OBLIGACIJSKO PRAVO - POGODBENO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSC00072334
OZ člen 9, 197, 239. SZ-1 člen 25, 49, 50, 53.
razmerja med etažnimi lastniki - upravnik - večstanovanjska stavba - stroški upravljanja - stroški obratovanja - stroški vzdrževanja - rezervni sklad - ključ delitve stroškov - način obračunavanja stroškov - spor majhne vrednosti
Tožeča stranka je bila kot upravnik večstanovanjske stavbe določena na podlagi Pogodbe, ki je bila podpisana med tožečo stranko kot upravnikom in etažnimi lastniki, ki imajo skupaj 55,4464 % solastniški delež.
Sklenjena Pogodba učinkuje tudi proti etažnim lastnikom, ki so glasovali proti imenovanju pooblaščencev za sklenitev in proti vsem pravnim naslednikom etažnih lastnikov.
Tožeča stranka je izkazala, da med njo in toženko obstaja veljavno pravno razmerje, na podlagi katerega utemeljeno zahteva izpolnitev obveznosti, ki iz njega izhajajo.
Tožeča stranka je izkazala materialno pravno upravičenje tudi glede zahtevka za plačilo sredstev rezervnega sklada, saj so etažni lastniki s Pogodbo (4. člen) izrecno prenesli na upravnika (tožeča stranka) svoje materialno pravno upravičenje terjati plačilo sredstev v rezervni sklad od morebitnega neplačnika, torej pravico, da upravnik v svojem imenu za etažne lastnike zahteva plačilo terjatve v ustreznem sodnem postopku izterjave.
zahtevek na izpraznitev stanovanja - aktivna legitimacija - skupni lastniki - solastniki - preklic dovoljenja za uporabo - sosporništvo - nujno sosporništvo
Skupni lastniki lahko nasproti tretjim varujejo lastninsko pravico le v celoti in na celi stvari. Zato pritožba zmotno meni, da bi moral imeti tožnik soglasje bivše žene za vložitev tožbe z izpraznitev in izročitev stanovanja. V sodni praksi je utrjeno stališče, da na aktivni strani ni nujnega sosporništva. V postopku, v katerem skupni lastnik zahteva varstvo lastninske pravice na celi stvari, skupni lastniki niso nujni sosporniki.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - NEPRAVDNO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSL00050494
SZ-1 člen 29, 29/4. ZNP-1 člen 150, 150/2.
upravičeni predlagatelj - etažni lastniki stavbe kot nujni sosporniki - nujno sosporništvo etažnih lastikov - nujno sosporništvo na aktivni strani - aktivna legitimacija etažnih lastnikov - posli, ki presegajo okvir rednega upravljanja
Sodišče prve stopnje je pravilno uporabilo četrti odstavek 29. člena SZ-1, po katerem lahko etažni lastniki, ki imajo več od polovice solastniških deležev na skupnih delih, predlagajo, da o poslu (kot je brez dvoma predmetni - sprememba skupnega dela v individualni) odloči sodišče v nepravdnem postopku. Iz tega jasno in nedvoumno izhaja, da je le nadpolovična lastniška skupina etažnih lastnikov tista, ki je upravičena do vložitve takega predloga, ki je torej z drugimi besedami procesno legitimirana v takem postopku (kar pa ne še pomeni nujno njihove stvarne aktivne legitimacije, tj. da bi bila njihova zahteva utemeljena).
Ker ZGos ne vsebuje nikakršnih omejitev glede časa oddaje nepremičnine oziroma določb o prekinitvi trajnejšega razmerja, je sodišče pri presoji vprašanja, ali je toženec dolžan plačati odmeno za uporabo sobe tudi za dodatna dva meseca, utemeljeno uporabilo določilo 333. člena OZ, ki ureja vprašanje odpovedi trajnega dolžniškega razmerja
SZ-1 člen 24, 24/4, 25, 25/1, 30, 30/2. SPZ člen 67, 67/2, 67/5, 118, 118/4-4, 118/5. OZ člen 190, 197, 199, 275. ZVOP-1 člen 76.
spor majhne vrednosti - prekoračitev trditvene podlage - kršitev pravice do izjave - soseska - kotlovnica - stroški ogrevanja - skupni deli, ki služijo več večstanovanjskim stavbam - upravljanje s skupnim delom več večstanovanjskih stavb - obogatitveni zahtevek - stroški obratovanja, vzdrževanja in upravljanja - vzdrževanje skupnih delov večstanovanjske stavbe - opravljanje tujih poslov kljub prepovedi - postavitev zapornice - izboljšava, ki (ne) pomeni vzdrževanja stavbe - posli rednega upravljanja - posli, ki presegajo redno upravljanje - potrebna večina solastnikov
Tožnica dogovora glede upravljanja skupnih delov in naprav soseske z upravnikom U., d. o. o., ni dosegla. Toženka v odgovoru na pritožbo utemeljeno opozarja, da v takem primeru posameznega etažnega lastnika na podlagi večinskega soglasja vseh etažnih lastnikov soseske ni mogoče zavezati k plačilu stroškov, povezanih z upravljanjem skupnih delov in naprav vseh stavb soseske, saj zakon izrecno predvideva ureditev spornih razmerij med upravniki v okviru nepravdnega postopka. Zato niti na podlagi Pogodb o opravljanju storitev upravljanja niti na podlagi drugega odstavka 67. člena SPZ oziroma drugega odstavka 30. člena SZ-1 toženka ni dolžna tožnici plačevati stroške upravljanja.
O poslih rednega upravljanja se odloča s soglasjem večine po solastniških deležih (prvi odstavek 25. člena SZ-1). Zahtevano soglasje etažnih lastnikov z več kot polovičnim solastniškim deležem pa mora biti podano na ravni posamezne stavbe, ne pa celotne soseske. Ni zakonske podlage, da bi se za sklenitev posla rednega upravljanja kot zadostna večina lahko upošteval delež solastnikov, katerih solastniški deleži predstavljajo več kot polovico vrednosti soseske. Zato sklepi etažnih lastnikov, ki so sprejeti z večino po solastniških deležih na ravni soseske, ne morejo zavezovati etažnih lastnikov posamezne stavbe, če jih ni podpisalo toliko etažnih lastnikov te stavbe, da skupna vrednost njihovih solastniških deležev presega polovico njihove vrednosti.
spor majhne vrednosti - upravnik večstanovanjske stavbe - seznam etažnih lastnikov - pooblastilo za sklenitev pogodbe - zastopanje etažnih lastnikov - pravna domneva
Pritožbeno sodišče se v celoti strinja z zaključkom sodišča prve stopnje, da zgolj zaradi izostalosti seznama etažnih lastnikov kot priloge k izvajalskima pogodbama, to še ne pomeni, da pogodbi nista bili sklenjeni v imenu in za račun etažnih lastnikov, ker je zmotno materialno pravno naziranje pritožbe, da gre za ne izpodbojno pravno domnevo po 68. členu SZ-1. To domnevo je mogoče izpodbijati s tem, da se na podlagi ostalih izvedenih dokazov ugotovi, kaj je bila prava pogodbena volja strank in kaj je bil skupni namen pogodbenikov skladno z določbo 82. člena OZ.
Prav to se je v postopku ugotavljalo in dejanski zaključek sodišča prve stopnje je, da sta se pogodbi sklepali v imenu in za račun etažnih lastnikov in etažni lastniki so tisti, ki so dolžni izvedena dela plačati.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSL00056590
OZ člen 190, 197. SZ-1 člen 23, 23/4, 30, 30/2, 71. ZPP člen 451, 453, 458.
spor majhne vrednosti - omejeno navajanje dejstev in predlaganje dokazov - omejeni pritožbeni razlogi - plačilo stroškov upravljanja - obratovalni stroški in stroški upravljanja - stanovanjska soseska - terjatve upravnikov večstanovanjskih hiš - upravljanje soseske - skupni deli, ki služijo več večstanovanjskim stavbam - upravljanje s skupnim delom več večstanovanjskih stavb - odsotnost pogodbene podlage - obogatitveni zahtevek - neupravičena obogatitev - zmotna uporaba materialnega prava - predpostavke verzijskega zahtevka - odsotnost odločilnih razlogov - razveljavitev prvostopenjske sodbe
Napačen je zaključek prvostopenjskega sodišča, da tožnica plačila ne more zahtevati niti na podlagi določb o neupravičeni obogatitvi (190. in 197. člen OZ), ker naj bi bilo v nasprotju z načelom vestnosti in poštenja tožnici priznati kakršnokoli plačilo. Čeprav je tožnica ravnala samovoljno, je treba preprečiti neupravičeno obogatitev tožencev. Ni res, da bi bilo to v nasprotju z načelom vestnosti in poštenja. Kdor je bil brez pravnega temelja obogaten na škodo drugega, je prejeto dolžan vrniti, če je to mogoče, sicer pa nadomestiti vrednost dosežene koristi. Z obogatitvijo je mišljena tudi pridobitev koristi s storitvijo (190. člen OZ). Še posebej pa verzijski zahtevek ureja 197. člen OZ (izdatek za drugega), ki določa, da kdor za drugega kaj potroši ali stori zanj kaj drugega, kar bi bil ta po zakonu dolžan storiti, ima pravico zahtevati od njega povračilo. Tožnica je navajala, da sta bila toženca na njen račun neupravičeno obogatena, ker sta imela zagotovljene določene storitve (npr. ogrevanje), ne da bi za to plačala potrebne stroške obratovanja in vzdrževanja. Ker je sodišče izhajalo iz napačnega materialnopravnega stališča, po katerem je že a priori zavrnilo uporabo navedenega instituta, dejanskega stanja v tej smeri sploh ni ugotavljalo. Ni ugotavljalo predpostavk obogatitvenega zahtevka, to je obogatitve, prikrajšanja na škodo drugega, vzročne zveze ter odsotnosti pravnega temelja, in je tako dejansko stanje ostalo nepopolno ugotovljeno.
odpoved trajnega dolžniškega razmerja - trajna pogodbena razmerja - najemna pogodba - izselitev iz stanovanjske hiše - nujno sosporništvo
Dovoljenje za bivanje samo za sebe ne zadostuje za zaključek o obstoju (ustno sklenjene) najemne pogodbe. Ker ni bil dokazan obstoj najemne pogodbe, tudi ni bilo podlage za uporabo 112. člena SZ-1.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO
VSL00049623
ZPP člen 458. SPZ člen 68. SZ-1 člen 30.
izpodbijanje ugotovljenega dejanskega stanja v sporu majhne vrednosti - pogodba o upravljanju - podpis na pogodbi - veljavnost pogodbe o upravljanju - potrebna večina etažnih lastnikov - prekluzija pri navajanju novih dejstev in dokazov
Treba je odgovoriti pritožniku, ko trdi, da so bili podpisi na pogodbi o upravljanju po 20. 2. 2020 in da gre za goljufijo. Gre za izpodbijanje dejanskega stanja, kar je v sporu majhne vrednosti nedovoljeno. Materialnopravno je treba odgovoriti, da ni treba, da so vsi podpisi na pogodbi o upravljanju istega dne. Pomembno je le, da je zadosti podpisov, da je pogodba veljavna.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - POGODBENO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSL00051376
OZ člen 92, 610. ZOR člen 591. SZ člen 147, 150. ZSR člen 5, 5/1, 20. SZ-1 člen 111, 111/1, 111/2.
najemna pogodba za stanovanje - najem za nedoločen čas - neprofitna najemnina - izpraznitev in izročitev stanovanja - imetnik stanovanjske pravice - pravice uporabnika stanovanja - skupno gospodinjstvo - kršitev najemne pogodbe - ničnost najemne pogodbe - stanovanjska pravica po ZSR - prenos lastninske pravice - prenos najemne pogodbe - uveljavljanje ničnosti - nedovoljena pritožbena novota
Toženec je bil imetnik stanovanjske pravice na podlagi sklenjene najemne pogodbe za nedoločen čas za neprofitno najemnino. Toženec zakonito zaseda stanovanje, zato zahtevek za izpraznitev in izročitev stanovanja ne more biti utemeljen.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO
VSL00048986
SPZ člen 92, 99. SZ-1 člen 111. ZPP člen 7, 212, 115, 258, 339, 339/2, 339/2-8. URS člen 22.
tožba za izpraznitev nepremičnine - dogovor o uporabi nepremičnine - dokazno breme stranke - nedokazanost - uporaba nepremičnine brez pravne podlage - uveljavljanje absolutne bistvene kršitve določb pravdnega postopka - zaslišanje strank - načelo obojestranskega zaslišanja strank - kršitev načela zaslišanja stranke - izjema od načela kontradiktornosti - pravica do izjave stranke - pravica do enakega varstva pravic - zloraba pravice do izjave
Sodišče prve stopnje s tem, ko toženke ni zaslišalo, ni kršilo njene pravice do izjave. Izvedba dokaza z zaslišanjem strank namreč ni namenjena izjavljanju stranke, ampak dokazovanju spornih dejstev.
Ravnanje sodišča prve stopnje, ki je v postopku zaslišalo le oba tožnika, bi lahko predstavljalo kršitev pravice do enakega varstva pravic iz 22. člena Ustave, a le v primeru, če bi sodišče v dokaznem postopku brez utemeljenih razlogov zaslišalo le tožnika, toženki pa bi to pravico odreklo. Kdaj lahko sodišče odloči, da zasliši le eno stranko, določa 258. člen ZPP. To lahko stori v primeru: 1. ko eni stranki niso znana sporna dejstva, 2. ko zaslišanje ene stranke ni mogoče in 3. ko ena stranka kljub pravilnem vabljenju ne pride na zaslišanje ali noče izpovedati. Sodišče prve stopnje se je v razlogih oprlo na zadnje naveden primer.
Za zaključek glavne obravnave brez izvedbe dokaza z zaslišanjem toženke v konkretnem primeru ni bilo procesnih ovir.
Toženka ni dokazala pravnega naslova (dogovora) za uporabo sporne nepremičnine.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSC00051238
SPZ člen 118, 118/4.
spor majhne vrednosti - zastopstvo etažnih lastnikov - obratovalni stroški - aktivna legitimacija
Upravnik ima pooblastilo, da zastopa etažne lastnike v poslih upravljanja in lahko v imenu preostalih etažnih lastnikov vloži izključitveno tožbo ter tožbo za plačilo stroškov in obveznosti, ki bremenijo etažnega lastnika (5. alineja četrtega odstavka 118. člena SPZ). Že iz gramatikalne razlage predmetne določbe je razvidno, da je upravnik zgolj zastopnik etažnih lastnikov. Na podlagi predmetne določbe lahko upravnik vloži tožbo za plačilo stroškov in obveznosti, ki bremenijo etažnega lastnika, vendar v imenu in za račun preostalih etažnih lastnikov, ne pa v svojem imenu in za svoj račun ali za račun etažnih lastnikov (torej kot stranka postopka).
Po določbi tretjega odstavka 112. člena Stanovanjskega zakona (SZ-1) se ob sporu najemno pogodbo odpoveduje s tožbo, torej sodno. V izvršilnem naslovu najemna pogodba z dne 26. 11. 2001 ni zajeta, zato izvršilni naslov ne vsebuje sodne odpovedi (tudi) te najemne pogodbe. Ob tem je glede vsebine izvršilnega naslova dodati še, da je v pravdnem postopku tožeča stranka tista, ki s tožbenim zahtevkom opredeli konkretno vsebino sodnega varstva, ki ga zahteva in s tem tudi meje sodnega preizkusa.
spor majhne vrednosti - odgovornost lastnika stanovanja - subsidiarna odgovornost lastnika za neplačane obveznosti najemnika
Sodišče prve stopnje je na podlagi ugotovitev, da tožnik ni zatrjeval in dokazal, da je za plačilo dobavljenih komunalnih dobrin in opravljenih komunalnih storitev v iztoževanem obdobju, ko je nepremičnino, katere solastnica je bila toženka, uporabljal najemnik, po dospelosti teh terjatev s pisno zahtevo z določitvijo roka za izpolnitev obveznosti pozval najemnika, materialnopravno pravilno zaključilo, da glede na določbo petega odstavka 24. člena SZ-1, ki določa lastnikovo subsidiarno obveznost za neporavnane obratovalne stroške najemnika, tožnikov zahtevek zoper toženko ni utemeljen, saj tožnik ni dokazal izpolnjenosti zakonskega pogoja iz prvega odstavka 1019. člena OZ, po izpolnitvi katerega bi šele lahko zahteval izpolnitev obveznosti od toženke kot subsidiarne zavezanke
STANOVANJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO - ZAVAROVANJE TERJATEV
VSL00049040
ZIZ člen 272. SPZ člen 33.
začasna odredba v zavarovanje nedenarne terjatve - pogoji za izdajo začasne odredbe - izvrševanje posesti - etažni lastniki večstanovanjske stavbe - uporaba parkirišča - pripadajoče zemljišče k stavbi - postavitev zapornice - postavitev zapornice kot motilno dejanje - poseg v obstoječe posestno stanje - pasivna legitimacija upravnika
V motenjskem sporu ni pasivno legitimiran zgolj tisti, ki motilno dejanje neposredno izvrši (ali ga naroči). Se pa razlikuje glede vprašanja, ali za pasivno legitimacijo zadošča, da je nekdo dejanje odobril (oz. mu ni nasprotoval), ali pa mora biti poleg odobritve (oz. nasprotovanja) dejanje tudi v njegovo korist. V zvezi s tem se pritožbeno sodišče pridružuje prepričljivejšim razlogom odločb, ki izhajajo iz stališča, da mora biti poleg kasnejše odobritve ali nasprotovanja motilno dejanje tudi v korist osebe, za katero se trdi, da je pasivno legitimirana.
Glede vprašanja, ali imajo etažni lastniki posest na parkiriščih pred večstanovanjskimi stavbami v mestnih naseljih, sodna praksa ni (bila) enotna. Vendar pa, če je mogoče pred leti najti v sodni praksi glede tega vprašanja nasprotujoča si stališča, je v novejši sodni praksi večinsko sprejeto, da etažni lastniki imajo posest na parkirišču. Etažni lastniki večstanovanjske stavbe, ki zahtevajo posestno varstvo na parkiriščih, za katere zatrjujejo, da predstavljajo pripadajočo zemljišče k večstanovanjski stavbi v njihovi etažni lastnini in dokažejo (so)uporabo parkirišča, so upravičeni do posestnega varstva ne glede na to, da na njem lahko občasno (če je prostor) parkirajo tudi drugi, ki ne prebivajo v večstanovanjski stavbi. Ni namreč bistveno, kako pogosto tožniki prihajajo in parkirajo na parkirišču, ampak da svojo (so)posest izvajajo kontinuirano in da je vedno prisoten njihov animus possidendi.
SZ-1 člen 103, 103/1, 103/1-8, 103/1-11, 103/3. OZ člen 39.
najemno razmerje - neprofitno najemno stanovanje - ničnost najemne pogodbe - odpovedni razlog - krivdni odpovedni razlog - odpadla kavza
V obravnavani zadevi tožba za ugotovitev ničnosti najemne pogodbe za neprofitno stanovanje, sklenjene med pravdnima strankama, ne predstavlja ustreznega pravnega varstva, zato je sodišče prve stopnje postavljeni zahtevek pravilno zavrnilo.
odpoved najemne pogodbe - krivdni razlog za odpoved - neplačilo najemnine in stroškov - izselitev najemnika - datum izdaje sodbe - prepis zvočnega posnetka - dokazna ocena
Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da toženka najemnine za februar in marec 2020 ni plačala, prav tako ni plačevala stroškov, zato jo je tožnica z opominom in pozivom na odpravo odpovednega razloga opozorila na kršitev najemne pogodbe. Toženka je opomin prejela, kršitve pa ni odpravila. Teh ugotovitev toženka s pritožbo ne izpodbija. Torej ne zanika, da najemnine in stroškov za februar in marec 2020 ni plačala. Zato je sodišče prve stopnje na tako ugotovljeno in pritožbeno neizpodbijano dejansko stanje pravilno uporabilo določilo 103. člena SZ-1 ter najemno pogodbo pravilno odpovedalo, skladno s četrtim odstavkom 112. člena SZ-1 določilo rok za izselitev ter toženki naložilo, da tožnici stanovanje po preteku navedenega roka izroči.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSC00072973
OZ člen 9. SZ-1 člen 25, 49, 53, 60.
spor majhne vrednosti - omejeni pritožbeni razlogi - plačilo stroškov upravljanja - obratovalni stroški - stroški vzdrževanja - večstanovanjska stavba - imenovanje upravnika večstanovanjske stavbe
Tožeča stranka je bila kot upravnik te večstanovanjske stavbe določena na podlagi Pogodbe, ki je bila podpisana med tožečo stranko kot upravnikom in etažnimi lastniki, ki imajo skupaj 55,4464 % solastniški delež.
Tako da sklenjena Pogodba pa učinkuje tudi proti etažnim lastnikom, ki so glasovali proti imenovanju pooblaščencev za sklenitev in proti vsem pravnim naslednikom etažnih lastnikov.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - POGODBENO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO
VSL00048245
SZ-1 člen 98. SPZ člen 93. ZPP člen 187.
pravica do posesti - uporaba stanovanja brez pravnega naslova - rok za izselitev iz stanovanja - izpraznitev nepremičnin - najemna pogodba - pogodba o dosmrtnem preživljanju - zakonska zveza - skupno premoženje zakoncev - povrnitev vlaganj najemnika - povrnitev koristi - subjektivna sprememba tožbe - vstop univerzalnih pravnih naslednikov v pravdo
Toženka v tej pravdi ni dokazala, da ima brez soglasja tožnice oziroma njenega pravnega prednika pravico do nadaljnje posesti objektov in zemljišča v lasti tožnice.
Morebitna terjatev pritožnice na povrnitev vlaganj v nepremičnino ni pravno upošteven razlog, ko se presoja njeno upravičenje do posesti nepremičnine. Prav tako se pritožba neutemeljeno sklicuje na prekratek rok za izpraznitev nepremičnine. Odpovedni rok, ki ne sme biti krajši od 60 dni, velja pri odpovedi najemne pogodbe najemniku in ne v primeru uporabe stanovanja brez pravnega naslova.
etažna lastnina - posamezni del stavbe - enostanovanjska stavba - solastnina na nepremičnini - idealni delež - upravičen predlagatelj postopka - dejanska etažna lastnina - poslovni prostor - večstanovanjska hiša - skupni deli stavbe - splošni skupni del - sporno lastništvo nepremičnine - pritiklina - elaborat - prenos hipoteke
V konkretnem primeru je predlagatelj v zemljiški knjigi vpisan kot lastnik idealnega deleža, ki v naravi predstavlja poslovni prostor s pritiklino – shrambo, zato je upravičen vlagatelj predloga za vzpostavitev etažne lastnine na obravnavani stavbi.
Postopek za vzpostavitev etažne lastnine ni namenjen in ne omogoča razreševanje spornih lastninskih vprašanj.
Sodišče je pravilno odločilo, da se hipoteka, ki je na dan izdaje sklepa omejevala solastninski delež nasprotne udeleženke, po vzpostavitvi etažne lastnine prenese na posamezni del stavbe, ki je v njeni izključni lasti.