kmetijska zemljišča - promet s kmetijskimi zemljišči - odobritev pravnega posla - predkupna pravica občine - namen zakona
ZKZ je s tem, ko je določil, da se promet s kmetijskimi zemljišči vedno opravi po tem zakonu, razen če ni glede predkupne pravice z drugim zakonom določeno drugače, dopustil, da se v primerih, ko zakonodajalec določi drug cilj in za ta namen določi predkupno pravico, ki ima prednost pred predkupno pravico, določeno v ZKZ, upošteva slednje. Tak drug predpis, ki posega na področje prometa s kmetijskimi zemljišči, je tudi ZON, saj ta določa predkupno pravico ustanovitelja zavarovanega območja ne glede na določbe drugih zakonov, ki urejajo predkupno pravico na kmetijskih, gozdnih in vodnih zemljiščih.
ZKZ ne zahteva, da mora biti mejna parcela kmetijsko zemljišče. Prav tako ZKZ ne določa tako imenovanega "pretežnostnega merila", po katerem naj bi imel večji interes in s tem pravico do nakupa tisti kmet, ki ima v lasti večjo površino mejnih parcel.
Organ prve stopnje je ravnal pravilno, ko je v konkretni zadevi po ugotovitvi, da sta tako tožnik kot A. A. lastnika zemljišča, ki meji na gozd, ki ga prodaja B. B., pravilno prepustil izbiro kupca prodajalcu. Tako kot je to poudarilo Vrhovno sodišče v zadevi X Ips 115/2020, pride po izčrpanju prednostnih upravičencev po 47. členu ZG v ospredje splošno načelo 3. člena Obligacijskega zakonika, po katerem udeleženci prosto urejajo svoja obligacijska razmerja, ne smejo pa jih urejati v nasprotju z ustavo, s prisilnimi predpisi ali z moralnimi načeli, pri čemer v predmetni zadevi odločitev B. B., da proda parc. št. 506 in del parc. št. 507, obe k. o. ..., mejašu A. A., ne nasprotuje ničemur od navedenega. Ne ZG ne noben drug predpis namreč ne določa, da bi bilo treba med dvema ali več enakovrstnimi prednostnimi upravičenci iz desetega odstavka 47. člena ZG za določitev pravice do nakupa uporabiti kakršnekoli dodatne kriterije, kot na primer tiste, ki jih v tožbi ponuja tožnik (da ima status kmeta; da so njegove – sosednje - nepremičnine del zaščitene kmetije; da ima s prodajalcem daljšo skupno mejo …).
kmetijska zemljišča - pravni promet s kmetijskimi zemljišči - pravni posel za pridobitev kmetijskega zemljišča - odobritev pravnega posla - položaj stranke v postopku - stranski udeleženec
Krog oseb, ki se imajo pravico udeleževati postopka za odobritev pravnega posla kot stranke ali stranski udeleženci (42. in 43. člen ZUP) je določen v drugem odstavku 22. člena ZKZ: to so pogodbene stranke in vsi, ki so sprejeli ponudbo v skladu s tem zakonom, in so v predpisanem roku vložili vlogo za odobritev pravnega posla.
promet s kmetijskimi zemljišči - odobritev pravnega posla - namenska raba zemljišč - dejanska raba kmetijskih zemljišč
V primeru, da je določeno zemljišče opredeljeno v prostorskih aktih kot kmetijsko v skladu z določbo drugega odstavka 2. člena ZKZ, je treba, če je tako zemljišče predmet pogodbe oziroma pravnega posla, odobritev katerega se predlaga, šteti, da gre za kmetijsko zemljišče, za katero je potrebna odobritev upravnega organa, in to ne glede na njegovo dejansko rabo.
inšpekcijski postopek - ukrep kmetijskega inšpektorja - kmetijsko zemljišče - kozolec - oglasni pano - nenamenska raba
Bistveno po ZKZ je, da se kmetijsko zemljišče in kmetijski objekti, ki stojijo na njem, lahko uporabljajo le za namen kmetovanja. Kozolec se torej lahko uporablja le za spravilo sena oziroma kmetijskih pridelkov. Vsakršno drugačno uporabo, ki ni kmetijska, pa je šteti za nenamensko in s tem za neskladno z zakonom. Oglaševanje nedvomno ni kmetijska dejavnost oziroma dejavnost, ki bi bila sicer dovoljena po določbah ZKZ. Z zakonom je namreč izrecno zapovedana uporaba pomožnih kmetijskih objektov, med katere sodi kozolec, izključno za kmetijske namene. To izhaja iz zakonskega besedila, pa tudi iz namena zakonske ureditve, ki sledi ustavni zahtevi po posebnem varstvu kmetijskih zemljišč.
Tožnica je jasno uveljavljala predkupno pravico za nakup predmetnih kmetijskih zemljišč do celote. Z razlago, kot jo je zavzel upravni organ, in sicer da naj bi tožnica bistveno spremenila ponudbo, pa je po presoji sodišča izničil njeno predkupno pravico in s tem namen ZKZ.
Besedilo zadnjega stavka prvega odstavka 22. člena ZKZ, ki določa, da je treba vlogi za odobritev pravnega posla priložiti sklenjeno pogodbo o pravnem poslu, je treba razumeti tako, da je vloga (ki jo je pravočasno vložila oseba, ki je v roku in na predpisan način sprejela ponudbo za nakup naprodaj danega zemljišča) popolna tudi, če ji ni priložen pisno sklenjen pravni posel (v celoti), ker se po določbi prvega odstavka 21. člena Obligacijskega zakonika (OZ) šteje, da je pravni posel sklenjen že s sprejemom ponudbe, vendar za kmetijska zemljišča pod odložnim pogojem naknadne odobritve po ZKZ.
odobritev pravnega posla - promet s kmetijskimi zemljišči - status kmeta - pomemben dohodek iz kmetijske dejavnosti
Ocena vrednosti kmetijskih pridelkov je pomemben parameter pri ugotavljanju pomembnega dohodka iz kmetijske dejavnosti v delu, ko se ta ne odraža s prodajo na trgu, bodisi da te sploh ni, ali pa le v manjšem obsegu. V primeru, ko pridelki kmetijskega gospodarstva niso prodani na trgu, ampak so uporabljeni za nadaljnjo pridelavo ali predelavo na tem istem kmetijskem gospodarstvu, pomembnega dohodka iz kmetijske dejavnosti ni mogoče ugotoviti drugače kot z oceno vrednosti kmetijskih pridelkov na kmetiji.
odobritev pravnega posla - pogodba o uskladitvi zemljiškoknjižnega stanja z dejanskim - dobra vera
Odobritev pravnega posla - pogodbe o ureditvi zemljiškoknjižnega stanja - ni mogoča, ker v predmetni zadevi ni bil izveden postopek prodaje kmetijskega zemljišča po določbah ZKZ. Prodajalka namreč ni predložila ponudbe za prodajo kmetijskega zemljišča upravni enoti, kar je prvi korak v postopku prodaje, s čimer je zainteresiranim kupcem dana možnost, da se na ponudbo odzovejo z njenim sprejemom. S priposestvovanjem se lastninska pravica izvorno pridobi na podlagi zakona, po sodni praksi pa je tudi v primeru, ko se priposestvovanje izkazuje z listino, ki je podlaga za prenos lastninske pravice, to listino treba predložiti v odobritev pristojnemu organu, da ugotovi, ali gre za pravni posel v smislu prvega odstavka 17. člena ZKZ, ali pa za drug način pridobitve lastninske pravice, za katerega odobritev ni potrebna.
ZKZ člen 23, 23/1, 24, 24/2, 24/6. ZUP člen 147, 147/3.
odobritev pravnega posla - kmetijsko zemljišče - predkupni upravičenec - status kmeta - predhodno vprašanje - vezanost na pravnomočno upravno odločbo
Ker je v konkretni zadevi o predhodnem vprašanju statusa kmeta za relevantno obdobje že odločeno s pravnomočnim posamičnim aktom pred izdajo izpodbijane odločbe, je bil organ na ta posamični akt vezan. Pravno zmotno je naziranje, da lahko organ v drugem upravnem postopku (za odobritev pravnega posla) samoiniciativno ali zaradi zagotavljanja kontradiktornega postopka poseže v pravnomočno upravno odločbo in o istem vprašanju odloči drugače.
kmetijsko zemljišče - ukrep kmetijskega inšpektorja - uporaba kmetijskega zemljišča - nenamenska raba
Tožnik v tožbi priznava, da se na kmetijskem zemljišču nahajajo predmeti, ki pa po njegovem v ničemer ne motijo opravljanja kmetijske dejavnosti. Da tožnik izpolnjuje pogoje za opravljanje čebelarske dejavnosti, med strankama ni sporno. Vendar pa sodišče v zvezi z navedenim pojasnjuje, da za presojo pravilnosti izpodbijane odločbe ni relevantno, ali tožnik izpolnjuje pogoje za izvajanje kmetijske (konkretno čebelarske) dejavnosti. Bistveno je, da postavljeni predmeti pomenijo negospodarno ravnanje s kmetijskim zemljiščem oziroma degradirajo oziroma drugače negativno posegajo v rodovitno zemljo.
inšpekcijski postopek - ukrep kmetijskega inšpektorja - inšpekcijska odločba - vzpostavitev prejšnjega stanja - odstranitev objekta - čebelnjak - nedovoljena gradnja - občinski prostorski akti - lokacijska informacija - gradbeno dovoljenje - nezahtevni objekt
Tožnik je v postopku pred prvostopenjskim organom med drugim navajal, da naj bi objekt zgradil leta 2016, bolj natančno pa se to ni razčistilo, čeprav je lahko pomembno glede na to, da so bile prav v navedenem letu sprejete spremembe in dopolnitve občinskega prostorskega akta, ki so bile uveljavljene 12. 4. 2016, pred tem pa so bili pogoji za gradnjo kmetijskih objektov na obravnavanem območju (lahko) drugačni. Zato bi bilo treba v izpodbijani odločbi ugotoviti, kdaj je bil sporni objekt postavljen. Pri čemer sodišče - kot je navedlo že v sodbi III U 255/2019 z dne 10. 3. 2022 - dodaja, da v primeru, ko ni mogoče z gotovostjo ugotoviti, ali je bila gradnja izvršena po uveljavitvi za stranko neugodne spremembe OPN, ki je lahko pomembna, treba v korist stranke uporabiti pred tem veljavno materialnopravno podlago.
inšpekcijski postopek - kmetijsko zemljišče - ukrep kmetijskega inšpektorja - oglasni pano - oglaševanje - nenamenska raba - nedovoljena raba kmetijskega zemljišča
Upravni organ odločitve ni sprejel na podlagi presoje, da tožnikov poseg pomeni gradnjo objekta, ki je neskladen s prostorskimi akti in gradbenimi predpisi in ga mora zato tožnik odstraniti, marveč je svojo odločitev sprejel na podlagi ugotovitev, da je obravnavana kovinska konstrukcija za oglaševanje namenjena oglaševanju in ne v kmetijske namene. Za presojo pravilnosti izpodbijane odločitve je namreč relevantno zgolj dejstvo ali se predmetna kovinska konstrukcija za oglaševanje uporablja za kmetijske namene.
promet s kmetijskimi zemljišči - odobritev pravnega posla - predkupni upravičenec - kmetijska organizacija
Predkupni upravičenec po 5. točki prvega odstavka 23. člena ZKZ sta lahko le kmetijska organizacija ali samostojni podjetnik posameznik, ki jima je zemljišče ali kmetija potrebna za opravljanje kmetijske oziroma gozdarske dejavnosti. Iz navedene zakonske določbe jasno izhaja, da statusa predkupne upravičenke pri nakupu posameznega kmetijskega zemljišča torej nima vsaka kmetijska organizacija, temveč le tista, ki ji je to zemljišče za opravljanje njene kmetijske dejavnosti potrebno. Če bi namreč zakonodajalec v ZKZ želel določiti, da je pri nakupu posameznega kmetijskega zemljišča predkupna upravičenka vsaka kmetijska organizacija (brez določitve še nadaljnjega pogoja v drugem delu povedi te določbe), bi to tudi storil.
odobritev pravnega posla - predkupni upravičenec - vrstni red predkupnih upravičencev - kmet mejaš - dohodek iz kmetijske dejavnosti - obrazložitev odločbe - kmetijska dejavnost kot glavna dejavnost - paketna prodaja
Prodajalka v ponudbi ni izrecno navedla, da želi obe zemljišči prodati skupaj, kot celoto (paketna ponudba). Da bi prodajalka prodajo zemljišč pogojevala v kompleksu, pa ne izhaja niti posredno iz drugih okoliščin zadeve. Prodajalka namreč v ponudi ni navedla skupne prodajne cene za obe zemljišči (navedla je zgolj ceno za m² posameznega zemljišča), zemljišči pa tudi sicer ne ležita drug ob drugem in torej tudi v naravi ne predstavljata kompleksa, ki bi ga bilo smotrno (da se ohrani zaokroženost kmetijskih zemljišč) prodati zgolj enemu kupcu. Ker ponudbe prodajalke tako ni mogoče šteti za „paketno“, je upravni organ tudi po presoji sodišča pravilno štel, da sta bili v postopku dani dve ločeni ponudbi (za vsako od zemljišč posebej), in da sta tudi oba interesenta za nakup podala v postopku dve ločeni izjavi o sprejemu vsake od ponudb posebej.
Za sosednji zemljišči v smislu določbe 2. točke prvega odstavka 23. člena ZKZ je mogoče praviloma (če med zemljišči ni dostopne ceste ali poti) šteti le zemljišči, ki druga na drugo mejita, kar pomeni, da se meje zemljišč dotikajo. Le pri zemljiščih, ki so v takšni neposredni bližini, se namreč z nakupom lahko zagotavlja smotrnejša in bolj ekonomična kmetijska pridelava.
Po sodni praksi je za presojo višine dohodka iz naslova kmetijske dejavnosti ključna vrednost kmetijskih pridelkov in prejetih kmetijskih denarnih pomoči (subvencij) in ne (zgolj) dohodek iz kmetijske dejavnosti, ki ga npr. izkazujejo davčne odločbe oziroma davčne evidence, ki zgolj na splošno ali pavšalno ocenjujejo vrednost dohodka iz kmetijske dejavnosti in niso nujno izkaz resničnega dejanskega stanja o vrednosti kmetijske proizvodnje v posameznem letu.
Svoje ugotovitve o višini dohodka iz posameznih virov kmeta, ki mu kmetijska dejavnost ne predstavlja edine dejavnosti, mora upravni organ v obrazložitvi odločbe natančno pojasniti. Navesti mora dokaze, na podlagi katerih je ugotavljal dohodek iz posameznega vira oziroma dejavnosti, pa tudi skupno višino dohodka iz naslova kmetijstva in drugih dejavnosti (npr. iz naslova zaposlitve), nato pa mora s tehtanjem teh prihodkov po višini odgovoriti na vprašanje, kateri od dohodkov kmetu v konkretnem primeru pomeni poglavitni vir preživljanja.
Upravna organa zgolj splošno povzemata posamezna stališča pravne doktrine (v zvezi z določbami 43., 27. in 28. člena SPZ), da je za pridobitev lastninske pravice s priposestvovanjem pogoj dobroverna lastniška posest, ki mora temeljiti na veljavnem pravnem naslovu, ki je podlaga za pridobitev lastninske pravice, da je dobroverni lastniški posestnik tisti, ki je v opravičljivi zmoti o tem, da je stvar njegova ipd., ne da bi utemeljila, zakaj ti pogoji v obravnavanem primeru niso izpolnjeni, oziroma kaj konkretno iz predloženih listin v zvezi s pogoji za pridobitev lastninske pravice s priposestvovanjem ne izhaja, pa bi moralo. Sodišče zaključuje, da je izpodbijana odločba obremenjena z absolutno bistveno kršitvijo določb postopka.
odobritev pravnega posla - kmetijsko zemljišče - predkupni upravičenec - kmet mejaš - kmetijska organizacija - stroški stranke z interesom
ZKZ pojmovno ločuje kmeta in kmetijsko organizacijo. Kdo je kmet v smislu določb ZKZ, je določeno v prvem do tretjem odstavku 24. člena ZKZ, kaj je kmetijska organizacija, pa v petem odstavku 24. člena ZKZ. Glede na jasno zakonsko določbo, ki glede na precizno dikcijo ne dopušča drugačne jezikovne razlage in s tem tudi uporabe drugih razlagalnih metod predpisa, 2. točke prvega odstavka 23. člena ZKZ ni mogoče razlagati tako, da se lahko nanaša tudi na kmetijsko organizacijo kot „mejaša“ zemljišča, ki je naprodaj.
odobritev pravnega posla - promet s kmetijskimi zemljišči - načelo zaslišanja stranke v postopku - ustna obravnava - prednostni vrstni red predkupnih upravičencev - izbira prodajalca
V luči pomena ustne obravnave bi moral upravni organ na prvi stopnji na ustni obravnavi ugotoviti vsa za odločitev relevantna dejstva in strankam omogočiti, da se o njih na ustni obravnavi tudi izjavijo. Prav temu (neposrednemu in ustnemu obravnavanju vseh odprtih vidikov konkretne zadeve) je namreč obravnava namenjena. Navedeno pomeni, da bi moral tudi prodajalec kmetijskega zemljišča ob enakih pogojih med kmeti, uvrščenimi na isto mesto, izjavo po 3. točki drugega odstavka 23. člena ZKZ o tem, komu želi prodati zemljišča, podati na ustni obravnavi potem, ko je seznanjen z ugotovitvijo organa o prednostnem vrstnem redu predkupnih upravičencev in o tem, med katerimi predkupnimi upravičenci glede na vrstni red iz 23. člena ZKZ lahko opravi izbiro.