kmetijsko zemljišče - odobritev pravnega posla - predkupni upravičenec - solastnik - vrstni red predkupnih upravičencev - namen zakona
Odsotnosti izrecne ureditve vrstnega reda predkupnih upravičencev, ki so solastniki, po presoji sodišča še ni mogoče razlagati tako, kot da ZKZ tega področja ne ureja. Gre za kmetijsko zemljišče, ki je predmet posebnega pravnega režima po tem zakonu (kar med strankami tudi ni sporno), in stranki po tem pravnem režimu veljata za predkupna upravičenca. Za presojo, ali je posel predmet režima po ZKZ, pa je še posebej pomembna določba drugega odstavka 19. člena ZKZ, ki izčrpno našteva situacije, v katerih odobritev pravnega posla ni potrebna, in s tem smiselno določa meje pravnega režima, ki ga kot ena od bistvenih značilnosti opredeljuje prav ta odobritev. Med te izčrpno naštete situacije spada tudi pridobitev nepremičnine med solastniki, kadar je kmetijsko zemljišče (...) v lasti dveh ali več solastnikov, kadar pogodbo sklepajo vsi solastniki (točka c). Drugih izjem, ki bi se nanašale na solastništvo kmetijskega zemljišča, ZKZ ne omenja. To pomeni, da so vsi drugi pravni posli, čeprav so v njih udeleženi solastniki, predmet režima po ZKZ, torej odobritve in upoštevanja prednostnega vrstnega reda kupcev iz 23. člena ZKZ.
promet s kmetijskimi zemljišči - odobritev pravnega posla - solastniki - predkupni upravičenec - izbira prodajalca
Vrstnega reda predkupnih upravičencev po ZKZ po presoji sodišča v primerih, kot je obravnavani, kljub nepopolnosti ureditve ni mogoče nadomestiti s pravilom iz tretjega odstavka 66. člena SPZ. To bi namreč pripeljalo do popolnega „umika“ pravnega režima po ZKZ, ki smiselno omogoča le odobritev enega pravnega posla oziroma ne predvideva odobritve več pravnih poslov v obsegu, ki bi bil s stališča vsakega od kupcev manjši od objavljene in sprejete ponudbe.
Ravnanje toženke, ki je z uporabo pravila iz drugega odstavka 23. člena ZKZ prepustila izbiro ponudnika prodajalki, je torej materialnopravno pravilno.
odobritev pravnega posla - predkupni upravičenec - kmetijsko zemljišče - solastnik - vrstni red predkupnih upravičencev - namen zakona
Odsotnosti izrecne ureditve vrstnega reda predkupnih upravičencev, ki so solastniki po presoji sodišča še ni mogoče razlagati tako, kot da ZKZ tega področja ne ureja. Namreč gre za kmetijsko zemljišče, ki je predmet posebnega pravnega režima po tem zakonu (kar med strankami tudi ni sporno), in stranki po tem pravnem režimu veljata za predkupna upravičenca. Za presojo, ali je posel predmet režima po ZKZ, pa je še posebej pomembna določba drugega odstavka 19. člena ZKZ, ki izčrpno našteva situacije, v katerih odobritev pravnega posla ni potrebna, in s tem smiselno določa meje pravnega režima, ki ga kot ena od bistvenih značilnosti opredeljuje prav ta odobritev. Med te izčrpno naštete situacije spada tudi pridobitev nepremičnine med solastniki, kadar je kmetijsko zemljišče (...) v lasti dveh ali več solastnikov, kadar pogodbo sklepajo vsi solastniki (točka c). Drugih izjem, ki bi se nanašale na solastništvo kmetijskega zemljišča, ZKZ ne omenja. To pomeni, da so vsi drugi pravni posli, čeprav so v njih udeleženi solastniki, predmet režima po ZKZ, torej odobritve in upoštevanja prednostnega vrstnega reda kupcev iz 23. člena ZKZ.
ZKZ člen 17, 17/2, 19, 19/1, 19/2, 23, 23/1, 23/2.
promet s kmetijskimi zemljišči - odobritev pravnega posla - predkupni upravičenec - prednostni vrstni red - solastnik - pravilna uporaba materialnega prava
ZKZ ne ureja vrstnega reda predkupnih upravičencev med solastniki kmetijskega zemljišča, zato bi utegnila priti v poštev (splošna) določba tretjega odstavka 66. člena SPZ, po kateri v primeru, če predkupno pravico uveljavlja hkrati več solastnikov, lahko vsak od njih uveljavlja predkupno pravico v sorazmerju s svojim idealnim deležem. Vendar pa te odsotnosti izrecne ureditve vrstnega reda predkupnih upravičencev po presoji sodišča še ni mogoče razlagati tako, kot da ZKZ tega področja sploh ne ureja.
Za presojo, ali je posel predmet režima po ZKZ, pa je še posebej pomembna določba drugega odstavka 19. člena ZKZ, ki izčrpno našteva situacije, v katerih odobritev pravnega posla ni potrebna, in s tem smiselno določa meje pravnega režima, ki ga kot ena od bistvenih značilnosti opredeljuje prav ta odobritev. Med te izčrpno naštete situacije spada tudi pridobitev nepremičnine med solastniki, kadar je kmetijsko zemljišče (...) v lasti dveh ali več solastnikov, kadar pogodbo sklepajo vsi solastniki (točka c). Drugih izjem, ki bi se nanašale na solastništvo kmetijskega zemljišča, ZKZ ne omenja. To pomeni, da so vsi drugi pravni posli, čeprav so v njih udeleženi solastniki, predmet režima po ZKZ, torej odobritve in upoštevanja prednostnega vrstnega reda kupcev iz 23. člena ZKZ.
ZKZ člen 17, 17/2, 19, 19/1, 19/2, 23. SPZ člen 66, 66/3.
promet s kmetijskimi zemljišči - prodaja kmetijskega zemljišča - predkupni upravičenec - odobritev pravnega posla
Določbe ZKZ urejajo izključno promet s kmetijskimi zemljišči, zato gre v razmerju do zakonov, ki urejajo promet z nepremičninami nasploh (OZ, SPZ), za specialno ureditev. To pomeni, da je treba v primerih, ki jih ZKZ kot specialni zakon ne ureja, uporabiti splošno ureditev. ZKZ ne ureja vrstnega reda predkupnih upravičencev med solastniki kmetijskega zemljišča, zato bi utegnila priti v poštev (splošna) določba tretjega odstavka 66. člena SPZ, po kateri v primeru, če predkupno pravico uveljavlja hkrati več solastnikov, lahko vsak od njih uveljavlja predkupno pravico v sorazmerju s svojim idealnim deležem.
Vendar pa te odsotnosti izrecne ureditve vrstnega reda predkupnih upravičencev po presoji sodišča še ni mogoče razlagati tako, kot da ZKZ tega področja sploh ne ureja. Za presojo, ali je posel predmet režima po ZKZ, je še posebej pomembna določba drugega odstavka 19. člena ZKZ, ki izčrpno našteva situacije, v katerih odobritev pravnega posla ni potrebna, in s tem smiselno določa meje pravnega režima, ki ga kot ena od bistvenih značilnosti opredeljuje prav ta odobritev. Med te izčrpno naštete situacije spada tudi pridobitev nepremičnine med solastniki, kadar je kmetijsko zemljišče (...) v lasti dveh ali več solastnikov, in pogodbo sklepajo vsi solastniki (točka c). Drugih izjem, ki bi se nanašale na solastništvo kmetijskega zemljišča, ZKZ ne omenja. To pomeni, da so vsi drugi pravni posli, čeprav so v njih udeleženi solastniki, predmet režima po ZKZ, torej odobritve in upoštevanja prednostnega vrstnega reda kupcev iz 23. člena ZKZ.
odobritev pravnega posla - predkupni upravičenec - kmetijsko zemljišče - solastnik - vrstni red predkupnih upravičencev - namen zakona
Odsotnosti izrecne ureditve vrstnega reda predkupnih upravičencev, ki so solastniki, po presoji sodišča še ni mogoče razlagati tako, kot da ZKZ tega področja sploh ne ureja. Namreč gre za kmetijsko zemljišče, ki je predmet posebnega pravnega režima po tem zakonu (kar med strankami tudi ni sporno), in stranki po tem pravnem režimu veljata za predkupna upravičenca. Za presojo, ali je posel predmet režima po ZKZ, pa je še posebej pomembna določba drugega odstavka 19. člena ZKZ, ki izčrpno našteva situacije, v katerih odobritev pravnega posla ni potrebna, in s tem smiselno določa meje pravnega režima, ki ga kot ena od bistvenih značilnosti opredeljuje prav ta odobritev. Med te izčrpno naštete situacije spada tudi pridobitev nepremičnine med solastniki, kadar je kmetijsko zemljišče (...) v lasti dveh ali več solastnikov, kadar pogodbo sklepajo vsi solastniki (točka c). Drugih izjem, ki bi se nanašale na solastništvo kmetijskega zemljišča, ZKZ ne omenja. To pomeni, da so vsi drugi pravni posli, čeprav so v njih udeleženi solastniki, predmet režima po ZKZ, torej odobritve in upoštevanja prednostnega vrstnega reda kupcev iz 23. člena ZKZ.
kmetijsko zemljišče - odobritev pravnega posla - predkupni upravičenec - vrstni red predkupnih upravičencev - solastnik - namen zakona
Odsotnosti izrecne ureditve vrstnega reda predkupnih upravičencev, ki so po presoji sodišča še ni mogoče razlagati tako, kot da ZKZ tega področja sploh ne ureja. Namreč gre za kmetijsko zemljišče, ki je predmet posebnega pravnega režima po tem zakonu (kar med strankami tudi ni sporno), in stranki po tem pravnem režimu veljata za predkupna upravičenca. Za presojo, ali je posel predmet režima po ZKZ, pa je še posebej pomembna določba drugega odstavka 19. člena ZKZ, ki izčrpno našteva situacije, v katerih odobritev pravnega posla ni potrebna, in s tem smiselno določa meje pravnega režima, ki ga kot ena od bistvenih značilnosti opredeljuje prav ta odobritev. Med te izčrpno naštete situacije spada tudi pridobitev nepremičnine med solastniki, kadar je kmetijsko zemljišče (...) v lasti dveh ali več solastnikov, kadar pogodbo sklepajo vsi solastniki (točka c). Drugih izjem, ki bi se nanašale na solastništvo kmetijskega zemljišča, ZKZ ne omenja. To pomeni, da so vsi drugi pravni posli, čeprav so v njih udeleženi solastniki, predmet režima po ZKZ, torej odobritve in upoštevanja prednostnega vrstnega reda kupcev iz 23. člena ZKZ.
Vrstnega reda predkupnih upravičencev po ZKZ po presoji sodišča v primerih, kot je obravnavani, kljub nepopolnosti ureditve ni mogoče nadomestiti s pravilom iz tretjega odstavka 66. člena SPZ. To bi namreč pripeljalo do popolnega „umika“ pravnega režima po ZKZ, ki smiselno omogoča le odobritev enega pravnega posla oziroma ne predvideva odobritve več pravnih poslov v obsegu, ki bi bil s stališča vsakega od kupcev manjši od objavljene in sprejete ponudbe. ZKZ tega sicer ne določa izrecno, vendar taka ureditev po presoji sodišča jasno izhaja iz drugih zakonskih določb.
promet s kmetijskimi zemljišči - odobritev pravnega posla - vrstni red predkupnih upravičencev - solastniki - izbira prodajalca
Vrstnega reda predkupnih upravičencev po ZKZ po presoji sodišča v primerih, kot je obravnavani, kljub nepopolnosti ureditve ni mogoče nadomestiti s pravilom iz tretjega odstavka 66. člena SPZ.
Ravnanje toženke, ki je z uporabo pravila iz drugega odstavka 23. člena ZKZ prepustila izbiro ponudnika prodajalki, je materialnopravno pravilno.
promet s kmetijskimi zemljišči - odobritev pravnega posla - predkupni upravičenec - vrstni red predkupnih upravičencev - solastniki
V primerih, ki jih ZKZ kot specialni zakon ne ureja, je treba uporabiti splošno ureditev. Vendar te odsotnosti izrecne ureditve vrstnega reda predkupnih upravičencev po presoji sodišča še ni mogoče razlagati tako, kot da ZKZ tega področja sploh ne ureja. Nenazadnje je do obravnavane situacije sploh lahko prišlo prav zato, ker gre za kmetijsko zemljišče, ki je predmet posebnega pravnega režima po tem zakonu (kar med strankami tudi ni sporno), in ker stranki po tem pravnem režimu veljata za predkupna upravičenca. Za presojo, ali je posel predmet režima po ZKZ, pa je še posebej pomembna določba drugega odstavka 19. člena ZKZ, ki izčrpno našteva situacije, v katerih odobritev pravnega posla ni potrebna, in s tem smiselno določa meje pravnega režima, ki ga kot ena od bistvenih značilnosti opredeljuje prav ta odobritev. Med te izčrpno naštete situacije spada tudi pridobitev nepremičnine med solastniki, kadar je kmetijsko zemljišče (...) v lasti dveh ali več solastnikov, kadar pogodbo sklepajo vsi solastniki (točka c). Kadar ima glede na določbo 23. člena ZKZ več sprejemnikov ponudbe predkupno pravico enakega vrstnega reda, upravna enota pozove ponudnika, naj opravi izbiro. Če ta izbire v postavljenem roku ne opravi, to stori upravna enota, upoštevajoč namen zakonske ureditve predkupne pravice. Iz obrazložitve izhaja, da gre za analogno rabo 3. točke drugega odstavka 23. čena ZKZ, naslovno sodišče pa dodaja, da po povedanem le taka razlaga določb ZKZ zagotavlja enakopravnost kupcev in konsistentno uporabo določb tega zakona o prometu s kmetijskimi zemljišči v vseh primerih, razen tistih, kjer je to izrecno izključeno.
ZKZ člen 17, 17/2, 19, 19/1, 19/2, 23, 23/1, 23/2.
promet s kmetijskimi zemljišči - odobritev pravnega posla - predkupni upravičenec - prednostni vrstni red - solastnik - pravilna uporaba materialnega prava
ZKZ ne ureja vrstnega reda predkupnih upravičencev med solastniki kmetijskega zemljišča, zato bi utegnila priti v poštev (splošna) določba tretjega odstavka 66. člena SPZ, po kateri v primeru, če predkupno pravico uveljavlja hkrati več solastnikov, lahko vsak od njih uveljavlja predkupno pravico v sorazmerju s svojim idealnim deležem. Vendar pa te odsotnosti izrecne ureditve vrstnega reda predkupnih upravičencev po presoji sodišča še ni mogoče razlagati tako, kot da ZKZ tega področja sploh ne ureja.
Za presojo, ali je posel predmet režima po ZKZ, je še posebej pomembna določba drugega odstavka 19. člena ZKZ, ki izčrpno našteva situacije, v katerih odobritev pravnega posla ni potrebna, in s tem smiselno določa meje pravnega režima, ki ga kot ena od bistvenih značilnosti opredeljuje prav ta odobritev. Med te izčrpno naštete situacije spada tudi pridobitev nepremičnine med solastniki, kadar je kmetijsko zemljišče (...) v lasti dveh ali več solastnikov, kadar pogodbo sklepajo vsi solastniki (točka c). Drugih izjem, ki bi se nanašale na solastništvo kmetijskega zemljišča, ZKZ ne omenja. To pomeni, da so vsi drugi pravni posli, čeprav so v njih udeleženi solastniki, predmet režima po ZKZ, torej odobritve in upoštevanja prednostnega vrstnega reda kupcev iz 23. člena ZKZ.
promet s kmetijskimi zemljišči - odobritev pravnega posla - predkupni upravičenec - solastniki - izbira prodajalca
Vrstnega reda predkupnih upravičencev po ZKZ po presoji sodišča v primerih, kot je obravnavani, kljub nepopolnosti ureditve ni mogoče nadomestiti s pravilom iz tretjega odstavka 66. člena SPZ.
Ravnanje toženke, ki je z uporabo pravila iz drugega odstavka 23. člena ZKZ prepustila izbiro ponudnika prodajalki, je torej materialnopravno pravilno.
pravni promet s kmetijskimi zemljišči - odobritev pravnega posla - predkupni upravičenec - prednostni vrstni red - uvrstitev na isto mesto - izbira prodajalca - pravilna uporaba materialnega prava
ZKZ v 23. členu na prvo mesto med predkupnimi upravičenci uvršča solastnika zemljišča, kar velja tako za tožnika kot za prizadeto stranko v tem upravnem sporu. To pomeni, da po tej zakonski določbi nihče od njiju ne more uveljavljati svoje predkupne pravice pred drugim. V drugem odstavku istega člena ZKZ sicer predpisuje pravila za določitev vrstnega reda med kmeti, ki so v skladu s prvim odstavkom uvrščeni na isto mesto, vendar se ta določba smiselno lahko nanaša le na situacije iz 2. in 4. točke prvega odstavka, v katerih status kmeta že sam po sebi pomeni okoliščino za določitev vrstnega reda med predkupnimi upravičenci. Drugačna razlaga bi pripeljala do očitno nesmiselne situacije, ko bi bilo mogoče pravila iz drugega odstavka 23. člena ZKZ uporabiti le za nekatere predkupne upravičence na istem mestu (kmete), za druge pa ne. Zakon torej ne daje podlage za neposredno uporabo teh pravil v primerih, kot je obravnavani.
Vendar vrstnega reda predkupnih upravičencev po ZKZ po presoji sodišča v primerih, kot je obravnavani, kljub nepopolnosti ureditve ni mogoče nadomestiti s pravilom iz tretjega odstavka 66. člena SPZ. To bi namreč pripeljalo do popolnega „umika“ pravnega režima po ZKZ, ki smiselno omogoča le odobritev enega pravnega posla oziroma ne predvideva odobritve več pravnih poslov v obsegu, ki bi bil s stališča vsakega od kupcev manjši od objavljene in sprejete ponudbe.
promet s kmetijskimi zemljišči - odobritev pravnega posla - javna dražba
V postopku odobritve pravnega posla v zvezi s kmetijskim zemljiščem, gozdom ali kmetijo upravni organ preizkusi, ali so izpolnjeni vsi pogoji za prodajo zaščitene kmetije, ali je prodaja potekala po postopku, ki je določen s tem zakonom in ali je upoštevan prednostni vrstni red kupcev. Prvostopni in drugostopni organ sta na podlagi pridobljenih podatkov o namenski rabi na podlagi zemljiško knjižnih izpiskov za te nepremičnine pravilno ugotovila dejansko stanje in pravilno uporabila materialno pravo ter zaključila, da ne gre za zaščiteno kmetijo, v posledici česar ni razlogov, da se pravni posel ne odobri.
V postopku odobritve pravnega posla prodaje zemjišča v samem izvršilnem postopku se preverja le, ali so podane v 19. členu ZKZ taksativno naštete ovire, zaradi katerih odobritev ni mogoča; konkretno pri prometu zaščitene kmetije to pomeni, da se odobritev zavrne samo, če niso podani pogoji iz 18. člena ZKZ in če gre za delitev s komasacijo urejenega zemljišča (ta pogoj je bil črtan z ZKZ-E). V zvezi z ugotavljanjem izpolnjevanja pogojev, ali je promet potekal po postopku in na način, določen z ZKZ (druga alineja tretjega odstavka 19. člena), in ali je upoštevan prednostni vrstni red kupcev po 23. členu ZKZ (tretja alineje tretjega odstavka 19. člena ZKZ), pa je Upravno sodišče tudi že zavzelo stališče, na primer v sodbi I U 386/2009 z dne 23. 2. 2010, da v primeru prodaje kmetijskega zemljišča na javni dražbi, navedenih pogojev ni mogoče ugotavljati v postopku za odobritev pravnega posla ter da je pri prodaji nepremičnine na javni dražbi pravica predkupnega upravičenca varovana po 182. členu ZIZ, ki daje zakonitemu predkupnemu upravičencu prednost pred najugodnejšim ponudnikom, če takoj po končani dražbi izjavi, da kupuje nepremičnino pod enakimi pogoji ter tako v tem primeru postopek uveljavljanja predkupne pravice specialno ureja ZIZ.
ZG člen 47, 47/10, 47/11. ZKZ člen 21, 22. DZ člen 248, 248/1, 248/2.
promet s kmetijskim zemljiščem - odobritev pravnega posla - odobritev skrbnika
Sodišče ne more sprejeti tožbenega ugovora, da predhodna odobritev pravnega posla s točno določeno osebo ne more pomeniti generalne odobritve pravnega posla (s komerkoli).
ZKZ člen 7, 7/1, 107. ZKme-1 člen 141, 174, 175, 175/1. ZŽiv člen 23, 23/1, 109.
ukrep kmetijskega inšpektorja - kmetijsko zemljišče - zemljišča nastala z nasutjem - namenska raba zemljišč
Členi 3 do 3 ea ZKZ sicer res dopuščajo možnost graditve posameznih objektov na posameznih zemljiščih, vendar morajo biti ti grajeni v skladu s prostorskim aktom lokalne skupnosti, kjer se nahajajo.
zaščitena kmetija - obseg zaščitene kmetje - gospodarska celota - zaključena celota - raba kmetijskih zemljišč - kmetijska gospodarska enota
Uresničevanje ekonomske funkcije se zagotavlja tako, da je preprečena drobitev srednje velike kmetije, kar pomeni, da se ohrani kmetijsko-gozdarska gospodarska celota, ki zagotavlja smotrno gospodarjenje in konkurenčno sposobnost njenega lastnika na trgu s kmetijskimi proizvodi.
odobritev pravnega posla - zakup - pisna pogodba - oblika pogodbe - pisna oblika - obvezna sklenitev pogodbe v pisni obliki - vrstni red predkupnih upravičencev
Za zakupnika v smislu 3. točke prvega odstavka 23. člena ZKZ lahko šteje le oseba, ki ima z lastnikom zemljišča sklenjeno pisno zakupno pogodbo, ki je bila sklenjena na podlagi predhodnega postopka, predpisanega v določbah ZKZ, in odobrena s strani upravne enote z odločbo o odobritvi pravnega posla.
ZKZ člen 2, 17, 19, 19/1, 20, 20/1, 23, 23/1. OZ člen 21, 21/1.
odobritev pravnega posla - odobritev pravnega posla s strani upravne enote - prednostna pravica pri nakupu kmetijskih zemljišč in gozdov - solastnik - zloraba pravice - namen zakona - paketna prodaja - enotna cena - ponudba - sprejem ponudbe
V zvezi s prodajo nepremičnin v paketu je Vrhovno sodišče v sodbi št. X Ips 32/2018 z dne 8. 7. 2020 zavzelo stališče, da ob skupni prodaji kmetijskih in gozdnih zemljišč hkratna uporaba ZKZ in ZG ob odobritvi pravnega posla ne more uporabiti pretežnostnega načela, temveč se mora uporabiti norme, ki jih glede vrstnega reda predkupnih pravic predpisujeta tako ZKZ kot ZG. Na tej podlagi mora pristojna upravna enota ugotoviti, katera od oseb, ki so ob sprejemu ponudbe uveljavljale predkupno pravico, je na podlagi ZKZ upravičena do nakupa ponujenih kmetijskih zemljišč, in katera je na podlagi določb ZG upravičena do nakupa gozda iz paketne prodaje. Le če je upravičena oseba glede nakupa obeh vrst nepremičnin ista, je mogoče tak pravni posel odobriti. Tudi sledeč opisanemu načinu razlogovanja VSRS, je po presoji tukajšnjega sodišča v obravnavanem primeru, ko gre za paketno prodajo solastniških deležev prodajalke na več zemljiščih, določbe 23. člena ZKZ o predkupni pravici pravilno uporabiti tako, da je kot predkupnega upravičenca po 1. točki prvega odstavka 23. člena ZKZ treba šteti le tožnika kot tistega sprejemnika ponudbe, ki pogoje za predkupno upravičenje na teh podlagi izpolnjuje kot solastnik pri vseh nepremičninah, ki so predmet prodaje v paketu, in ne uspelega kupca, ki je solastnik zgolj petih zadevnih nepremičnin.