odobritev pravnega posla - vrstni red predkupnih upravičencev - jezikovna razlaga zakonskega besedila - načelo svobodnega urejanja obligacijskih razmerij
Vrhovno sodišče Republike Slovenije je v sodbi v zadevi X Ips 115/2020 z dne 13. 6. 2022, v kateri je obravnavalo enako vprašanje, zavzelo stališče, da se v primeru dveh ali več prednostnih upravičencev iz desetega odstavka 47. člena ZG določbe 23. člena ZKZ, ki določajo predkupne upravičence za nakup kmetijskega zemljišča, sploh ne uporabljajo. Po naziranju Vrhovnega sodišča že iz jezikovne razlage prvega odstavka 23. člena ZKZ izhaja, da lahko pri nakupu kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije predkupni upravičenci uveljavljajo predkupno pravico po določenem vrstnem redu, če ni glede kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije z drugimi zakoni določeno drugače. V obravnavanem primeru ZG glede prodaje gozda prednostne upravičence določa drugače, manj restriktivno. Bistvena razlika med ZKZ in ZG je, da ZG ob izpolnjevanju enakih pogojev predkupnih upravičencev prednosti ne daje predkupnemu upravičencu s statusom kmeta. Taka omejitev (dodaten pogoj) bi bistveno presegla omejitve, ki jih je za prodajo gozdov določil zakonodajalec.2 To pomeni, da v takšnem primeru velja avtonomija strank. Udeleženci obligacijskih razmerij namreč ta prosto urejajo, kar kot splošno načelo določa že 3. člen Obligacijskega zakonika (OZ). Avtonomija strank je omejena samo v primeru, da je obligacijsko razmerje v nasprotju z ustavo, prisilnimi predpisi ali moralnimi načeli. V primeru odločitev prodajalca, da proda gozd enemu od predkupnih upravičencev enakega položaja, ne nasprotuje ničemur od navedenega. Zato je v takšnih primerih tudi sklicevanje na četrti odstavek 23. člena ZKZ nepotrebno.
promet s kmetijskimi zemljišči - status kmeta - izjava o sprejemu ponudbe - izpolnjevanje pogojev ob sprejemu ponudbe
Kupoprodajna pogodba za kmetijska zemljišča je sklenjena s trenutkom sprejema izjave o sprejemu ponudbe, zato mora dejstvo, na katerega predkupni upravičenec opira svojo predkupno pravico obstajati ob sprejemu ponudbe. Dejstvo, da je tožnica "drug kmet", ob vložitvi izjave o sprejemu ponudbe ni obstajalo, saj tožnica še ni vložila izjave po četrti alineji prvega odstavka 24. člena ZKZ. Zato tožnica z izjavo na zapisnik pri upravni enoti dne 29.10.2021, ki jo je utemeljevala na četrti alineji prvega odstavka 24. člena ZKZ, ni mogla izkazati, da bo zemljišča, ki so bila predmet ponudbe pridobila po odložim pogojem odobritve in na teh zemljiščih pridobivala pomemben del prihodka.
A. A. je kmetijska zemljišča ponudila v zakup v tako imenovanem paketu, torej kot celoto, vsa zemljišča skupaj, za eno(tno) ceno najema. Pri tem je v svoji ponudbi za zemljišča v solastnini zapisala le polovico površin (kar ustreza njenemu solastniškemu deležu). Ni pa označila delov teh kmetijskih zemljišč v naravi. Še drugače, ostalo je neznano, kaj naj bi obsegal zakup. To pa pomeni le eno: predmet zakupa ni bil določen oziroma ni bil določljiv. Ponudba ni vsebovala podatkov, ki bi omogočili identifikacijo delov treh kmetijskih zemljišč v solasti, namenjenih zakupu (38. člen in 35. člen OZ ter peti odstavek 27. člena ZKZ). A. A. bi lahko dala del kmetijskega zemljišča v solasti v najem, toda le, če bi ga točno označila v ponudbi in bi za to imela strinjanje solastnice, B. B.
inšpekcijski postopek - ukrep kmetijskega inšpektorja - namenska raba zemljišč - kmetijsko zemljišče - prepoved uporabe kmetijskega zemljišča v drug namen - vzpostavitev prejšnjega stanja
Tožnik na kmetijskem zemljišču izvaja gospodarsko dejavnost oglaševanja in ima od te dejavnosti prihodke, to pomeni, da je on tisti, ki kmetijskega zemljišča ne uporablja v skladu z njegovim namenom, kar ga v konkretnem primeru kvalificira kot inšpekcijskega zavezanca.
Postavitev reklamnega panoja, tudi če ne ovira obdelovanja zemljišča, ni zakonsko predpisana namenska uporaba. Oglaševalski pano ne služi kmetijskemu zemljišču in ne prispeva k prehranski varnosti in pridelavi hrane. Golo dejstvo, da kmetijskemu zemljišču ne škodi (da ga neposredno ne onesnažuje ali degradira), ne more voditi do drugačnega zaključka.
Prepoved uporabe kmetijskega zemljišča za drug namen kot za kmetijsko proizvodnjo in vzpostavitev prejšnjega stanja v določenem roku (prva alineja B) točke 107. člena ZKZ) je v konkretni situaciji torej edini možen ukrep.
Inšpektor tako ni imel izbire med različnimi ukrepi, izrekel je lahko le prepoved nadaljnjega oglaševanja in odredil odstranitev oglaševalskega panoja. Posledično tudi tehtanje sorazmernosti naloženega ukrepa ni prišlo v poštev.
Ker je šlo v obravnavni zadevi za skupno prodajo več parcel, ki predstavljajo kmetijska in gozdna zemljišča (da so predmet prodaje parcele, ki predstavljajo kmetijska in gozdna zemljišča, je med strankami nesporno, saj tožnica temu ne oporeka v smislu, da bi navajala drugačne deleže, ki predstavljajo kmetijska in gozdna zemljišča nepremičnin, ki so predmet prodaje, kot sicer izhajajo iz izpodbijane odločbe), je prvostopenjski organ pravilno upošteval stališče iz sodbe Vrhovnega sodišča X Ips 32/2018 z dne 8. 7. 2020 in posledično pravilno določil prednostni vrstni red predkupnih upravičencev po 23. členu ZKZ5 kot tudi po 47. členu ZG.
Zemljišče iz 2. člena GZ ni stvarnopravni pojem. Takšno (stvarnopravno) naravo ima zemljiška parcela, ki opredeljuje prostorsko odmerjen del zemeljske površine, na kateri je določen lastniški režim. Pri zemljišču pa gre zgolj za prostorski pojem ne glede na lastniški režim. Zemljišče po ZG je torej zemeljska površina, ki je porasla z gozdnim drevjem v obsegu in sestoju, ki ga določa navedena določba ZG in ni omejena na meje posameznih parcel. Pri opredelitvi gozda je torej bistven zgolj obseg zemljišča (zemeljske površine), ki je poraslo s predpisanim gozdnim sestojem in je bodisi širše bodisi ožje od parcelnih mej.
kmetijska zemljišča - odobritev pravnega posla - predkupni upravičenec - edini ponudnik - zloraba pravice - namen zakona - prednostna pravica do nakupa
Tožnik, ki je edini kupec in je tudi predkupni upravičenec s statusom kmeta, je edini sprejemnik ponudbe, ki je pravočasno vložil vlogo za odobritev pravnega posla. Ker nihče ne uveljavlja prednosti pri nakupu, ni mogoče govoriti o zlorabi statusa kmeta, saj je ta status v zvezi z pridobivanjem kmetijskega zemljišča odločilen le za uveljavljanje prednosti pri nakupu, če konkurirata dva ali več ponudnikov. Če je ponudnik en sam, pa že po naravi stvari ni mogoče govoriti o kršitvi prednostnega vrstnega reda. Če je torej kupec en sam, ni pomembno, ali bi izpolnjeval pogoje za priznanje predkupne pravice, to je pravice do nakupa pred drugimi ponudniki.
inšpekcijski postopek - ukrep kmetijskega inšpektorja - uporaba kmetijskih zemljišč - nenamenska raba - reklamni pano
Med strankama ni sporno, da je zemljišče, na katerega je postavljena kovinska konstrukcija, opredeljeno kot kmetijsko zemljišče, in prav tako ni sporno, da je na delu tega zemljišča tožeča stranka postavila oglasni pano na konstrukciji iz kovinskih cevi. Postavitev konstrukcije nedvomno predstavlja nenamensko rabo kmetijskega zemljišča.
inšpekcijski postopek - ukrep kmetijskega inšpektorja - kmetijski objekt - kozolec - nenamenska raba
Dejstvo, da se na kozolcu nahaja konstrukcija z oglaševalskim panojem, predstavlja uporabo objekta za nekmetijsko uporabo, saj oglaševanja ni mogoče opredeliti kot uporabo objekta za namene kmetijstva.
inšpekcijski postopek - ukrep inšpektorja za kmetijstvo - kmetijsko zemljišče - uporaba kmetijskega zemljišča - nenamenska raba - objekt za obveščanje in oglaševanje - degradacija kmetijskega zemljišča
Namenska uporaba kmetijskih zemljišč obsega zgolj in samo njihovo kmetijsko obdelavo in v tem oziru ohranjanje ter izboljševanje pridelovalnega potenciala, saj se s tem zagotavlja nacionalna prehranska varnost v povezavi z ohranjanjem potrebnih virov (prva alineja 1.a člena ZKZ). Postavitev reklamnega panoja, kljub temu, da ne ovira obdelovanja zemljišča (košenja trave), ni zakonsko predpisana namenska uporaba. Z drugimi besedami, oglaševalska tabla ne služi kmetijskemu zemljišču in ne prispeva k prehranski varnosti in pridelavi hrane. Golo dejstvo, da kmetijskemu zemljišču ne škodi, ne more voditi do drugačnega zaključka.
inšpekcijski postopek - ukrep kmetijskega inšpektorja - upravna izvršba - izvršba s prisilitvijo - denarna kazen
Predmet izvršilnega postopka je zgolj izvršitev obveznosti, ki izhaja iz izvršilnega naslova, ne pa ponovna vsebinska presoja za odločbe oziroma obveznosti, ki iz nje izvira. To jasno izhaja iz prvega odstavka 292. člena ZUP, po katerem je zoper sklepe v upravnem izvršilnem postopku dovoljena pritožba, ki se nanaša na samo izvršbo, z njo pa ni mogoče izpodbijati pravilnosti odločbe, ki se izvršuje.
kmetijska zemljišča - promet s kmetijskimi zemljišči - odobritev pravnega posla - predkupna pravica občine - namen zakona
ZKZ je s tem, ko je določil, da se promet s kmetijskimi zemljišči vedno opravi po tem zakonu, razen če ni glede predkupne pravice z drugim zakonom določeno drugače, dopustil, da se v primerih, ko zakonodajalec določi drug cilj in za ta namen določi predkupno pravico, ki ima prednost pred predkupno pravico, določeno v ZKZ, upošteva slednje. Tak drug predpis, ki posega na področje prometa s kmetijskimi zemljišči, je tudi ZON, saj ta določa predkupno pravico ustanovitelja zavarovanega območja ne glede na določbe drugih zakonov, ki urejajo predkupno pravico na kmetijskih, gozdnih in vodnih zemljiščih.
ZKZ ne zahteva, da mora biti mejna parcela kmetijsko zemljišče. Prav tako ZKZ ne določa tako imenovanega "pretežnostnega merila", po katerem naj bi imel večji interes in s tem pravico do nakupa tisti kmet, ki ima v lasti večjo površino mejnih parcel.
Organ prve stopnje je ravnal pravilno, ko je v konkretni zadevi po ugotovitvi, da sta tako tožnik kot A. A. lastnika zemljišča, ki meji na gozd, ki ga prodaja B. B., pravilno prepustil izbiro kupca prodajalcu. Tako kot je to poudarilo Vrhovno sodišče v zadevi X Ips 115/2020, pride po izčrpanju prednostnih upravičencev po 47. členu ZG v ospredje splošno načelo 3. člena Obligacijskega zakonika, po katerem udeleženci prosto urejajo svoja obligacijska razmerja, ne smejo pa jih urejati v nasprotju z ustavo, s prisilnimi predpisi ali z moralnimi načeli, pri čemer v predmetni zadevi odločitev B. B., da proda parc. št. 506 in del parc. št. 507, obe k. o. ..., mejašu A. A., ne nasprotuje ničemur od navedenega. Ne ZG ne noben drug predpis namreč ne določa, da bi bilo treba med dvema ali več enakovrstnimi prednostnimi upravičenci iz desetega odstavka 47. člena ZG za določitev pravice do nakupa uporabiti kakršnekoli dodatne kriterije, kot na primer tiste, ki jih v tožbi ponuja tožnik (da ima status kmeta; da so njegove – sosednje - nepremičnine del zaščitene kmetije; da ima s prodajalcem daljšo skupno mejo …).
kmetijska zemljišča - pravni promet s kmetijskimi zemljišči - pravni posel za pridobitev kmetijskega zemljišča - odobritev pravnega posla - položaj stranke v postopku - stranski udeleženec
Krog oseb, ki se imajo pravico udeleževati postopka za odobritev pravnega posla kot stranke ali stranski udeleženci (42. in 43. člen ZUP) je določen v drugem odstavku 22. člena ZKZ: to so pogodbene stranke in vsi, ki so sprejeli ponudbo v skladu s tem zakonom, in so v predpisanem roku vložili vlogo za odobritev pravnega posla.
promet s kmetijskimi zemljišči - odobritev pravnega posla - namenska raba zemljišč - dejanska raba kmetijskih zemljišč
V primeru, da je določeno zemljišče opredeljeno v prostorskih aktih kot kmetijsko v skladu z določbo drugega odstavka 2. člena ZKZ, je treba, če je tako zemljišče predmet pogodbe oziroma pravnega posla, odobritev katerega se predlaga, šteti, da gre za kmetijsko zemljišče, za katero je potrebna odobritev upravnega organa, in to ne glede na njegovo dejansko rabo.
inšpekcijski postopek - ukrep kmetijskega inšpektorja - kmetijsko zemljišče - kozolec - oglasni pano - nenamenska raba
Bistveno po ZKZ je, da se kmetijsko zemljišče in kmetijski objekti, ki stojijo na njem, lahko uporabljajo le za namen kmetovanja. Kozolec se torej lahko uporablja le za spravilo sena oziroma kmetijskih pridelkov. Vsakršno drugačno uporabo, ki ni kmetijska, pa je šteti za nenamensko in s tem za neskladno z zakonom. Oglaševanje nedvomno ni kmetijska dejavnost oziroma dejavnost, ki bi bila sicer dovoljena po določbah ZKZ. Z zakonom je namreč izrecno zapovedana uporaba pomožnih kmetijskih objektov, med katere sodi kozolec, izključno za kmetijske namene. To izhaja iz zakonskega besedila, pa tudi iz namena zakonske ureditve, ki sledi ustavni zahtevi po posebnem varstvu kmetijskih zemljišč.
Tožnica je jasno uveljavljala predkupno pravico za nakup predmetnih kmetijskih zemljišč do celote. Z razlago, kot jo je zavzel upravni organ, in sicer da naj bi tožnica bistveno spremenila ponudbo, pa je po presoji sodišča izničil njeno predkupno pravico in s tem namen ZKZ.
Besedilo zadnjega stavka prvega odstavka 22. člena ZKZ, ki določa, da je treba vlogi za odobritev pravnega posla priložiti sklenjeno pogodbo o pravnem poslu, je treba razumeti tako, da je vloga (ki jo je pravočasno vložila oseba, ki je v roku in na predpisan način sprejela ponudbo za nakup naprodaj danega zemljišča) popolna tudi, če ji ni priložen pisno sklenjen pravni posel (v celoti), ker se po določbi prvega odstavka 21. člena Obligacijskega zakonika (OZ) šteje, da je pravni posel sklenjen že s sprejemom ponudbe, vendar za kmetijska zemljišča pod odložnim pogojem naknadne odobritve po ZKZ.
odobritev pravnega posla - promet s kmetijskimi zemljišči - status kmeta - pomemben dohodek iz kmetijske dejavnosti
Ocena vrednosti kmetijskih pridelkov je pomemben parameter pri ugotavljanju pomembnega dohodka iz kmetijske dejavnosti v delu, ko se ta ne odraža s prodajo na trgu, bodisi da te sploh ni, ali pa le v manjšem obsegu. V primeru, ko pridelki kmetijskega gospodarstva niso prodani na trgu, ampak so uporabljeni za nadaljnjo pridelavo ali predelavo na tem istem kmetijskem gospodarstvu, pomembnega dohodka iz kmetijske dejavnosti ni mogoče ugotoviti drugače kot z oceno vrednosti kmetijskih pridelkov na kmetiji.
odobritev pravnega posla - pogodba o uskladitvi zemljiškoknjižnega stanja z dejanskim - dobra vera
Odobritev pravnega posla - pogodbe o ureditvi zemljiškoknjižnega stanja - ni mogoča, ker v predmetni zadevi ni bil izveden postopek prodaje kmetijskega zemljišča po določbah ZKZ. Prodajalka namreč ni predložila ponudbe za prodajo kmetijskega zemljišča upravni enoti, kar je prvi korak v postopku prodaje, s čimer je zainteresiranim kupcem dana možnost, da se na ponudbo odzovejo z njenim sprejemom. S priposestvovanjem se lastninska pravica izvorno pridobi na podlagi zakona, po sodni praksi pa je tudi v primeru, ko se priposestvovanje izkazuje z listino, ki je podlaga za prenos lastninske pravice, to listino treba predložiti v odobritev pristojnemu organu, da ugotovi, ali gre za pravni posel v smislu prvega odstavka 17. člena ZKZ, ali pa za drug način pridobitve lastninske pravice, za katerega odobritev ni potrebna.
ZKZ člen 23, 23/1, 24, 24/2, 24/6. ZUP člen 147, 147/3.
odobritev pravnega posla - kmetijsko zemljišče - predkupni upravičenec - status kmeta - predhodno vprašanje - vezanost na pravnomočno upravno odločbo
Ker je v konkretni zadevi o predhodnem vprašanju statusa kmeta za relevantno obdobje že odločeno s pravnomočnim posamičnim aktom pred izdajo izpodbijane odločbe, je bil organ na ta posamični akt vezan. Pravno zmotno je naziranje, da lahko organ v drugem upravnem postopku (za odobritev pravnega posla) samoiniciativno ali zaradi zagotavljanja kontradiktornega postopka poseže v pravnomočno upravno odločbo in o istem vprašanju odloči drugače.