privatizacija stanovanj - odklonitev sklenitve prodajne pogodbe - prenehanje stanovanjskega razmerja - če je imetnik solastnik prazne stanovanjske hiše - načelo enakosti pred zakonom
Načelo enakosti pred zakonom po 14. členu ustave RS v zvezi s 128. členom SZ pomeni, da morajo sodišča zahtevke na sklenitev kupoprodajne pogodbe zavrniti vedno tedaj, ko ugotovijo, da obstoji kateri od uveljavljanih pogojev iz navedenega člena SZ.
Dejstvo, da poleg tožnika tudi drugi delavci tožene stranke niso izpolnjevali pogojev za nakup stanovanja, pa jim je tožena stranka stanovanje vendarle prodala, v navedeno načelo ne posega.
ZPP (1977) člen 232, 354, 354/1, 385, 385/1, 385/1-2.UZITUL člen 9. ZSR člen 50.SZ člen 159, 159/2.
relativna bistvena kršitev določb pravdnega postopka pred sodiščem prve stopnje - revizijski razlog - vojaško stanovanje
Očitana kršitev 232. čl. ZPP ni revizijski razlog: uveljavljana relativna bistvena kršitev postopka iz 1. odst. 354. čl. ZPP se nanaša na postopek pred sodiščem prve stopnje (arg. a contrario 2. tč. 1. odst. 385. čl. ZPP).
Pri presoji je bilo revizijsko sodišče tako vezano na bistveno dejansko ugotovitev in sicer, da je bilo sporno stanovanje dodeljeno prvi toženi stranki z odločbo poveljstva garnizije Maribor z dne 27.8.1991 in ne že pred osamosvojitvijo RS, kot je to zatrjevala tožena stranka. Ker takrat Poveljstvo garnizije Maribor ni bilo več upravičeno razpolagati s stanovanji iz stanovanjskega fonda bivše JLA (prim. 9. čl. Ustavnega zakona za izvedbo temeljne ustavne listine o samostojnosti in neodvisnosti RS), sta odločitvi sodišč materialnopravno pravilni (50. čl. Zakona o stanovanjskih razmerjih v zvezi z 2. odst. 159. čl. Stanovanjskega zakona).
sklenitev najemne pogodbe - nezakonita uporaba stanovanja - tožba na izpraznitev stanovanja - višina najemnine
Ni utemeljeno stališče tožene stranke, da bi ji dajala varstvo pred izpraznitvenim zahtevkom stanovanjska pogodba iz leta 1982. Stanovanjski zakon res ni razveljavil prejšnjih stanovanjskih pogodb, vendar je stanovanjska najemna razmerja uredil povsem na novo, drugače kot so bila urejena razmerja po zakonu o stanovanjskih razmerjih. Zato je določil šestmesečni rok za uskladitev stanovanjske pogodbe z določbami zakona (156. čl. stanovanjskega zakona). Ta določba zavezuje lastnika in najemnika, da v šestmesečnem roku prenovita stanovanjsko pogodbo v najemno. S tem preneha pravni režim po prejšnjem zakonu. Pravice in obveznosti lastnikov in najemnikov, oziroma prejšnjih imetnikov pravice uporabe, se morajo prilagoditi določbam novega zakona. Če torej po preteku roka 156. čl. stanovanjskega zakona uporabnik nima najemne pogodbe iz razlogov, ki so na njegovi strani, ga zadenejo posledice po 58. čl. tega zakona, kar pomeni, da uporablja stanovanje nezakonito in lahko lastnik od njega zahteva izpraznitev stanovanja.
UZITUL člen 9, 9/1, 9/2, 9/3. Temeljna ustavna listina o samostojnosti in neodvisnosti Republike Slovenije točka 1, 1/3. ZSR člen 6, 18, 19.SZ člen 159, 159/2.
razpolaganje z vojaškimi stanovanji v času moratorija - nezakonita vselitev (zamenjava) - pridobljene pravice - status uporabnika
Po osamosvojitvi RS poveljstvo garnizije bivše JLA ni bilo več upravičeno razpolagati z vojaškimi stanovanji.
Toženka kot uporabnica prejšnjega stanovanja, ki je bilo "zamenjano" za dve manjši stanovanji, zaradi pridobljenih pravic (prim. 6. čl., 18. čl., 19. čl. Zakona o stanovanjskih razmerjih, ki ga je v konkretnem primeru potrebno uporabiti na podlagi 2. odst. 159. čl. Stanovanjskega zakona) ne more priti v slabši položaj. Ali drugače, zaradi kasnejše nezakonite dodelitve drugega stanovanja ji pravica do uporabe stanovanja na prejšnjem stanovanju ni prenehala, temveč je v prejšnjem obsegu obstajala še naprej. Ob tem je potrebno poudariti še, da toženkina morebitna možnost vselitve v sedanje (manjše) stanovanje njenih staršev ne njim ne njej ne bi nudila tistega stanovanjskega standarda, ki so ga uživali pred spornimi preselitvami (prim. toženkine trditve).
privatizacija stanovanj - odpravnina za izpraznitev stanovanja
Pravica do odpravnine po 126. čl. stanovanjskega zakona je vezana na izpraznitev stanovanja v dveh letih po uveljavitvi zakona. Razlogi za izgubo te pravice so določeni v 1. odst. 148. čl. in so podani, če je imetniku stanovanjske pravice mogoče odpovedati stanovanjsko razmerje brez zagotovitve najpotrebnejših prostorov. Če se imetnik stanovanjske pravice sam izseli in izroči stanovanje stanodajalcu v roku iz 1. odst. 126. čl. stanovanjskega zakona, s tem gotovo niso podane niti okoliščine po 19. čl. zakona o stanovanjskih razmerjih, niti okoliščine po 1. odst. 148. čl. stanovanjskega zakona v zvezi z ustreznimi določbami zakona o stanovanjskih razmerjih. Izpraznitev stanovanja z izročitvijo stanodajalcu je pogoj za uveljavljanje pravice do odpravnine, zato ne more biti hkrati ovira za priznanje te pravice. Taka razlaga zakona bi bila v nasprotju z njegovim jasno izraženim namenom in bi onemogočila uporabo 126. člena.
Vsi drugi razlogi, kot so državljanstvo, izselitev v drugo državo in prenehanje delovnega razmerja, sami po sebi ne vplivajo na izgubo pravice do odpravnine. Prejšnja stanovanjska pravica in sedanja najemna pravica nista vezani na državljanstvo.
revizija - dovoljenost revizije - vrednost spornega predmeta - spor po SZ
V sporu, ki se je začel po uveljavitvi Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ; tožba je bila vložena 30.6.1992), se toženca sklicujeta na upravičenja glede nadaljnje uporabe spornega stanovanja po bivšem Zakonu o stanovanjskih razmerjih. Od teh upravičenj pa je po SZ lahko odvisna le morebitna pravica tožene stranke do sklenitve najemne pogodbe po SZ. Spori o najemni pogodbi po SZ pa so premoženjski spori.
privatizacija stanovanj - upravičenci do odkupa - prodaja stanovanja ožjemu družinskemu članu imetnika - odkup stanovanja, če imetnik stanovanjske pravice ni državljan RS
Da bi privatizacija lahko zajela čim večji krog stanovanj, je zakonodajalec med upravičence za odkup uvrstil tudi ožje družinske člane. Imetniku stanovanjske pravice pa je dal prednost pri uveljavljanju pravice do odkupa. Ta določba ne varuje koristi zavezanca, pač pa imetnika nasproti drugim upravičencem. Med njimi gre za razmerje, ki je podobno razmerju med predkupnimi upravičenci. Prvi lahko pravico do odkupa uveljavlja imetnik. Če je ne uveljavlja sam, jo lahko ožji družinski član. Zanj pa veljajo pogoji, ki morajo obstajati zato, da je stanovanje sploh podvrženo privatizaciji, to je, da je zasedeno. Ni pa pomembno v tem primeru, ali imetnik izpolnjuje še kakšne druge pogoje, ki jih zahtevajo drugi predpisi. Mednje sodijo tudi pogoji za pridobivanje lastninske pravice na nepremičninah. Te pogoje mora izpolnjevati tedaj, če sam kupuje stanovanje. Če pa stanovanje kupuje ožji družinski član, mora te pogoje izpolnjevati on. Zato dejstvo, da imetnik stanovanjske pravice ni državljan Republike Slovenije, pomeni le to, da sam stanovanja ne more kupiti, ne pa tudi, da tega ne more storiti njegov ožji družinski član.
privatizacija stanovanj - odklonitev sklenitve prodajne pogodbe - prenehanje stanovanjskega razmerja - če ima imetnik v lasti prazno stanovanjsko hišo
Tožena stranka bi imetniku stanovanjske pravice oziroma tožnici kot družinskemu članu morala prodati stanovanje le tedaj, če ne bi bilo zakonitih razlogov, zaradi katerih je prodajo lahko odklonila. Ta zakoniti razlog je bil v dejstvu, da se je imetnik stanovanjske pravice odselil v novo hišo.
Ob odklonitvi prodaje stanovanja po določbi 2. odst. 148. čl. SZ zaradi gradnje in vselitve v novo stanovanjsko hišo se uporaba določb 60. čl. ZSR nanaša na vse uporabnike stanovanja.
lastninjenje in privatizacija stanovanj - upravičenec do odkupa - sklenitev najemne pogodbe - smrt imetnika stanovanjske pravice
Če imetnik stanovanjske pravice umre pred uveljavitvijo zahteve za odkup stanovanja, stanodajalec proda stanovanje tistemu, ki v stanovanju ostane. Če ožji družinski člani v času smrti v stanovanju ne prebivajo, pomeni, da se s smrtjo imetnika stanovanje izprazni, da torej ni več zasedeno.
pravica do uporabe stanovanja - pravica lastnika stanovanja do vselitve in proste razpolage s stanovanjem - drugo primerno stanovanje
Po 155. čl. SZ ni nujno, da tožnik kot lastnik stanovanja oz. stanovanjske hiše v pravdi proti tistemu, ki ima pravico uporabe, in proti tistemu, ki je dolžan priskrbeti drugo primerno stanovanje, le-tega ponudi že v tej pravdi.
razpolaganje z vojaškimi stanovanji v času moratorija - stališče arbitražne komisije (Badinterjeva komisija)
Na drugačno presojo ne more vplivati zatrjevano stališče Arbitražne komisije. Prvič že zato ne, ker stališče te komisije ni pravni vir, in drugič zato, ker se zatrjevana ugotovitev te komisije nanaša na razlago pomena razglasitve neodvisnosti RS za proces razdruževanja bivše SFRJ kot mednarodnopravnega subjekta in s tem na vprašanje mednarodnopravnega nasledstva bivše SFRJ, ne pa na sam postopek osamosvajanja RS. Le del slednjega pa je tudi v tej zadevi sporni prevzem upravljanja z vojaškimi stanovanji od organov bivše JLA.
razpolaganje z vojaškimi stanovanji v času moratorija - odločba poveljstva garnizije po 25.6.1991 - razširitev v sosednje stanovanje
Toženec je po dodelitvi spornega stanovanja to stanovanje funkcionalno povezal s sosednjim stanovanjem, katerega imetnik stanovanjske pravice je že bil. V tej smeri ni mogoče sprejeti očitka o nesmiselnosti sodbenega izreka, ker iz njega ni razvidno, da se je dolžan preseliti nazaj v prejšnje stanovanje. Navedeno sosednje "prejšnje" stanovanje namreč ni bilo predmet te pravde in je omenjeno le zaradi toženčevega ravnanja, ko je zaradi povezave s spornim stanovanjem zazidal njegov vhod in obe stanovanji povezal s prebojem stene. Izpodbijana sodba nalaga tožencu vzpostavitev prejšnjega stanja in preselitev iz spornega stanovanja. V pravna razmerja glede sosednjega stanovanja ne posega.
nezakonita vselitev - podstanovalsko razmerje - pravice podstanovalcev po uveljavitvi SZ
Od sicer nezakonite vselitve poleti 1989. leta do vložitve tožbe dne 11.11.1992 sta zanesljivo potekli več kot dve leti, zaradi česar odločbe o izpraznitvi stanovanja ni več mogoče izdati. S tem v zvezi je sodišče druge stopnje zavzelo tudi pravilno stališče glede dodatne uporabe določbe 149. člena stanovanjskega zakona (Uradni list RS, št. 18/91). Če je namreč stanovanje v celoti oddano podstanovalcu, ki v njem stalno prebiva več kot dve leti, se šteje, da ima ta vse pravice, ki bi jih sicer imel imetnik stanovanjske pravice, če ne bi stanovanja v celoti oddal v podnajem. Toženkina nezakonita zasedba celotnega stanovanja je torej zaradi poteka dveh let v vsakem slučaju sanirana.
Podstanovalska pogodba, na katero se tožena stranka sklicuje, torej nima pravne veljave in sicer ne glede na to, da se po določbi 76. člena ZSR itak šteje, da podstanovalec, ki ostane v stanovanju po izselitvi imetnika stanovanjske pravice, to stanovanje zaseda nezakonito.
razpolaganje z vojaškimi stanovanji v času moratorija - odločba organa JLA po 25.6.1991 - nezakonita vselitev (zamenjava) - prejšnje stanovanje v drugi državi (bivši republiki SFRJ) - ničnost
Po 25.6.1991 zvezni predpisi o vojaških stanovanjih niso več veljali. Razmerja z drugimi republikami, ki so jih dotlej urejali zvezni predpisi, so po 25.6.1991 postala razmerja z mednarodnim elementom. Zanje je veljalo notranje pravo le, če so nanj napotovala pravila mednarodnega zasebnega prava. Ne ZSR ne zakon o ureditvi kolizije zakonov s predpisi drugih držav v določenih razmerjih (Ur.l. SFRJ, št. 43/82, p. 72/82) nista imela posebnih določb o zamenjavi stanovanj na območju različnih držav. Tudi nobena mednarodna pogodba takšne zamenjave stanovanj ni urejala.
Ker zamenjave stanovanj z območja več držav notranje pravo ni urejalo, je bilo potrebno za presojo zakonitosti vselitve v ta stanovanja po navedenem datumu uporabiti druge določbe notranjega prava, ki so urejale druge podlage za zakonito vselitev v stanovanje. Ker pogodba o zamenjavi vsebinsko nadomešča dve dodelitvi stanovanj, torej predvsem tiste, ki urejajo dodelitev.
Molka organa tožeče stranke ob prevzemu pogodbe o zamenjavi samega po sebi ni mogoče kvalificirati za nepošteno ravnanje. Zato določbe 2. odstavka 104. člena ZOR, tudi če bi šteli, da velja tudi za stanovanjska razmerja, ne bi bilo mogoče uporabiti.
ZSR člen 1, 1/1, 1/2, 10, 44, 44/1.SZ člen 117, 117/1.
privatizacija stanovanj - začasna uporaba stanovanja - preoblikovanje pravice začasne uporabe v stanovanjsko pravico
Dodelitvena odločba ne vsebuje roka za dodelitev primernega stanovanja, temveč govori o tem, da se sporno stanovanje tožnici "dodeljuje le za določen čas, dokler ne bo na razpolago drugo primerno stanovanje". Ob taki opredelitvi časa ne more biti sprejemljivo stališče sodišča druge stopnje, ki dopušča možnost preoblikovanja začasne uporabe stanovanja, ustanovljene po 1. odst. 44. člena ZSR, v trajno stanje. Tega glede na sistemsko izhodišče ZSR ni mogoče zagovarjati. Tako pa je pravno odločilno, ali je tožena stranka po dodelitvi spornega stanovanja tožnici v začasno uporabo pozneje dodelila tožnici drugo stanovanje, kakor je v odgovoru na tožbo navedla - da pa se tožnica vanj ni preselila, ampak je ostala v spornem stanovanju. Brez odgovora na to vprašanje, ni mogoče imeti popolne dejanske podlage za odgovor na vprašanje, ali je bila tožnica v trenutku uveljavitve SZ imetnica stanovanjske pravice za sporno stanovanje - ali pa je tudi še v tem trenutku imela le pravico začasne uporabe tega stanovanja.
privatizacija stanovanj - upravičenci do odkupa - prodaja stanovanja ožjemu družinskemu članu imetnika - odkup stanovanja, če imetnik stanovanjske pravice ni državljan RS
SZ je dal pravico do nakupa prejšnjega družbenega stanovanja (pod pogoji, določenimi v njegovih privatizacijskih določbah) krogu oseb, določenemu v tej zakonski določbi - izbiro, ali bo in katera oseba iz tega kroga bo dejansko uveljavila to pravico, pa je prepustil prejšnjemu imetniku stanovanjske pravice. Ko je tako, pa seveda ni mogoče pritrditi stališču, da naj bi pisna privolitev prejšnjega imetnika stanovanjske pravice iz 1. odst. 117. člena SZ imela naravo odstopa pravice do odkupa - zaradi česar bi veljalo pravilo, da nihče ne more na drugega prenesti več pravic, kakor jih sam ima.
razpolaganje z vojaškimi stanovanji v času moratorija - odločba poveljstva garnizije po 25.6.1991 - priznavanje stanovanjske pravice s konkludentnimi dejanji
Po osamosvojitvi RS poveljstva garnizije bivše JLA niso bila več upravičena razpolagati s stanovanji iz stanovanjskega fonda bivše JLA. Konkludentnega priznavanja stanovanjske pravice tožena stranka ni dokazala.
razpolaganje z vojaškimi stanovanji v času moratorija - pridobljene pravice - prejšnje stanovanje, ki ne spada v stanovanjski sklad JLA
Po osamosvojitvi RS poveljstva garnizije bivše JLA niso bila več upravičena razpolagati s stanovanji iz vojaškega stanovanjskega fonda.
Ni pomembno, da je toženka pred preselitvijo v sporno stanovanje že imela stanovanjsko pravico na stanovanju, ki ji je bila dodeljena z odločbo Občine z dne 11.6.1964.
razpolaganje z vojaškimi stanovanji v času moratorija - pomen stališča arbitražne komisije
Stališče arbitražne komisije ni pravni vir. Zatrjevana ugotovitev te komisije se nanaša na razlago pomena razglasitve neodvisnosti RS za proces razdruževanja bivše SFRJ kot mednarodnopravnega subjekta in s tem na vprašanje mednarodnopravnega nasledstva bivše SFRJ, ne pa na sam postopek osamosvajanja RS. Le del slednjega pa je tudi v tej zadevi sporni prevzem upravljanja z vojaškimi stanovanju od organov bivše JLA.