stranka v postopku - odobritev pravnega posla - izjava o sprejemu ponudbe - obvestilo o postopku s ponudbo
V smislu določb ZKZ je izjava o sprejemu ponudbe pravilno podana in veljavna, če se v bistvenih elementih sklada s ponudbo. V postopku odobritve pravnega posla je sprejemnik ponudbe stranka le, če je podal tako (pravilno in veljavno) pisno izjavo o sprejemu ponudbe.
Obvestilo, izdano po zaključku postopka s ponudbo, ima pravno naravo potrdila v smislu 180. člena ZUP; vendar organ v postopku odobritve pravnega posla nanj ni vezan kot na dokaz, pač pa lahko relevantna dejstva ugotavlja znova, če strankam pred izdajo obvestila ni bila dana možnost izjaviti se o odločilnih dejstvih.
Za pravilnost podatkov v ponudbi (to izhaja že iz določb 2. odstavka 20. člena ZKZ, ki zahteva obvezno vsebino in obliko ponudbe), tako da ti ustrezajo resničnim dejstvom, je dolžan upravni organ skrbeti po uradni dolžnosti, zaradi varovanja pravic strank in varstva javne koristi (7. člen ZUP), tako v postopku s ponudbo kot v postopku za odobritev pravnega posla.
komasacija - dodelitev zemljišč iz komasacijskega sklada
Glede na določbo 1. odstavka 65. člena ZKZ, da komasacijski udeleženci dobijo iz komasacijskega sklada zemljišča približno enake skupne vrednosti, kot je vrednost vloženih zemljišč, daje zakon večjo težo vrednostnemu kriteriju kot površinskemu.
Rok 30 dni, ki je predpisan za sprejem ponudbe (od dneva objave ponudbe), je materialni prekluzivni rok, ki ga je dolžan upoštevati tako upravni organ, ki odloča o odobritvi pravnega posla kot tudi vsakdo, ki želi kupiti na prodaj dano kmetijsko zemljišče. Če navedeni rok ni spoštovan, pravnega posla ni mogoče odobriti, saj promet ni potekal po postopku in na način, določen z ZKZ.
Določbo 1. odstavka 21. člena ZKZ je po mnenju sodišča treba razlagati v pomenu, da se sprejem ponudbe (pravilno) uveljavi tako, da tisti, ki želi kupiti naprodaj dano kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetijo, pisno izjavo o sprejemu ponudbe pošlje priporočeno s povratnico prodajalcu in da s pisno izjavo o sprejemu ponudbe seznani tudi upravno enoto, in sicer na način, da jo pošlje (priporočeno s povratnico) upravni enoti ali na način, da to izjavo na upravno enoto neposredno vloži. Ob taki razlagi pravnega pravila v citirani zakonski določbi pa vložitev pisne izjave o sprejemu ponudbe neposredno na upravni enoti lahko nadomesti le pošiljanje te izjave s priporočeno poštno pošiljko s povratnico upravni enoti, ne pa tudi ponudniku.
odtujitev zemljišča, ki spada v zaščiteno kmetijo - odobritev pravnega posla
Pri presojanju zakonskega pogoja iz 22. člena ZDKG, to je pogoja, ali posamezno naklonilo presega 2 % kmetijskih površin, je upravni organ nepravilno upošteval le kmetijska zemljišča, ne pa tudi gozdov, ki so prav tako del zaščitene kmetije, v katero sodi predmetno zemljišče.
Nepravilno je stališče tožnika, da je v zadevi podan zakonski dejanski stan iz 2. točke 2. odstavka 23. člena ZKZ, kar zatrjuje s tem, da navaja, da kmetijsko zemljišče, ki je predmet prodaje, obdeluje sam. Obdelovanje zemljišča, katerega promet je predmet odobritve po določbi 1. in 2. točke 2. odstavka 23. člena ZKZ, sploh ni pravno upoštevno.
Določba 1. odstavka 23. člena ZKZ, ki glede vprašanja prednostne pravice pri nakupu gozdov napotuje na ZG, narekuje organu, da tega uporabi kot specialni predpis, ki glede prednostne pravice pri nakupu gozda določa drugače kot ZKZ.
Glede ugotovitve, ali je bila ponudba sprejeta, je po mnenju sodišča, ker ZKZ podrobnejših določil o tem nima, treba uporabiti določbe 28. in 29. člena OZ. V primeru, da odgovor na ponudbo sicer izraža sprejem, hkrati pa predlaga, naj se v nečem spremeni ali dopolni, se šteje, da je naslovnik ponudbo zavrnil in sam dal drugo ponudbo svojemu prejšnjemu ponudniku.
Pravilno je razlogovanje, da namenska raba zemljišč kot (nezazidanih) stavbnih, določena v prostorskih aktih (občine), ni ovira za vključitev teh zemljišč v sklop zaščitene kmetije, če oziroma dokler ta zemljišča predstavljajo del gospodarske celote in rabijo za redno kmetijsko proizvodnjo in povezane dejavnosti.
Iz določb ZKZ ne izhaja, da bi morali predkupni upravičenci pri nakupu kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije predkupno pravico uveljavljati že v izjavi o sprejemu ponudbe. Odločba, s katero je ugotovljeno, da je fizična oseba kmet v smislu ZKZ, je deklarativna odločba, ki pravno učinkuje ex tunc, od tedaj, ko so nastala dejstva, ki so po zakonu pomembna za nastanek (ugotovljenega) pravnega stanja (statusa kmeta).
Sprejem ponudbe za nakup kmetijskega zemljišča prodajalca zavezuje k temu, da s predkupnim upravičencem oziroma drugo osebo, ki je sprejela ponudbo, sklene prodajno pogodbo pod pogoji iz ponudbe, sprejemnik ponudbe pa s sprejemom ponudbe pridobi pravico zahtevati od lastnika sklenitev prodajne pogodbe s pogoji, danimi v ponudbi
Določba 21. člena ZKZ o pošiljatvi izjave o sprejemu ponudbe priporočeno s povratnico ponudniku je namenjena predvsem varovanju sprejemnika ponudbe, saj je povratnica dokument, s katerim lahko izkaže vročitev izjave o sprejemu ponudbe ponudniku, kar je pomembno za uveljavljanje njegove pravice do sklenitve pogodbe.
V obravnavanem primeru je sporno, ali je oddaja izjave o sprejemu ponudbe zgolj priporočeno brez povratnice takšna nepravilnost, ki bi lahko vplivala na pravilen sprejem ponudbe. Po presoji sodišča je treba šteti, da je bila v konkretnem primeru izjava o sprejemu ponudbe oddana pravilno oziroma da nepravilnost ni taka, da bi lahko vplivala na odločitev. Drugačna razlaga te zakonske določbe bi bila v nasprotju z namenom zakona oziroma te določbe, ki je v tem, da se zagotovi transparentnost vlaganja izjav o sprejemu ponudb za nakup kmetijskega zemljišča ter da sprejemnik ponudbe lahko izkaže, da in kdaj sta prodajalec in upravna enota prejela njegovo izjavo o sprejemu ponudbe.
Sodišče se namreč strinja s tožnikom, da gre v primeru 23. člena ZKZ za izločitvene kriterije, ki jih je potrebno ugotavljati po vrsti, kot so navedeni v zakonu, in je metoda javne dražbe v primeru prodaje stvarnega premoženja države upravičena šele, če so posamezni predkupni upravičenci izenačeni tudi na podlagi kriterijev 1. in 2. točke 2. odstavka 23. člena ZKZ.
predkupna pravica - materialno pravo - odobritev pravnega posla
V primeru dvoma je treba ugotoviti, ali posamezna določba ZKZ o uveljavljanju predkupne pravice predstavlja specialno ureditev glede na ureditev po OZ. Uveljavljanje predkupne pravice po 508. členu OZ ne pride v poštev, saj morebitni kupci vse do prejema obvestila upravne enote o tem, kdo je sprejel ponudbo (2. odstavek 21. člena ZKZ), ne morejo vedeti, ali predkupno pravico sploh imajo in ali bodo na podlagi te predkupne pravice prav oni lahko sklenili pravni posel. V obravnavanem primeru je zato po presoji sodišča treba šteti, da določbe 21. člena ZKZ v zvezi s 3. odstavkom 513. člena OZ smiselno izključujejo uporabo določb o uveljavljanju predkupne pravice po 508. členu OZ.
ZKZ člen 21/1, 19, 19/2, 19/3, 21/1, 19, 19/2, 19/3.
pisna izjava o sprejemu ponudbe - odobritev pravnega posla
Nobenega dvoma torej ni, da mora kupec v primeru, če pisno izjavo o sprejemu ponudbe pošilja po pošti, to izjavo poslati tako upravni enoti, kot tudi prodajalcu in to priporočeno s povratnico. Sprejem ponudbe je del sklenitve pogodbe, torej prometa s kmetijskim zemljiščem. Način sprejema ponudbe je natančno predpisan v ZKZ, zato se navedena določba 2. odstavka 19. člena ZKZ nanaša tudi nanj. Pravni posel ni potekal v skladu z določbami ZKZ, ker tožeča stranka pisne izjave o sprejemu ponudbe za nakup kmetijskega zemljišča prodajalcem ni dostavila priporočeno s povratnico.
Zakonca lahko glede na določbe ZKZ v povezavi z določbami ZZZDR podata skupno ponudbo za nakup kmetijskega zemljišča, skupaj uveljavljata prednostno upravičenje po 23. členu ZKZ, ter potem kot kupca tudi skupaj skleneta kupoprodajno pogodbo ter postaneta solastnika kupljenih zemljišč, saj z nakupom, ki je izvršen v času trajanja zakonske zveze, v vsakem primeru ustvarita skupno premoženje. Dejstvo, da lahko kdaj kasneje (v bodočnosti) morda pride iz različnih razlogov do delitve tega skupnega premoženja, na to pravico zakoncev ne vpliva.
V primeru, če je bila ponudba poslana po pošti s priporočeno pošiljko, vendar brez povratnice, za bistveno kršitev upravnega postopka v smislu določbe iz 21. člena ZKZ le v primeru, če v postopku ni mogoče z drugimi dokazi zanesljivo ugotoviti, da je bila pravilno sestavljena ponudba poslana pravočasno in na pravi naslov.
prepozno vložena zahteva za odobritev pravnega posla - odobritev pravnega posla
Pravnomočna sodba (ki nadomesti pravni posel) je enakovredna sklenjenemu pravnemu poslu, ki ga je treba za pravilen prenos lastninske pravice še predhodno predložiti v odobritev upravni enoti, na območju katere leži nepremičnina.
Tudi, če so določene parcele po prostorskem aktu uvrščene med nezazidana stavbna zemljišča, je treba pri ugotavljanju, ali te parcele sestavljajo zaščiteno kmetijo, uporabiti določbe 6. člena ZKZ.