmujočimi pravicami – na eni strani med pravico najemodajalca in med pravico najemnika, katerega pravni položaj je tudi varovan v okviru ustavnega jamstva lastnine.«[11] Če je vsebina posamezne pravice odvisna (tudi) od druge, z njo tekmujoče pravice, potem uskladitev dveh pravic ne more pomeniti posega v nobeno od njiju.[12] Če najemodajalec in najemnik skleneta najemno razmerje, je treba upoštevati ne le interese najemodajalca, ki izhajajo iz njegovih lastninskopravnih upravičenj, temveč tudi interese najemnika. Upoštevati je treba, da je najemnik tisti, ki poslovni prostor potrebuje za izvajanje gospodarske dejavnosti, in torej naravo pogodbenega razmerja, ki je za izvajanje gospodarske dejavnosti najemnika v smislu ustavno opredeljene gospodarske in socialne funkcije lastnine, nujna.[13] Vse navedeno govori v prid razlagi, da je analogna uporaba 598. oziroma 617. člena OZ ustrezna, saj se na ta način manifestira enakomerna porazdelitev bremen in tveganj, ki izhajajo iz oblastvenih ukrepov, sprejetih zaradi epidemije COVID-19.

Zgoraj predstavljena nasprotujoča stališča stroke bodo v praksi pripeljala do številnih težav, predvsem če ne bo dosežen izvensodni dogovor in bodo najemodajalci zavrnili enostransko izjavo najemnika glede sorazmernega znižanja najemnine. Ob upoštevanju, da je trenutna situacija izredno negotova tako za najemnike kakor za najemodajalce, predvsem zaradi neobstoja sodne prakse, in ob upoštevanju omejenega delovanja sodišč, se kot najprimernejša rešitev kaže sprejem interventnega zakona, ki bo uredil nastali položaj.

Ker pa dogovor zaradi različnega tehtanja interesov in bremen v praksi ni vedno možen, se bodo najemniki (ali najemodajalci) primorani poslužiti zakonskih možnosti in bodo v določenih primerih, poleg zgoraj navedenih možnosti, zahtevali razvezo pogodbe zaradi spremenjenih okoliščin (112.115. člen OZ).[14]

V primerih, ko najemnikom dostop do najetih poslovnih prostorov ni omogočen ali v njih ne smejo izvajati poslovne dejavnosti za namen, za katerega so sklenili najemno pogodbo, je porušena enakovrednost vzajemnih obveznosti med strankama, tj. omogočanje uporabe najetega prostora v zameno za najemnino. Mogoče je govoriti tudi o izjalovitvi namena pogodbe, saj so najemne pogodbe običajno sklenjene za izvajanje točno določene dejavnosti znotraj najetih poslovnih prostorov. Spremenjene okoliščine se običajno nanašajo na trajne motnje, vendar uporaba zadevnega instituta v primeru izrednih razmer, kot je epidemija COVID-19, ni izključena, če gre za takšne razmere, ki povzročijo, da pogodba več ne ustreza prvotnemu namenu.

Svetujeva, da najemniki ali najemodajalci, ki se bodo sklicevali na spremenjene okoliščine, v čim krajšem roku obvestijo nasprotno stranko o nameri zahtevati razvezo pogodbe zaradi spremenjenih okoliščin. V nasprotnem primeru bodo odgovarjali za škodo, ki jo je imela druga stranka, ker o zahtevi ni bila pravočasno obveščena.

Razveza pogodbe zaradi spremenjenih okoliščin sicer ni praktična rešitev (in morda tudi ni v interesu pogodbenih strank), saj je zahtevo potrebno uveljavljati sodno, sodišča pa trenutno odločajo zgolj o nujnih zadevah. Sprememba pogodbe je mogoča zgolj ob sodelovanju nasprotne stranke. Nepraktična uporaba instituta nakazuje na potrebo po spremembi predmetnega instituta, kjer bi bila pogodbeni stranki dana možnost, da zaradi spremenjenih okoliščin bodisi zahteva razvezo bodisi spremembo pogodbe. Takšno ureditev pozna denimo hrvaško pravo.[15]

V praksi je mogoče opaziti tudi sklicevanje na institut delne nemožnosti izpolnitve zaradi dogodka, za katerega ne odgovarja nobena stranka (116. člen OZ), skladno s katerim lahko druga stranka odstopi od pogodbe, če delna izpolnitev ne ustreza njenim potrebam; sicer ostane pogodba v veljavi, druga stranka pa ima pravico zahtevati sorazmerno zmanjšanje svoje obveznosti.

Pri uporabi instituta delne nemožnosti izpolnitve se odpira več pravnih vprašanj. Na prvi pogled bi morda lahko zaključili, da uvodoma opisani ukrepi Vlade Republike Slovenije vplivajo zgolj na poslovanje najemnikov, ne pa tudi na obveznosti najemodajalcev iz najemnih pogodb. A situacija morda le ni tako črno-bela. Najemodajalci, ki so prav tako dolžni upoštevati vladne ukrepe, so v praksi sprejeli številne ukrepe za omejitev gibanja in zadrževanja ljudi v poslovnih prostorih (npr. trgovskih centrih), in sicer so v številnih primerih najemnikom onemogočili nemoten dostop do najetih poslovnih prostorov ter skupnih prostorov in skupnih poti. Prav tako so najemodajalci skrajšali obratovalni čas poslovnih objektov, pogosto pa ne izvajajo v celoti vseh storitev, h katerim so zavezani z najemnimi pogodbami (npr. storitve oglaševanja, storitve upravljanja), ali te storitve ne ustrezajo več svojemu namenu. Obstojijo torej argumenti v prid razlagi, da je zaradi vladnih ukrepov podana delna nemožnost izpolnitve tako na strani najemodajalcev, kot tudi na strani najemnikov, upoštevaje okoliščine posameznega primera in obveznosti po najemni pogodbi.

Tudi tukaj pa se poraja vprašanje, ali začasni učinek izrednih razmer sploh lahko učinkuje na način, da povzroči (delno) nemožnost izpolnitve, ali pa to velja zgolj za trajno nemožnost.

V praksi bo v določenih primerih v poštev prišla tudi odpoved najemne pogodbe ob upoštevanju odpovednega roka. Najemna pogodba, ki je sklenjena za nedoločen čas se odpoveduje sodno in zanjo velja obvezen enoletni odpovedni rok.[16] Najemna pogodba, sklenjena za določen čas, praviloma preneha s potekom časa, za katerega je bila sklenjena,[17] vendar sodna praksa[18] dopušča možnost, da najemna pogodba za določen čas preneha predčasno, če sta se stranki za to možnost dogovorili v najemni pogodbi. Pri tehtanju, ali podati odpoved pogodbe, bo s komercialnega vidika relevantna predvsem dolžina odpovednega roka, predvideno trajanje najemnega razmerja in začasna narava vladnih prepovedi. Trajanje najemnega razmerja bo nenazadnje lahko relevantno tudi z vidika tehtanja uravnoteženosti interesov obeh pogodbenih strank, saj bi sodišče pri presoji utemeljenosti zahteve za razvezo pogodbe zaradi spremenjenih okoliščin lahko upoštevalo tudi predviden čas do prenehanja veljavnosti najemne pogodbe v primerjavi z dolžino trajanja ukrepov Vlade Republike Slovenije.

Če ne pride do izvensodnega dogovora oziroma do uporabe katerega izmed prej opisanih zakonskih institutov in najemnik ne plača najemnine, bo s tem lahko podana kršitev njegovih pogodbenih obveznosti. ZPSPP v 28. členu določa, da lahko najemodajalec odstopi od najemne pogodbe, če je najemnik v zamudi s plačilom najemnine dva meseca od dneva, ko ga je najemodajalec na to opomnil. Najemodajalec ima tudi možnost vložiti predlog za izvršbo na podlagi neplačanih računov ali se poplačati iz danega zavarovanja. V praksi je problematično tudi unovčevanje zavarovanj (npr. bančnih garancij, menic in depozitov), če bodo posamezni najemniki zavrnili plačilo računov iz naslova najemnine. Unovčitev posameznega zavarovanja bo vodila v nove spore, kjer se bodo najemniki najverjetneje posluževali tudi vložitve predlogov za izdajo začasne odredbe za prepoved izplačila bančnih garancij. Ker bančna garancija po svoji naravi predstavlja abstraktno in samostojno obveznost banke do upravičenca iz garancije (neodvisno od osnovnega posla), bo prepoved njenega unovčenja dopustna le v primeru izkazane zlorabe, tj. da je najemodajalec ravnal zvijačno oziroma v nasprotju z načelom vestnosti in poštenja.

3. Sklepno

Pri presoji uporabe posameznega instituta bo potrebno tehtati okoliščine konkretnega primera, vsebino posamezne najemne pogodbe, in upoštevati tudi, da epidemija predstavlja precedenčen dogodek, s katerim se v zgodovini samostojne Slovenije še nismo srečali. Ker je mogoče zaslediti, da tudi med stroko mnenja oziroma stališča glede vpliva ukrepov na najemna razmerja niso enotna, je toliko bolj mogoče zaključiti, da se bodo sodišča soočala s številnimi pravnimi izzivi. Odločitev sodišč bo tako najverjetneje temeljila predvsem na splošnih načelih obligacijskega prava (npr. načelo vestnosti in poštenja ter načelo enake vrednosti dajatev). Posledično ni mogoče napovedati, kakšne bodo odločitve sodišč v primeru sporov med najemodajalci in najemniki. Tudi sicer bodo sodni postopki v primeru kakršnihkoli sporov dolgotrajni (večletni) in povezani z visokimi stroški.

Država bi zato morala v čim krajšem možnem času pristopiti k ureditvi najemnih razmerij ter vprašanje glede vpliva epidemije COVID-19 na najemna razmerja celovito zakonsko urediti, v vmesnem času pa je smiseln predvsem dogovor med pogodbenimi strankami v cilju zasledovanja pravične razporeditve bremen.



[1] Nobenega dvoma ni, da vladni ukrep prepovedi neposredne prodaje blaga in storitev potrošnikom ne vpliva na najemna razmerja za najem poslovnih prostorov, ki z navedenim vladnim ukrepom niso zajeti (npr. lekarne, trgovine z živili). Najemniki teh prostorov ne morejo prenehati s plačevanjem najemnine ali zahtevati znižanja najemnine za najete poslovne prostore zgolj zaradi izrednih ukrepov in razglašene epidemije. V drugačni situaciji pa so se znašli najemniki, ki jim je v posledici vladnih ukrepov uporaba najemnih prostorov za namen, za katerega je bila sklenjena najemna pogodba, onemogočena.

[2] Zakon je začel veljati dne 29. 3. 2020.

[3] Uradni list RS, št. 97/07, s spremembami.

[4] Uradni list SRS, št. 18/74, s spremembami.

[5] Možina, D. (2020). Plačilo najemnine v času, ko najemnik poslovnih prostorov zaradi epidemije ne more uporabljati. V: TFL Glasnik, št. 11 (dostopno na: https://www.tax-fin-lex.si/Publikacije/TflGlasnik/e5894902-5886-495f-acd7-3eadaeac6a3e; 7. 4. 2020).

[6] Člen 598 OZ določa, da lahko najemnik, če se pokaže med najemom na najeti stvari stvarna napaka ali če najeta stvar med trajanjem najema izgubi neko lastnost, ki bi jo morala imeti po pogodbi, in te napake najemodajalec ne more odpraviti, po lastni izbiri odstopi od pogodbe ali zahteva znižanje najemnine.

[7] Juhart, M., Plavšak, N. (2003) Obligacijski zakonik (OZ): s komentarjem, 3. knjiga. Ljubljana: GV Založba, str. 676. »Zanimiv problem pa pomenijo omejitve rabe, ki izvirajo iz zakona, upravne odločbe ali drugega akta oblasti. Vprašanje je, ali gre za stvarno ali pravno napako. Cigoj obravnava tudi te posege v zakupnikov položaj kot pravne napake in navaja primer nemožnosti pridobitve ali odvzema dovoljenja za opravljanje določene dejavnosti v najetih prostorih. Sam pa stojim na stališču, da je takšna omejitev prej stvarna kot pravna napaka

[8] Juhart, M. (2020) Vpliv izrednih ukrepov zaradi epidemije na najemna razmerja. V: Pravna praksa: PP: časopis za pravna vprašanja, leto 39, št. 13, str. 6-8.

[9] 617. člen OZ, 589. člen OZ, 599. člen OZ

[10] Uradni list RS, št. 33/91-I, s spremembami.

[11] Zobec, J. v Avbelj, M. et al. (2011) Komentar Ustave Republike Slovenije: dopolnitev komentarja. Ljubljana: Fakulteta za državne in evropske študije.

[12] Odločba Ustavnega sodišča RS št. U-I-206/00 z dne 20. 6. 2002: Ustavno sodišče Republike Slovenije je odločilo, da izpodbijana zakonska določba (glede odpovednega roka) ne posega v najemodajalčevo lastninsko pravico, niti je ne omejuje. Taka je konkretna vsebina njegove lastninske pravice – zaradi spoštovanja tudi z njo sobivajoče (tekmujoče) najemnikove lastninske pravice, drugačna ne more biti.

[13] Odločba Ustavnega sodišča RS št. U-I-108/01 z dne 7. 11. 2002.

[14] Razveza pogodbe zaradi spremenjenih okoliščin je možna, če so izpolnjene sledeče predpostavke: (i) po sklenitvi pogodbe nastanejo okoliščine, ki otežujejo izpolnitev obveznosti ene stranke ali se zaradi njih ne da doseči namena pogodbe, (ii) spremenjene okoliščine so podane v tolikšni meri, da pogodba očitno ne ustreza več pričakovanjem pogodbenih strank in bi jo bilo po splošnem mnenju nepravično ohraniti v veljavi takšno, kakršna je, (iii) stranka, ki se sklicuje na spremenjene okoliščine, jih ni mogla upoštevati ob sklenitvi pogodbe in se jim tudi ni mogla izogniti ali odkloniti njihovih posledic, okoliščine se tudi niso spremenile po izteku izpolnitvenega roka in (iv) stranki se s pogodbo nista vnaprej odpovedali sklicevanju na določene spremenjene okoliščine.

[15] 369. člen (Izmjena ili raskid ugovora zbog promijenjenih okolnosti) Zakona o obveznim odnosima (NN 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18).

[18] Sodba Višjega sodišča v Ljubljani opr. št. I Cpg 914/2006 z dne 22. 1. 2008 in sodba Vrhovnega sodišča RS opr. št. II Ips 97/2012 z dne 18. 12. 2014.

Pogoji za uveljavljanje poenostavitve iz 9.a. člena ZDDV-1 za skladiščenje na odpoklic v povezavi z (ne)obstojem stalne poslovne enote

revija Sirius

področje: Iz prakse za prakso, vir: revija SIR*IUS, št. 1/2020

Odbor sekcije preizkušenih davčnikov je na svoji seji obravnaval problematiko uveljavljanja poenostavitve iz 9.a. člena ZDDV-1, ki se uporablja za ureditev skladiščenja na odpoklic, v povezavi z izpolnjevanjem pogoja, da sme navedeno poenostavitev uporabiti le dobavitelj, ki v državi, v katero se blago odpošilja, nima stalne poslovne enote. Strokovna razlaga povzema stališča Evropske komisije, objavljene v Working Paper No. 968.

IZHODIŠČE

V skladu z 9.a. členom ZDDV-1 se ob izpolnjevanju pogojev za dobavo blaga, opravljeno za plačilo, ne šteje prenos blaga, ki je del poslovnih sredstev davčnega zavezanca, iz Slovenije v drugo državo članico, če se prenos opravi v okviru ureditve skladiščenja na odpoklic.

Eden od pogojev, da sme dobavitelj uporabiti poenostavitev iz 9.a. člena ZDDV-1, je, da davčni zavezanec, ki odpošilja ali prevaža blago oziroma za račun katerega se odpošilja ali prevaža blago (v nadaljevanju: davčni zavezanec – dobavitelj blaga), nima niti sedeža svoje dejavnosti niti stalne poslovne enote v državi članici, v katero je blago odposlano ali odpeljano.

V zvezi z navedeno ureditvijo je ključno ugotoviti, v katerih okoliščinah že obstoj skladišča na odpoklic v državi, v katero se blago odpošilja oziroma je odpeljano, velja za stalno poslovno enoto dobavitelja. Tega vprašanja izrecno ne urejajo niti ZDDV-1, niti DDV direktiva, prav tako ne izvedbena uredba[1].

V pravu EU-ja je pravna opredelitev stalne poslovne enote za namene določanja kraja opravljanja storitev, podana v 11. členu izvedbene uredbe, opredelitev pa se je oblikovala na podlagi sodne prakse SEU-ja[2]. Za uporabo določanja kraja opravljanja storitev je stalna poslovna enota vsaka enota, ki ni sedež dejavnosti iz 10. člena izvedbene uredbe, z dovolj stalnimi in ustrezno strukturiranimi človeškimi in tehničnimi viri, da lahko prejme in uporabi storitve, ki so opravljene za lastne potrebe navedene poslovne enote. Posledično se lahko o obstoju poslovne enote za namene DDV-ja odloči le v primeru, če so izpolnjeni pogoji iz 11. člena izvedbene uredbe. Za obstoj stalne poslovne enote gre torej v primerih, ko ima davčni zavezanec enoto z dovolj stalnimi in ustrezno strukturiranimi človeškimi in tehničnimi viri, ki omogočajo:

  • prejem in uporabo storitev, ki so ji bile opravljene za lastne potrebe, ali
  • opravljanje storitev, ki jih zagotavlja.

Razpolaganje z identifikacijsko številko za DDV samo po sebi ni zadostno, da bi poslovna enota veljala za stalno poslovno enoto davčnega zavezanca.

V povezavi z uporabo poenostavitve za skladiščenje na odpoklic je treba izhodiščno poudariti, da je iz uporabe poenostavitve izključen tisti dobavitelj blaga, ki ima stalno poslovno enoto v državi članici, v katero se blago odpošilja. Vprašanje torej je, ali in v katerih okoliščinah lahko že sam obstoj skladišča na odpoklic v drugi državi članici vzpostavi pogoje, da se domneva, da obstaja stalna poslovna enota (in posledično oprostitve ni mogoče uporabiti).

V praksi so možne različne situacije, zato je treba v vsakem primeru posebej presoditi, ali obstaja stalna poslovna enota dobavitelja v drugi državi članici ali ne. Ker pa je stalna poslovna enota pojem prava EU-ja in ga morajo vse države članice uporabljati enotno, je treba pri presoji obstoja stalne poslovne enote izhajati iz enotnih izhodišč. Ne Direktiva o DDV-ju ne ZDDV-1 teh izhodišč nista postavila. Se je pa s tem vprašanjem v letu 2019 ukvarjala Evropska komisija in v dokumentu Working paper No 968[3] obravnavala štiri vrste okoliščin, ki so pomembne za presojo obstoja stalne poslovne enote, in sicer glede na to, kdo je lastnik skladišča, kdo ga upravlja, ter zaključila naslednje:

1. Skladišče je v lasti kupca in ga upravlja kupec

Ker v tem primeru dobavitelj, ki v to skladišče odpremlja blago, ni lastnik skladišča niti ga ne upravlja, takšno skladišče za dobavitelja ne predstavlja stalne poslovne enote, torej mesta, za katero je značilna zadostna stopnja stalnosti in primerna struktura človeških in tehničnih virov. Posledično sme dobavitelj uporabiti poenostavitev za skladiščenje na odpoklic.

2. Skladišče je v lasti in ga upravlja tretja oseba (torej niti dobavitelj niti kupec)

V tem primeru je položaj dobavitelja primerljiv s položajem v prejšnji točki. Dobavitelj nima skladišča v lasti niti ga ne upravlja, ampak v skladišču, ki je last tretje osebe, le skladišči svoje zaloge. Tudi v tem primeru velja, da takšno skladišče ne ustreza opredelitvi stalne poslovne enote za namene DDV-ja. Posledično sme dobavitelj uporabiti poenostavitev za skladiščenje na odpoklic.

3. Skladišče je v lasti dobavitelja

Ko ima dobavitelj v državi, v katero odpošilja blago, v lasti skladišče, velja, da to skladišče ustreza opredelitvi stalne poslovne enote, saj ima zadostno stopnjo stalnosti v smislu tehničnih virov. Ta domneva velja ne glede na to, ali dobavitelj upravlja skladišče sam ali prepusti upravljanje tretji osebi. Če dobavitelj poleg tega, da v skladišču skladišči svoje blago, tega tudi upravlja zaradi oskrbovanja svojih kupcev iz tega skladišča, se domneva, da ima takšno skladišče primerno in dovolj stalno strukturo, ne le v smislu tehničnih virov, pač pa tudi v smislu človeških virov, zaradi česar se predpostavlja, da ima v državi stalno poslovno enoto za namene DDV-ja. Če pa dobavitelj oddaja skladišče v najem tretji osebi, ta pa mu še vedno dovoljuje, da v skladišču hrani svoje zaloge, velja, da dobavitelj v kraju, kjer je skladišče, opravlja storitve oddajanja v najem. Zato je treba skladišče obravnavati kot obrat, za katerega je značilna zadostna stopnja stalnosti in primerna struktura v smislu človeških in tehničnih virov, ki dobavitelju omogoča oddajanje v najem. Takšno skladišče je treba obravnavati kot stalno poslovno enoto. Če dobavitelj zaupa neodvisni tretji osebi (torej ne svojim zaposlenim), da upravlja skladišče, se zastavlja vprašanje, ali je dopusten drugačen zaključek kot v prejšnjem primeru, ker dobavitelj ni aktivno vključen v vodenje skladišča in upravljanje zalog. Pri odgovoru se je treba vprašati, za kakšen namen se naroča upravljanje skladišča, ali za aktivnosti v skladišču ali za dobavitelja v rezidenčni državi. Ker naroča dobavitelj upravljanje zalog za aktivnosti v skladišču, ima posledično skladišče zadostno stopnjo stalnosti in primerno strukturo v smislu človeških in tehničnih virov, ki omogoča sprejemanje in uporabo storitev za lastne potrebe, tj. za opravljanje ekonomske dejavnosti iz tega skladišča. Zato tudi v tem primeru velja, da takšno skladišče ustreza opredelitvi stalne poslovne enote. Zaključek torej velja ne glede na to, ali upravlja dobavitelj skladišče sam, ali je upravljanje porazdeljeno med njega in tretjo osebo, ali pa dobaviteljeve zaloge upravlja izključno tretja oseba. Posledično tudi v tem primeru dobavitelj ne more uporabiti poenostavitve za skladiščenje na odpoklic.

4. Skladišče je v lasti tretje osebe, dobavitelj ga ima v najemu

V tem primeru dobavitelj ni lastnik skladišča, ampak ga najema pri tretji osebi za različne namene: npr. za nadaljnjo oddajo v najem (pri osebi, ki je oddala v najem skladišče, ki še vedno omogoča dobavitelju, da hrani v njem svoje blago), ga uporablja za potrebe oskrbovanja svojih kupcev z blagom, pri čemer ga bodisi upravlja sam ali najame neodvisno tretjo osebo, da zanj upravlja skladišče. Če dobavitelj oddaja skladišče v podnajem, opravlja storitve oddajanja v najem. Kot kraj opravljanja storitev velja kraj, kjer se skladišče nahaja. Zato velja, da dobavitelj v kraju, kjer je skladišče, razpolaga z zadostno stopnjo stalnosti in primerno kadrovsko in tehnično strukturo, ki mu omogoča opravljanje storitev oddajanja v najem. Samo zato, ker skladišče ni v lasti dobavitelja, ni mogoče zaključiti, da ne izpolnjuje pogojev za stalno poslovno enoto. Lastništvo nepremičnine ni pogoj za opravljanje ekonomske dejavnosti. Opravljanje ekonomske dejavnosti v najetih poslovnih prostorih velja za običajno poslovno prakso. Zato ni utemeljenega razloga, da bi se (ne)obstoj stalne poslovne enote presojal zgolj na podlagi tega, ali deluje dobavitelj v lastniških ali najetih prostorih. Kadar dobavitelj upravlja najeto skladišče, da iz njega oskrbuje svoje kupce z blagom, velja najeto skladišče za njegovo stalno poslovno enoto. Če dobavitelj najame tako skladišče kot tudi tretjo osebo, ki bo zanj upravljala to skladišče, bi bilo na prvi pogled mogoče zaključili enako kot pod 3. točko, da je tudi z najemom zunanjega izvajalca za upravljanje skladišča pogoj o zadostni stopnji človeških virov in posledično poenostavitve za skladiščenje na odpoklic ni mogoče uporabiti.

Ta strokovna razlaga povzema stališča Evropske komisije, katere okoliščine so ključne pri presoji, ali je skladišče na odpoklic stalna poslovna enota dobavitelja.

Celoten članek je dostopen za naročnike!

Novi predpisi
Spremenjeni predpisi
Novi predlogi zakonov
Opomnik, Lex-Koledar, Seminarnik

Ne pozabite spremljati Opomnika davčno-finančnih obveznosti ter Koledar veljavnosti pravnih aktov za dnevno obveščenost o pravnih aktih, ki so začeli ali prenehali veljati oz. se uporabljati. Aktualni seminarji s pravnega, davčnega in računovodsko-finančnega področja pa so zbrani v Seminarniku.

Prejšnje številke TFL Glasnika si lahko ogledate v Arhivu številk.