Skladno z veljavno sodno prakso je najemna pogodba res lahko sklenjena tudi ustno ali s konkludentnimi ravnanji. To so tista ravnanja, ki sama po sebi ne pomenijo izjave volje za sklenitev pogodbe, toda glede na okoliščine, v katerih so izvedena, je mogoče zanesljivo sklepati, da takšna volja obstoji. Pri presoji konkludentnega ravnanja je tako bistveno, da med pogodbenima strankama obstoji soglasje volj ter da je le-to izraženo.
Večletno bivanje v nepremičnini same sklenitve najemne pogodbe ne more nadomestiti.
ZPP člen 76, 76/1, 77, 77/1, 78, 78/1, 318, 318/1. SZ-1 člen 111.
zamudna sodba - poslovna nesposobnost - pavšalne navedbe - tožba na izpraznitev in izročitev nepremičnine - pravdna sposobnost - uporaba stanovanja brez pravnega naslova
Toženka v svoji pritožbi dejanskih ugotovitev sodišča prve stopnje konkretno ne izpodbija, sklicuje se zgolj na neobstoj svoje poslovne sposobnosti, katere pravna posledica je, da zamudna sodba zoper njo ne more učinkovati.
izročitev in izpraznitev nepremičnine - pravna podlaga za uporabo stanovanja - lastnik stanovanja - vrnitev stanovanja - lastninska pravica - upravičenje do posesti - zavrnitev dokaznega predloga
Tožnica je dokazala, da ima na nepremičnini, katere vrnitev zahteva, lastninsko pravico in da je ta v dejanski oblasti toženke (92. člen SPZ). Toženka ni dokazala, da je do posesti teh prostorov upravičena (93. člen SPZ). Podredni tožbeni zahtevek za izpraznitev in izročitev prostorov je zato utemeljen.
Utemeljena je pritožbena graja, da sodišče prve stopnje, ki je sicer zaključilo, da je bila med skupnostjo lastnikov in toženko v letu 2003 sklenjena ustna najemna pogodba za nedoločen čas za v tem postopku obravnavano stanovanje (v nadaljevanju stanovanje) nima razlogov o tem, v čem šteje, da je bilo podano soglasje volj pogodbenih strank o vseh bistvenih sestavinah ustno sklenjene najemne pogodbe.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - POGODBENO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSL00058385
ZPP člen 185, 214. SZ-1 člen 111. OZ člen 198, 393, 393/1, 393/2.
izselitev najemnika - izselitev iz nepremičnine - izpraznitev stanovanja - imetnik stanovanjske pravice - pravica do odkupa stanovanja - najemna pogodba za nedoločen čas - odpoved najemne pogodbe - pravna podlaga - nezakonito bivanje v stanovanju - obratovalni stroški - uporabnina - presoja sklepčnosti tožbe - sprememba tožbenega zahtevka - konkludentna privolitev v spremembo tožbe - trditvena in dokazna podlaga - nesporna dejstva - solidarna obveznost - deljiva obveznost - pravice oseb, izbrisanih iz registra stalnega prebivalstva - postopek ugotavljanja dejanskega prebivališča - nedopustna pritožbena novota
Toženci niso uspeli dokazati, da četrta toženka in njeni otroci stanovanje upravičeno zasedajo kot lastniki oziroma, da bi imeli kakšno drugo pravno podlago za uporabo spornega stanovanja, ki bi preprečevala njegovo izpraznitev.
Hipotetična možnost odkupa stanovanja ni dovolj. Če toženci menijo, da imajo na spornem stanovanju lastninsko pravico, morajo to uveljavljati z ustreznimi zahtevki v pravdi.
Ker gre pri obveznosti na strani več tožencev kot dolžnikov za deljivo obveznost in ni določena drugačna delitev, se obveznost deli na enake dele in je vsak izmed njih odgovoren za svoj del obveznosti. Takšna obveznost je manj od solidarne.
izpraznitev in izročitev stanovanja - aktivna legitimacija - dejanska etažna lastnina - nerazdeljena solastnina - izročitev stvari v posest
Ker zakon solastniku omogoča lastninsko tožbo neodvisno od drugih solastnikov na celi stvari, lahko tožeče stranke zahtevajo izročitev stvari v svojo posest in ne tudi v soposest drugega solastnika.
spor majhne vrednosti - upravljanje večstanovanjske zgradbe - načrt vzdrževanja - posel, ki presega okvir rednega upravljanja - nujna vzdrževalna dela - rezervni sklad - povišanje prispevka etažnih lastnikov v rezervni sklad
Skladno z določilom prvega odstavka 29. člena SZ-1 etažni lastniki o poslih, ki presegajo redno upravljanje stanovanjske hiše, odločajo s 75 % solastniških deležev. Kot je zgoraj pojasnjeno, je predmet vzdrževanja v tej pravdi energetska prenova večstanovanjske stavbe, ki pred tem ni imela toplotne izolacije fasade. Pravilna je presoja sodišča prve stopnje, da so etažni lastniki skladno z zakonom z navadno večino izposlovali sklep o povečanju sredstev za posle rednega vzdrževanja, vendar so ti posli presegali okvir rednega vzdrževanja.
Odločanje o načrtu vzdrževanja šteje za posel rednega upravljanja (tretji odstavek 26. člena SZ-1) le, če gre dejansko za zadeve, ki se nanašajo na redno vzdrževanje. Torej za posle, ki se skladno z veljavnimi predpisi štejejo za redno vzdrževanje. Drugačno razlaganje tega določila bi pomenilo obid zakona, saj bi omogočalo, da se za navadno solastniško večino sprejme tudi odločitev o povišanju plačil v rezervni sklad zaradi izvedba poslov, ki ne predstavljajo rednega vzdrževanja. To pa ni skladno z naravo in namenom rezervnega sklada.
SZ-1 člen 103, 103/1, 103/1-4, 112a, 112a/1, 112a/2, 112a/3. ZPP člen 435, 435/2.
izpraznitveni nalog - zahtevek na izpraznitev stanovanja - odpoved najemne pogodbe - krivdni odpovedni razlog - kršitev najemne pogodbe - obveznosti najemnika - rok za izpolnitev obveznosti - neplačilo najemnine in stroškov - ugovor zoper plačilni nalog
Toženec priznava, da tožniku dolguje plačilo najemnine in stroškov za stanovanje, višina dolga za izpodbijano odločitev ni relevantna. Kdo najeto stanovanje uporablja in kakšni so razlogi za toženčevo slabo finančno stanje, prav tako ni relevantno. Sodišče pomoč pri dogovarjanju strank ponudi v okviru predstavitve možnosti za sklenitev sodne poravnave, če do dogovora strank ne pride, pa odloči skladno z zakoni in sodno prakso.
ZPP člen 7, 8, 212, 214, 216. SZ-1 člen 94. OZ člen 190.
najemno razmerje - najemna pogodba - obveznosti najemodajalca - neporavnane obveznosti do najemodajalca - kršitev najemne pogodbe - neplačevanje najemnine in stroškov - prenehanje najemnega razmerja - obveznosti najemnika - vrnitev stanovanja - vrnitev v prejšnje stanje - čiščenje prostorov - poškodovanje tuje stvari - popravilo poškodovane stvari - odtujitev stvari, dane v najem - kršitev procesnega prava - odprava procesne kršitve v pritožbenem postopku - dejanska trditvena in dokazna podlaga - prosti preudarek - obrazložitev dokazne ocene - opredelitev do izjave - opredelitev do dokazov - neupravičena pridobitev - plačilo uporabnine
Toženka je s tem, ko stanovanja ni predala v takšnem stanju, kot ga je prejela, kršila najemno pogodbo.
Toženka v pritožbi neutemeljeno navaja, da ni podane ne krivde ne protipravnosti njenega ravnanja. Ker ni skrbela za primerno čistočo stanovanja, je prvostopenjsko sodišče pravilno zaključilo, da je ravnala malomarno (krivdno). S tem, ko je opustila dolžno skrbnost, pa je obenem ravnala protipravno, saj je možnost nastanka škode predvidljiva posledica njene opustitve. Elementa krivde in protipravnosti se namreč pri opustitvenih ravnanjih tesno prepletata.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSL00057036
OZ člen 347, 347/1, 355, 355/1, 355/1-6. ZPP člen 82, 82/5, 151, 151/1.
zastaranje občasnih denarnih terjatev - plačilo sredstev v rezervni sklad - zastaranje terjatev upravnika večstanovanjskih hiš - stroški pravdnega postopka glede na uspeh stranke - stroški začasnega zastopnika
Terjatve iz 355. člena OZ so naštete izčrpno in enoletnega zastaralnega roka z analogijo ni mogoče širiti na druge, četudi primerljive terjatve. Sodna praksa tako zastopa stališče, da obveznost plačila v rezervni sklad zastara v triletnem roku, ki je določen za zastaranje občasnih terjatev. Ne gre namreč za terjatev upravnika, temveč etažnih lastnikov (sredstva rezervnega sklada).
sodna odpoved najemne pogodbe - krivdni razlogi (neplačevanje najemnine) - izjemne okoliščine, ki preprečujejo odpoved najemne pogodbe - postopek za uveljavljanje subvencionirane najemnine - utemeljene okoliščine - dogovor o obročnem plačilu najemnine - bistvene sestavine pogodbe
Ni mogoč sklep, da je bil ustni dogovor o obročnem plačilu dolgovane najemnine dejansko sklenjen. Ni dovolj, da se stranki dogovarjata o možnem načinu rešitve nastale situacije, dogovor mora biti dejansko tudi sklenjen, to pa je, ko se stranki zedinita o vseh njegovih bistvenih sestavinah. Toženec zmotno meni, da je bil ta sklenjen, ker je bila hčerka pripravljena plačevati po 200 EUR tedensko, s čimer bi dolg do konca leta 2020 odplačala. Tožnik odpovedi najemne pogodbe namreč ni pogojeval le z plačilom vseh zapadlih najemnin, temveč je zahteval tudi drugo ukrepanje toženca, pa tudi redno poravnavanje najemnin in stroškov v bodoče, kar kaže na to, da se stranki nista zedinili o bistvenih sestavinah dogovora.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - IZVRŠILNO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO
VSL00056904
SZ-1 člen 42, 42/1, 44, 44/1, 63, 63/2. SPZ člen 119, 119/2, 119/4, 119/5. ZIZ člen 62, 62/2.
upravljanje večstanovajskih stavb - razmerja med etažnimi lastniki - rezervni sklad - sredstva rezervnega sklada - vodenje sredstev računa rezervnega sklada - dolžnost plačevanja v rezervni sklad - izterjava sredstev za rezervni sklad - aktivna legitimacija v primeru neplačila v rezervni sklad - skupnost etažnih lastnikov - aktivna legitimacija etažnih lastnikov - oblikovanje tožbenega zahtevka - nakazilo na račun upravnika - nepravilno postavljen tožbeni zahtevek - namenska poraba sredstev - poseben transakcijski račun - materialno procesno vodstvo - spor majhne vrednosti - izvršba na podlagi verodostojne listine - predlog za izvršbo na podlagi verodostojne listine - upravnik večstanovanjske stavbe - zamenjava upravnika - razmerje med upravnikom in etažnimi lastniki - aktivna legitimacija upravnika večstanovanjske stavbe - postopek po ugovoru zoper sklep o izvršbi na podlagi verodostojne listine - predlog za izvršbo na podlagi verodostojne listine kot tožba v pravdnem postopku - tožba - sestavine tožbe - prva pripravljalna vloga - enotna obravnava - trditvena in dokazna podlaga - dopolnitev tožbe
V pravdnem postopku, ki se nadaljuje po dolžnikovem ugovoru zoper sklep o izvršbi, tvori tožbo predlog za izvršbo na podlagi verodostojne listine skupaj s prvo pripravljalno vlogo.
Tožeča stranka bi morala zahtevati plačilo na poseben transakcijski račun etažnih lastnikov, kjer se zbirajo sredstva rezervnega sklada, in ne na račun upravnika.
Razpolagalna sposobnost etažnih lastnikov je zaradi stroge namenskosti in nepovratnosti sredstev rezervnega sklada zelo omejena. Kakršen koli prenos materialnopravnih upravičenj etažnih lastnikov na sredstvih rezervnega sklada mimo dovoljenih namenov uporabe, ki so izrecno in kogentno določeni, ni dovoljen.
OBLIGACIJSKO PRAVO - POGODBENO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSL00056902
SZ-1 člen 107.
najemna pogodba - uporaba nepremičnine - dogovor med lastnikom in najemnikom - pogodbena volja strank - sprememba lastnika nepremičnine - zamenjava ključavnice - odpoved najemne pogodbe - izostanek pravne podlage - korist od uporabe tuje stvari - tržna najemnina
Sprememba lastnika stanovanja ne vpliva na obstoječa najemna razmerja. Vsakokratni pridobitelj lastninske pravice vstopi v pravni položaj najemodajalca. To v obravnavanem primeru pomeni, da sta tožnika kot nova lastnika vstopila v položaj najemodajalke in bi moral zato toženec kot najemnik njima plačevati za uporabo stanovanja.
Po ustaljeni sodni praksi je nadomestilo za korist od uporabe tuje nepremičnine enako znesku povprečne tržne najemnine.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - POGODBENO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSL00056910
SZ-1 člen 112, 112/3.
najemna pogodba - hišniško stanovanje - prenehanje najemnega razmerja - krivdni razlog za odpoved najemne pogodbe - tožba na odpoved najemne pogodbe - pravilno oblikovan tožbeni zahtevek - pravnomočnost sodne odločbe - nesklepčnost tožbe - odpravljiva nesklepčnost tožbe - oblikovalni zahtevek - konstitutivna tožba - izpraznitveni zahtevek - lastninska pravica - pravica do doma - test sorazmernosti
Ker je tožeča stranka postavila ugotovitveni zahtevek, da je najemno razmerje z dnem izdaje sodbe prenehalo, in s tožbo ni izrecno zahtevala odpovedi najemne pogodbe, oziroma poleg izpraznitvenega zahtevka ni postavila še oblikovalnega, je zahtevek tožeče stranke nesklepčen.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - POGODBENO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSL00056161
ZPP člen 450, 450/2. SZ-1 člen 25, 25/1, 31.
gospodarski spor majhne vrednosti - stanovanjske in poslovne stavbe - etažna lastnina - obratovalni stroški in stroški upravljanja - ključ delitve stroškov - posel rednega upravljanja - varnostna služba - dom za starejše - sprememba tožbe
Med določbami ZPP, ki veljajo za spore majhne vrednosti, ni posebnega pravila o spremembi tožbe. To pomeni, in slednje je enotno sprejeto v sodni praksi in teoriji, da je tudi v sporu majhne vrednosti sprememba tožbe dopustna. Tudi po stališču višjega sodišča je sodišče prve stopnje pravilno ocenilo, da je to smotrno za dokončno ureditev razmerja med pravdnima strankama. Glede na zgoraj navedeno o postavljenem zahtevku so zato neutemeljene pritožbene trditve, da se je tožeča stranka s tem želela izogniti posebnim procesnim določbam o postopku v spornih majhne vrednosti.
Pritožnica sama uveljavlja prav to, da mora po zakonu imeti izvajalec institucionalnega varstva (to je dom starejših občanov v zgradbi) za izvajanje osnovne oskrbe s predpisom na delovnih mestih zaposlenega vratarja - receptorja. Ugotovitev sodišča prve stopnje, da se v stavbi izvaja dejavnost, katere narava narekuje varnostno - receptorsko službo, je torej pravilna, sklicevanje na potrebnost soglasja vseh etažnih lastnikov pa zato, ker je za posle rednega upravljanja potrebno soglasje lastnikov, ki imajo več kot polovico solastniških deležev glede na večstanovanjsko stavbo, pa neutemeljeno.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - POGODBENO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSL00058033
Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb (2009) člen 26. ZPP člen 286b, 451.
pogodba o opravljanju upravniških storitev - pogodba o opravljanju storitev in poslov upravljanja - plačilo upravniških storitev - sklepčnost tožbe - identifikacija tožbenega zahtevka - obračun stroškov - trditveno in dokazno breme glede ključa delitve - ključ delitve - ugovor pravilnosti izračuna vtoževane terjatve - pravočasnost navajanja dejstev - pravočasnost grajanja kršitev določb pravdnega postopka
Tožeča stranka je navedla iztoževano obdobje ter vsaj okvirno oz. abstraktno opredelila, za katere vrste stroškov gre (plačilo stroškov vode, skupne elektrike, hišniških storitev, upravljanja, vzdrževanja itd.). Vrsta (in višina) posameznih mesečnih stroškov pa je konkretno in natančno opredeljena v predloženih računih. Ključ delitve je sicer res navedla le za del stroškov, ki se nanašajo na vodo (glede na dejansko porabo), ter za hišniške storitve (glede na enoto), vendar pa je hkrati pojasnila, da je stroške delila skladno s Pravilnikom o upravljanju večstanovanjskih stavb ter da prilaga obračune stroškov. Na slednjih (torej priloženih računih) pa je ključ delitve jasno naveden pri vsakem strošku posebej. Ob dejstvu, da gre za (zgolj) devet preglednih, jasnih računov in ne za obsežno listinsko dokumentacijo, višje sodišče pojasnjuje, da je bila toženi stranki dana zadostna možnost, da ugovarja pravilnosti ključa delitve. Pritožničini očitki, da iz obračuna stroškov ni podrobneje razvidno, po katerem ključu so se stroški delili (površina, enota, št. uporabnikov), ne držijo.
OBLIGACIJSKO PRAVO - POGODBENO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSK00056677
SZ-1 člen 5, 25, 25/1, 28, 28/1.. OZ člen 619, 641, 642.
upravljanje v večstanovanjskih stavbah - redna vzdrževalna dela na skupnih delih večstanovanjske stavbe - posli rednega upravljanja - nadomestitev soglasja etažnega lastnika s sklepom sodišča - pogodba o delu - izpolnitev obveznosti - plačilo za pogodbeno opravljeno delo - obligacija rezultata
Izvajalčeva storitvena obveznost (v konkretnem primeru na tej strani po pooblastilu nepravdnega sodišča nastopa tožnica kot plačnica izvajalcu, ki ga je angažira) ima namreč značilnost obligacije rezultata (641. in 642. člena Obligacijskega zakonika, v nadaljevanju OZ), zato toženec kot etažni lastnik ni dolžan izvršiti plačila za dela na skupnih delih stavbe v sorazmerju z njegovim solastniškim deležem, dokler gradbena dela niso izvršena v celoti.
EZ-1 člen 1. Pravilnik o načinu delitve in obračunu stroškov za toploto v stanovanjskih in drugih stavbah z več posameznimi deli (2015) člen 18. ZPP člen 7, 212.
dobava toplotne energije - delilnik stroškov za dobavo toplotne energije - obračun in plačilo stroškov - način izračuna - pomanjkljiva trditvena podlaga - dokazno breme - dokaz z vpogledom v listino - razpravno načelo - pravno odločilna dejstva
Trditvena podlaga tožeče stranke bi glede na konkreten ugovor, da iz predloženih računov ni razviden način izračuna njegove višine, morala obsegati preverljiv način izračuna vtoževanih stroškov ogrevanja, torej ne le kateri računi so podlaga za vtoževano terjatev, temveč tudi po kakšnem izračunu je tožeča stranka prišla do vtoževanega zneska.
Listine so namenjene le preverjanju resničnosti njenih navedb, ni pa mogoče pričakovati, da bo iz izvedenih dokazov pravno odločilna dejstva odkrivalo sodišče samo. Sodišče namreč obstoj pravno odločilnih dejstev z izvajanjem dokazov le preizkusi, na strani tožeče stranke pa je dolžnost, da v skladu z razpravnim načelom navede odločilna dejstva, ki utemeljujejo njen zahtevek ter za svoje trditve ponudi ustrezne dokaze.
plačilo opravljene storitve - dolžnost etažnih lastnikov - način odločanja etažnih lastnikov - odločanje etažnih lastnikov - redno upravljanje stvari - vzdrževanje večstanovanjske stavbe - sanacija objekta - soglasje etažnih lastnikov za poseg - spor majhne vrednosti - izvedba naroka v sporu majhne vrednosti - obrazložitev sodbe v sporu majhne vrednosti
Etažni lastniki lahko odločajo s podpisovanjem listine, na kateri je zapisan predlog sklepov (prvi odstavek 34. člena SZ-1). Zakonske skladnosti njenega ravnanja ne omaja dejstvo, da je šlo v bistvu za potrditev sklepa nadzornega odbora, saj je bila navedena listina (odločitev nadzornega odbora) v odnosu do etažnih lastnikov kljub temu zgolj predlog sklepa (glasovanje „za“ ali „proti“). Kot je ugotovilo sodišče prve stopnje, je bil sklep sprejet z več kot polovico solastniških deležev.
Posli vzdrževanja večstanovanjske stavbe (ki spadajo med posle rednega upravljanja) po SZ-1 so sklepanje in izvrševanje poslov, ki so potrebni za to, da se ohranjajo pogoji za bivanje in osnovni namen večstanovanjske stavbe kot celote. Za posle vzdrževanja večstanovanjske stavbe se med drugim štejejo dela in storitve za zagotavljanje predpisanih ukrepov varstva pred požarom ter drugih ukrepov za zaščito in reševanje. Nesporno je, da je bil sporni zid zgrajen z namenom zaščite pred poplavami, ker je bila stavba pred tem že poplavljena. Ne drži, da se sodišče prve stopnje ni opredelilo do toženčevega ugovora, da je zid postavljen na tujem zemljišču. V 13. točki obrazložitve je pojasnilo, da se v tem postopku ne odloča o lastništvu parapetnega zidu, temveč o tem, ali so stroške njegove postavitve in ostale investicije v sklopu protipoplavne zaščite dolžni nositi etažni lastniki stavbe, za potrebe katere je bil zid zgrajen.
Toženka je kot najemnica stanovanja po četrtem odstavku 24. člena SZ-1 dolžnica vseh terjatev iz naslova obratovanja večstanovanjske stavbe. Ta toženkina obveznost pa ni nastala šele s prejemom računa ali opomina posameznega dobavitelja, pač pa že z dobavo in porabo električne oziroma toplotne energije. Kako je imela toženka v spornem obdobju urejeno dostavo poštnih pošiljk, nima nobenega vpliva na njeno obveznost, zato je odveč njen očitek tožniku, da naj bi ji z odstranitvijo poštnega nabiralnika onemogočil prejemanje računov. Za odločitev o odpovedi najemnega razmerja, ki je posledica toženkinega neplačevanja obratovalnih stroškov, je bistveno, da toženki ni uspelo dokazati, da je bil kakšen od spornih računov neutemeljeno izdan ali da ga je toženka plačala, preden je to kot subsidiarni dolžnik storil tožnik.