SZ-1 člen 26, 38, 41, 44, 44/1. Pravilnik o merilih za določitev prispevka etažnega lastnika v rezervni sklad in najnižji vrednosti prispevka (2004) člen 4, 4/3, 5.
večstanovanjska stavba - plačilo sredstev v rezervni sklad - ureditev razmerij med etažnimi lastniki - terjatev rezervnega sklada - povišanje prispevka etažnih lastnikov v rezervni sklad - načrt vzdrževanja - ocena stroškov - zbor etažnih lastnikov - posel rednega upravljanja - potrebna večina etažnih lastnikov - izvrševanje lastninske pravice - vsebina zapisnika - dokazno breme - spor majhne vrednosti
Poleg formalne pravilnosti zapisnika se za veljavnost sklepa o višjem vplačilu v rezervni sklad zahteva tudi izpolnjenost zakonsko predpisanih predpostavk. Višji prispevek se lahko določi zgolj v povezavi z načrtom vzdrževanja. Ta je bil veljavno sprejet. Etažni lastniki so glasovali o vsakem predlaganem vzdrževalnem delu posebej, posamezni sklepi so bili sprejeti z zadostno večino in v njih je bil določen način financiranja (plačilo iz sredstev rezervnega sklada stavbe). Pred glasovanjem je bil za večino del predstavljen okvirni strošek.
Sredstva rezervnega sklada niso namenjena zgolj poravnavi stroškov vzdrževanja, ki so predvideni v sprejetem načrtu vzdrževanja, temveč tudi drugih (dodatnih) del, vezanih na učinkovitejšo rabo energije, plačilu izboljšav, nujnih vzdrževalnih del, odplačevanju v te namene najetih posojil in zalaganju stroškov izterjave plačil v rezervni sklad.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - NEPRAVDNO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - STAVBNA ZEMLJIŠČA - ZEMLJIŠKI KATASTER
VSL00073458
ZVEtL-1 člen 19, 19/2, 23, 23/1, 23/6, 35. SPZ člen 105, 105/2, 121, 121/2. SZ člen 3, 3/2. ZPP člen 339, 339/2, 339/2-8.
predlog za vzpostavitev etažne lastnine - stanovanjska stavba - posamezni del stavbe - skupni del stavbe v etažni lastnini - posebni skupni deli v etažni lastnini - pripadajoče zemljišče k stavbi - določitev solastniških deležev na skupnih delih stavbe - sprememba solastnine na skupnih delih nepremičnine v etažno lastnino - pridobitelj posameznega dela stavbe - pravni naslov - soglasje vseh etažnih lastnikov - preureditev podstrešnih prostorov v lasti etažnih lastnikov - dolžnost etažnega lastnika - ogled nepremičnine
Neupoštevne so tudi pritožbene navedbe v zvezi z domnevnim ustnim dogovorom med sedanjimi etažnimi lastniki. Sodišče prve stopnje se je pravilno sklicevalo na drugi odstavek 19. člena ZVEtL-1, ki določa: "Pravni naslov je po tem zakonu listina o pravnem poslu ali pravnomočna odločba [poudarilo pritožbeno sodišče] sodišča ali drugega pristojnega državnega organa, s katero se v korist pridobitelja in v breme zemljiškoknjižnega lastnika vzpostavlja, ugotavlja ali prenaša lastninska pravica na posameznem delu stavbe." Ustni dogovor ni veljavni pravni naslov v smislu 19. člena ZVEtL-1, zato je sklicevanje nasprotnega udeleženca na domnevni ustni dogovor v tem postopku neupoštevno. Prav tako je sodišče prve stopnje nasprotnemu udeležencu pravilno pojasnilo, da postopek vzpostavitve etažne lastnine po ZVEtL-1 ni ovira, da ne bi mogli udeleženci postopka pozneje v pravdnem postopku uveljavljati svojih pravic (primerjaj 35. člen ZVEtL-1).
plačilo prispevka v rezervni sklad - aktivna legitimacija upravnika - stanovanjsko poslovna stavba - skupni deli stavbe - vzdrževanje večstanovanjske stavbe - stroški obnove fasade - soglasje etažnih lastnikov za poseg - odločanje etažnih lastnikov - sklep etažnih lastnikov - odgovornost etažnega lastnika - solastnina na skupnih delih v etažni lastnini
Etažni lastniki so odgovorni za plačilo vseh stroškov upravljanja ter drugih stroškov, ki izvirajo iz večstanovanjske stavbe, v skladu s svojimi solastniškimi deleži, če pogodba o medsebojnih razmerjih ne določa drugače (prvi odstavek 30. člena SZ-1), česar pa pritožnica ne zatrjuje. Po logiki, ki jo ponuja pritožnica, bi tudi za strešno sanacijo večstanovanjske stavbe nosili stroške le tisti lastniki na najvišjih nadstropjih, ki jim streha zamaka, ne pa tudi tisti v nižjih nadstropjih, ki zaradi tega nimajo neposredne škode (ali koristi), kar je seveda življenjsko nevzdržno.
izpraznitev stanovanja - nalog za izpraznitev - zavrženje ugovora - vložitev po izteku zakonskega roka - zamuda roka za vložitev pravnega sredstva - odpoved najemne pogodbe - vročanje v hišni predalčnik - fikcija vročitve
Sodišče je ugovor tožene stranke zoper nalog za izpraznitev stanovanja utemeljeno zavrglo, ker je bil vložen po poteku 30-dnevnega roka.
tožba na izpraznitev in izročitev nepremičnine - uporaba stanovanja brez pravnega naslova - nezakonita uporaba stanovanja - rok za prostovoljno izpolnitev obveznosti - načelo prepovedi reformatio in peius - zapadlost terjatve do konca glavne obravnave
Pritožbeno vztrajanje, da ob vložitvi tožbe tožbeni zahtevek še ni zapadel, zato ni utemeljeno. Ob tem pritožbeno sodišče še dodaja, da je v skladu z določilom 311. člena ZPP odločilna zapadlost terjatve ob koncu glavne obravnave, ki je bila 6. 7. 2023, za to obdobje pa toženec obstoja pravne podlage za bivanje sploh ni zatrjeval.
ZVEtL-1 člen 17, 17/3, 17/3-3, 23, 24, 29. SZ člen 12, 12/3.
vzpostavitev etažne lastnine - nedokončana etažna lastnina - posamezni del stavbe - skupni deli stavbe v etažni lastnini - splošni skupni del - dogovor o souporabi - uporaba skupnih delov - balkon - podstrešje - zavrnitev dokaznega predloga - nedovoljena pritožbena novota
Po tretjem odstavku 12. člena SZ je pravica uporabe skupnih delov stavbe prešla v solastninsko pravico, ki pa je enako kot (predhodna) pravica uporabe vezana na lastnino posameznega dela stavbe. Ker je bilo podstrešje v postopku nacionalizacije skupni del stavbe, se je pravica skupne uporabe podstrešja lahko pridobila le skupaj s posameznim delom stavbe sorazmerno z deležem lastnika posameznega dela, izvzetega iz nacionalizacije. Kot skupni del stavbe torej ni mogel biti v samostojnem pravnem prometu.
najemno razmerje po stanovanjskem zakonu - povrnitev neamortiziranih vlaganj - neizveden dokaz - predlaganje dokaza s strani ene stranke - ustni dogovori
Pritožbeno nesporno je tudi, da je ob prenehanju najemne pogodbe tožnik od toženca uveljavljal povrnitev neamortiziranega dela koristnih in potrebnih vlaganj v stanovanja (kot je razvidno iz 9. točke obrazložitve izpodbijane sodbe), na podlagi česar je toženec aktiviral svoje strokovne službe za namen cenitve višine tožnikovih neamortiziranih vlaganj in na podlagi teh cenitev pripravil sporazum o povrnitvi vlaganj v višini 2.101,23 EUR (kot izhaja iz 19. točke obrazložitve izpodbijane sodbe). Na podlagi navedenega je sodišče življenjsko sprejemljivo zaključilo, da verjame tožnikovi izpovedbi o obstoju ustnega soglasja glede vlaganj, saj toženec ne bi opravil cenitve neamortiziranih vlaganj, če ne bi bilo prej ustno dogovorjeno, da se neamortizirana vlaganja tožniku povrnejo.
Ni pritrditi pritožbenemu očitku, da je sodišče prve stopnje neutemeljeno zavrnilo dokazni predlog za zaslišanje tožnikove partnerke B. B. glede ugotavljanja obstoja soglasja za vlaganja. Kršitev pravice do izjavljanja iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, kamor spada tudi neizvedba predlaganih dokazov, lahko stranka uveljavlja samo, če je bila ta pravica kršena njej, ne pa njenemu nasprotniku.
tožbeni zahtevek za plačilo denarnega zneska - tožba dobavitelja zoper etažnega lastnika - plačilo komunalnih storitev - izpolnitev upravniku večstanovanjske hiše - postopek v sporu majhne vrednosti - laična pritožba - delni umik tožbe - delno plačilo dolga
Etažni lastnik je tisti, ki je nosilec obveznosti iz materialnopravnega razmerja in s tem oseba, od katere lahko tožnik (komunalno podjetje) terja plačilo v sodnem postopku. To velja ne glede na morebitna plačila toženca upravniku. Z odstopom terjatve dobavitelju upravnik zgolj izgubi upravičenje, da sprejema plačila etažnih lastnikov na podlagi mesečnega obračuna in plačuje obveznosti iz pogodb, sklenjenih s tretjimi osebami. Dejstvo, da je toženec svoj dolg delno že poravnal neposredno tožniku (oziroma ga bo v celoti poravnal na podlagi te pravnomočne sodbe), bo lahko uveljavljal v postopku, ki ga zoper njega vodi upravnik.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO
VSL00071733
ZPP člen 119, 208, 208/2, 339, 339/1, 339/2, 339/2-8. SPZ člen 92, 92/1, 92/2. SZ-1 člen 111, 111/2.
predlog za vrnitev v prejšnje stanje - nadaljevanje prekinjenega postopka - sklep o nadaljevanju postopka - vročitev sklepa o nadaljevanju - možnost obravnavanja pred sodiščem - originarna pridobitev lastninske pravice na nepremičnini - aktivna legitimacija domnevnega lastnika - skupno premoženje zakoncev - tožba na izpraznitev in izročitev nepremičnine - uporaba stanovanja brez pravnega naslova
S tem, ko je sodišče prve stopnje s sklepom odločilo o nadaljevanju prekinjenega pravdnega postopka, ta sklep pa vročilo sočasno z odločitvijo o glavni stvari, tožencema ni odvzelo možnosti obravnavanja pred sodiščem. Sklep o nadaljevanju postopka je v konkretnem primeru zgolj deklaratorne narave. Ob izpolnjenem pogoju za nadaljevanje postopka lahko izdaja sodbe še pred pravnomočnostjo sklepa o nadaljevanju postopka predstavlja le relativno bistveno kršitev postopka, ki pa je pritožnika ne uveljavljata.
Drugi tožnik je lastninsko pravico pridobil na originaren način in zato dejstvo, da njegova lastninska pravica v zemljiško knjigo (še) ni vpisana, nima nobenega vpliva na odločitev oziroma presojo njegove aktivne legitimacije.
odpoved najemne pogodbe - sodna odpoved najemne pogodbe - izselitev iz stanovanja - rok za izselitev - najemno razmerje
Pritožnik utemeljeno opozarja na četrti odstavek 112. člena SZ-1, ki določa, da rok za izselitev ne sme biti krajši kot 30 dni in ne daljši od 60 dni.
Pritožbeno sodišče je zato spremenilo izpodbijano sodbo glede dolžine izpraznitvenega roka in ga določilo na 30 dni. Glede na nesporno dejstvo, da je toženec tožnikovo odpoved prejel že leto in pol nazaj, je ta minimalni rok zadosten in ustrezen, daljši (pritožnik se zavzema za 90 dnevnega), pa ne bi bil upravičen.
NEPRAVDNO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO
VSL00071421
ZVEtL-1 člen 17, 17/1, 23, 23/6, 24, 30, 30/1, 32, 32/1. SZ-1 člen 3, 3/3, 3/4, 5, 5/1. ZZK-1 člen 3, 3/2, 3/2-3, 3/2-4. SPZ člen 105. ZPP člen 339, 339/2, 339/2-14.
postopek za vzpostavitev etažne lastnine - nedokončana etažna lastnina - skupni deli večstanovanjske stavbe - splošni skupni del - splošni skupni del več stavb - posebni skupni del - solastnina etažnih lastnikov - odsotnost odločilnih razlogov
V primeru nedokončane etažne lastnine sodišče v postopku za vzpostavitev etažne lastnine odloča (le) o pravicah na še nevpisanih posameznih delih stavbe. Pravice na zemljiškoknjižno že vpisanih in dejansko obstoječih posameznih delih stavbe so izvzete iz meritornega odločanja.
najemna pogodba za neprofitno stanovanje - odpoved iz krivdnih razlogov - test sorazmernosti - pravica do doma
Prvostopno sodišče je ob upoštevanju drugega odstavka 8. člena EKČP ter ustavnoskladne razlage, v obravnavanem primeru z natančno presojo konkretnih okoliščin primera, tudi prihodkov ostalih polnoletnih družinskih članov toženca, ki z njim živijo v neprofitnem stanovanju, vse do trenutka zaključene glavne obravnave, pravilno presodilo, da je v toženčevo pravico do spoštovanja doma dopustno poseči, ker za poseg obstaja zakonska podlaga in je poseg zaradi legitimnih ciljev tožnice (drugi odstavek 8. člena EKČP) nujen. Pravni redi, tudi naš, omogoča pogodbeno zvesti stranki, da doseže odstop od pogodbe, če druga stranka svojih pogodbenih obveznosti ne izpolni, med drugim tudi v primeru kršitve pogodbenih določil, kakršna je obravnavana, zaradi česar od pogodbi zveste stranke ni moč pričakovati, da bo v nedogled vztrajala v negotovem pogodbenem razmerju.
STANOVANJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO - ZEMLJIŠKA KNJIGA
VSK00071306
SPZ člen 105. ZZK-1 člen 15a.
sprememba osnovnega pravnega položaja nepremičnine - posamezni del stavbe - splošni skupni del - sprememba položaja posameznega dela v etažni lastnini v položaj splošnega skupnega dela - novi solastninski deleži
Kadar posamezni del postane splošni skupni del stavbe, lastninska pravica na tem delu ne vključuje več solastnine na splošnih skupnih delih in se deleži solastnine na splošnih skupnih delih, ki jo vključujejo lastninske pravice na preostalih posameznih delih v etažni lastnini, sorazmerno povečajo. Hkrati predmet solastnine na splošnih skupnih delih postane tudi del, ki se je preoblikoval. Navedeno nujno terja hkraten vpis vseh sprememb, ki jih povzroči preoblikovanje osnovnega pravnega položaja posameznega dela in predložitev listin, ki to omogočajo.
OBLIGACIJSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO
VSL00072828
ZVKSES člen 16, 23, 24, 24/1, 98. SPZ člen 100.
varstvo kupcev stanovanj - napake v solidnosti gradbe - obvestilo o napakah - pravočasna notifikacija - rok za uveljavitev pravice - zavarovanje dokazov - varstvo lastninske pravice na celi stavbi - refleksna škoda - jamčevalni zahtevki glede opravljenih del
Ker so bile prodajne pogodbe sklenjene (tudi) po uveljavitvi ZVKSES, enako pa velja za uporabno dovoljenje, je pravilno sklepanje o uporabi njegovih določb tudi za obravnavano zadevo.
Tožniki so tri mesece po pridobitvi prvega izvedenskega mnenja toženca obvestili o ugotovljenih napakah glede solidnosti gradbe. Rok za uveljavitev pravice teče od dne, ko so tožniki izvedeli za napako. Ni dovolj (le) seznanitev z njenim obstojem, marveč tudi védenje, od kod napaka izvira in da zadeva solidnost gradbe. Tožniki so informacije o vrsti napake pridobili iz izvedenskih mnenj, nato pa so pravočasno opravili notifikacijo.
Neutemeljen je pritožbeni očitek, da sodišče ne bi smelo upoštevati mnenj izvedencev, izdelanih v postopku zavarovanja dokazov. Nobenega utemeljenega razloga ni za nižanje procesnopravne vrednosti dokazov, izvedenih v postopku zavarovanja.
Odškodnina za refleksno škodo se pokriva z jamčevalnim zahtevkom, zanjo veljajo roki kot za vse ostale jamčevalne zahtevke.
NEPRAVDNO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO - ZEMLJIŠKI KATASTER
VSL00071604
ZVEtL-1 člen 30, 30/1. SPZ člen 113.
vzpostavitev etažne lastnine - razdružitev postopka - enotnost postopka - samostojna stanovanjska enota - objekt zunanje ureditve - primerna strokovna podlaga - elaborat za vpis stavbe - splošni skupni del - posebni skupni del - ugotovitev statusa prostora - skupni prostor - ureditev razmerij med etažnimi lastniki - celovita presoja
V izogib morebitnim učinkom res iudicata, predvsem pa zaradi zagotavljanja sodnega varstva udeležencem postopka, predstavlja skupno ali vsaj povezano obravnavanje predlogov iz obeh postopkov procesno nujnost. Le skupno ali vsaj povezano obravnavanje predlogov glede obeh stavb tudi omogoča širše odločanje, oziroma celovito ureditev pravnih razmerij.
O vprašanjih, s katerimi posameznimi deli je sporni objekt povezan, ali imajo deli v njem položaj (splošnih ali posebnih) skupnih delov, ali pa gre morda za individualne pomožne prostore posameznih stanovanj, torej o vseh stvarnopravnih položajih vpisanih delov, ki jih bo mogoče tudi zemljiškoknjižno realizirati, naj bo, ob upoštevanju predpisanih dokaznih pravil, domnev in znižane stopnje materialne resnice, odločeno celovito.
skupnost etažnih lastnikov kot stranka v postopku - aktivna legitimacija - posli upravljanja - solastnina na skupnih delih
Vrhovno sodišče RS je jasno razmejilo, da skupnost etažnih lastnikov lahko nastopa v sodnem postopku le glede poslov upravljanja po SZ-1, v ostalem pa le posamezni etažni lastniki.
upravnik večstanovanjske stavbe - aktivna legitimacija upravnika za izterjavo obratovalnih stroškov - veljavnost pogodbe o upravljanju - dokaz veljavno sklenjene pogodbe o upravljanju - trditveno in dokazno breme upravnika - dokazovanje negativnega dejstva - predhodno vprašanje - posebnosti v postopku v sporih majhne vrednosti - spor majhne vrednosti
Ni res, da tožeča stranka zaradi dejstva, da gre za spor male vrednosti, ne bi mogla dokazovati, da je upravnik. Res je, da predmet te pravde ni spor o obstoju oz. veljavnosti pogodbe o upravljanju, ampak je to zahtevek na plačilo zneskov, ki jih tožeča stranka kot upravnik uveljavlja od toženke. A vendar se je vprašanje veljavnosti pogodbe o opravljanju upravniških storitev pojavilo zaradi ugovora toženke, ki je menila, da ta ni veljavna. Ker je aktivno legitimiran za tak zahtevek samo upravnik, je bilo zaradi ugovora ključno odgovoriti na (predhodno) vprašanje veljavnosti navedene pogodbe, za kar pa je zaradi povezanosti trditvenega in dokaznega bremena dokazno breme na tožeči stranki.
Če je bilo v drugi pravdi ugotovljeno, da so etažni lastniki določili novega upravnika, to v ničemer ne vpliva na odločitev obravnavani zadevi.
Pritožba ne pojasni razlogov za stališče, da v sporu male vrednosti sodišče ne bi moglo samo reševati predhodnega vprašanja, za tako stališče pa tudi ni podlage v ZPP.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO
VSL00070854
SZ-1E člen 41, 41/1. SZ-1 člen 40. ZPP člen 452, 458, 458/1.
pritožba v sporu majhne vrednosti - omejenost pritožbenih razlogov v sporih majhne vrednosti - pravica do naravnega sodnika - triaža - neenakopravno obravnavanje - rok za dopolnitev tožbe - rok za odgovor na tožbo - uveljavljanje relativne bistvene kršitve določb postopka v sporu majhne vrednosti - predložitev pooblastila odvetnika - prekluzija navajanja novih dejstev in predlaganja dokazov - upoštevanje nepravnomočne sodbe - plačilo stroškov upravljanja - pogodba o upravljanju - veljavnost pogodbe - razdelilnik stroškov - napačen obračun - delna ugoditev pritožbi
SZ-1, ki je nadomestil prejšnji SZ, ne določa, da bi pogodbe o upravljanju, sklenjene po določbah SZ, z uveljavitvijo SZ-1 samodejno prenehale. Šele novela SZ-1E je v 41. členu določila, da etažni lastniki večstanovanjske stavbe, ki imajo na dan uveljavitve tega zakona določenih več upravnikov (po vhodih), v petih letih od uveljavitve tega zakona določijo enega upravnika. Iz te določbe jasno izhaja, da prejšnje pogodbe o upravljanju (sklenjene po vhodih) ob uveljavitvi SZ-1 niso samodejno postale neveljavne. Zato sklenjena pogodba o upravljanju še vedno zavezuje, tožnik pa je še vedno upravnik večstanovanjske stavbe.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - GOSPODARSKE JAVNE SLUŽBE - IZVRŠILNO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSL00072257
SZ-1 člen 24. ZPP člen 337, 452, 453, 454, 454/2. ZIZ člen 55, 55/1, 55/1-8. Odlok o oskrbi s pitno vodo na območju občin Braslovče, Polzela, Prebold, Tabor, Vransko in Žalec (2012) člen 40, 40/2.
spor majhne vrednosti - pravica do izvedbe predlaganih dokazov - izdaja odločbe brez izvedbe naroka - zahteva za izvedbo naroka v sporu majhne vrednosti - dolžnost plačila komunalnih storitev - zavezanec za plačilo storitve obvezne javne gospodarske službe - urejanje s podzakonskim aktom - uporabnik storitve javne službe - razmerje med lastnikom in najemnikom - izvrševanje pravic najemnika - sprememba lastnika nepremičnine - obvestilo o spremembi lastništva - pasivna legitimacija - navajanje novih dejstev v sporu majhne vrednosti - naknadno plačilo - razlog za ugovor v izvršilnem postopku - prenehanje obveznosti kot ugovorni razlog - prenehanje terjatve zaradi izpolnitve obveznosti
Posledica omejitve pri navajanju novih dejstev v sporih majhne vrednosti je, da dejstev, ki vplivajo na obstoj terjatve (sem sodi tudi plačilo dela obveznosti), nastala pa so po izteku rokov za vložitev pripravljalnih vlog iz 452. člena ZPP (zadnja dopustna vloga toženca je bila vložena 14. 12. 2022), v sporu majhne vrednosti ni več mogoče uveljavljati. Toženec bo zato delno plačilo lahko uveljavljal v izvršbi na podlagi 8. točke prvega odstavka 55. člena ZIZ, po kateri je ugovorni razlog prenehanje (oziroma zmanjšanje) terjatve na podlagi dejstva, ki je nastopilo pred izvršljivostjo odločbe, toda v času, ko dolžnik tega ni mogel uveljaviti v postopku, iz katerega izvira izvršilni naslov.