CIVILNO PROCESNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - POGODBENO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSL00003056
SZ-1 člen 93, 100, 103, 104, 104/1, 104/3, 112, 112/4, 112/6, 154, 154/1, 154/1-4. URS člen 2. ZPP člen 8, 337, 337/1. OZ člen 131, 131/1, 171.
najemna pogodba - odpoved najemne pogodbe - izpraznitev in izročitev stanovanja - odškodnina - krivdni razlogi za odpoved najemne pogodbe - neprofitno najemno stanovanje - neplačevanje najemnine - izjemne okoliščine, ki preprečujejo odpoved najemne pogodbe - postopek za uveljavljanje subvencionirane najemnine - postopek za uveljavljanje izredne pomoči pri uporabi stanovanja - obvestilo lastnika stanovanja - nedovoljene pritožbene novote - zmanjšanje plače - nasprotna tožba - normalna uporaba stanovanja - samovoljno znižanje najemnine s strani najemnika - pravilna dokazna ocena - predpostavke civilnega delikta - zmanjševanje škode - nujna popravila - rok za izpraznitev in izročitev stanovanja
Najemniku neprofitnega stanovanja ni mogoče odpovedati najemne pogodbe, če zaradi izjemnih okoliščin, v katerih se je znašel sam in osebe, ki poleg njega uporabljajo stanovanje, in ki jih ni mogel predvideti (nanje ni mogel in ne more vplivati - smrt v družini, izguba zaposlitve, težja bolezen, elementarne nesreče in podobno), ni zmogel poravnati najemnine ter je najkasneje v 30-ih dneh po nastanku okoliščin sprožil postopek za uveljavljanje subvencionirane najemnine in postopek za uveljavljanje izredne pomoči pri uporabi stanovanja ter v tem roku o tem obvestil lastnika stanovanja (prvi odstavek 104. člena SZ-1). Denarna pomoč tretje osebe ne ustreza temu zakonskemu pogoju. Izredna socialna pomoč je socialnovarstveni prejemek, ki ga zagotavlja občina. Vlogo za dodelitev takšne pomoči je zato treba vložiti pri pristojnem občinskem organu (tretji odstavek 104. člena SZ-1 v zvezi s četrto alinejo prvega odstavka 154. člena SZ-1). Pritožbeno stališče, da je toženec s tem, ko je zaprosil prijatelja za denarno pomoč, izpolnil zakonske pogoje, je zmotno. Noben predpis tožniku tudi ne nalaga, da bi moral biti najemnik v pogodbi posebej poučen, kdo je naslovnik izredne pomoči pri uporabi stanovanja. S sklicevanjem, da bi bil v takšnem postopku neuspešen, se ne more upirati tožbenemu zahtevku.
SZ-1 najemniku ne daje pravice za samostojno ustavitev plačevanja najemnine. Če stanje v stanovanju ne zagotavlja najemniku normalne uporabe stanovanja, lahko najemnik obvesti stanovanjsko inšpekcijo, ki odredi lastniku izvedbo potrebnih del za zagotavljanje normalne uporabe stanovanja. Če lastnik v roku, določenem z odločbo, tega ne stori, lahko ta dela na stroške lastnika izvede najemnik sam, stroške izvedbe del pa nato pobota s terjatvami lastnika iz naslova najemnine (93. člena SZ-1). Znižanje najemnine iz 100. člena SZ-1 mora najemnik uveljavljati s tožbo. Najemnine ne more samovoljno znižati ali prenehati plačevati.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - ZAVAROVANJE TERJATEV
VSC00003061
SZ-1 člen 61, 61/1, 61/2. ZPP člen 151, 151/1.
regulacijska začasna odredba - izročitev dokumentacije - upravnik večstanovanjske stavbe - odpoved pogodbe o upravljanju - stroški postopka za izdajo začasne odredbe
Dokumentacija v zvezi z večstanovanjskim objektom pripada etažnim lastnikom in ne upravniku. Njemu so jo etažni lastniki zgolj zaupali v upravljanje, tako kot njihov objekt. S pomočjo dokumentacije etažni lastniki izvršujejo svojo lastninsko pravico na posameznem delu zgradbe in na solastnini skupnih delov zgradbe, kar jim mora biti omogočeno kontinuirano, brez ovir. Namen etažnih lastnikov pri zahtevi za sodno varstvo v začasni preprečitvi toženi stranki, da nadaljuje z izvrševanjem pogodbe o upravljanju. Etažni lastniki so z odpovedjo pogodbe izrazili svojo voljo in to, glede na do sedaj izvedene dokaze, pravilno, kar mora tožena stranka spoštovati. Sicer bi bilo potencialno ogroženo normalno funkcioniranje večstanovanjskega objekta. Sodišče prve stopnje je odločilo o predlagani začasni odredbi in ugovoru zoper izdano začasno odredbo po vloženi tožbi, torej med pravdnim postopkom. Tedaj so stroški zavarovanja sestavni del pravdnih stroškov.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - POGODBENO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSL00003120
ZIZ člen 175. ZPP člen 337. SZ-1 člen 103, 103/1, 103/1-4, 103/3, 112.
najemna pogodba - pisna najemna pogodba - ustni dogovor - odpoved najemne pogodbe - tožba na izselitev in izpraznitev nepremičnine - plačilo najemnine - nedovoljene pritožbene novote - dokazni predlog za zaslišanje strank - zaslišanje strank kot dokazno sredstvo - pravica stranke do izjave v postopku - pomanjkljiva trditvena podlaga
Določila pogodbe (glede obveznosti tožene stranke in glede možnosti odpovedi najemnega razmerja) so bila jasna in nedvoumna, navedba tožene stranke glede ustnega dogovora s pravnim prednikom tožeče stranke, da bo toženo stranko pustil na miru, pri čemer niti ni navedla konkretnih trditev o vsebini ustnega dogovora oziroma ni pojasnila, kako naj bi takšen dogovor vplival na njeno obveznost plačevanja najemnine, pa povsem pavšalna in neupoštevna. Glede na navedeno in upoštevajoč 175. člen Zakona o izvršbi in zavarovanju je tožeča stranka kot kupec vstopila v pravice in obveznosti najemodajalca (pravnega prednika) iz sklenjene (pisne) najemne pogodbe, ne pa v morebitne drugačne (ustne) dogovore od tistih, ki izhajajo iz najemne pogodbe.
SZ-1 člen 50, 61, 61/1, 61/2, 61/3, 63, 63/1. SPZ člen 105, 105/1, 119, 119/2.
upravljanje večstanovanjske stavbe - zamenjava upravnika - prenehanje pogodbe o opravljanju upravniških storitev - obveznosti upravnika ob prenehanju upravljanja - aktivna procesna legitimacija - aktivna stvarna legitimacija - ločitev procesne legitimacije od stvarne - naloge upravnika - depozitna pogodba - sredstva rezervnega sklada
Iz prvega in drugega odstavka 61. člena SZ-1 izhaja aktivna procesna legitimacija novega upravnika, da od starega upravnika zahteva, kar je v teh določilih predpisano. Iz drugega odstavka 61. člena SZ-1 to izhaja izrecno, medtem ko iz prvega odstavka 61. člena SZ-1 to izhaja zgolj smiselno. Iz same vsebine določil pa je razvidno, da našteti dokumenti in sredstva služijo izvrševanju siceršnjih upravnikovih pooblastil, da obračunava stroške, sestavlja obračune stroškov, poroča o svojem delu, sprejema plačila etažnih lastnikov ipd. Vsa opravila upravnik izvaja v interesu, tj. v korist etažnih lastnikov. To velja tudi za sredstva iz naslova obratovanja in vzdrževanja, ki jih sicer upravnik zbira na svojem transakcijskem računu, le da o tem vodi ločeno knjigovodsko evidenco za vsako večstanovanjsko stavbo in vsakega etažnega lastnika.
Določilo tretjega odstavka 61. člena SZ-1 predpisuje dva subjekta, ki sta upravičena prevzeti sredstva od starega upravnika - bodisi novi upravnik bodisi eden od etažnih lastnikov pod predpostavko, da novega upravnika etažni lastniki še niso izbrali.
SZ-1 v 61. členu širi aktivno procesno legitimacijo tudi na novega upravnika, da od starega upravnika izterja listine in sredstva, ki so v tem določilu navedene, čeprav so končni materialnopravni nosilci teh upravičenj etažni lastniki kot nosilci (so)lastninske pravice na posameznih in skupnih delih stavbe. Gre torej za primer ločitve stvarne in procesne legitimacije.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO
VSL00002849
ZPP člen 5, 7, 212, 339, 339/2, 339/2-8. SZ-1 člen 44, 44/1, 44/2.
razpravno načelo - načelo konktradiktornosti - kršitev pravice do izjave - skupni deli in naprave - nujna vzdrževalna dela - sredstva rezervnega sklada
S tem, da so bila zatrjevana pravno odločilna dejstva, je v obravnavani zadevi zadoščeno razpravnemu načelu, ki je eno temeljnih načel pravdnega postopka. Tožeča stranka se je imela možnost opredeliti in se je tudi opredelila do vseh pravno odločilnih dejstev, ki jih je zatrjevala tožena stranka. V teku postopka je imela možnost odzvati se na izpoved priče, ki je izpovedala o subjektivnem dojemanju podatkov o poteku kanalizacije. Ne gre za okoliščino, ki bi morala biti zajeta v trditvah, ampak za podrobnost, ki se je izkazala ob ugotavljanju zatrjevanih pravno odločilnih dejstev.
Lastninska pravica zemljišča, na katerem je kanalizacija locirana, ni edina pravica, ki mogoča zaključek o tem, da je kanalizacija skupna naprava in torej v skupni lasti etažnih lastnikov več večstanovanjskih hiš. Obstajajo tudi druge stvarne in celo obligacijske pravice, ki omogočajo skupno lastništvo naprav, ki so locirane izven objekta, kateremu služijo.
neupravičena obogatitev - uporabnina za stanovanje - dokazi in dokazovanje - izvedensko mnenje - tržna najemnina
Po splošnem pravilu iz 190. člena Obligacijskega zakonika (OZ) ima v tovrstnih primerih, ko kdo brez pravne podlage uporabi tujo stvar in s tem pridobi neupravičeno korist, lastnik stvari pravico do ustreznega povračila oziroma uporabnine. Njena višina je po ustaljeni sodni praksi enaka tržni najemnini. Neutemeljen je zato pritožbeni očitek, da je sodišče toženki prisodilo nekaj drugega, kot je sama zahtevala.
rezervni sklad - prostovoljen rezervni sklad - plačilo prispevka v rezervni sklad - načrt vzdrževanja večstanovanjske stavbe - spor majhne vrednosti
Iz načrta vzdrževanja, ki ga je sprejelo pet od šestih etažnih lastnikov (70,66 % lastnikov po solastniških deležih), izhaja le, da so etažni lastniki sprejeli odločitev, da bodo vplačevali akontacije za posamezna vzdrževalna dela, in sicer za predvideno obnovo kanalizacije in krovska dela na strehi. Navedeno, ob upoštevanju drugih ugotovljenih dejstev, da je sredstva zbiral upravnik kot ločeno premoženje (na posebnem računu ali na računu, na katerega etažni lastniki sicer vplačujejo stanovanjske obveznosti), in da je bilo zbiranje sredstev prostovoljno, še ne pomeni, da so etažni lastniki sprejeli odločitev za oblikovanje prostovoljnega rezervnega sklada z enakimi posledicami, kot so določene za obvezni rezervni sklad.
tožba na izpraznitev in izročitev nepremičnine - izpraznitveni zahtevek - najemna pogodba za določen čas - potek najemne pogodbe - pravni naslov za bivanje v stanovanju - bivanje brez pravne podlage - substanciranje dokaznega predloga - naslov priče
Toženka ni uspela z ugovorom, da ima pravico do bivanja v stanovanju, ker je romska skupnost tožeči stranki izročila denar za nakup spornega stanovanja izključno za rešitev stanovanjskega problema toženkine družine. Stanovanje je bilo res kupljeno s sredstvi romske skupnosti, vendar za namen reševanje romske situacije nasploh, toženka pa je v stanovanju bivala na podlagi najemne pogodbe, sklenjene za določen čas. Ker je ta potekla, v njem biva brez pravnega naslova in ga mora izprazniti.
zahtevek na izselitev - uporaba stanovanja brez pravne podlage - uporaba stanovanja brez pravnega naslova - opcijska pogodba - odkupna pravica - pravna narava pogodbe - rok za izselitev - najemna pogodba
V primeru realizacije odkupne pravice je odkupni zavezanec zavezan opraviti prenos lastninske pravice na upravičenca - izstaviti zemljiškoknjižno dovolilo. Zemljiškoknjižno dovolilo (razpolagalni pravni posel) je pogoj za dovolitev vpisa v zemljiško knjigo in s tem pridobitev lastninske pravice.
V primeru, ko gre za uporabo stanovanja brez pravnega naslova, SZ-1 roka za izselitev ne določa, kot to določa v primeru odpovedi najemne pogodbe.
Po tretjem odstavku 458. člena OZ se neznatna napaka ne upošteva. Pri presoji, katera napaka ima značilnost (pravno naravo) neznatne napake, je treba upoštevati vrsto stvari in zlasti (kupčeve) interese v zvezi z namenom uporabe stvari. Značilnost neznatne napake imajo tista odstopanja, ki so v mejah za določeno vrsto stvari običajnih odstopanj.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSK00006773
SZ člen 124.. OZ člen 58.. ZPP člen 319, 319/3, 324, 324/3, 339, 339/2, 339/2-14.
tožba za izpraznitev nepremičnine - pobotni ugovor - odločitev o pobotnem ugovoru - pravnomočnost odločitve o obstoju v pobot uveljavljane terjatve - tričlenski izrek - bistvena kršitev določb pravdnega postopka
O ugovoru pobota prvostopenjsko sodišče v izreku odločbe ni odločilo, temveč se je do utemeljenosti ugovora opredelilo le v obrazložitvi sodbe. Ker je potrebno v zadevi odločiti tako o terjatvi po tožbi kot o tisti, ki je bila ugovarjana v pobot, v okviru ene odločitve, je pritožbeno sodišče pritožbi ugodilo ih tudi odločitev o zahtevku po tožbi razveljavilo ter vrnilo zadevo prvostopenjskemu sodščču v novo odločanje.
OZ člen 131.. SZ-1 člen 92, 92/1-2, 92/1-3, 125.. ZPP člen 339, 339/2, 339/2-8.. ZBPP člen 9, 26, 26/5.
nepremoženjska škoda - civilni delikt - ogrevanje - uporaba stanovanja - najemna pogodba - odločitev o pravdnih stroških - brezplačna pravna pomoč ne pokriva stroškov postopka in dejanskih izdatkov ter nagrade pooblaščenca nasprotne stranke - normalna uporaba stanovanja
Tožnik s tožbenim zahtevkom za plačilo denarne odškodnine, s katerim zahteva povračilo nepremoženjske škode, ki naj bi mu nastala, ker mu toženka ni zagotovila ogrevanja v stanovanju in je posledično živel v neogrevanem stanovanju, ne more biti uspešen, ker je sam nasprotoval ureditvi alternativnih možnosti ogrevanja, ki jih je predlagala toženka. Višji stroški ogrevanja in slab finančni položaj najemnika ne morejo biti razlog, zaradi katerega bi bila toženka kot najemodajalka dolžna tožniku omogočiti točno takšen način ogrevanja kot bi bil zanj ustrezen, kateri pa bi hkrati bil (v obliki, kot je bil do 19. 11. 2011) nevaren tako za zdravje tožnika, kakor tudi drugih, katerih plinsko ogrevanje je bilo priključeno na isto tuljavo dimnika.
OBLIGACIJSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO
VSL00002354
ZPP člen 485, 485/1, 495. SZ-1 člen 9. OZ člen 190.
nevpisana nepremičnina v zemljiški knjigi - sporazum o delitvi solastnine v etažno lastnino - dejanska etažna lastnina - etažna lastnina - upravljanje večstanovajskih stavb - navidezna solastnina - nedokončana etažna lastnina - izvenknjižna etažna lastnina - neupravičena obogatitev
Na ugotovljeno dejansko stanje je sodišče prve stopnje pravilno uporabilo določilo 9. člena SZ-1, po katerem določbe o upravljanju veljajo tudi za večstanovanjske stavbe v katerih je vzpostavljena dejanska etažna lastnina, posamezni deli pa še niso vpisani v zemljiško knjigo. Skladno s pravno teorijo se v praksi pojavljajo tri oblike dejanske etažne lastnine - izvenknjižna etažna lastnina, nedokončana etažna lastnina in navidezna solastnina. V obravnavanem primeru gre za tako imenovano izvenknjižno etažno lastnino, ko niti stavba niti njeni posamezni deli (še) niso evidentirani v nepremičninskih evidencah. Enako pojem dejanske etažne lastnine razlaga tudi sodna praksa.
Sodišče prve stopnje je imelo neposreden kontakt s pričo in pritožbeno sodišče ne dvomi v njegovo oceno, da je priča glede na svojo starost (74 let) in zdravstveno stanje, upravičeno opravila pot na zaslišanje z osebnim vozilom, in ji tako pripada pravica do povrnitve stroškov za prevožene kilometre (drugi odstavek 9. člena v zvezi s četrtim in petim odstavkom tega člena ter prvim in drugim odstavkom 5. člena Pravilnika o povrnitvi stroškov v pravdnem postopku v zvezi z 242. členom ZPP).
izbrisani - izbris iz registra stalnega prebivalstva - rok za uveljavljanje pravice do odkupa stanovanja - prekluzivni rok - zadržanje teka roka
Dvoletni rok po uveljavitvi zakona iz 123. člena SZ, v katerem je bilo mogoče vložiti zahtevo za odkup stanovanja s predvidenimi popusti oz. ugodnostmi po 117. členu SZ, je prekluzivni in ker prekluzivni roki tečejo ne glede na nemožnost uveljavljanja zahtevka, morebiten obstoj nepremagljivih ovir ne povzroči njihovega zadržanja (360. člen v povezavi s 345. členom OZ). Zamuda roka tako pomeni izgubo pravice do odkupa obravnavanega stanovanja s predvidenimi popusti.
upravnik - pogodba o upravljanju - večstanovanjska stavba - veljavnost pogodbe o opravljanju upravniških storitev - vpis v register upravnikov - plačilo obratovalnih stroškov in stroškov upravljanja - neupravičena obogatitev
Pogodbeni temelj (za izterjavo stroškov obratovanja) je sodišče prve stopnje pravilno zavrnilo, ker pogodba za samo del celotne ene stavbe, ki obsega dva vhoda, ni veljavna, čemur pritožba konkretno ne oporeka.
Tožeča stranka manjkajoče trditve lahko odpravi in s tem tudi nesklepčnost tožbe, sodišče pa jo je v skladu s tretjim odstavkom 318. člena ZPP na to dolžno pozvati in ji določiti rok za odpravo nesklepčnosti ter jo opozoriti na posledice, do katerih bi prišlo, če tako ne bo postopala.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - POGODBENO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSL00002244
ZPP člen 324, 454, 454/2, 496.
pogodba o upravljanju - stroški obratovanja, vzdrževanja in upravljanja - sklepčnost tožbe - spor majhne vrednosti - sodba s skrajšano obrazložitvijo - pravni pouk - izvedba naroka - dokaz z zaslišanjem prič
Sodišče prve stopnje ni izdalo sodbe s skrajšano obrazložitvijo, v kateri bi moralo stranki pravno poučevati po 496. členu ZPP, temveč zgolj sodbo s polno obrazložitvijo po 324. členu ZPP. Sodišče ima zgolj možnost, da izda sodbo s skrajšano obrazložitvijo, in če je ni izkoristilo, s tem ni kršilo določb pravdnega postopka.
Dokazni predlogi strank, da se zaslišijo posamezne priče ali stranke, ne pomenijo zahteve za izvedbo naroka, saj ni nujno, da bo sodišče takšnemu dokaznemu predlogu ugodilo.
Za sklepčnost tožbe zadošča, da upravnik navede, katere stroške vtožuje, za katero obdobje in način delitve stroškov, nadaljnja konkretizacija terjatve pa je odvisna od vsebine in sklepčnosti ugovora toženca in vpliva na dokazanost njenega obstoja in višine (na vprašanje utemeljenosti zahtevka).
CIVILNO PROCESNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSL00000759
ZPP člen 458, 458/1.
spor majhne vrednosti - dovoljeni pritožbeni razlogi v sporu majhne vrednosti - načelo vestnosti in poštenja - načelo sorazmernosti - dolžnost izpolnitve obveznosti - rezervni sklad - sredstva rezervnega sklada - upravnik - stroški upravljanja - stroški postopka - načelo uspeha v pravdi
Splošno načelo OZ je, da so udeleženci v obligacijskem razmerju odgovorni za izpolnitev svoje obveznosti. Načelo vestnosti in poštenja s tem ni v nobenem nasprotju, ne more pa samo od sebe pomeniti, da stranka, ki dolguje na podlagi pogodbe in zakona, ni dolžna plačati dolga močnejši pogodbeni stranki. Tega ne narekuje niti načelo sorazmernosti, ki v bistvu pomeni, da je treba v koliziji dveh pravic tehtati, kateri dati prednost in pri tem ohranjati sorazmernost. V razmerju upnik - dolžnik (upravnik - etažni lastnik) pri vprašanju izpolnitve ugotovljene obveznosti to načelo ne pride v poštev.
V postopku v sporu majhne vrednosti sodbe ni mogoče izpodbijati zaradi zmotno ugotovljenega dejanskega stanja in kršitev določb pravdnega postopka po prvem odstavku 339. člena ZPP.