I. Tožnica ne uveljavlja razveljavitve sporne pogodbe zaradi kršitve svoje predkupne pravice, saj ne uveljavlja, da mora druga tožena stranka z njo skleniti enako prodajno pogodbo, kot je izpodbijana. Zato je seveda izključena presoja o morebitni tožničini pravici do nakupa stanovanja in njeni pravici do razveljavitve sporne pogodbe iz tega naslova (prim. 20. čl. SZ in pravno mnenje občne seje VS RS, ki je bila 22. in 23.6.1993, Poročilo VSS 1/93, str. 28).
II. Njen položaj kot potencialne najemnice stanovanja zaradi izpodbijane pogodbe se ne bo poslabšal. Če se bo namreč izkazalo, da je imela ona pravico do sklenitve najemne pogodbe z drugo toženo stranko, je prvi toženec glede obveznosti sklenitve najemne pogodbe do nje v enakem položaju kot bi bil drugi toženec pred sklenitvijo izpodbijane prodajne pogodbe (anal. s 591. čl. ZOR).
privatizacija stanovanj - odklonitev sklenitve prodajne pogodbe - prenehanje stanovanjskega razmerja - prazna stanovanjska hiša v lasti zakonca imetnika stanovanjske pravice
Če sta zakonca imela pred sklenitvijo zakonske zveze vsak svoje stanovanje, sta se po 14. členu ZSR morala odločiti, katero stanovanje bosta še naprej uporabljala, razen če nobeno od stanovanj zanju ni bilo primerno. To je veljalo tudi v primeru, če je bil en zakonec na enem stanovanju samo uporabnik stanovanja. Dosledno temu izhodišču je sodna praksa razlagala tudi določbe o odpovedi stanovanjskega razmerja. Imetniku stanovanjske pravice je bilo mogoče odpovedati stanovanjsko razmerje na podlagi 60. člena ZSR tudi tedaj, ko je imel prazno družinsko stanovanjsko hišo njegov zakonec, ki je bil po 1. odstavku 5. člena le uporabnik (stališče s posvetovanja rednih sodišč SRS 18. in 19.2.1987 v Ljubljani, Pravosodni bilten, št. 2/87, str. 24).
privatizacija stanovanj - upravičenec do odkupa stanovanja - uporabnik - neprostovoljna izselitev razvezanega imetnika stanovanjske pravice iz stanovanja
Po razvezi zakonske zveze tožnik ni bil določen za imetnika stanovanjske pravice. Iz ugotovitev sodišč prve in druge stopnje (te pa so oprte na pravnomočen sklep opr. št. N 92/85) izhaja ravno nasprotno. Za imetnico stanovanjske pravice je bila določena tožnikova razvezana žena, tožniku pa je bilo naloženo, da se mora iz stanovanja izseliti, čim mu bodo preskrbljeni najpotrebnejši prostori.
V postopku pred sodiščem prve stopnje je bilo ugotovljeno, da razvezana žena tožeče stranke kljub temu, da je imetnica stanovanjske pravice, stanovanja že nekaj časa ne uporablja, vendar pa ne iz razloga, ker je njena volja v tem, da stanovanje trajno preneha uporabljati. Sodišče namreč ni ovrglo izpovedbe tožnikove razvezane žene, da je zaradi nezakonitih tožnikovih ravnanj iz stanovanja zbežala zaradi česar stanovanja ni prenehala uporabljati prostovoljno. Ob upoštevanju vseh navedenih ugotovitev nižjih sodišč, revizijske trditve tožeče stranke, da je postala imetnik stanovanjske pravice na podlagi 5., 18., 19., ali pa vsaj 50. člena ZSR, niso utemeljene.
privatizacija stanovanj - odklonitev sklenitve prodajne pogodbe - stanovanje - pojem - pomožni stanovanjski prostor - garaža - izpodbijanje pogodbe o odkupu stanovanja
I.Ugotovitve nižjih sodišč so: za sporno garažo je že tožnikov pravni prednik imel posebno odločbo, ki ni bila vezana na stanovanje; garaža je bila točkovana s posebnim zapisnikom in ne skupaj s stanovanjem in v tem objektu je približno 70 stanovanj in le 16 garaž. Zato ni mogoče sklepati, da gre za pomožni del stanovanja.
II. Ob ugotovljenih dejstvih je pravilen sklep sodišča druge stopnje, da tožnik nima aktivne legitimacije, da z zahtevkom na razveljavitev poseže v pogodbeno razmerje med toženima strankama. Razveljavitev pogodbe lahko zahteva le pogodbena stranka (112. člen ZOR), razen če tretji osebi to pravico omogoči posebna določba ZOR ali drug predpis, kar pa v tožnikovem primeru ni podano.
privatizacija stanovanj - dolžnost prodaje stanovanja - imetnik stanovanjske pravice v času uveljavitve SZ - pridobitev najemne pravice na službenem stanovanju
Po dejanskih ugotovitvah sodišč prve in druge stopnje je bila tožnica ob uveljavitvi Stanovanjskega zakona dne 19.10.1991 imetnica stanovanjske pravice na stanovanju v M. V skladu s 1. odst. 117. čl. tega zakona je pisno privolila, da uveljavlja pravico do odkupa njen mož - tožnik. V času uveljavitve zakona ni obstajal noben razlog, zaradi katerega bi lahko tožena stranka po zakonu prodajo odklonila. Tožnik je pridobil najemno pravico na službenem stanovanju šele v avgustu 1992. Na podlagi takih ugotovitev sta sodišči pravilno sklepali, da v konkretnem primeru ne obstajajo razlogi za odklonitev prodaje po 2. odst. 128. čl. Stanovanjskega zakona. Ti razlogi bi morali biti podani že ob uveljavitvi novega zakona. Spremenjene okoliščine v teku dveletnega roka za odkup po 123. čl. bi lahko pomenile oviro za prodajo le v primeru, če bi šlo za zlorabo pravic.
Sodišče prve stopnje je ugotovilo ne samo, da imetnik stanovanjske pravice stanovanja več kot šest mesecev ni uporabljal, ampak poleg tega še, da stanovanja tudi nihče drug ni uporabljal za zadovoljevanje stanovanjskih potreb - ter šele na to dvojno ugotovitev oprlo presojo, da je stanovanjsko razmerje imetniku prenehalo. Sodišče druge stopnje je te dejanske ugotovitve sprejelo kot pravilne in jih torej vzelo kot podlago svoje pravne presoje. To pa pomeni, da je bila uporaba 1. odst. 58. člena ZSR v izpodbijani sodbi oprta na tisto dejansko podlago, ki jo je ta določba terjala. Torej je bila pravilno uporabljena tudi določba 2. odst. 128. člena SZ.
privatizacija stanovanj - upoštevanje okoliščin glede pravice do odkupa v času uveljavitve SZ - prenehanje stanovanjske pravice - neuporaba stanovanja
Okoliščina, da je po uveljavitvi SZ pretekel šest mesečni rok neuporabe stanovanja iz 1. odst. 58. čl. ZSR, zaradi česar naj bi tožnici po uveljavitvi SZ prenehalo stanovanjsko razmerje po prej veljavnem ZSR, ni relevantna. Na tej podlagi odklonjena zahtevana prodaja stanovanja, na katerem naj bi tožnica ob uveljavitvi SZ še imela stanovanjsko pravico, je tako nepravilna.
privatizacija stanovanj - odklonitev sklenitve prodajne pogodbe - uveljavljanje prenehanja stanovanjskega razmerja - odpoved - prazna stanovanjska hiša - stanovanje v stanovanjski hiši, predvideni za rušenje ali če teče celovita prenova
I. Revizijsko sodišče nima pomislekov proti stališču sodišč prve in druge stopnje, da bi preselitev iz stanovanja v hišo v vasi K. pomenila bistveno poslabšanje stanovanjskih razmer uporabnikov. Tako ob uveljavitvi Stanovanjskega zakona ni bilo pogojev za odpoved stanovanjskega razmerja po 60.čl. prej veljavnega Zakona o stanovanjskih razmerjih (Ur.l. SRS, št. 35/82 in 14/84). Zato tožena stranka ni upravičena odkloniti prodaje po 2.odst. 128.čl. Stanovanjskega zakona.
II. Razlog za odklonitev prodaje po 1.odst. 129.čl. Stanovanjskega zakona pa bi obstajal, če bi se tožničino stanovanje nahajalo v hiši, predvideni za rušenje, ali če bi bila v teku celovita prenova. Rušenje in prenovo bi bilo treba dokazati s sprejetim prostorskim aktom. Takih okoliščin tožena stranka ne zatrjuje. Če pa je bilo na predlog tožene stranke dne 29.1.1992 dano dovoljenje za spremembo namembnosti stanovanja, ne obstaja noben razlog za odklonitev prodaje, ki ga predvideva Stanovanjski zakon.
imetnik stanovanjske pravice - uporabnik stanovanja - opustitev sporočila stanovanjskemu organu, katero stanovanje bo uporabljal - pravice uporabnika stanovanja
Stanovanjska pravica lahko obstoji le na enem stanovanju (12. čl. ZSR, 1. odst). Če je nekdo tudi uporabnik na drugem stanovanju (18. čl. ZSR), pa je ugotovljeno, da je stanovanjsko pravico na prvem (zaradi neuporabe) izgubil, ga ni mogoče izseliti iz drugega stanovanja samo zato, ker ni bil izpeljan postopek po 13. čl. ZSR.
Trajna opustitev rabe spornega stanovanja že v letu 1985 je podlaga za presojo po določbi 1. odstavka 58. člena ZSR o prenehanju stanovanjskega razmerja zaradi več kot 6 mesečne neuporabe. To pa je okoliščina, zaradi katere je tožena stranka utemeljeno ravnala po določbi 2. odstavka 128. člena stanovanjskega zakona.
STANOVANJSKO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - POGODBENO PRAVO
VS01443
SZ člen 155, 155/1, 147, 147/1, 147/2, 150, 58.ZOR člen 149.
oddaja lastnega stanovanja v zameno za pridobitev stanovanjske pravice na drugem stanovanju - pogodba v korist tretjega - uporaba stanovanja brez pravnega naslova - sklenitev najemne pogodbe z dosedanjim imetnikom stanovanjske pravice - neprofitna najemnina
Tožencu gre podobna stanovanjska zaščita kot imetniku stanovanjske pravice. To pa pomeni, da je potrebno toženčev položaj glede pravice do nadaljnje uporabe spornega stanovanja po uveljavitvi SZ primerjati s položajem imetnika stanovanjske pravice. Toženec bi imel zato pravico do sklenitve najemne pogodbe za nedoločen čas za neprofitno najemnino, tožnik pa dolžnost skleniti z njim takšno najemno pogodbo (anal. s 1. in 2. odst. 147. čl. in 150. čl. SZ). Le odklonitev ponudbe za sklenitev najemne pogodbe za nedoločen čas za neprofitno najemnino bi imela v konkretnem primeru zato za posledico utemeljenost izpraznitvenega zahtevka po 58. čl. SZ.
pridobitev stanovanjske pravice po smrti imetnika stanovanjske pravice - izvenzakonska skupnost
Sodišče druge stopnje je ocenilo v sodbi sodišča prve stopnje zapisani datum o tem, od kdaj najkasneje je živela toženka s pokojnikom v izvenzakonski skupnosti s stališča, da je datum prijave stalnega prebivališča toženke v spornem stanovanju bil upoštevan le kot eden od dokazov, da je ta skupnost res obstajala, ki pa ni sam zase utemeljil časovnega obdobja obstoja skupnosti, ki je brez dvoma trajala dalj časa (več kot dve leti).
privatizacija stanovanj - stanovanje v stanovanjski hiši predvideni za rušenje ali teče celovita prenova - odklonitev sklenitve prodajne pogodbe - prostorski akt - ureditveni načrt
Po določbah stanovanjskega zakona lastniki niso dolžni prodati stanovanja, če je stanovanje v stanovanjski hiši, predvideni za rušenje (1. odstavek 129. člena Stanovanjskega zakona, Uradni list RS, št. 18/91, 21/94 - v nadaljevanju SZ). Po razlagalni določbi 3. odstavka 40. člena SZ se predvideno rušenje stanovanja dokazuje s sprejetim prostorskim aktom. Po določbah zakona o urejanju naselij in drugih posegov v prostor (Uradni list SRS, št. 18/84-71/93) so prostorski izvedbeni akti prostorski ureditveni pogoji in prostorski izvedbeni načrti (21. člen), med prostorske izvedbene načrte pa spadajo tudi ureditveni načrti (27. člen).
Upravni organ ni pristojen za ugotavljanje, ali je podstanovalec pridobil pravice iz 148. in 149. člena SZ, ker v primeru spora o tem odloča sodišče. Zato je izdana upravna odločba nična.
Ob ugotovljenem dejanskem stanju, da toženka v stanovanju ni prebivala več kot 6 mesecev (od decembra 1990 leta - tožba je bila vložena 13.6.1991), je podan razlog za izpraznitev stanovanja po 58. čl. ZSR.
spor o pristojnosti - stvarna pristojnost v stanovanjskih sporih
Za stvarno pristojnost sodišč združenega dela (ali sedanjih delovnih in socialnih sodišč) v stanovanjskih sporih, sproženih po 19.10.1991, ni več podlage.
prenehanje stanovanjskega razmerja - odpoved stanovanjskega razmerja imetniku stanovanjske pravice, ki ima v lasti prazno družinsko hišo ali stanovanje - primerno stanovanje
1. Res ni mogoče pravnega standarda iz 1. odstavka 60. člena ZSR o primernosti stanovanjske hiše razlagati vedno zgolj s primerjavo z razmerami v dosedanjem stanovanju, ampak je tudi treba ugotoviti, ali ni imetnik stanovanjske pravice z gradnjo hiše skušal izboljšati svoje slabe stanovanjske razmere. Tako se izkaže, da je relevantno tudi dejstvo, iz kakšnega stanovanja se je toženec izselil v novo hišo. Če je prejšnje stanovanje majhno in neprimerno za imetnika in družinske člane, imetnik lahko rešuje svoj stanovanjski problem z gradnjo hiše, v katero se lahko preseli le del družine, drugi del družine pa ostane v prejšnjem stanovanju.
2. Za toženčevo družino, pa čeprav sta otroka odrasla, je trisobno stanovanje v izmeri 90 m2, primerno. Zato ni mogoče izhajati iz stališča, da so bile stanovanjske razmere družine tako slabe, da je bil toženec prisiljen reševati stanovanjsko stisko. Tudi nadaljnja primerjava - to je primernost nove hiše - pokaže, da enodružinska stanovanjska hiša s 149,84 m2 uporabne površine, objektivno zadošča za zadovoljevanje stanovanjskih potreb družine, pa čeprav jo sestavljajo štirje odrasli ljudje.
privatizacija stanovanj - dolžnost prodaje stanovanj - valuta obveznosti (valutna klavzula) - neupravičena pridobitev - vrnitev dela kupnine - pravila vračanja
Valutna klavzula je bila v času sklenitve pogodbe dovoljena (5. člen zakona o deviznem poslovanju (Ur.l. RS, št. 1/91-I). Če pa je tako, bi tožeča stranka lahko zahtevala vrnitev dela kupnine le, če bi bila pogodba razveljavljena ali če bi bili izpolnjeni pogoji iz 211. člena zakona o obligacijskih razmerjih. Po tej določbi lahko tisti, ki kaj plača, čeprav ve, da ni dolžan, zahteva vrnitev plačanega le tedaj, če si je pridržal pravico zahtevati nazaj ali če je plačal, da bi se izognil sili.
razpolaganje z vojaškimi stanovanji v času moratorija - soglasje poveljstva garnizije (stanovanjskega organa JLA) po 25.6.1991 k pogodbi o zamenjavi stanovanja - navidezna zamenjava - ničnost
Pritožbeno sodišče prezre, da je toženec v odgovoru na tožbo navajal, da se mu je ponudila priložnost za zamenjavo svojega dotedanjega stanovanja, ki ga je dobil od bivše JLA 2.10.1989, ko je JLA po koncu vojne odhajala iz RS ter da je stanovanje s T.G. zamenjal, ker je slednji moral predati - vrniti svoje stanovanje, zato ker se je odselil.
Ker so posledice v primeru, če zamenjava stanovanj ni dovoljena (3. odst. 23. čl. ZSR), oz. če imetnika stanovanjske pravice stanovanji zamenjata brez soglasja stanodajalca (5. odst. 25. čl. ZSR), različne, so omenjene toženčeve trditve lahko pravno odločilne. Pogodba o zamenjavi stanovanj, ki je sklenjena v nasprotju s 3. odst. 23. čl. ZSR, je nična, ne pa izpodbojna.
Pravkar razložen pomen sklenitve pogodbe o zamenjavi stanovanj v nasprotju s 3. odst. 23. čl. ZSR pa daje odgovor tudi na vprašanje, zakaj je revizijsko sodišče upoštevlo celotno trditveno podlago obravnavanega primera (109. čl. ZOR).