CIVILNO PROCESNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSL00017529
OZ člen 190, 190/1, 197. SZ-1 člen 25, 25/3, 30. Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb (2009) člen 24.
delitev stroškov v večstanovanjski stavbi - obratovalni stroški in stroški upravljanja - neupravičena obogatitev - trditveno breme - ključ delitve - zakonska dolžnost - ločen poslovni prostor
Skladno s prvim odstavkom 190. člena Obligacijskega zakonika je tisti, ki je bil brez pravnega temelja obogaten na škodo drugega, prejeto dolžan vrniti, če je to mogoče, sicer pa nadomestiti vrednost dosežene koristi. Ker je plačnik tujega dolga vedno prikrajšan v razmerju do prejemnika plačila, ne pa v razmerju do resničnega dolžnika, se citirano pravilo dopolnjuje s pravili vračanja, iz katerih med drugim izhaja, da ima tisti, ki za drugega kaj potroši ali stori zanj kaj drugega, kar bi bil ta po zakonu dolžan storiti, pravico zahtevati od njega povračilo. To normo pa je mogoče uporabiti ne glede na to, ali je stranka vedela, da plačuje tuj dolg ali ne, zato sodišču prve stopnje ni mogoče očitati zmotne uporabe materialnega prava.
Ni mogoče pritrditi tudi pritožničinemu stališču, da plačevanje stroškov zavarovanja ali stroškov popravil predstavlja zgolj pogodbeno in ne zakonske obveznosti etažnih lastnikov. Nastali stroški so posledica sklepanja in izvrševanja poslov, ki so potrebni za zagotavljanje pogojev za bivanje in osnovni namen večstanovanjske stavbe kot celote ter za uporabo skupnih delov večstanovanjske stavbe. Za plačilo stroškov, ki izvirajo iz večstanovanjske stavbe pa odgovarjajo etažni lastniki, zato je mogoč zaključek, da njihovo plačilo predstavlja zakonsko dolžnost tožene stranke.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - ODŠKODNINSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSL00017470
SPZ člen 118. OZ člen 10, 131. ZPP člen 7, 212, 214, 451, 453, 495, 495/1. SZ-1 člen 5, 51.
spor majhne vrednosti - upravnik večstanovanjske stavbe - redno vzdrževanje - redna vzdrževalna dela manjše vrednosti - zdrs snega s strehe - premoženjska škoda - predvidljivost dogodka - prekluzija navajanja dejstev in dokazov - krivdna odgovornost
Tako streha kot parkirišče predstavljata skupna dela stavbe (5. člen SZ-1), zato je sodišče prve stopnje podlago za odločitev pravilno iskalo v določbah o krivdni odgovornosti (131. člen v zvezi z 10. členom OZ) zavarovanca tožeče stranke in presodilo, da nastala škoda (v pretežnem deležu) izvira iz opustitve zakonsko določenih dolžnosti v zvezi z vzdrževanjem in obratovanjem skupnih delov upravljane stanovanjske stavbe.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO
VSK00018770
SZ-1 člen 25, 25/1, 49, 49/1, 53, 53/2,54. SPZ člen 53, 67, 67/2. ZPP-UPB3 člen 339, 339/1, 339/2, 339/2-8.
pogodba o upravljanju - gospodarski spor majhne vrednosti - kršitev pravice do izjave v postopku - imenovanje upravnika - aktivna legitimacija upravnika za izterjavo obratovalnih stroškov - relativna bistvena kršitev določb postopka
Sodišče prve stopnje je namreč v tej zvezi zavzelo pravilno materialnopravno stališče, da predhodni sklep (prvi odstavek 49. člena Stanovanjskega zakona - SZ-1) ni pogoj za veljavno sklenitev pogodbe o opravljanju upravniških storitev (53. člen SPZ-1), ampak je potrebno, da bodisi sklep sprejme ali pogodbo podpiše ustrezna večina etažnih lastnikov (soglasje etažnih lastnikov, ki imajo več kot polovico solastninskih deležev - prvi odstavek 25. člena in drugi odstavek 53. člena SZ-1, enako tudi drugi odstavek 67. člena Stvarnopravnega zakonika - SPZ).
spor majhne vrednosti - dopustni pritožbeni razlog - nedovoljene pritožbene novote - plačilo v rezervni sklad - očitek protispisnosti - stroški postopka
V zvezi z zatrjevano kršitvijo 15. točke drugega odstavka 339. člena ZPP pritožnica ne trdi, da je sodišče storilo napako pri povzemanju vsebine listin, ampak dejansko graja oceno sodišča prve stopnje v zvezi z ugotovitvijo, kakšna je nesporna neto površina prostorov. S tem izpodbija dejansko stanje, ki ni dovoljen pritožbeni razlog v sporu majhne vrednosti.
pogodba o upravljanju - pravočasnost navedb - pravočasnost vloge - trditveno in dokazno breme - sklepčnost tožbe
Ne drži pritožbeni očitek, da tožba vse do 2. pripravljalne vloge tožeče stranke ni bila sklepčna. Tožeča stranka je v dopolnitvi tožbe trdila, da je I. d. d. opravljala upravniške storitve, navedla je pravni temelj za storitve in zgradbo, ki jo je upravljala. Določno je tudi trdila, da je izstavljala mesečne račune in katero vrsto storitev je opravila. Priložila je tudi pogodbo o upravljanju. Trditve so bile sicer splošne, vendar še zadostne.
Zakonec oziroma partner ne postane pogodbena stranka zgolj zato, ker je v zakonski/zunajzakonski zvezi z eno od pogodbenih strank. Sodišče prve stopnje se je pri tem materialnopravno zmotno oprlo na 56. člen ZZZDR, saj se nerazdelna odgovornost zakoncev/partnerjev iz drugega odstavka tega člena nanaša le na (med drugim) obveznosti, ki jih prevzame en zakonec/partner za tekoče potrebe družine. To pa ne pomeni, da zakonec/partner, ki ni bil pogodbena stranka, to postane, le k izpolnitvi obveznosti, ki jo je drugi zakonec s to pogodbo prevzel za tekoče potrebe družine, je zavezan solidarno. V konkretnem primeru to pomeni, da prvi toženec solidarno z drugo toženko tožnici odgovarja za plačilo zapadle in neplačane najemnine, ker pa ni bil stranka najemne pogodbe, mu je ni mogoče odpovedati in izrekati sankcij, ki iz nje izvirajo kot posledice njenega nespoštovanja in se ne nanašajo na tekoče potrebe družine (izpraznitev in izročitev nepremičnine).
Pogodbene stranke so pri sklepanju pogodb morale paziti, da družbena lastnina s pogodbama ne bi bila oškodovana in torej izhajati ne le iz ekvivalence položaja pravnega prednika toženk pred in po sklenjenih pogodbah, ampak tudi iz ekvivalence medsebojnih obveznostih in pravic pogodbenih strank. Ta pa je narekovala, da se zaveza Občine in D. o neodpovedljivosti veže na neko predvidljivo okoliščino oziroma določljivo dobo upravičenja, temu pa je zadoščeno, če je to upravičenje vezano na konkretno osebo. V nasprotnem primeru o ekvivalenci ne bi mogli več govoriti.
Ravnanje po 104. členu SZ-1 ni obveznost občine (tožnice), pač pa le možnost (za toženko). Občine v opisano ravnanje ni mogoče prisiliti. Če tožnica ni tako ravnala, ima, če ni pogojev po prvem odstavku 104. čl. SZ-1, in toženka jih ne izkazuje, pravico zahtevati odpoved najemne pogodbe in posledično izpraznitev stanovanja.
Sodišče druge stopnje v nasprotju s pritožbo soglaša s presojo izpodbijane sodbe, da je toženka v zadevi pasivno legitimirana. Pa ne zato, ker bi zaradi izostanka dolžnega ravnanja po drugem odstavku 71. člena SZ-1 postala po samem zakonu materialno pravni zavezanec za plačilo obveznosti po spornem računu, ampak zato, ker je tožnici odgovorna za škodo, ki ji je zaradi tega nastala. Res je, da toženka glede na dejanske ugotovitve v postopku plačil s strani etažnih lastnikov ni prejela (vsaj v tem se dejanski stan te zadeve razlikuje od zadeve I Cpg 256/2015 z dne 25. 3. 2015), res pa je tudi, da obveznosti iz drugega odstavka 71. člena SZ-1 ni izpolnila, pa bi to morala storiti. Takšna dolžnost upravnika izhaja tudi iz tretjega odstavka 68. člena citiranega zakona in jo je mogoče smiselno uporabiti tudi za primere, kot je slednji, ko obveznosti etažnih lastnikov do tretje osebe niso niti delno poravnane. To obveznost upravniku nalaga zakon, zato se odgovornosti zanjo ne more rešiti s pritožbenim sklicevanjem na dejstvo, da si lahko tretji podatke o etažnih lastnikih v zemljiški knjigi pridobi sam. In prav trditve o takšnem protipravnem ravnanju (kršitvi citirane določbe SZ-1), zaradi katerega je tožnici nastala škoda v višini neporavnane obveznosti po spornem računu, je mogoče razbrati iz tožbene podlage.
SZ-1 člen 24, 24/5. ZFPPIPP člen 252, 296, 296/5, 383, 383/2, 383/2-3, 409. OZ člen 1019, 1019/3, 1022.
lastnik stanovanja - odgovornost najemnika za plačilo obratovalnih stroškov - stroški dobave toplote - osebni stečaj dolžnika - regresna terjatev - odpust obveznosti dolžnika - poroštvo - poroštvena obveznost
Skladno z 252. členom ZFPPIPP, ki določa, da pravne posledice stečaja nastanejo za vse terjatve upnikov do stečajnega dolžnika, ki so nastale do stečajnega postopka, če ni v zakonu za posamezen primer določeno drugače, postopek osebnega stečaja nad toženko na tožničino regresno terjatev ne more vplivati. Na njeno regresno terjatev tudi odpust obveznosti po prvem in drugem odstavku 408. člena ZFPPIPP, ki določata, da ta učinkuje za vse terjatve upnikov do dolžnika, ki so nastale do začetka postopka osebnega stečaja, ne glede na to, ali je upnik to terjatev prijavil v postopku osebnega stečaja, če ni v drugem odstavku določeno drugače, ne učinkuje, saj učinkuje le za terjatve nastale do začetka osebnega stečaja, to je do 26. 1. 2015. Ob navedenem se za neutemeljene izkažejo pritožbene trditve, da gre v obravnavanem primeru za istovetnost denarnih terjatev in da na regresno terjatev tožnice, ki jo uveljavlja v tem postopku, učinkuje odpust obveznosti.
odpoved najemne pogodbe in izpraznitev stanovanja - neprofitno najemno stanovanje - najem neprofitnega stanovanja - pogoji in kriteriji - primerno stanovanje - lastnik nepremičnin - pogoji za odpoved najemne pogodbe
Lastnik, ki oddaja neprofitno stanovanje, sme odpovedati najemno pogodbo, če ima najemnik neprofitnega stanovanja v lasti primerno stanovanje ali stanovanjsko stavbo.
Želje in prioritete najemnika neprofitnega stanovanja, ki ima v lasti za življenje v njem primerno stanovanje, ne morejo pretehtati nad dolžnostjo lastnika neprofitnega stanovanja oddati tako stanovanje upravičencem do najema stanovanja za neprofitno najemnino.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSL00017438
ZPP člen 286, 362, 362/1. OZ člen 70. SZ-1 člen 50.
ustni dogovor - ustno sklenjena pogodba - večstanovanjska stavba - zastopanje - posredno zastopanje - neposredno zastopanje - izvedensko mnenje - prekluzija - ponovno sojenje - ponovitev že izvedenih dokazov
Procesno dejanje - izvedba personalnih dokazov - ne izgubi procesnega pomena, če je odločba sodišča prve stopnje v pritožbenem postopku razveljavljena in zadeva vrnjena sodišču prve stopnje v novo sojenje. Kaj takšnega namreč iz določil ZPP ne izhaja.
Čeprav se je popravilo dejansko nanašalo na večstanovanjsko stavbo, je bil dogovor sklenjen med pravdnima strankama. Tak dogovor je sodišče prve stopnje pravilno materialnopravno kvalificiralo kot dogovor, ki ga je tožena stranka sklenila v "svojem imenu in na tuj račun", kar se v praksi in teoriji slovenskega obligacijskega prava označuje tudi pod pojmom posredno zastopanje. V takem pravnem položaju pa sta v obligacijski zavezi neposredno zastopnik (v konkretnem primeru tožena stranka) in tretja oseba (v konkretnem primeru tožeča stranka). V tem smislu se posredno zastopanje razlikuje od neposrednega, ki je največkrat pravno okvalificiran z besedno zvezo delovanje "v tujem imenu in za tuj račun." Določbe SZ-1, na katere se sklicuje tožena stranka v pritožbi, niti SPZ ali OZ ne izključujejo posrednega zastopanja v zadevah, ko se dela opravljajo na stavbi, ki je večstanovanjska. Zato je pritožbeni očitek, da bi moralo sodišče prve stopnje tožbeni zahtevek proti toženi stranki kot upravniku zavrniti, neutemeljen.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - VARSTVO POTROŠNIKOV
VSL00016393
ZPP člen 359. ZVKSES člen 4, 4/4, 17, 17/1, 17/2, 20, 20/2. Pravilnik o minimalnih tehničnih zahtevah za graditev stanovanjskih stavb in stanovanj (2003) člen 10, 10/2, 14, 14/6. OZ člen 478, 494.
varstvo kupcev stanovanj - refleksna škoda - nesklepčnost trditev - materialno procesno vodstvo - pogodbena kazen - zahtevek na znižanje kupnine - stvarna napaka - pravna napaka - omejitve javnopravne narave - odgovornost prodajalca za pravne napake - izvedensko mnenje pred pravdo
Sodna praksa je že zavzela stališče, da je pričakovanje kupca, da bo stanovanje, ki ob sklenitvi prodajne pogodbe še ni zgrajeno, ustrezalo standardom po Pravilniku o minimalnih tehničnih zahtevah za graditev stanovanjskih stavb in stanovanj, sicer razumno in utemeljeno, če odstopanje od teh standardov ni dogovorjeno. V konkretnem primeru je šlo ravno za to. Pravdni stranki sta namreč s pogodbo definirali obseg del, ki jih je bila tožnica dolžna v stanovanju opraviti pred njegovo izročitvijo toženki. S tem sta vsaj posredno določili tudi to, katerim standardom bo moralo stanovanje ustrezati. Ker s pogodbo ni bilo dogovorjeno, da bo tožnica toženki zagotovila tudi shrambo (oziroma vrtno uto) ter okenska senčila, v tem pogledu o stvarni napaki ni mogoče govoriti.
Pritožbeno sodišče pritrjuje tudi oceni, da je stanovanje, ki ga je toženka kupila, obremenjeno s pravno napako. Ni namreč sporno, da je bila gradnja izvedena v nasprotju z izdanim gradbenim dovoljenjem (namesto enostanovanjske je bila zgrajena dvostanovanjska stavba), kar rezultira v nemožnosti pridobitve uporabnega dovoljenja. Uporabno dovoljenje bi bilo mogoče pridobiti le v primeru, da bi bil predhodno spremenjen urbanistični načrt in pridobljeno ustrezno (drugačno) gradbeno dovoljenje.
Sodišče prve stopnje je menilo, da je mogoče zaradi (stvarnih in pravnih) napak, ki so odpravljive, kupnino znižati za stroške, potrebne za odpravo posamezne napake. Takšen pristop je materialnopravno zmoten in nasprotuje določilu 478. člena OZ. Za koliko se kupnina zaradi ugotovljenih napak na kupljenem stanovanju zniža, bi moralo sodišče prve stopnje ob pravilni uporabi 478. člena OZ ugotoviti tako, da bi 1. ugotovilo vrednost, ki bi jo imelo stanovanje ob sklenitvi pogodbe na trgu, če bi bilo brez napake, 2. ugotovilo vrednost, ki bi jo imelo z ugotovljenimi napakami, 3. razliko med njima izraziti v razmerju (odstotku) in 4. v tem razmerju znižati kupnino iz pogodbe.
Oseba, ki je izdelala strokovno mnenje izven postopka, nima položaja izvedenca. Ker je tako, stranka z njenim zaslišanjem, čeprav gre za izvedeno pričo, ne more dokazovati dejstev za katera je potrebno strokovno znanje. Taka dejstva se dokazujejo z izvedencem, ki ga na predlog strank(e) postavi sodišče.
Iz zakonske ureditve izhaja, da je treba prekinjeni postopek nadaljevati, če je bilo o predhodnem vprašanju na matičnem področju odločeno z učinkom pravnomočnosti. Posledično tudi ni mogoče zahtevati (ponovne) prekinitve postopka, če je bilo proti pravnomočni odločbi, ki je rešila predhodno vprašanje, vloženo izredno pravno sredstvo (to je revizija). Takšno stališče je v sodni praksi enotno sprejeto. Pritožnica zato ne more uspeti z navedbami, da je zoper sodbo Višjega sodišča v Ljubljani II Cp 1807/2017 z dne 10. 1. 2018 vložila revizijo, niti z navedbami, da bi bila prekinitev postopka pravilna in smotrna. Ne prvo ne drugo namreč ni zakonska podlaga za prekinitev postopka.
SZ-1 člen 112, 112/3, 173, 173/1. OZ člen 190, 198. ZPP člen 340, 341, 350, 358.
pravica do uporabe stanovanja - denacionalizacijski postopek - vpliv denacionalizacije na najemna razmerja - nezakonita uporaba stanovanja - odpoved najemne pogodbe za stanovanje - najemnina za stanovanje - konkretizacija pritožbenih očitkov - obveznosti najemnika - neupravičena obogatitev - zahteva za dopustitev souporabe nepremičnine - prikrajšanje lastnika - zmotna uporaba materialnega prava - preizkus po uradni dolžnosti - sprememba prvostopenjske odločitve - nepopolna in zmotna ugotovitev dejanskega stanja
Druga tožena stranka je navedena kot uporabnik v najemni pogodbi, ki sta jo sklenili mati drugega toženca in O.M. 21. 4. 1992. Zaradi vrnitve stanovanja v postopku denacionalizacije tožnici, najemna pogodba ni prenehala (prvi odstavek 173. člena Stanovanjskega zakona - v nadaljevanju SZ-1), ampak je tožnica kot nova lastnica stanovanja vstopila v pravice in obveznosti prejšnjega najemodajalca - O.M.(107. člen SZ-1). Veljavno sklenjena najemna pogodba pa pred zahtevkom na izpraznitev stanovanja varuje najemnika, s tem pa tudi tiste, ki skupaj z njim uporabljajo stanovanje.
NEPRAVDNO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO
VSL00016993
ZVEtL-1 člen 21, 21/4, 28. SZ-1 člen 4.
vzpostavitev etažne lastnine - prodajna pogodba - predmet prodajne pogodbe za nepremičnine - pogodbeni prenos lastninske pravice - razpolagalni pravni posel - čas sklenitve prodajne pogodbe - nebistvena sestavina pogodbe - zemljiškoknjižno dovolilo - drvarnica - individualni del - posamezni del - sestavni del stanovanja - spremembe vpisov v katastru stavb - elaborat za evidentiranje sprememb - strokovno vprašanje
V primerih, ko je pravni naslov pridobitelja posameznega dela stavbe pravni posel, nastal pred 1. januarjem 2003, za izkazovanje pravnega temelja pridobitve ali prenosa lastninske pravice na posameznem delu stavbe pridobitelju ni treba predložiti zemljiškoknjižnega dovolila odsvojitelja.
Individualni prostori, ki pripadajo določenim posameznim delom, so lahko atriji, kleti, drvarnice, garaže, balkoni, terase, lože, če niso sestavni del posameznega dela.
Upoštevanje drvarnice kot sestavnega dela posameznega dela stavbe terja spremembo vpisov v kataster stavb in vpliva na celotno odločitev (deleži).
CIVILNO PROCESNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - POGODBENO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSL00020031
OZ člen 168. SZ-1 člen 68, 68/1, 68/2, 71, 71/2. ZPP člen 212.
pogodba o dobavi toplote - delitev stroškov etažnih lastnikov - upravnik večstanovanjske stavbe - upravnik kot zakoniti zastopnik - odgovornost upravnika za plačilo dobaviteljem - odškodninska odgovornost upravnika večstanovanjske stavbe - pasivna legitimacija upravnika - ključ delitve stroškov dobave toplote - višina tožbenega zahtevka - nesklepčnost
Pritožba ima sicer prav, da med dobaviteljem in etažnimi lastniki sklenjena pogodba zavezuje dobavitelja in etažne lastnike tudi še potem, ko se spremeni upravitelj. Pogodbeni stranki sta v tem primeru na eni strani dobavitelj in na drugi strani etažni lastniki. Upravnik je le zastopnik etažnih lastnikov (prvi odstavek 68. člena SZ-1), ki pa ima na temelju takšne pogodbe vendarle dolžnost do samega dobavitelja. Slednjemu je namreč dolžan na njegovo zahtevo dati podatke o etažnem lastniku, ki ni plačal svojega dela obveznosti (drugi odstavek 71. člena SZ-1). Kvečjemu, če bi toženke kršile to svojo obveznost, bi tožeča stranka od toženk lahko zahtevala odškodnino. Odškodnino bi lahko praviloma zahtevala v višini svojega izpada dohodkov (168. člen OZ). Vendar pa lahko tožeča stranka zahteva od vsake toženke le toliko, kolikor ji je prizadejala škode prav ona. Ker tožeča stranka na ta način ni opredelila zahtevka, je tožba po višini ostala nesklepčna ne glede na pravni temelj, ki bi prišel v poštev. Tožbeni zahtevek iz nesklepčne tožbe pa je neutemeljen.
Tudi če bi lastnica opustila svojo dolžnost vzdrževanja stanovanja in zagotavljanja njegove normalne uporabe, tožnik kot najemnik v stanovanje ne bi smel posegati. V tem primeru bi moral predlagati stanovanjski inšpekciji, da odredi izvedbo del, ki so potrebna za zagotavljanje normalne uporabe stanovanja ali skupnih delov (93. člen SZ-1). Le v primeru obstoja kakšnih izrednih okoliščin, zaradi katerih bi bila popravila neodložljiva, da se zavarujejo življenje ali zdravje stanovalcev ali stanovanje in oprema v njem pred večjo škodo, bi tožnik lahko deloval brez lastničinega soglasja, nato pa od nje zahteval povračilo stroškov. Vendar pa takšnih izrednih okoliščin tožnik niti ni zatrjeval. O vrsti vlaganj se sodišču ni bilo treba posebej opredeljevati, upoštevaje dejstvo, da za njihovo izvedbo soglasja ni izkazal, niti postopanja v skladu z določbami 93. in 97. člena SZ-1.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSL00017476
SZ-1 člen 9. OZ člen 365. ZPP člen 455, 455/2.
izvedba naroka v sporu majhne vrednosti - upravnik - večstanovanjska stavba - dokazovanje - pogodba o upravljanju - verzijski zahtevek - zastaranje - pretrganje zastaranja - vložitev predloga za izvršbo
Upravnik je oseba, ki ima za upravljanje večstanovanjske stavbe (za sprejemanje in izvrševanje odločitev ter nastopanje v pravnem prometu in v postopkih pred pristojnimi organi z namenom obratovanja, vzdrževanja in ohranjanja bistvenih lastnosti večstanovanjske stavbe; 9. člen SZ-1) sklenjeno veljavno pogodbo o upravljanju, kar se primarno dokazuje s predložitvijo te listine.
Pravilno je stališče sodišča prve stopnje, da je bilo zastaranje pretrgano z vložitvijo predloga za izvršbo, napačno pa stališče tožene stranke, da naj bi se to zgodilo šele s prvo vlogo.