upravnik – upravljanje večstanovanjske stavbe – skupni deli – funkcionalno zemljišče stavbe – strošek rednega vzdrževanja – zalaganje sredstev – neupravičena obogatitev – delitev stroškov upravljanja
Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da je upravnik na podlagi sklepa 3/4 etažnih lastnikov opravil asfaltiranje funkcionalnega dela zemljišče stavbe. Ker gre za redno vzdrževanje skupnega dela in je bila zadosti velika večina etažnih lastnikov, mora tožena stranka povrniti ustrezni del, kar je založil upravnik (30. člen SZ-1 in 190. člen OZ).
OBLIGACIJSKO PRAVO – POGODBENO PRAVO – STANOVANJSKO PRAVO – CIVILNO PROCESNO PRAVO
VSL0080249
OZ člen 346, 351, 355. SZ-1 člen 24. ZPP člen 286.
najemno razmerje – najemnina – obratovalni stroški – zahtevek lastnika – zastaranje – zastaralni rok – pripoznava dolga – pretrganje zastaranja – odpust dolga
V primeru, ko lastnik dobaviteljem plača stroške, ki se nanašajo na stanovanje, oddano v najem (in ne gre za etažno lastnino), se najemnik ne more sklicevati na enoletni zastaralni rok do dobavitelja. Dolg izvorno namreč ni najemnikov, temveč lastnikov. Lastnikova zahteva do najemnika, da mu povrne znesek stroškov, ki jih je plačal dobaviteljem za najeto stanovanje, lahko temelji bodisi na najemni pogodbi bodisi na neupravičeni obogatitvi, v vsakem primeru pa je zastaralni rok pet let.
CIVILNO PROCESNO PRAVO – STANOVANJSKO PRAVO – ODŠKODNINSKO PRAVO
VSL0072627
SZ-1 člen 71, 71/2. ZPP člen 339, 339/2, 339/2-8, 339/2-14.
odškodninska odgovornost upravnika – predložitev seznama etažnih lastnikov – prenehanje položaja upravnika – absolutna bistvena kršitev določb pravdnega postopka – razlogi o odločilnih dejstvih – pravica do izjave
V primeru, ko tožeča stranka uveljavlja odškodninsko odgovornost tožene stranke, ker ji le-ta ni predložila seznama dolžnikov, je potrebno upoštevati, da bi tožena stranka takšen seznam lahko izdelala le pod pogojem, da je predhodno opravila razdelitev stroškov med etažne lastnike in jim naložila njihovo plačilo (saj bi le tako lahko ugotovila, kateri etažni lastniki niso poravnali svojih obveznosti). Tega pa tožena stranka za dobavljeno toplotno energijo v mesecu decembru 2010 ni bila pooblaščena storiti, saj se je ta strošek lahko razdelil med etažne lastnike šele januarja 2011, ko nesporno ni bila več upravnik objekta. Ko je tako, pa tožena stranka tudi ni mogla izdelati seznama dolžnikov in njena odškodninska odgovornost že iz tega razloga ne more biti podana.
STANOVANJSKO PRAVO – STVARNO PRAVO – OBLIGACIJSKO PRAVO – CIVILNO PROCESNO PRAVO
VSL0086707
ZPP člen 337, 337/1, 339, 339/2, 443, 443/1, 458, 458/1. OZ člen 197, 766 – 787. SZ člen 31, 31/1. SZ-1 člen 30, 182. SPZ člen 68. Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb člen 21a – 29.
spor majhne vrednosti – nedovoljen pritožbeni razlog – zmotna in nepopolna ugotovitev dejanskega stanja – etažna lastnina – pogodba o upravljanju – upravnik – stroški upravljanja in obratovanja – ključ delitve stroškov – verzija – verzijski zahtevek – mandatno razmerje – ugovor zastaranja – pritožbena novota
Del tožničinega zahtevka za plačilo stroškov upravljanja, vzdrževanja in obratovanja večstanovanjske stavbe, ki odpadejo na toženca, ima pravno podlago v mandatni pogodbi (stroški upravljanja v ožjem smislu), preostali del pa v zakonu in pravilih o verziji.
V primeru neobstoja pogodbe o medsebojnih razmerjih in z njo povezanega dogovora o delitvi stroškov v času nastanka stroškov, se stroški razdelijo v skladu z določbami SZ in SPZ, iz katerih smiselno izhaja, da etažni lastniki za stroške večstanovanjske stavbe odgovarjajo v skladu s svojimi solastniškimi deleži. V skladu s Pravilnikom o upravljanju večstanovanjskih stavb pa se kot merilo za razdelitev plačila obratovalnih stroškov upošteva število posameznih delov, površino posameznega dela in število uporabnikov posameznega dela.
stroški upravljanja in obratovanja – etažna lastnina – razmerja med etažnimi lastniki – določitev solastniškega deleža – ključ delitve – pogodba o medsebojnih razmerjih – bremena skupne stvari
Če pogodbe o medsebojnih razmerjih ni, je rešitev enostavna. Za medsebojna razmerja med etažnimi lastniki se uporabljajo zakonske določbe. Sodišče prve stopnje je torej moralo ugotoviti, kakšen je ključ delitve, ki ga določa SPZ. In ker je ugotovilo, da ta odstopa od uporabljenega oziroma zatrjevanega (saj bruto površine niso parametri, ki jih za določitev solastniškega deleža v (dejanski) etažni lastnini določa 106. člen SPZ), je nadalje pravilno zaključilo tudi, da zahtevku (po višini) ni mogoče ugoditi.
OZ člen 70, 71, 71/2. SZ-1 člen 48, 48/2, 50, 50/1, 50/1-3, 66, 72, 72/1.
dobava vode - upravnik - skupno odjemno mesto - ugovori etažnega lastnika
Etažni lastniki so tisti, ki skrbijo za delitev stroškov v večstanovanjski stavbi, saj to v njihovem imenu oziroma za njih stori upravnik, ne pa dobavitelj. Iz navedenega pa tudi sledi, da so z načinom delitve stroškov etažni lastniki seznanjeni, saj ta delitev izhaja iz mesečnega obračuna stroškov, ki ga pripravi upravnik stavbe.
pogodba o poslovnem sodelovanju - etažni lastniki - upravnik - pooblaščenec - pasivna legitimacija - razmerja med etažnimi lastniki in tretjimi osebami - sklepanje poslov s tretjimi osebami - poravnava zapadlih obveznosti
Tudi upravnik se dobavitelju lahko zaveže kot plačnik blaga in storitev, ki so sicer namenjene etažnim lastnikom. Upoštevaje določbo Pogodbe, na katero se je tožeča stranka sklicevala, je evidentno, da se je tožena stranka - čeprav je storitev tožeče stranke naročila v imenu in za račun etažnih lastnikov - zavezala kot plačnik teh storitev.
Ni pritrditi prvostopnemu sodišču, da je postavljen zahtevek1 ugotovitvene narave, ker z zahtevkom tožeča stranka uveljavlja odpoved najemnega razmerja in izpraznitev stanovanja. Tak zahtevek je oblikovalne narave, vendar ni celovito postavljen oziroma točno določen. V zahtevku je izostala določitev najemne pogodbe, po kateri se odpoveduje najemno razmerje.
SPZ člen 92. SZ-1 člen 111, 111/3. ZPP člen 7, 212. ZZZDR člen 123.
izselitev in izpraznitev stanovanja – uporaba stanovanja brez pravnega naslova
Toženec pravnega naslova za bivanje v stanovanju tožnika ni izkazal (7. in 212. člen ZPP). Tožnik je stanovanje odkupil na podlagi stanovanjske pravice leta 1992 in je postal lastnik stanovanja, zaradi česar sklicevanje pritožbe na določilo tretjega odstavka 111. člena SZ-1, ki velja za imetnike stanovanjske pravice in njihove člane v zvezi s sklenitvijo najemne pogodbe, ni utemeljeno, saj tožnik v obravnavanem primeru ni več imetnik stanovanjske pravice, temveč je lastnik in zato je upravičen zahtevati izselitev toženca iz stanovanja.
izpraznitev in izročitev stanovanja – nezakonita uporaba stanovanja – uporaba stanovanja brez pravnega naslova – zasedanje stanovanja brez pravne podlage – sklenitev najemne pogodbe po smrti najemnika
Tožeča stranka odločitve sodišča o zavrnitvi tožbenega zahtevka na sklenitev najemne pogodbe ne izpodbija, zato je ta odločitev postala pravnomočna. Ker tožnici zasedata stanovanje brez ustrezne pravne podlage, so navedbe, ki jih v pritožbi navajata, brezpredmetne za odločitev o tožbenem zahtevku, ki ga izpodbijata, odločitev sodišča, da sta dolžni na podlagi 111. člena SZ-1 izprazniti in izročiti lastniku stanovanja, pa pravilna.
STANOVANJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO - CIVILNO PROCESNO PRAVO
VSL0084959
SZ-1 člen 44, 44/3. SPZ člen 119, 119/6. ZPP člen 454, 454/1.
upravnik - rezervni sklad - uveljavljanje sredstev rezervnega sklada - aktivna procesna legitimacija upravnika za izterjavo vplačil v rezervni sklad - spor majhne vrednosti - načelo neposrednosti - izvedba naroka v sporu majhne vrednosti
V preteklosti neenotna sodna praksa o upravnikovi legitimaciji za uveljavljanje sredstev rezervnega sklada je od izdaje sodbe Vrhovnega sodišča opr. št. II Ips 263/2015 usklajena. Aktivna procesna legitimacija upravnika za izterjavo vplačil v rezervni sklad je podana že na podlagi zakona.
odpoved najemne pogodbe - neprofitno stanovanje – opozorilo na kršitve
Najemno pogodbo za neprofitno stanovanje je mogoče odpovedati le iz razlogov po prvem odstavku 103. člena SZ-1,če je bil najemnik na kršitve pravilno opozorjen po tretjem odstavku 103. člena SZ-1.
obratovalni stroški – obratovanje večstanovanjske stavbe – dobava toplotne energije – skupno odjemno mesto – individualen odjem – subsidiarna odgovornost lastnika stanovanja – spor majhne vrednosti – konkretizacija ugovora – priznana dejstva – izvedensko mnenje, pridobljeno izven pravde
Glede na ugotovljeno dejstvo, da individualen odjem toplotne energije obravnavane posamezne enote (stanovanja) ni izvedljiv, ni mogoče izključiti subsidiarne odgovornosti lastnika posamezne enote za plačilo obratovalnih stroškov.
Posamezne postavke mesečnega obračuna toplotne energije je tožeča stranka natančno obrazložila na primeru enega računa. Tožena stranka pa je ugovarjala višini terjatve povsem pavšalno in brez obrazložitve, kateremu od iztoževanih računov ugovarja in kje so nepravilnosti v posameznih postavkah izdanih računov. Takšen ugovor sodišču ne omogoča presojanja njegove utemeljenosti.
Po 17. členu SZ-1 mora etažni lastnik, ki prenese lastninsko pravico s pravnim poslom, upravnika obvestiti o spremembi lastninske pravice. V dokaz mora predložiti kopijo dokumenta, iz katerega so razvidni vsi podatki o spremembi lastništva in o novem lastniku. Zakon na to obvestilo veže posledico iz tretjega odstavka 30. člena SZ-1, da etažni lastnik po tem, ko je upravnika obvestil o spremembi lastninske pravice, ne odgovarja več za stroške upravljanja ter druge stroške, ki izvirajo iz večstanovanjske stavbe.
Obvestilu upravniku ni treba priložiti notarsko overjene pogodbe oziroma zemljiškoknjižnega dovolila.
STVARNO PRAVO – STANOVANJSKO PRAVO – CIVILNO PROCESNO PRAVO
VSL0080215
SZ-1 člen 2, 2/5. ZPP člen 154, 154/3, 458, 458/1.
stroški upravljanja – poslovni prostor – uporaba SPZ – pasivna legitimacija – lastnik – najemnik
Predmet spora je plačilo neporavnanih obratovalnih stroškov ter stroškov upravljanja in vzdrževanja za poslovni prostor, ki je v toženčevi lasti. Toženec ne navaja, da bi bila več kot polovica površine stavbe, v kateri je njegov poslovni prostor, namenjena stanovanjem. Za presojo spornega pravnega razmerja se zato, upoštevaje peti odstavek 2. člena SZ-1, ne uporablja ta zakon, temveč določila SPZ.
upravnik – plačilo sredstev v rezervni sklad – vodenje sredstev računa rezervnega sklada – poseben transakcijski račun – odgovor na odgovor na pritožbo
V prvem odstavku 42. člena SZ-1 in drugem odstavku 119. člena SPZ je določeno, da sredstva rezervnega sklada, ki so skupno premoženje etažnih lastnikov, vodi upravnik na posebnem transakcijskem računu. To pa je račun, ki je bil naveden v predlogu za izvršbo na podlagi verodostojne listine, o katerem je zaradi vloženega ugovora toženca odločalo sodišče v tem pravdnem postopku.
STANOVANJSKO PRAVO – STVARNO PRAVO – DRUŽINSKO PRAVO – CIVILNO PROCESNO PRAVO
VSL0084961
SPZ člen 247, 247/1. SZ-1 člen 11, 11/1. ZZZDR člen 2. ZPP člen 3, 3/3.
izročilna pogodba – ustanovitev osebne služnosti – osebna služnost – služnost stanovanja – izselitev iz stanovanja in izpraznitev prostorov – nesporna dejstva – dokazovanje nespornih dejstev – ožji družinski člani – družina
Pravilno je sodišče prve stopnje obrazložilo, da imajo po določbi prvega odstavka 247. člena SPZ pravico do uporabe stanovanja ne le imetnik služnosti stanovanja, ampak tudi člani njegove družine in pravilno zaključilo, da je skupnost toženca z A. A. šteti za družinsko skupnost. Višje sodišče se strinja, da ima toženec za bivanje v spornem stanovanju pravni naslov, ki ga izvaja kot član družine iz pravice služnostne upravičenke (svoje matere).
ZPP člen 116, 116/1, 116/2, 117, 117/1, 117/2, 120, 120/1, 140 – 142, 318, 318/1. SZ-1 člen 111.
zamudna sodba – pogoji za izdajo zamudne sodbe – vročitev tožbe – fikcija vročitve – prava neuka stranka – vrnitev v prejšnje stanje – začetek teka roka za vložitev predloga za vrnitev v prejšnje stanje – uporaba stanovanja brez pravnega naslova – tožba na izpraznitev stanovanja – solastnik – varstvo lastninske pravice na celi stvari
Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo, da je 15 dnevni rok za vložitev predloga za vrnitev v prejšnje stanje pričel teči najpozneje v prvih dneh vrnitve toženih strank s potovanja, ko sta se stranki mogli in morali seznaniti s prejeto pošto v hišnem predalčniku, ko je torej prenehal vzrok (vrnitev s potovanja dne 4. 9. 2015) zaradi katerega sta toženi stranki zamudili rok za odgovor na tožbo. Zato je pravilno štelo, da je predlog za vrnitev v prejšnje stanje, ki sta ga toženi stranki vložili dne 19. 11. 2015, prepozen in ga je pravilno v skladu z določbo prvega odstavka 120. člena ZPP zavrglo.
odpoved najemne pogodbe in izpraznitev stanovanja - trajno pogodbeno razmerje - veljavnost pogodbe - poslovna sposobnost najemnika - psihoorganski sindrom - smrt stranke po izdaji sodbe sodišča prve stopnje
Naknadna izguba poslovne sposobnosti ne vpliva na veljavnost trajnih pogodbenih razmerij.
spor majhne vrednosti – upravnik – stroški upravljanja in obratovanja – dejanska etažna lastnina – izvenknjižna dejanska lastnina – subrogacija
Tožeča stranka je zatrjevala, da sporna stavba ni vpisana v zemljiško knjigo, da pa je iz drugih listin razvidno, da je tožena stranka solastnica spornega objekta, da je med solastniki obstajal sporazum o delitvi solastnine v etažno lastnino ter da iz tega sporazuma, elaborata za vpis stavbe v kataster stavb in pogodbe o medsebojnih odnosih izhaja, da je tožena stranka lastnica poslovnega prostora v stavbi ter solastnica 2,27% deleža skupnih delov stavbe. Iz takšnih trditev jasno izhaja, da je na sporni zgradbi etažna lastnina dejansko bila vzpostavljena (čeprav v zemljiško knjigo še ni vpisana).
Skladno s pravno teorijo se v praksi pojavljajo tri oblike dejanske etažne lastnine – izvenknjižna etažna lastnina, nedokončana etažna lastnina in navidezna solastnina. V obravnavanem primeru gre za tako imenovano izvenknjižno etažno lastnino, ko niti stavba niti njeni posamezni deli (še) niso evidentirani v nepremičninskih evidencah.
S stališčem, da uporaba 9. člena SZ-1 ni mogoča, če stavba (še) ni vpisana v zemljiško knjigo, se višje sodišče ne more strinjati.