OBLIGACIJSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO
VSL00045596
ZPP člen 458. SPZ člen 115. SZ-1 člen 29, 68, 68/1, 68/3.
spor majhne vrednosti - stroški uporabe skupne stvari - solastnina na skupnih delih - idealni delež solastnika - pogodba o medsebojnih razmerij - način obračunavanja stroškov - stroški ogrevanja - odstop od pogodbe - upravnik stavbe v etažni lastnini - pooblastila upravnika
Toženec ni dokazal konsenza o drugačni porazdelitvi stroškov sistema skupnega ogrevanja, pri čemer ne izpodbija skupne površine stavbe in površine njegovega stanovanja.
Možnost odstopa od pogodbe o dobavi toplote je izključena v primeru zahteve posameznega odjemalca toplote na skupnem odjemnem mestu, s tem, da toženec ni izkazal, da je izstopil iz sistema skupnega ogrevanja ali da bi sklenil nov sporazum o spremembi rabe skupnih delov, ki ni odvisen od velikosti solastniških deležev etažnih lastnikov v smislu določb drugega odstavka 29. člena SZ-1 in 115. člena SPZ.
tožba na ugotovitev lastninske pravice - uskladitev zemljiškoknjižnega stanja z dejanskim stanjem - neurejeno zemljiškoknjižno stanje - pridobitev lastninske pravice - pravnoposlovna pridobitev lastninske pravice na nepremičnini - originarna in derivativna pridobitev lastninske pravice - nevpisana lastninska pravica - hote opuščeni vpis v zemljiško knjigo - dejanski lastnik nepremičnine - domneva lastninske pravice - izpodbijanje zakonske domneve - izvensodna rešitev razmerja
S tožbo je mogoče zahtevati ugotovitev lastninske pravice na nepremičnini samo v primeru njene originarne pridobitve.
Kot zemljiškoknjižna lastnica bo lahko tožnica vzpostavila lastninsko pravico v toženčevo korist, vendar na način, da bo začela razreševati stanje v času družbene lastnine, pri tem pa bo morala upoštevati veljavna določila zakonodaje o lastninjenju in privatizaciji. Tudi ni ovire, da tožnica s tožencem uredi lastništvo spornega stanovanja izvensodno, po potrebi z vključitvijo države, ki je s tožencem sklenila prodajno pogodbo, oziroma drugih oseb, na katere so bile dejansko prenesene določene pravice, npr. pravica uporabe.
Določilo 35. člena ZVEtL-1 predstavlja le zakonsko podlago za sprožitev pravde, kljub temu, da je bilo v nepravdnem postopku po ZVEtL-1 o lastninski pravici že odločeno. Navedeno določilo samo po sebi ni materialno pravna podlaga za ugotovitev ali prenos lastninske pravice.
Sodišče prekine pravdni postopek v primeru, ko je odločitev v tem postopku odvisna od rešitve predhodnega vprašanja v drugem postopku. Z zahtevkom, kakršnega je tožena stranka tožeča v drugi pravdi postavila, ne pomeni rešitve predhodnega vprašanja glede lastništva spornega stanovanja. Tožena stranka je namreč postavila zahtevek za izstavitev zemljiškoknjižne listine za vknjižbo lastninske pravice. Ugoditev takšnemu zahtevku bi tožnika (toženca po tej tožbi) zavezovala zgolj k izstavitvi, za vknjižbo primerne listine, ne bi pa bilo s tem odločeno o lastninski pravici na sporni nepremičnini. Lastninsko pravico na nepremičninah bo-bi namreč tožena stranka pridobila šele z vpisom v zemljiško knjigo (49. člen SPZ), pravna posledica morebitne ugoditve zahtevku v drugi pravdi za izstavitev listine bi torej pomenila le odločitev o stvarnopravnem pričakovanju tu tožene stranke. Ali to stvarnopravno pričakovanje obenem vsebuje tudi toženčevo pravico do posesti, o tem v drugi pravdi glede na postavljeni zahtevek ne bo odločeno. Pritožbeno sodišče zato ugotavlja, da odločitev v zadevi pred Okrožnim sodiščem v Celju ne bo pomenila rešitev predhodnega vprašanja, kar bi narekovalo prekinitev postopka v konkretni zadevi
CIVILNO PROCESNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - POGODBENO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSL00047016
OZ člen 18, 18/1, 58, 275, 434, 434/1, 434/2, 434/3, 610, 610/1. ZPP člen 312, 312/1, 314, 314/1, 355, 355/1. SPZ člen 115.
poslovni prostor - najemna pogodba - prodaja nepremičnine - obratovalni stroški - zavezanec za plačilo obratovalnih stroškov - aktivna stvarna legitimacija - pasivna stvarna legitimacija - prevzem izpolnitve - plačilo najemnine - podnajemna pogodba - obstoj najemne pogodbe - pomanjkljiva oblika - konvalidacija - zmotna uporaba materialnega prava - pritožbena obravnava - delna sodba izdana na pritožbenem sodišču
SPZ (člen 115) kot zavezanca za plačilo obratovalnih stroškov določa lastnika posamezne etažne enote in ne najemnika. Najemnika kot zavezanca za plačilo tovrstnih stroškov ne določa niti ZPSPP. Res je sicer, da se lastnik (dolžnik) in najemnik (tretji) lahko dogovorita, da bo slednji izpolnil lastnikovo (dolžnikovo) obveznost nasproti upravičencu do plačila obratovalnih stroškov (upniku). Vendar pa je takšen dogovor med lastnikom in najemnikom mogoče šteti le kot dogovor o prevzemu izpolnitve (prvi odstavek 434. člena OZ). V tem primeru najemnik odgovarja lastniku, če ne izpolni pravočasno obveznosti upniku in ta zahteva izpolnitev do lastnika (drugi odstavek 434. člena OZ). Vendar najemnik ne prevzema dolga in tudi ne pristopa k dolgu, zato, tudi če bi bila tožeča stranka upnik za plačilo obratovalnih stroškov, nasproti toženi stranki kot najemnici zadevnih prostorov ne bi imela nobene pravice (tretji odstavek 434. člena OZ).
Ker je podnajemna pogodba po vsebini najemna pogodba (le da jo tretji namesto z lastnikom sklene z najemnikom), pisno najemno pogodbo pa sta pravdni stranki že imeli sklenjeno, po presoji pritožbenega sodišča ni mogoče šteti, da do preoblikovanja najemnega razmerja v podnajemnega ni prišlo zgolj zato, ker pravdni stranki po prodaji zadevni prostorov nista sklenili nove (pisne) podnajemne pogodbe. Sklepanje takšne pogodbe bi bilo v resnici nesmiselno, saj se dejansko ni nič spremenilo – če bi pravdni stranki sklepali novo podnajemno pogodbo, bi se eventualno spremenil le naslov, ostala pogodbena določila pa bi ostala enaka. Tudi sicer odsotnost pisne podnajemne pogodbe v konkretnem primeru ne vpliva na njeno veljavnost, glede na to, da je med pravdnima strankama obstajalo soglasje za nadaljevanje najemnega razmerja in da je skladno z njim tožena stranka te prostore še po prodaji uporabljala, tožeči stranki pa za uporabo ves čas trajanja najemnega razmerja v pretežni meri plačevala najemnino in obratovalne stroške (58. člen OZ).
prekinitev postopka - ugotovitev pripadajočega zemljišča - postopek denacionalizacije
ZVEtL-1 prekinitev postopka predvidena zgolj v zadevah, ko gre za ugotavljanje pripadajočega zemljišča ali druge stvarne pravice k stavbi (52. člen ZVEtL-1).
CIVILNO PROCESNO PRAVO - PRAVO SVETA EVROPE - STANOVANJSKO PRAVO - USTAVNO PRAVO - ČLOVEKOVE PRAVICE
VSL00043203
SZ-1 člen 103, 103/1-4, 103/1-5, 103/3, 104. Konvencija o varstvu človekovih pravic in temeljnih svoboščin (EKČP) člen 8. URS člen 36. ZPP člen 318.
zamudna sodba - najemna pogodba - razlog za odpoved najemne pogodbe - krivdni razlogi za odpoved najemne pogodbe - neprofitno stanovanje - kršitev najemne pogodbe - uporaba stanovanja - nedopustno ravnanje - človekove pravice in osebne svoboščine - pravica do spoštovanja doma - pravica do stanovanja - kolizija interesov - stanovalci - motenje stanovalcev pri mirni uporabi stanovanja
Ker toženec v pritožbi ni navedel nobenega razloga, zaradi katerega ni vložil odgovora na tožbo, ni procesnopravne podlage, da bi pritožbeno sodišče lahko presojalo njegove pritožbene trditve, s katerimi zatrjuje, da je po vložitvi tožbe odpravil vse očitane krivdne razloge v zvezi s 5. točko prvega odstavka 103. člena SZ-1 in da je aktivno pristopil k zmanjševanju dolga iz naslova plačila najemnine in obratovalnih stroškov ter da po vložitvi tožbe sproti plačuje neprofitno najemnino.
V konkretnem primeru gre za pravno razmerje, v katerem je poudarjeno načelo socialne države, zato je treba pri odločitvi upoštevati vse posebnosti, ki zahtevajo ustavno skladno varstvo pravic toženca do neprofitnega stanovanja, v luči pravice do spoštovanja doma v smislu pravice do nedotakljivosti stanovanja (prvi odstavek 36. člena Ustave) in pravice do primernega stanovanja (78. člen Ustave) ter pravice do spoštovanja zasebnega in družinskega življenja iz 8. člena EKČP. Zaščito teh toženčevih pravic pa je treba, glede na toženčeva izkazana nedopustna ravnanja zoper sostanovalce iz 5. točke prvega odstavka 103. člena SZ-1, presojati in uravnotežiti s pravicami sostanovalcev, predvsem z njihovo pravico do mirnega (varnega) uživanja lastnega doma.
Pravice ni moč odpraviti, jo pa je dopustno vsebinsko uskladiti s pravico drugega.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - NEPRAVDNO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSL00046615
ZVEtL-1 člen 48, 48/1-1, 48/1-3. ZPP člen 343, 343/4.
postopek za ugotovitev pripadajočega zemljišča - pripadajoče zemljišče - skupno pripadajoče zemljišče - udeleženci postopka - predlagatelj - skupnost etažnih lastnikov - etažni lastnik - nedovoljena pritožba
Po prvem odstavku 48. člena ZVEtL-1 posamezni etažni lastnik ne more sam nastopati kot udeleženec, saj ni bil niti predlagatelj niti ne gre za situacijo, da ne bi bili izpolnjeni pogoji za udeležbo skupnosti vsakokratnih etažnih lastnikov. Ti pogoji očitno so izpolnjeni, saj skupnost etažnih lastnikov nastopa kot udeleženec v tem postopku (zastopa jo upravnik).
zamudna sodba - vložitev prošnje za brezplačno pravno pomoč - rok za odgovor na tožbo - pretrganje roka - terjatev iz naslova stroškov opominjanja - razdelilnik stroškov - nedopustnost uveljavljanja pritožbenega razloga zmotne oziroma nepopolne ugotovitve dejanskega stanja
Kar se tiče podlage in višine stroškov opominov, pritožba nima prav, da v tem delu niso izpolnjeni pogoji za izdajo zamudne sodbe. Tožnik je tožbi priložil razdelilnike stroškov za posamezne mesece, ki vsebujejo med ostalim tudi stroške opominjanja. Toženka na tožbo ni pravočasno odgovorila, zato se šteje, da so v tožbi navedena dejstva resnična.
Sodišče prve stopnje je izrecno zavzelo stališče, da določb SZ-1, ob upoštevanju namembnosti stavbe, v konkretnem primeru ni mogoče uporabiti. Da se je nato v 13. in 14. točki obrazložitve opredeljevalo do učinkov, ki jih prinaša 71. člen SZ-1, je zgolj posledica podane trditvene podlage strank, pri čemer je v tej zvezi navedlo, da tudi če bi bilo mogoče za razmerja v poslovni stavbi navedeno določbo smiselno uporabiti, le-ta ne predstavlja pravne podlage za direktni zahtevek tožnice proti toženki.
najemna pogodba - zamenjava stanovanja - sprememba neprofitne najemnine - profitna in neprofitna najemnina - neprofitno najemno razmerje
Res je, da je bilo v najemni pogodbi opredeljeno, da tožena stranka plačuje profitno najemnino, kar pomeni, da je bila 25 % višja od neprofitne. Vendar tudi tako določena najemnina ni dosegala višine najemnin na prostem trgu, zato je pravilen zaključek sodišča prve stopnje, ki je najemno razmerje opredelilo kot neprofitno.
obstoj najemne pogodbe - prepoved vznemirjanja - zahtevek na sklenitev najemne pogodbe za nedoločen čas - ustna najemna pogodba - stanovanjska pogodba - konkludentno soglasje - stanarina - konvalidacija najemne pogodbe - soglasje volj o bistvenih sestavinah pogodbe - plačevanje najemnine - predlog za sklenitev pogodbe - pravni laik - pravica do nedotakljivosti stanovanja - pravica do zasebne lastnine - tehtanje ustavnih pravic
Pogoj za konvalidacijo najemne pogodbe je dejstvo, da je bila najemna pogodba prej sklenjena. Pogoj za sklenitev najemne pogodbe je sporazum pogodbenikov o bistvenih sestavinah pogodbe.
Zgolj okoliščina, da je tožnik toženki plačeval najemnino in da je tožnika obiskal zakoniti zastopnik toženke ter da toženka bivanju tožnika ni uprla, ne pomeni, da ima bivanje tožnika vse elemente najemnega razmerja.
Sodišče prve stopnje je pravilno pojasnilo, da je prekoračitev pooblastil zastopanega s strani tožene stranke podlaga za uporabo določbe petega odstavka 72. člena Obligacijskega zakonika, ki določa solidarno odgovornost zastopnika in domnevno zastopanega, kadar slednji noče odobriti poslov, ki jih je s prekoračitvijo pooblastila sklenil zastopnik, sopogodbenik pa ni vedel niti ni bil dolžan vedeti za prekoračitev pooblastila (da bi tožeča stranka za prekoračitev pooblastila vedela in s tem ta določba ne bi bila uporabljiva, tožena stranka v pritožbi konkretno niti ne trdi). V primeru solidarne odgovornosti pa lahko upnik toži katerega koli solidarnega dolžnika. Na kakšen način bodo solidarni dolžniki uredili medsebojno obveznost, ni stvar upnika.
Prevzem daljinskega upravljalnika je bil le način, na podlagi katerega so lahko etažni lastniki zagotovili funkcionalno izvrševanje svoje lastninske pravice na garažah in ni mogoče tega njihovega dejanja enačiti z odobritvijo samega posla.
spor majhne vrednosti - aktivna legitimacija upravnika v zvezi s plačilom v rezervni sklad - obvezen prispevek etažnega lastnika v rezervni sklad - plačilo prispevka v rezervni sklad - izterjava sredstev za rezervni sklad - neplačevanje v rezervni sklad
Dolg toženca predstavlja dolgovana in neplačana vplačila na fiduciarni transakcijski račun tožeče stranke (upravnika) za sredstva rezervnega sklada.
zahtevek za povračilo stroškov - sanacija objekta - zamenjava strehe - prenova strehe na večstanovanjski stavbi - pravna podlaga obveznosti - posel rednega upravljanja - potrebna večina etažnih lastnikov - nujno poslovodstvo brez naročila - izdatek za drugega (nujna gestija) - ugovor zastaranja - potek roka - zavrnitev tožbenega zahtevka
Ker tožnik višine svojega solastniškega deleža na nepremičnini ni izkazal, posledično sklep o zamenjavi strehe ni bil sprejet z več kot 50 % večino solastniških deležev. Zato je pravilen materialnopravni zaključek sodišča prve stopnje, da toženka kot solastnica objekta na podlagi sklepa o zamenjavi strehe, ki ni bil sprejet z ustreznim soglasjem solastnikov (prvi odstavek 25. člena SZ-1), ni dolžna prispevati k stroškom zamenjave strehe.
Ker se v skladu z določilom 199. člena OZ sme tujega posla kdo nepoklicano lotiti, če bi sicer nastala škoda (nujna gestija), je sodišče prve stopnje pravilno preizkusilo utemeljenost tožbenega zahtevka tudi na tej pravni podlagi. O nujni gestiji govorimo, kadar gestor ravna v stiski, kadar posla ni mogoče odložiti, ker bi sicer nastala škoda. Obstajati mora konkretna nevarnost škode, ki jo želi preprečiti s svojim ravnanjem, ali mora škoda že nastajati. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da tožnik ni izkazal obstoja konkretne nevarnosti nastanka škode, ki bi upravičevala zamenjavo strešne kritine. Zato je pravilen materialnopravni zaključek, da tožnik ni ravnal kot nujni gestor.
SPZ člen 48, 48/2. ZPP člen 313, 313/2. SZ-1 člen 112.
izpraznitev nepremičnin - pravni naslov za uporabo nepremičnine - prekarij - vlaganja v nepremičnino - paricijski rok - rok za izselitev iz stanovanja - nesklepčnost
Bistveno je, da toženka in njene hčerke z odrekom tožnikovega soglasja nimajo več nobene pravne podlage za bivanje v sporni stanovanjski hiši in so jo dolžne izprazniti. Zgolj zatrjevana vlaganja v nepremičnino toženki ne dajejo pravice do bivanja v sporni hiši, saj z njimi v skladu s SPZ ni pridobila solastninske pravice na tožnikovi nepremičnini.
Pritožba tožene stranke prav tako utemeljeno navaja, da je paricijski rok, ki je določen v sodbi na 15 dni, prekratek. V obravnavani situaciji gre za položaj, ki je podoben odpovedi najemnega razmerja, kjer SZ-1 v 112. členu določa rok za izselitev, ki ne sme biti krajši kot 60 dni in ne daljši od 90 dni. Zato je pritožbeno sodišče paricijski rok v sodbi prve stopnje spremenilo tako, da je določilo rok 90 dni za izselitev in izpraznitev nepremičnine. Ta rok je ocenilo za primeren glede na to, da je splošno znano, da je rok 15 dni prekratek za to, da si toženka s hčerkama poišče drugo primerno prebivališče in uredi vse potrebno v zvezi z morebitnim prešolanjem otrok.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSL00042061
ZPP člen 189, 189/3.
pogodba o upravljanju - potrebna večina za veljavnost pogodbe o upravljanju - cesija - dokazna moč verodostojne listine v pravdnem postopku - ugovor litispendence - odločanje mimo tožbenega zahtevka - omejenost pritožbenih razlogov v sporih majhne vrednosti - graja relativnih kršitev - zmotna ali nepopolna ugotovitev dejanskega stanja
Iz dejanskih ugotovitev sodišča prve stopnje izhaja, da je bila v letu 2004 sklenjena pogodba o medsebojnih razmerjih med etažnimi lastniki objekta T. – stari del in da se tudi pogodba o opravljanju upravniških storitev z D. d. o. o. nanaša le na stari del, saj so bili le etažni lastniki starega dela stranke pogodbe, ki je bila sklenjena z zadostno večino. Tožena stranka z ugovori, da bi morali biti pri veljavnosti pogodbe upoštevani tudi etažni lastniki novega dela, ne more uspeti, saj ni z ničemer izkazano, da bi morali lastniki novega dela skleniti isto pogodbo kot lastniki starega dela.
O dopustni nujni gestiji bi lahko govorili le v primeru, če bi tožnica kot poslovodja brez naročila (gestor) ravnala v stiski, torej kadar posla ne bi bilo mogoče odložiti, ker bi sicer nastala škoda, obstajati pa bi morala konkretna nevarnost škode, ki jo je gestor želel preprečiti s svojim ravnanjem oziroma je škoda že nastajala.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO
VSL00041885
SPZ člen 107, 107/1, 119. SZ-1 člen 24, 24/4. ZPP člen 458, 458/1.
spor majhne vrednosti - pritožbeni razlogi v postopku v sporu majhne vrednosti - plačilo prispevka v rezervni sklad - stroški rezervnega sklada - obvezen rezervni sklad - etažni lastniki večstanovanjske stavbe - zavezanec za plačilo
Zavezanci za plačilo v rezervni sklad so etažni lastniki. Kot zemljiškoknjižni lastnik je toženec dolžnik terjatev iz naslova vplačil sredstev v rezervni sklad. Na obstoj te njegove obveznosti ne vpliva, ali dejansko uporablja stanovanje oziroma kakšni so razlogi, da ga ne uporablja. Gre za okoliščine, ki bi lahko bile upoštevne v razmerju do osebe, ki mu stanovanja ne izroči, ne morejo pa biti pomembne v razmerju do ostalih etažnih lastnikov, ki zahtevajo plačilo prispevka v rezervni sklad.
OZ člen 70, 271, 271/2, 274, 275. SPZ člen 118, 118/4-2, 118/4-5, 118/5. ZPP člen 458, 458/1.
spor majhne vrednosti - upravnik - zastopstvo etažnih lastnikov - založitev stroškov iz lastnih sredstev - obratovalni stroški - prenos materialnopravnih upravičenj - aktivna legitimacija
Materialnopravnega upravičenja, da povrnitev založenih obratovalnih stroškov terja od konkretnega etažnega lastnika, sodišče prve stopnje tožeči stranki v nasprotju s pritožbenimi navedbami (kar a priori) ni odvzelo. Ker je za nastanek subrogacije bistvena izpolnitev obveznosti, je sodišče prve stopnje v nadaljevanju ugotavljalo, ali je tožeča stranka uspela dokazati, da je dobaviteljem dejansko plačala obveznosti tožene stranke. Z vidika utemeljenosti njenega zahtevka je to namreč ključno. Upravnik ne more zahtevati povrnitve stroškov od etažnega lastnika, če ne izkaže, da je te dobaviteljem predhodno poravnal sam.
ureditev razmerij med etažnimi lastniki - odločanje etažnih lastnikov - potrebna večina za sprejem sklepa - upravljanje skupnih delov stavbe
Kot izhaja iz jasnega zapisa vsebine določbe prvega odstavka 34. člena SZ-1, pa tudi iz naslovov in vsebine 35. in 36. člena SZ-1, etažni lastniki o poslih upravljanja odločajo na dva načina, s podpisovanjem listine, na kateri je zapisan predlog sklepov ali na zboru lastnikov. Veljaven sprejem odločitve s podpisovanjem listine tako ni pogojevan z njenim sprejemom na zboru lastnikov. Če na sami listini (izjavi) ni zapisane večine, potrebne za ″veljaven″ sprejem takšnega sklepa, zaradi manjkajočega takšnega zapisa listina ni izgubila svojstva listine iz prvega odstavka 34. člena SZ-1 v zvezi s prvim odstavkom 35. členom SZ-1.