„Pretežnostnega merila“, po katerem naj bi imel večji interes in s tem pravico do nakupa tisti kmet, ki ima v lasti večjo površino mejnih parcel namreč zakon ne določa. Nasprotno, po zakonskih določbah površina zemljišča, s katero sprejemnik ponudbe, ki je kmet, meji na zemljišče, ki je na prodaj, ni pravno relevantna.
ZUS-1 člen 2, 2/1, 2/2, 36, 36/1, 36/1-4. ZUP člen 2, 2/1. ZSKZ člen 2, 2/1, 2/5, 4. ZKZ člen 27, 27/6.
kmetijska zemljišča - zakup kmetijskih zemljišč - izbira zakupnika kmetijskih zemljišč - obvestilo o izbiri - tožba v upravnem sporu - dovoljenost tožbe - akt, ki se izpodbija s tožbo ni upravni akt - akt poslovanja upravljavca stvarnega premoženja - upravljanje nepremičnega premoženja države - acta iure gestionis - zavrženje tožbe
Obvestilo o izboru zakupnika ni upravni akt iz 2. člena ZUS-1, ker gre pri izbiri zakupnika za akt poslovanja. Po ustaljeni sodni praksi pa aktov poslovanja ni mogoče šteti za upravne odločbe (prim. odločitev Vrhovnega sodišča v zadevi I Up 194/2021), saj se z njimi ne odloča o pravicah, obveznostih ali pravnih koristi oseb na področju upravnega prava, temveč so ti akti izdani v postopkih upravljanja z javnim premoženjem, ki ne pomenijo oblastnega ravnanja (ex iure imperii), temveč ravnanja toženke kot vsakega drugega lastnika (ex iure gestionis).
kmetijska zemljišča - gozdno zemljišče - odobritev pravnega posla - predkupna pravica - predkupni upravičenec - pogoji za odobritev pravnega posla - ponudba za prodajo kmetijskih zemljišč - sprejem ponudbe - vsebina ponudbe - vezanost na ponudbo - rok za plačilo kupnine
Za presojo, ali je promet potekal po postopku in na način, določen z ZKZ, to je, ali je bil pravni posel sklenjen v skladu s tem zakonom, ni bistveno, ali se sprejem ponudbe ujema z bistvenimi sestavnimi ponudbe, temveč ali se ujema z vsemi sestavinami, ki so vsebovane v ponudbi.
Da je bil v obravnavani zadevi rok za plačilo kupnine sestavina tožnikove ponudbe in s tem kot dodaten pogoj v smislu četrte alineje drugega odstavka 20. člena ZKZ, očitno izhaja iz besedila ponudbe s 30. 1. 2020.
ZG člen 47, 47/11. OZ člen 508, 508/2, 508/3, 513, 513/3.
promet z gozdnim zemljiščem - odobritev pravnega posla - predkupna pravica - veljavnost pravnega posla - paketna prodaja - prepozen ugovor
Sodišče splošne pristojnosti je vezano le na izrek upravne odločbe o odobritvi pravnega posla, izrek take odločbe pa pomeni le to, da je promet potekal po postopku in na način, določen z ZKZ oziroma ZG, ter da je upoštevan prednostni vrstni red kupcev po obeh navedenih zakonih, ne pa tudi, da so izpolnjeni drugi (civilnopravni) pogoji za veljavnost pravnega posla.
Sodišče pojasnjuje, da ZUS-1 vzpostavlja t. i. subjektivni koncept upravnega spora, v skladu s katerim je upravni spor namenjen varstvu pravic in pravnih interesov fizičnih ali pravnih oseb. V Republiki Sloveniji tako upravni spor ni namenjen varovanju objektivne zakonitosti izpodbijanega upravnega akta, iz česar izhaja, da sodišče v primeru, da izpodbijani upravni akt ne posega v pravni položaj tožnika, ne opravi presoje njegove pravilnosti in zakonitosti.
odobritev pravnega posla - ponudba za prodajo - izjava o sprejemu ponudbe - rok za sprejem ponudbe - zamuda roka
Odločitev toženke, da se zahteva zavrže, ker prvi tožnik in druga tožnica v vlogi ne uveljavljata kakšne svoje pravice ali pravne koristi oziroma, po tem zakonu ne moreta biti stranka (druga točka prvega odstavka 129. člena ZUP), je pravilna. Ker sta ponudbo sprejela prepozno, pravice do odobritve pravnega posla nimata.
odobritev pravnega posla - vsebina ponudbe - vezanost na ponudbo - status kmeta
Tožnica navaja, da zakonska ureditev posega v pravico do izbire nasprotne pogodbene stranke in torej priznava, da ji zakon ne omogoča izbirati kupca oziroma bi ga lahko izbirala le, če ponudbe ne bi sprejel noben predkupni upravičenec. Ker med strankami ni sporno, da ima B. B. status kmeta, pa tožnica ni prosta pri izbiri kupca in zato ne more uveljavljati, da naj (tudi drugo) nepremičnino kupi C.C. Oddaljenost kmetije B. B. od nepremičnine parc. št. 89/16, na katero se je na naroku sklicevala tožnica, ni okoliščina, ki bi po 23. členu ZKZ vplivala na vrstni red uveljavljanja predkupne pravice oziroma bi vplivala le, če bi bil kmet tudi C. C. in bi s katerim od zemljišč mejil na zemljišče, ki je naprodaj (2. točka prvega odstavka 23. člena ZKZ), česar pa tožnica niti ne zatrjuje. Ker oddaljenost kmetije zato okoliščina ni pravno relevantna, je toženka ravnala prav, ko je ni ugotavljala.
promet s kmetijskimi zemljišči - odobritev pravnega posla - predkupni upravičenec - vrstni red - zavrnitev tožbe
Stranka z interesom je že ob sprejemu ponudbe podala zahtevo za upoštevanje predkupne pravice kot kmet, katerega zemljišče, ki ga ima v lasti, meji na prodajano zemljišče, medtem ko je tožnik sicer uveljavljal predkupno pravico kot zakupnik, vendar tega tekom postopka ni izkazal, prvostopenjski organ pa je iz uradnih evidenc ugotovil njegov status kot drugi kmet. Tožnik nikoli ni argumentirano prerekal predkupne pravice kmeta mejaša in njegov prednostni vrstni red, zato je pravilen zaključek, ki izhaja iz izpodbijane odločbe, da se stranki z interesom odobri navedeni pravni posel.
Ko ponudnik prejme izjavo o sprejemu ponudbe, je prodajna pogodba sklenjena pod odložnim pogojem odobritve s strani pristojne upravne enote. Če je izjavo o sprejemu ponudbe podalo več predkupnih upravičencev, je pogojno sklenjenih več zavezovalnih pravnih poslov. Določila ponudbe o plačilu denarnega pologa ni mogoče razlagati tako, da so prodajalci z njo izključili pravilo ZKZ, da je pogodba o prodaji kmetijskega zemljišča sklenjena (že) s sprejemom ponudbe, in vzpostavili pravilo, da bo sklenjena šele pod (nadaljnjim) odložnim pogojem, da sprejemnik ponudbe plača nek del kupnine. Gre sicer za prodajni pogoj, ki ga ponudba lahko vsebuje, vendar pa se pri nakupu kmetijskega oziroma gozdnega zemljišča tak pogoj ne more nanašati na sklenitev pogodbe ampak na fazo njene izpolnitve.
promet s kmetijskimi zemljišči - odobritev pravnega posla - smrt stranke - sprejem ponudbe - nova dejstva in novi dokazi - zavrnitev tožbe
Ne drži, da so prodajalci dolžni zagotoviti predmet prodaje, ki je prost bremen. Ravno zaradi svobode urejanja obligacijskih razmerij lahko prodajalci prodajajo tudi zemljišča, ki so obremenjena s hipoteko.
Predlog tožnika, da bi se sklenila pogodba z njim in prodajalci po tem, ko bi prodajalci izbrisali vknjižene hipoteke iz zemljišč, na katerih se nahajajo, ne pomeni sprejema ponudbe prodajalcev, temveč njeno zavrnitev in podajo druge ponudbe, saj je njegova ponudba vsebovala bistveno spremembo predmeta prodaje. Zato sodišče ugotavlja, da posel glede tega pogoja tožnika med tožnikom in prodajalci ni bil sklenjen. Tudi drugi predlog tožnika, da bi se sklenila pogodba z njim in prodajalci le glede zemljišč, na katerih ni vknjižene hipoteke, ne pomeni sprejema ponudbe prodajalcev, temveč njeno zavrnitev in podajo druge ponudbe, saj je njegova ponudba vsebovala bistveno spremembo predmeta prodaje. Zato sodišče ugotavlja, da posel tudi glede tega tožnikovega pogoja med tožnikom in prodajalci ni bil sklenjen.
Za to, da je mogoče za potrebe razlage pojma kmeta mejaša iz 2. točke prvega odstavka 23. člena ZKZ zemljišči šteti za sosednji, ni bistveno, ali je tak prehod omogočen na celotni dolžini mejnih stranic, ki ju loči javno dobro, temveč zadostuje, da je med zemljiščema možen prehod z ustrezno kmetijsko mehanizacijo vsaj na enem mestu. Po presoji sodišča že to zadostuje, da je med zemljiščema ustvarjena neposredna povezljivost, ki ima učinek zaokroževanja zemljišč. Ker gre pri tem za pravno presojo, sodišču za to ni bilo treba angažirati izvedenca. Po povedanem za presojo v tem primeru ni bistveno, kakšna je širina melioracijskega jarka, ki ločuje zemljišči prizadete stranke B. B. in prodajalca, temveč zgolj to, da je preko tega jarka mogoč prehod, namenjen uporabi in izkoriščanju kmetijskih zemljišč.
kmetijska zemljišča - odobritev pravnega posla - predkupna pravica - prednostni vrstni red - kmet mejaš - status kmeta - izpolnjevanje pogojev ob sprejemu ponudbe
Da so v tem primeru pravno relevantna dejstva, od katerih je odvisen status kmeta, nastala pred iztekom roka za sprejem ponudbe (ta rok je po tožnikovih navedbah potekel 26. 3. 2020), kot že rečeno, izhaja iz odločbe o priznanju statusa kmeta z dne 26. 5. 2020. Iz nje je, kot ugotavlja drugostopenjski organ in čemur tožnik v tožbi ne oporeka, razvidno, da je bila ta izdana na podlagi prve alineje prvega odstavka 24. člena ZKZ, in sicer tudi na podlagi izračuna vrednosti kmetijske proizvodnje za leto 2019 (4. stran drugostopenjske odločbe).
promet s kmetijskimi zemljišči - odobritev pravnega posla - izjava o sprejemu ponudbe - solastniki - neizbrani ponudnik
Solastnici prodajanih kmetijskih zemljišč sta ponudbo sprejeli vsaka na svojem obrazcu, za vse nepremičnine na ponudbi za skupno ceno in sta vsaka svoj obrazec podpisali, v opombo pa zapisali, da kot kupki nastopata skupaj. Sodišče pritrjuje toženi stranki in prvostopenjskemu organu, ki sta na podlagi podatkov izjave o sprejemu ponudbe obe ponudnici obravnavala kot kupovalki, kot solastnici v prodajo ponujenih zemljišč in upoštevali tudi v opombah navedeni podatek, da kot kupki nastopata skupaj, vsaka do deleža 1/2 ter sta izpolnili tudi nadaljnji pogoj, da sta znesek deponirali pri notarki.
Obe izjavi sta izpolnjeni na obrazcu in iz vsake izjave jasno izhajajo podatki o sprejemniku ponudbe, navedena so zemljišča, ki se prodajajo, skupna cena in predkupno upravičenje (kot solastnik). Ker je obema izjavama dodana še opomba, pa sodišče ugotavlja, da navedena opomba, v katere pristnost (pravo voljo) sodišče ne dvomi, toliko bolj ker njeno vsebino (da gre za skupno ponudbo obeh sprejemnic ponudbe) potrjuje tudi podatek o deponiranju zneska kupnine, predstavlja sestavni del izjave in jo pojasnjuje.
Drži, da je pravni posel sklenjen pod odložnim pogojem odobritve s strani upravne enote (tretji odstavek 21. člena ZKZ). Toda tožnik je spregledal, da se pravni posel ne odobri, če promet ni potekal po postopku in na način, določen z ZKZ (druga alineja tretjega odstavka 19. člena ZKZ).
Sodna praksa je že dlje časa enotna, da v postopku odobritve pravnega posla upravna enota (v določenih okoliščinah) le-tega preveri tudi po vsebini.
ZKZ člen 20, 21, 22. OZ člen 62, 62/1. ZUP člen 100.
odobritev pravnega posla - sprejem ponudbe - izjava o sprejemu ponudbe - rok za sprejem ponudbe - štetje rokov - iztek roka
Četrti odstavek 20. člena ZKZ določa, da je rok za sprejem ponudbe trideset dni od dneva, ko je bila ponudba objavljena. To je materialni rok, saj je določen z materialnim predpisom. Štetje materialnih rokov v zvezi s sklenitvijo pravnega posla, kot je prodajna pogodba, pa kot lex generalis določa Obligacijski zakonik, ki v prvem odstavku 62. člena določa, da začne rok, določen v dnevih, teči prvi dan po dogodku, od katerega se računa, konča pa se z iztekom zadnjega njegovega dneva. Ker je bila ponudba objavljena dne 27. 3. 2019, rok pa začne teči prvi dan po dogodku, od katerega se računa, je prvi dan tridesetdnevnega roka za sprejem ponudbe 28. 3. 2019, kot je pravilno štel tudi upravni organ, kar pomeni, da je bil zadnji dan 26. 4. 2019, ko je Sklad kmetijskih zemljišč in gozdov priporočeno po pošti pravilno poslal izjavo o sprejemu predmetne ponudbe.
Tožeča stranka se glede štetja roka nepravilno sklicuje na določbe ZUP, ki urejajo štetje procesnih rokov, sodišče pa zgolj v vednost stranki pojasnjuje, da tudi uporaba ZUP ne bi pripeljala do drugačne odločitve, saj tudi drugi odstavek 100. člena ZUP določa, da se, če je rok določen v dnevih, dan dogodka, od katerega je treba šteti rok, ne všteje, temveč se vzame za začetek roka prvi naslednji dan.
promet s kmetijskimi zemljišči - odobritev pravnega posla - ponudba za prodajo kmetijskih zemljišč - vsebina ponudbe - površina zemljišča
V predmetni ponudbi navedena površina treh parcel ni skladna s podatkom o površini parcele, ki izhaja iz zemljiškega katastra. Tako neskladje med podatki o površinah parcel v ponudbi in njihovo površino v zemljiškem katastru po presoji sodišča pomeni, da ponudba ni bila vložena v skladu z zakonom. Promet z navedenimi zemljišči zato ni potekal po postopku in načinu, določenem z ZKZ, zaradi česar pravnega posla za promet s tem kmetijskim zemljiščem že iz tega razloga ni bilo mogoče odobriti.
Drugi odstavek 20. člena ZKZ jasno določa, da je obvezna sestavina pogodbe tudi površina zemljišča
Postavitev reklamnega panoja na kmetijskem zemljišču ne predstavlja uporabe zemljišča za kmetijske namene, torej za kmetijsko pridelavo. Ker odlok občine določa, da na kmetijskih zemljiščih ni dovoljeno postavljati premičnih objektov, na enostavne in nezahtevne objekte pa ni dovoljeno nameščati oglasnih sporočil, je ukrep odstranitve panoja za oglaševanje ustrezno izrečen s strani občinskega inšpektorja.
URS člen 71, 71/2. ZKZ člen 23, 24, 24/1, 24/6, 111, 111/2.
kmetijska zemljišča - promet s kmetijskimi zemljišči - odobritev pravnega posla - status kmeta - priznanje statusa kmeta - predkupna pravica
Institut predkupne pravice je namenjen usmerjanju prometa s kmetijskimi zemljišči, da ta ostanejo v primarni pridelovalni funkciji v obsegu, ki je potreben za zagotovitev prehranske varnosti prebivalcev Slovenije. S tem je uresničen namen posebnega varstva kmetijskih zemljišč (drugi odstavek 71. člena URS.)
Odločba o priznanju statusa kmeta je ugotovitvenega oziroma deklarativnega značaja. S tem soglaša tudi pravna teorija. Ugotovitvena (deklarativna) odločba namreč ugotavlja določeno pravno razmerje, pravico ali obveznost, ki že obstaja po zakonu samem. Kot taka (praviloma) učinkuje od nastanka pravno pomembnih dejstev (ex tunc). Njen retroaktivni učinek izhaja iz narave stvari; gre za ugotovitev pravnega razmerja, ki je nastalo pred njeno izdajo. Še drugače, posameznik je kmet, ima status kmeta, po samem zakonu; odločba vsebuje le ugotovitev o tem.
odobritev pravnega posla - promet z gozdnim zemljiščem - predkupna pravica - vrstni red predkupnih upravičencev - gozdno zemljišče - gozd
Z uporabo jezikovne razlage je ob primerjanju besedila prve alineje prvega odstavka ter četrtega odstavka 2. člena ZG mogoče ugotoviti, da je zakonodajalec kot merodajno okoliščino pri ugotavljanju, ali je določeno zemljišče gozd, določil obseg poraščenosti zemljišča z gozdnim drevjem. Če ta poraščenost znaša manj kot 0,25 ha, potem zemljišča ni mogoče šteti za gozd, ne glede na njegovo namensko rabo.
komasacija - komasacijski sklad - razdelitev zemljišč iz komasacijskega sklada - nova razdelitev zemljišč - površina zemljišča - vrednotenje zemljišča
Namen komasacije je, da se zemljišča na komasacijskem območju zložijo in ponovno razdelijo med prejšnje lastnike tako, da dobi vsak čimbolj zaokrožena zemljišča.
Iz predloženih elaboratov in grafičnih prikazov izhaja, da sta tožnika vložila zemljišče v štirih kosih, dobila pa sta ga v dveh. Navedeno gotovo sledi namenu komasacije, ki je v tem, da se zemljišča čimbolj zaokrožijo.