določitev imetnika pravice do uporabe stanovanja po razvezi zakonske zveze
Določilo 17. člena Zakona o stanovanjskih razmerjih ( ZSR, Uradni list SRS št. 35/82; uporaba na podlagi 158. člena Stanovanjskega zakona, Uradni list RS 18/91 in 21/94) je veljalo tudi v primeru, ko je šlo za solastna stanovanja (prim. 8. člen ZSR). Določalo je, da je treba pri odločanju o pravici uporabe upoštevati potrebe bivših zakoncev, njunih otrok in vse druge okoliščine primera. Ko gre za trditve o novi družini, so lahko relevantne le tiste okoliščine, ki so obstajale ob razvezi zakonske zveze.
pravica osebe, da prebiva v stanovanju do izvršitve odločbe o odpovedi stanovanjske pravice - najemna pogodba - pravice in obveznosti najemnika stanovanja - odpoved najemne pogodbe iz krivdnih razlogov - tožba na izpraznitev stanovanja
Tisti, ki v stanovanju prebiva po pravnomočnosti odločbe o odpovedi stanovanjske pravice, ker mu še niso priskrbljeni najpotrebnejši prostori, ne prebiva v stanovanju nezakonito.
To pa ne pomeni, da ima v stanovanju več pravic, kot bi jih imel, če bi bil najemnik stanovanja. S tem, ko mu je bilo stanovanjsko razmerje odpovedano, je toženec izgubil stanovanjsko pravico. Ker jo je izgubil pred uveljavitvijo SZ, ob njegovi uveljavitvi ni imel več statusa prejšnjega imetnika in s tem v zvezi tudi ne pravice na sklenitev najemne pogodbe po 147. členu SZ. Ostala mu je le pravica bivanja v stanovanju do izvršitve sodne odločbe. Ta pravica pa je omejena najmanj z vsemi tistimi prepovedmi, ki veljajo za najemnika.
revizija - dovoljenost revizije - vrednost spornega predmeta - označitev vrednosti spornega predmeta v tožbi - spor po SZ
V obravnavanem primeru tožeča stranka v tožbi ni označila vrednosti spornega predmeta. Označila ga je šele na naroku za glavno obravnavo dne 10.3.1993 in sicer z zneskom 81.000,00 SIT (l.št. 6). Tako navedene vrednosti spornega predmeta pa ni moč upoštevati za presojo o dovoljenosti revizije.
določitev imetnika pravice do uporabe stanovanja po razvezi zakonske zveze - stanovanje v solasti zakoncev - odmena za uporabo zakončevega solastninskega deleža - uporabnina
Izračunavanje cene za uporabo spornega stanovanja na podlagi prej veljavnih predpisov o stanovanjskem gospodarstvu oz. po uveljavitvi SZ po metodologiji, ki velja za oblikovanje neprofitnih najemnin, ne prihaja v poštev. Če pa je izhodišče za presojo o višini uporabnine v doseženi koristi oz. prikrajšanju, je materialnopravno pravilna tudi odločitev o višini tožbenega zahtevka, ki temelji na ugotavljanju "krajevno običajnih najemnin" za stanovanja, ki so podobna spornemu.
tožba na izpraznitev stanovanja - nezakonita uporaba stanovanja - pridobitev stanovanjske pravice - stanovanjska pogodba za določen čas - začasna uporaba stanovanja (službeno stanovanje)
Z uveljavitvijo stanovanjskega zakona se toženčev pravni položaj ni spremenil. Toženec bi imel pravico uveljavljati sklenitev najemne pogodbe z lastnikom, če bi bil imetnik stanovanjske pravice ( 147.čl. stanovanjskega zakona). Ker toženec ni bil imetnik stanovanjske pravice, lastnik z njim ni bil dolžan skleniti najemne pogodbe. Po 58.čl stanovanjskega zakona se šteje, da oseba, ki nima najemne pogodbe, uporablja stanovanje nezakonito. V tem primeru lahko lastnik kadarkoli vloži tožbo na izpraznitev stanovanja.
odpoved najemne pogodbe - tožba na izpraznitev stanovanja - najemna pogodba za določen čas - pravica do uporabe stanovanja po ZSR - pridobitev
Pomanjkanje pisne odločbe še ne dokazuje neobstoja stanovanjske pogodbe po določilih ZSR, če je pogodba bila realizirana z vselitvijo, uporabo in plačevanjem stanarine. Zahtevek na izselitev iz stanovanja po uveljavitvi SZ je zato utemeljen le ob pogoju iz dol. 54. čl. SZ (priskrbitev drugega primernega stanovanja).
revizija - dovoljenost revizije - vrednost spornega predmeta - tožba na izpraznitev stanovanja - spor po SZ
Tožeča stranka je s tožbo z dne 23.12.1992 zahtevala, da toženca izpraznita in ji izročita določene prostore v njenem samskem domu. Ker gre za premoženjskopravni spor, bi bila revizija dovoljena le v primeru, če bi tožeča stranka v tožbi navedla vrednost spornega predmeta, ki bi v času vložitve tožbe presegla znesek 80.000,00 SIT (zadnja novela ZPP - Ur.l. RS, št. 55/92). Tožeča stranka svoje obveznosti, da določi vrednost spornega predmeta ( 2.odst. 186.čl. ZPP), ni izpolnila. Zato revizija ni dovoljena in jo je moralo revizijsko sodišče po 392.čl. ZPP zavreči.
uporaba stanovanja - smrt imetnika stanovanjske pravice - status uporabnika
Pri presoji je tako potrebno izhajati iz že omenjenega dejstva, da se toženka v sporno stanovanje ni vselila pred avgustom 1989. Ker iz nadaljnjih dejanskih ugotovitev obeh sodišč sledi, da je bivša imetnica stanovanjske pravice umrla že 24.3.1990, toženka ni pridobila statusa uporabnice spornega stanovanja (5. čl. ZSR). Zato nima pravice do nadaljnje uporabe spornega stanovanja (2. odst. 18. čl. ZSR).
revizija - dovoljenost revizije - vrednost spornega predmeta - tožba na izpraznitev stanovanja - spor po SZ
Tožeča stranka je s tožbo z dne 27.11.1992 zahtevala izpraznitev stanovanja v Ljubljani, ki je njena last. Zahtevek je oprla na 155. čl. Stanovanjskega zakona. Ker predmet obravnavanja ni stanovanjska pravica (omenjeni zakon take pravice ne vsebuje), gre za premoženjskopravni spor, pri katerem je pravica do revizije odvisna od vrednosti spornega predmeta.
uskladitev določil stanovanjske pogodbe z določili SZ - pravica do uporabe stanovanja po ZSR
156. člen zavezuje lastnika, da uskladi določila obstoječe pogodbe z določili SZ. Že prej sklenjena stanovanjska pogodba torej z uveljavitvijo SZ ni prenehala, lastnik pa po tej določbi tudi ni pridobil nobenih posebnih ugodnosti. Zakon določa, da je dolžan pogodbeno razmerje prilagoditi novemu zakonu.
Če pa je tako, je za odločitev o tožbenem zahtevku tožeče stranke pomembno, kakšno pogodbo je sklenil tožnikov pravni prednik s tožencema. Sodišči prve in druge stopnje sta ugotovili, da je tožnikov pravni prednik tožencema s pogodbo o zamenjavi stanovanja z dne 15.11.1972 zagotovil stanovanjsko pravico do njune smrti.
določitev imetnika stanovanjske pravice po razvezi zakonske zveze - določitev imetnika pravice uporabe stanovanja
Pravna podlaga za materialnopravni preskus izpodbijane pravnomočne odločbe so določbe ZSR, ki jih je treba uporabiti po določbi 158. člena SZ, ker se je nepravdni postopek v tej zadevi začel še pred uveljavitvijo SZ. Dejanska podlaga za ta preskus so edinole dejanske ugotovitve, ki so vsebovane v izpodbijanem sklepu - ne pa kakršni koli dokazni podatki v spisu, posebej ne tiste dokazne listine, ki jih je predlagatelj (v novih izvodih) priložil reviziji.
pridobitev stanovanjske pravice - uporaba ene sobe - uporaba določb ZSR
I. Revizijsko sodišče se sicer ne strinja s stališčem sodišča druge stopnje, da je treba zahtevek zavrniti že iz razloga, ker pozitivna zakonodaja ne ureja več stanovanjskega razmerja in stanovanjske pravice. Predmetna tožba je bila vložena dne 20.9.1989, ko je še veljal Zakon o stanovanjskih razmerjih (Ur.l. SRS, št. 35/82 in 14/84). Po 158.čl. Stanovanjskega zakona (Ur.l. RS, št. 18/91 in 21/94) se spori, sproženi pred uveljavitvijo novega zakona, nadaljujejo po prejšnjih predpisih. Čeprav je bil tožnikov tožbeni zahtevek prilagojen določbam prejšnjega ZSR, je omogočal presojo sodišča o tožnikovih pravicah po tem zakonu, le izrek sodbe bi bilo treba prilagoditi določbam novega zakona, tako da bi se ugotavljal obstoj pravic ob uveljavitvi novega zakona, kar bi v primeru utemeljenosti zahtevka lahko storilo tudi sodišče samo.
II. Pritrditi pa je treba sodišču druge stopnje, da tožnik z uporabo ene sobe na stanovanju ni mogel pridobiti stanovanjske pravice, ne glede na to, če je bila njegova vselitev zakonita ali nezakonita.
Pravilno je izhodišče nižjih sodišč, da je za odločitev v tej pravdni zadevi odločilnega pomena dejstvo, da je bilo prvemu tožniku, ki je bil na spornem stanovanju imetnik stanovanjske pravice, s sodbo, ki je postala pravnomočna dne 27.6.1990, na podlagi 60. člena takrat veljavnega ZSR, stanovanjsko razmerje odpovedano. V izpraznitvenem roku štirih mesecev, ki je do uveljavitve stanovanjskega zakona (Uradni list RS, št. 18/91 in 21/94 - v nadaljevanju SZ) že potekel, pa bi se moral iz stanovanja, na podlagi 70. člena takrat veljavnega ZSR, izseliti tudi drugi tožnik. Na dan uveljavitve SZ tako nobeden od tožnikov ni bil imetnik stanovanjske pravice, zato je tožena stranka zahtevo tožečih strank za sklenitev kupoprodajne pogodbe upravičeno zavrnila.
privatizacija stanovanj - dolžnost prodaje stanovanja - enostranska sprememba stanovanja v službeno stanovanje - določitev vrednosti stanovanja - vrednost točke
I. Pravilno je stališče, da tožena stranka ni mogla enostransko spremeniti spornega stanovanja v službeno stanovanje, ko to ni imelo takega statusa v času dodelitve tožničinemu očetu. To stališče je povsem v skladu s sodno prakso po 1. in po 40. členu ZSR.
II. Glede višine kupnine 5. odst. 117. člena SZ narekuje upoštevanje vrednosti točke (iz 121. člena SZ), ki je veljala na trideseti dan po vložitvi zahteve za prodajo.
Kadar med razvezanima zakoncema ni spora, prevzame stanovanjsko pravico po sporazumu eden od njiju. Če se eden odseli, drugi pa ostane, je položaj enak, čeprav se je odseljeni zakonec do tedaj na vse načine trudil onemogočiti drugemu zakoncu pridobitev stanovanjske pravice.
privatizacija stanovanj - neveljavnost pogodbe, sklenjene v nasprotju s 117 členom SZ (kršitev predkupne pravice) - pravica imetnika, da izpodbija pogodbo s tretjim - aktivna legitimacija upravičenca do odkupa
V primeru izigravanja določb o privatizaciji je omogočeno upravičencu po 117. čl. SZ, da izpodbija pogodbo, ki jo je zavezanec sklenil s tretjo osebo.
Po 2. odstavku 128. člena Stanovanjskega zakona (Uradni list RS št. 18/91 in 21/94) dolžnost prodaje stanovanja ne obstaja le v tistih primerih, ko je imetniku stanovanjske pravice prenehalo stanovanjsko razmerje oziroma mu je mogoče odpovedati stanovanjsko razmerje brez zagotovitve najpotrebnejših prostorov, skladno z določbami ZSR. Za tak primer pa v obravnavanem primeru ne gre, saj je pravica do najpotrebnejših prostorov, ki tožeči stranki pripadajo, ugotovljena celo že s sodno odločbo.
privatizacija stanovanj - dolžnost prodaje stanovanja
Nezakonita uporaba stanovanja po 58. členu SZ ne nastane z odklonitvijo sklenitve najemne pogodbe, če je imetnik zahteval takojšen odkup stanovanja.
Nezakonito bi toženec stanovanje začel uporabljati šele tedaj, ko bi bil njegov zahtevek na sklenitev kupoprodajne pogodbe pravnomočno zavrnjen, pa nato, kljub pozivu tožeče stranke, najemne pogodbe ne bi hotel skleniti.
privatizacija stanovanj - odklonitev sklenitve prodajne pogodbe - upoštevanje okoliščin v času uveljavitve SZ - prazno stanovanje v lasti imetnika stanovanjske pravice
Drugi odstavek 148. člena SZ, na katerega se sklicuje sodišče druge stopnje, je namenjen tistim imetnikom stanovanjske pravice, ki z nakupom ali gradnjo sami rešujejo svoj stanovanjski problem in lastnikom stanovanj, da tem imetnikom ponudijo sklenitev najemne pogodbe za določen čas. Gre torej za čas prehoda od uveljavitve SZ do dograditve oz. nakupa stanovanja. Zato je ta določba uvrščena med prehodne in končne določbe SZ. Poglavje, v katerem je določilo 128. člena SZ, pa ureja lastninjenje in privatizacijo stanovanj, kar pomeni, da je zajeto dejansko in pravno stanje ob uveljavitvi zakona.