Opravičljivosti zmote je tesno povezano s skrbnostjo pogodbene stranke: le, če je pogodbena stranka ravnala s skrbnostjo, ki se zahteva v pravnem prometu, je zmota opravičljiva. Toženci so status zemljišč preverili tako pred objavo javne ponudbe z angažiranjem cenilca in posvetovanjem na upravni enoti kot tudi po sklenitvi predpogodbe, ko so ponovno poklicali cenilca in se o statusu zemljišč pozanimali še enkrat.
Tako prodajalec A. A. kot tožnik sta se zavedala, da je bil dogovor o prodaji z dne 1. 2. 2008 sklenjen brez upoštevanja pravil, ki veljajo za pravni promet s kmetijskimi zemljišči, pa tudi dejstva, da A. A. ni lastnik nepremičnine. Tožniku ni uspelo izkazati nikakršnega protipravnega ravnanja toženca, zato je bil zahtevek pravilno zavrnjen. Tožnik bi ga moral, če je za sporno parcelo res plačal kupnino, uveljavljati zoper drugo osebo.
V postopku je izkazano, da imajo obravnavane parcele trenutno status najboljšega kmetijskega zemljišča. Vendar pa je bilo za presojo utemeljenosti zahtevka potrebno ugotoviti, kakšen status so imela zemljišča v času tožnikove gradnje - tožnik, ki ni bil kmet, namreč z gradnjo na tujem ne bi mogel pridobiti lastninske pravice na zemljiščih, ki so bila uvrščena v prvo območje kmetijskih zemljišč. Takega statusa zemljišč pa toženki, na katerih je bilo glede na njune trditve glede statusa zemljišč dokazno breme, nista uspeli dokazati.
Toženki sta za gradnjo in kasnejšo uporabo zidanice vedeli in jo dopuščali, zato z ugovorom, da gre za črno gradnjo, v pravdnem postopku po tolikih letih ne moreta uspeti. Reševanje in rezultat inšpekcijskega postopka zaradi črne gradnje se nanaša na varovanje javnopravnega interesa in na to pravdno zadevo nima vpliva.
Dejstvo, da je določeno zemljišče s prostorskim načrtom uvrščeno med kmetijsko zemljišče, prevlada nad pogojem, da je zemljišče tudi dejansko primerno za kmetijsko pridelavo.
Primarni tožbeni zahtevek tožencev na ugotovitev, da je bila z dnem pravnomočnosti odobritve pravnega posla (12. 9. 2020) po odločbi UE *** z dne 19. 8. 2020 sklenjena prodajna pogodba z vsebino, kot izhaja iz dogovora in aneksa, ni utemeljen, kot je pravilno zaključilo sodišče prve stopnje, saj je UE *** odobrila le pravni posel z vsebino, kot je izhajala iz oddane ponudbe za prodajo spornih nepremičnin, in ne z vsebino, kot izhaja iz dogovora in aneksa. Ker pogodba s takšno vsebino ni bila sklenjena, nista utemeljena niti oblikovalni zahtevek za znižanje kupnine niti zahtevek za izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila.
Sodišče druge stopnje soglaša z zaključkom sodišča prve stopnje, da bi bili predkupni upravičenci v primeru, če bi pravdni stranki sklenili prodajno pogodbo pod pogoji, izhajajočimi iz dogovora in aneksa in ne pod pogoji, določenimi v ponudbi, ki jo je tožnica podala na oglasno desko UE ***, izigrani, saj bi tožnica tožencema prodala sporne nepremičnine (kmetijska in stavbna zemljišča so se prodajala v paketu in se lahko pogodba sklepa le za vsa zemljišča skupaj, pod enakimi pogoji) pod ugodnejšimi pogoji, kot morebitnim predkupnim upravičencem, ki bi lahko sprejeli le ponudbo, objavljeno na oglasni deski UE ***.
Neutemeljene so pritožbene navedbe, da sta se pravdni stranki z dogovorom in aneksom dogovorili za "dodatne nebistvene sestavine pogodbe, ki se nanašajo izključno na stavbo in stavbno zemljišče". Temu ni tako. Ker so se nepremičnine prodajale v paketu, se dodatni pogoji nanašajo na vse nepremičnine, hkrati pa je vprašanje dostopa vsekakor vezano na vse nepremičnine. Cena se z dogovorom in aneksom sicer ni spreminjala, vendar bi toženca bila v boljšem položaju kot morebitni predkupni upravičenci, ki bi lahko sprejeli le ponudbo, kot je bila objavljena na oglasni deski, in bi za enako ceno "dobili manj".
Glede na to, da so bili solastniki nepremičnine, ki je bila predmet delitve, zgolj predlagateljica in tri nasprotne udeleženke, je skupne stroške ustrezno razdelilo med štiri solastnike, kot pojasnjeno v 36. do 41. točki obrazložitve izpodbijanega sklepa. Ker Občina ... ni bila solastnica zemljišča, ki je bilo predmet delitve, temveč je postala lastnica dela nepremičnine šele po opravljeni delitvi solastne nepremičnine, skupnih stroškov delitve stvari v solastnini ne krije.
Ima pa pritožba prav, da sodišče ne bi smelo presojati, ali je upravna enota upravičeno izdala potrdilo (iz tretjega odstavka 22. člena ZKZ), da odobritev pravnega posla ni potrebna. Vrhovno sodišče RS je namreč že v načelnem pravnem mnenju iz leta 2012 zavzelo stališče, da je soglasje (odobritev) pristojne upravne enote dodaten pogoj k siceršnjim predpostavkam za veljaven nastanek zavezovalnega pravnega posla, ki pa ga sodišče ne more nadomestiti tako, da bi o tem odločalo kot o predhodnem vprašanju.
Pritožbeno sodišče meni, da če sodišče ne sme odločati kot o predhodnem vprašanju o tem, ali so izpolnjeni pogoji po ZKZ, da odobritev pravnega posla ni potrebna, je toliko manj upravičeno odločati o tem, ali je upravna enota utemeljeno izdala potrdilo, da odobritev pravnega posla ni potrebna.
Zato niti pri menjalni niti pri mešani menjalno-prodajni pogodbi predkupna pravica ne more obstajati.
Zakonske določbe glede prodaje kmetijskega zemljišča so prisilne narave, zato ima njihovo neupoštevanje za posledico ničnost posla.
Toženec se je zahtevku na izstavitev zemljiškoknjižne listine uprl z ugovorom sočasne izpolnitve, ker tožnik ni plačal celotne kupnine. Gre za enega od materialnopravnih ugovorov, ki vplivajo na utemeljenost tožbenega zahtevka. V dvostranskih pogodbah ni nobena stranka dolžna izpolniti svoje obveznosti, če druga stranka ne izpolni ali ni pripravljena sočasno izpolniti svoje obveznosti, razen če je dogovorjeno ali z zakonom določeno kaj drugega ali če kaj drugega izhaja iz narave posla. Če na sodišču ena stranka ugovarja, da ni dolžna izpolniti svoje obveznosti, dokler tudi druga stranka ne izpolni svoje, ji sodišče naloži, da mora izpolniti svojo obveznost takrat, ko jo izpolni tudi druga stranka (101. člen OZ). V konkretnem primeru toženec ni dolžan izročiti tožniku zemljiškoknjižnega dovolila za vpis lastninske pravice, dokler tožnik v celoti ne bo izpolnil svoje pogodbene obveznosti.