CIVILNO PROCESNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - POGODBENO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSL00054312
SZ člen 117, 118, 119, 123, 123/1, 147, 147/3. ZPP člen 199, 199/1, 200, 200/2, 214, 214/2.
pravica do nakupa stanovanja - predkupna pravica - odkupna pravica - onemogočena uveljavljavitev predkupne pravice - pravni interes za vstop v pravdo, ki teče med drugimi - nedopustne pritožbene novote - pritožba stranskega intervenienta - lastninjenje stanovanj - privatizacijski nakup stanovanja - prekluzivni rok za sklenitev pravnega posla - trditveno breme - neobrazloženo prerekanje trditev nasprotne stranke
Predlagateljica ni izkazala, da bi izid pravde vplival na njeno možnost uveljavitve predkupne pravice. Varovanje predkupne pravice, na katero se sklicuje pritožnica, ne zadošča za njeno vključitev v pravdo tožnikov, v kateri slednji uveljavljajo odkupno pravico. Odkupna pravica po 117. členu SZ je nekaj povsem drugega kot predkupna pravica, v razmerju obeh upravičenj niso uporabljiva pravila, ki veljajo za konkurenco predkupnih pravic.
Nedokončana etažna lastnina (nerazdeljena solastnina) ni ovira za privatizacijski odkup.
S presojo, da je toženkin ugovor glede kvadrature posameznih stanovanj nekonkretiziran, sodišče prve stopnje še ni prestopilo (iz trditvene) v fazo dokazovanja, zato je neutemeljen pritožbeni očitek, da je sodišče prve stopnje dokazno breme glede kvadrature stanovanj nepravilno prevalilo na toženko.
Pravica do nakupa je oblikovalna pravica, vezana na upravičenca in ni podedljiva.
NEPRAVDNO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO - ZEMLJIŠKA KNJIGA - ZEMLJIŠKI KATASTER
VSL00054424
ZVEtL-1 člen 23, 23/5, 43. SZ-1 člen 20. ZS člen 83a. Odredba o posebnih ukrepih zaradi nastanka pogojev iz prvega odstavka 83.a člena Zakona o sodiščih (2020) člen 1. ZZK-1 člen 3, 3/2-4. ZEN člen 24.
etažna lastnina - pripadajoče zemljišče k stavbi - skupni del stavbe - atrij kot posebni skupni del - solastnina etažnih lastnikov - pravočasnost vloge - tek rokov v času veljavnosti posebnih ukrepov zaradi epidemije SARS-Cov-2 (COVID-19) - sodna poravnava
V sodni praksi je bilo že večkrat zavzeto stališče, da ureditev, o kateri so se dogovorili udeleženci, na najprimernejši način ureja pravni položaj atrijev.
uporabnina za stanovanjsko hišo v solastnini - zamenjava ključavnice - neupravičena obogatitev - oddajanje solastne nepremičnine v najem - soglasje solastnika - temeljna načela obligacijskega prava - načelo proste presoje dokazov - sodna poravnava - javna dražba nepremičnin
Zgolj dejstvo, da solastnik solastne stvari ne uporablja, pri tem pa od drugega solastnika ne zahteva njene uporabe, samo po sebi še ne zadošča za zahtevek na podlagi neupravičene pridobitve
Postopek gradnje dvižne ploščadi je trenutno v fazi informativnega zbiranja prijav za sofinanciranje ter je s strani predlagateljev zatrjevana škoda še preveč oddaljena, negotova in abstraktna, ureditvena začasna odredba pa je dopustna le v primeru nujnosti preprečevanja neposredno grozeče in konkretne nevarnosti nastanka škode.
Pravna podlaga za zavarovanje nedenarne terjatve je podana v 272. členu ZIZ in v 151. členu ZNP-1, a je v primeru, ko gre za izdajo ureditvene začasne odredbe, treba upoštevati tudi odločbo Ustavnega sodišča RS št. Up-275/97 z dne 6. 7. 1998, ki zahteva restriktivni pristop pri izdaji takšne odredbe.
Sodišče verjetnosti terjatve ni ugotavljalo, saj je predlog predlagateljev zavrnilo iz razloga, ker grozeče nasilje ni bilo zatrjevano, težko nadomestljiva škoda pa ni izkazana.
Pri izdaji ureditve začasne odredbe tehtanje po tretji alineji drugega odstavka 272. člena ZIZ ne pride v poštev.
Objekt ni zadosti varen. Posamezni deli so močno dotrajani in ogrožajo varno uporabo ter stabilnost objekta. Objekt je grajen brez ustrezne zaščite pred vplivom meteorne vode. Vidni so znaki zamakanja. Zaradi pojava vlage in plesni ima objekt neprimerno higiensko in zdravstveno varnost. Ni vgrajene toplotne izolacije, obstoječe naprave so zastarele. V objektu ni tople vode niti nobenega ogrevanja. Objekt ne izpolnjuje minimalnih tehničnih zahtev za bivanje, zlasti s področja požarne, potresne in zdravstvene varnosti. Glede na navedeno je pravilen zaključek sodišča prve stopnje, da stavba ne predstavlja primernega stanovanja.
SZ-1 člen 50, 50/1, 50/1-3, 50/1-5, 51, 51/2. Pravilnik o standardih vzdrževanja stanovanjskih stavb in stanovanj (2004) člen 4. ZPP člen 452.
spor majhne vrednosti - pritožbeni razlogi v postopku v sporu majhne vrednosti - načelo enakega obravnavanja strank - omejeno število vlog v sporu majhne vrednosti - redna vzdrževalna dela manjše vrednosti - soglasje etažnih lastnikov - opravljanje upravniških storitev - plačilo upravniških storitev - delitev stroškov s strani upravnika - nastanek obveznosti
Obravnavana zadeva se je začela na podlagi predloga za izvršbo na podlagi verodostojne listine. Ta okoliščina terja posebno razlago določb 452. člena ZPP, ki omejujejo število vlog pravdne stranke na tožbo oziroma odgovor na tožbo ter še na eno pripravljalno vlogo. Šteje se, da predlog za izvršbo in dopolnitev tožbe skupaj predstavljata prvo pripravljalno vlogo, na drugi strani pa isto velja za ugovor zoper sklep o izvršbi in odgovor na dopolnitev tožbe. Strankam v takšnih specifičnih sporih majhne vrednosti je treba dati možnost, da po ugovoru zoper sklep o izvršbi vsaka od njiju še v eni pripravljalni vlogi navaja nova dejstva in predlaga nove dokaze, nato pa v nadaljnji vlogi odgovarja na navedbe nasprotne stranke. Navedbe in dokazi iz vseh teh treh vlog (ene še v izvršilnem postopku, naslednjih dveh pa v pravdnem postopku) so (lahko) upoštevni.
Zahtevek za plačilo stroškov mesečnih pregledov dvigal, mesečnih pregledov toplotne in hidroforne postaje in nadzora stanja požarne varnosti je sodišče prve stopnje zavrnilo, ker tožnica ni imela ustreznih sklepov etažnih lastnikov za izvedbo teh poslov rednega upravljanja. Takšno materialnopravno stališče je napačno. Upravnik za izvedbo rednih vzdrževalnih del manjše vrednosti ne potrebuje sklepa etažnih lastnikov (drugi odstavek 51. člena SZ-1). Katera so ta dela, določa Pravilnik o standardih vzdrževanja stanovanjskih stavb, in sicer v 4. členu in Prilogi 3. Ta med drugim določa, da med takšna dela sodijo letni tehnični in mesečni kontrolni pregledi dvigal (24. točka) ter vzdrževanje vseh priključkov na skupne instalacije stavbe, kot so med drugim tudi dotoki in odtoki vode, plinske ter ogrevalne instalacije (18. točka). Tožnica zato za izvajanje mesečnih pregledov dvigal ter mesečnih pregledov toplotne in hidroforne postaje (kot del vzdrževanja) ni potrebovala posebnega sklepa etažnih lastnikov. Tožbeni zahtevek je v tem delu utemeljen.
Delitev stroškov med etažne lastnike je ena izmed ključnih nalog upravnika (glej 3. točko prvega odstavka 50. člena SZ-1). Tudi iz Priloge št. 2 Aneksa št. 1 izhaja, da je v pogodbeni ceni storitve upravljanja vključeno tudi razdeljevanje stroškov. Če tožnica s potrebnim znanjem ne razpolaga in zaradi tega izvršitev svojih nalog naloži tretji osebi, to ne more iti na škodo etažnih lastnikov. Enako velja za poravnavo obveznosti. Tudi to je bistveno opravilo upravnika (5. točka prvega odstavka 50. člena SZ-1). Da je vključeno v pogodbeno ceno, izhaja tudi iz že navedene priloge aneksa. Na višino bančnih stroškov in provizij vpliva tožnica sama z izbiro svojih poslovnih partnerjev. V primeru velikega porasta cen bančnih storitev lahko etažnim lastnikom predlaga sklenitev novega aneksa, ne more pa povečanih stroškov enostransko preložiti na njih.
Terjatev ne nastane z izstavitvijo računa in prejem računa ni pogoj za nastanek obveznosti. Nastala terjatev prav tako ni zastarala, saj je bil predlog za izvršbo vložen v predpisanem enoletnem roku. Prejem računov vpliva zgolj na tek zamudnih obresti.
tožba na izpraznitev stanovanja - prekinitev pravdnega postopka - predhodno vprašanje - skupno premoženje razvezanih zakoncev - načelo ekonomičnosti postopka
V taki zadevi je predhodno vprašanje, ali je pritrditi tožniku, da gre za njegovo izključno last sporne nepremičnine, ali ima tožena stranka prav, da gre za skupno premoženje razvezanih zakoncev. Ker o tej zadevi že teče pravda, ki je bila sprožena 22. 11. 2019 in gre torej za predhodno vprašanje, je ravnanje sodišča prve stopnje pravilno, ko se je odločilo za prekinitev postopka.
Sodišče prve stopnje je zahtevek zavrnilo zaradi pomanjkanja protipravnosti, kot ene od nujnih predpostavk odškodninske odgovornosti. Ugotovilo je, da tožnik ni imel pravnega naslova za bivanje v stanovanju.
najemna pogodba - odpoved najemne pogodbe in izpraznitev stanovanja - nevložitev odgovora na tožbo - zamudna sodba - neplačevanje najemnine in stroškov - utemeljene okoliščine
Ker toženec ni plačeval najemnine in obratovalnih stroškov, kot se je zavezal v najemni pogodbi, mu je tožeča stranka po opominu utemeljeno odpovedala najemno pogodbo in zahtevala izpraznitev stanovanja. Pritožbeno sodišče razume stisko toženca ob nastali zdravstveni situaciji, vendar pa bi se toženec moral poslužiti možnosti, ki mu jo v takšni situaciji daje SZ-1 v določbi prvega odstavka 104. člena (sprožitev postopka za uveljavljanje subvencionirane najemnine in postopka za uveljavljanje izredne pomoči pri uporabi stanovanja ob hkratnem obvestilu o tem lastniku stanovanja).
najemna pogodba - izselitev najemnika - neplačevanje najemnine in stroškov - solidarna obveznost dolžnikov - preizkus sodbe sodišča prve stopnje po uradni dolžnosti - sprememba izreka na drugi stopnji
Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo, da tožena stranka najemne pogodbe ni odpovedala, prav tako ni obvestila lastnika stanovanja o tem, da v stanovanju več ne živi oziroma predlagala iz tega razloga sklenitev aneksa. Sodišče prve stopnje je pravilno tudi navedlo, da socialna stiska tožene stranke ne more vplivati na dolžnost plačila obveznosti, h katerim se je zavezala s sklenitvijo najemne pogodbe.
OBLIGACIJSKO PRAVO - ODŠKODNINSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSK00059692
OZ člen 131, 131/1, 132, 164, 187, 622, 633.. SZ-1 člen 56, 57, 57/1.
odgovornost za škodo - zamašitev odvodne cevi - upravnik - izvajalec del - naročnik del - potrebna skrbnost - višina škode - dolžnost nadzora - odgovornost za izbiro
Odgovornost upravnika za izbiro tretje osebe, v smislu določbe prvega odstavka 57. člena SZ-1, je podana takrat, če upravnik pri izbiri ni ravnal z ustrezno profesionalno skrbnostjo, torej če je izbral osebo, za katero je vedel oziroma bi moral vedeti, da ne bo pravilno (in / ali pravočasno) opravila posla, ker na primer nima ustreznega strokovnega znanja oziroma sposobnosti, ki so potrebne za pravilno izpolnitev.
Upravnik v tej zadevi ne nastopa kot naročnik del. Pogodbe ni sklenil v svojem imenu in za svoj račun, temveč jo je sklenil kot zastopnik etažnih lastnikov - naročnikov.
Naročnik nima obveznosti nadzora, temveč pravico do nadzora, ki je usmerjena k temu, da lahko ugotovi, ali so se izpolnile predpostavke za uresničitev njegovih odstopnih upravičenj. Ker je nadzor naročnikova pravica, ne pa tudi obveznost, za naročnika zaradi neopravljanja nadzora ne morejo nastati škodljive posledice v tem smislu, da bi zaradi tega prevzel tveganja v zvezi z opravljenim poslom.
Predmetna škoda ni nastala zaradi kršitve (samostojnih) upravnikovih dolžnosti, temveč zaradi nestrokovno izvedene sanacije vertikalne kanalizacijske cevi, ki je bila zaupana zunanjemu izvajalcu.
OBLIGACIJSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO
VSC00053267
SZ-1 člen 23, 50, 71.
skupni deli - plačilo stroškov - odškodnina - položaj upravnika - predpostavke krivdne odškodninske odgovornosti
Med tožnico in toženko (dvema upravnicama) ni nobenega pogodbenega odnosa in tudi SZ-1 med njima samima ne vzpostavlja pravic in dolžnosti (glej predvsem 23. člen SZ-1) v smeri plačevanja obveznosti iz naslova upravljanja. Tožnica je v razmerju do toženke in do etažnih lastnikov dveh stavb, če se v celoti sledi pritožbenim navedbam, tretja oseba, ki je navedene obratovalne stroške plačala in se očitno želi regresirati oziroma od toženke zahteva plačilo odškodnine. Tožnice upoštevaje njene navedbe po SZ-1 ni mogoče šteti niti za dobavitelja v smislu SZ-1 (glej predvsem 71. člen SZ-1).
Edina pravna podlaga, na kateri lahko tožnica od toženke zahteva plačilo omenjenih stroškov s pripadki in opomina, je odškodninska, kar v pritožbi priznava tudi tožnica. Za utemeljenost zahtevka na tej podlagi je treba zatrjevati in izkazati vse predpostavke odškodninske odgovornosti (pravno priznano škodo, protipravno ravnanje in vzročno zvezo), z izjemo krivde, katere obstoj se domneva. Omenjenega bremena tožnica tudi po presoji pritožbenega sodišča ni zmogla.
Pritožbeno sodišče ne vidi razloga, da se toženka skladno s SZ-1 ne bi bila dolžna ravnati po navodilih (sklepih) etažnih lastnikov, pa čeprav obstoji njena načelna dolžnost razdeljevati obratovalne stroške. Povedano drugače in poenostavljeno, četudi je verjetno logičen in razumski interes etažnih lastnikov oziroma je za etažne lastnike koristno, da plačujejo obratovalne stroške glede svoje lastnine, gre vseeno za njihovo lastnino in imajo glede nje vse pravice in dolžnosti, ki jih ima lastnik. Ali etažni lastniki lahko pravno upoštevno prepovedo delitev stroškov, je vprašanje, ki niti ni pravno relevantno oziroma odločujoče. Verjetno ni dvoma, da lahko zavračajo plačilo stroškov s sklepi, ki jim je njihov zastopnik (upravnik) načeloma dolžan slediti.
Ni izkazane nobene vzročne zveze med nerazdelitvijo vtoževanih zneskov in zatrjevano škodo. Toženki so namreč etažni lastniki prepovedali razdeljevati omenjene stroške in ji naložili, da sporne račune zavrača. Povedano drugače, etažni lastniki nočejo plačati.
Obenem mora biti škoda, ki jo upravnik povzroči tretjim osebam, pravno priznana in je ni mogoče kar preprosto enačiti s plačanimi obratovalnimi stroški s pripadki ter stroški opomina. Upravnik je namreč lahko odgovoren le za škodo, ki je posledica njegovega protipravnega ravnanja.
Pravilni so tudi dejanski in materialno pravni zaključki sodišča prve stopnje, da je tožena stranka kot etažni lastnica dveh posameznih delov v stanovanjski zgradbi Z.m. dolžna tega plačati stroške upravljanja in ostale vtoževane stroške, povezane z lastništvom nepremičnin in upravljanjem stanovanjske zgradbe.
razdružitev solastnega premoženja - vzpostavitev etažne lastnine - služnostna pravica hoje in vožnje - odvajanje komunalnih odpadnih voda - fizična delitev solastne nepremičnine - prekluzivni rok za vložitev tožbe - prekinitev zaradi postopka mediacije - prekluzija - strokovno mnenje, ki ni izvedensko mnenje
Ker je bilo strokovno mnenje pridobljeno izvensodno, bi se lahko upoštevalo le kot del trditvene podlage nasprotnega udeleženca in ne kot dokaz v postopku, vendar pa je (bil) nasprotni udeleženec s temi trditvami prekludiran. Te trditve bi moral in mogel postaviti že prej v postopku (v pripombah na izvedeniško mnenje), tako pa jih je navedel v vlogi po zaključku zadnjega naroka za glavno obravnavo.
spor majhne vrednosti - upravnik - sklepčnost tožbe - trditveno in dokazno breme - sklicevanje na priloge kot del trditvene podlage - sklicevanje na razdelilnike stroškov - ključ delitve stroškov - pomanjkljiva trditvena podlaga - informativni dokaz - plačilo stroškov dobaviteljev
Upravnik mora pojasniti, na kakšen način je prišel do izračuna zneska, ki odpade na lastnika po posamezni vtoževani postavki. Za sklepčnost tožbe zadošča, da upravnik v tožbi navede, katere stroške vtožuje, za katero obdobje in način delitve stroškov med etažne lastnike. Nadaljnja konkretizacija terjatve pa je odvisna od sklepčnosti ugovora toženca in vpliva na utemeljenost tožbenega zahtevka kot posledico dokaznega postopka in ne na sklepčnost tožbe. Ni torej dolžnost toženke, da prva ugovarja in dokazuje nepravilnost izračuna posameznega stroška, če tožnica ne navede potrebnih elementov izračuna posamezne vrste stroškov (primerjaj 7. in 212. člen ZPP).
Manjkajočih trditev ni mogoče nadomeščati z neopredeljenim sklicevanjem na priložene listine. Ni namreč naloga sodišča, da samo iz prilog razbira, kaj so pravno relevantne navedbe tožnice. Vsaj splošne dejanske navedbe morajo biti razvidne iz tožbe, sklicevanje na priloge pa se lahko nanaša le na dokaz teh navedb ali na njihovo natančnejše substanciranje. Smisel takšnega pristopa je v tem, da mora biti ves čas postopka jasno, kaj je trditvena podlaga, ki jo sme sodišče pri odločanju upoštevati. Razdelilnikov stroškov zato ni mogoče šteti kot del trditvene podlage.
skupnost etažnih lastnikov - skupnost etažnih lastnikov kot stranka postopka - narava tožbenega zahtevka - posli upravljanja - pravna sposobnost skupnosti etažnih lastnikov
Sodišče prve stopnje je pravilno uporabilo določbo 76. člena Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ-1) in sicer, da je potrebno pravno sposobnost skupnosti lastnikov obravnavati kot specialno, saj je omejena na dejavnost, zaradi katere je ustanovljena, to pa je sklepanje poslov upravljanja več stanovanjske stavbe.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSL00051984
ZPP člen 206, 206/1, 206/1-1, 339, 339/2, 339/2-14, 354, 354/1. OZ člen 199, 204, 204/1. SZ-1 člen 61.
zamenjava upravnika - nejasni in pomanjkljivi razlogi o odločilnih dejstvih - ugovor zastaranja - zastaranje terjatev iz naslova stroškov upravljanja in obratovanja poslovnega prostora - predhodno vprašanje - sodna poravnava - poslovodstvo brez naročila - nov upravnik - primopredaja poslov - aktivna legitimacija upravnika za plačila dobaviteljem - prepovedana gestija
Zaključek, da je imela tožeča stranka pravico do 9. 12. 2016 opravljati v sporni stavbi naloge upravnika, je sodišče prve stopnje oprlo na predhodno vprašanje, ki je bilo rešeno s sodno poravnavo.
Sodno poravnavo sta sklenila prejšnji in novi upravnik ter nekateri od etažnih lastnikov. Ker je z njo tožeča stranka novemu upravniku s poravnavo priznala pravico do upravljanja sporne stavbe od 1. 9. 2016, in ker tožena stranka ni v tem sporu izpodbijala dejstva, da je tožeča stranka dejansko opravljala upravniške storitve do 9. 12. 2016, pomeni, da jih je do takrat opravila tožeča stranka kot poslovodja brez naročila.
Za upravniška dejanja, ki jih je tožeča stranka izvedla v razmerju do tožene stranke od 9. 12. 2016 dalje, sodišče prve stopnje ni pravilno uporabilo določbe prvega odstavka 204. člena OZ, po kateri tisti, ki se vtakne v tuj posel kljub prepovedi tistega, čigar posla se je lotil, in je za prepoved vedel ali bi moral vedeti, nima pravic, ki jih ima poslovodja brez naročila.
vzpostavitev etažne lastnine - pravni naslov pridobitve - dokazna pravila - domneva - domneva o skupnih delih stavbe - odločba o vzpostavitvi etažne lastnine
Namen postopka za vzpostavitev etažne lastnine je tako uskladitev nepremičninskih evidenc z dejanskim stvarnopravnim položajem nepremičnin oziroma stavb, ki so bile zgrajene in na katerih je etažna lastnina nastala pred 1. 1. 2003, zato za odločitev v tem postopku niso pravno pomembne navedbe pritožnikov, v katerih se sklicujeta na različne zakone (SZ, ZPPLPS, ZLNDL...), na podlagi katerih bi po njuni presoji lastniki (pridobitelji) posameznih delov stavb že v preteklosti lahko dosegli vknjižbo svoje lastninske pravice v zemljiško knjigo.
Sodišče v tem postopku ne prekinja postopka zaradi spornih dejanskih vprašanj o predhodnem vprašanju in udeležencev ne napoti na pravdo, temveč v skladu z 18. členom ZVEtL-1 odloči samo v skladu z dokaznimi pravili in domnevami, ki jih določa ZVEtL-1 (24. člen ZVEtL-1). Po vzpostavitvi etažne lastnine v tem postopku lahko udeleženci in druge osebe uveljavljajo svoje pravice na skupnih in posameznih delih v pravdi oziroma drugih postopkih, odločitev sodišča v postopku za vzpostavitev etažne lastnine pa ni ovira za ponovno odločanje o spornem vprašanju (prvi odstavek 35. člena ZVEtL-1). V skladu s svojim namenom ZVEtL-1 tako omogoči vpis lastninske pravice na delu stavbe, čeprav niso izpolnjeni pogoji, ki jih za vpis lastninske pravice na posameznem delu določa zakon, ki ureja zemljiško knjigo, in olajšuje postopek tako, da sodišče odloča na podlagi dokaznih pravil in domnev, ki izhajajo iz določb ZVEtL-1. Ker gre pri tem zakonu za lex specialis v razmerju do Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju: SPZ), je v tem postopku izključena tudi uporaba tistega dela SPZ, ki ureja vprašanja etažne lastnine (t.j. V. dela SPZ).
SPZ člen 8, 44, 105, 105/1, 105/2, 107, 107/1, 108, 109, 113. SZ-1 člen 3, 20.
ustanovitev etažne lastnine - skupni del stavbe - pogodba o delitvi solastne stvari - načini pridobitve lastninske pravice - delitev solastnine - posamezni del stavbe - nastanek etažne lastnine - solastnina etažnih lastnikov - navidezna solastnina - posebni skupni del - sestavina nepremičnine - atrij kot posebni skupni del - atrij kot sestavni del stanovanja - superficies solo cedit
Z ustanovitvijo etažne lastnine posamezni deli stavbe pridobijo položaj samostojne nepremičnine. Spremeni pa se tudi pravni položaj parcele - ta ni več samostojen predmet lastninske pravice pač pa postane skupni del stavbe v etažni lastnini in je (po ustreznih idealnih deležih) akcesorna lastninski pravici etažnih lastnikov.
V primeru, da ima del zemljišča svojo parcelno številko in je določen kot sestavni del stanovanja, se šteje za del stanovanja in ne kot posebni skupni del.
Ker gre za skupni del stavbe, zemljišče ni v samostojnem pravnem prometu in zato priposestvovanje ni mogoče.