STANOVANJSKO PRAVO – OBLIGACIJSKO PRAVO – CIVILNO PROCESNO PRAVO
VSL0084932
ZPP člen 8, 215, 339, 339/2, 339/2-8, 451, 452, 453. OZ člen 288.
spor majhne vrednosti – obratovalni stroški – stroški ogrevanja – pravica do izjave – delilnik – delno plačilo – vračunavanje obresti in stroškov – trditveno in dokazno breme – pritožbeni razlogi – kršitev metodološkega napotka – kršitev razpravnega načela – relativna bistvena kršitev določb pravdnega postopka
Glede na to, da so bili v skladu z dogovorom etažni lastniki dolžni akontacije poravnavati mesečno, je sodišče prve stopnje pravilno štelo, da je tožeča stranka upravičena tudi do zamudnih obresti od zneskov neplačanih akontacij. Iz razlogov izpodbijane sodbe izhaja, da je sodišče prve stopnje pri tem upoštevalo zakonske zamudne obresti, zato niso utemeljeni pritožbeni očitki, da izpodbijana sodba v tem delu ni ustrezno obrazložena.
Pravilno je stališče sodbe, da je tožnik s tem, da je specificiral stroške, na katere se nanaša zahtevek, in hkrati navedel, da jih je razdelil v skladu z zakonom in Pravilnikom o upravljanju večstanovanjskih stavb ter na podlagi prijave podatkov, ki sta mu jo poslala toženca, iz predloženih razdelilnikov pa je jasno razviden ključ delitve posameznega stroška, zadostil trditvenemu bremenu.
Tožeča stranka je v bistvenem zatrjevala le, da se tožena stranka na poziv po drugem odstavku 71. člena SZ-1 ni odzvala, zato plačilo neporavnanih terjatev, ki jih ima do etažnih lastnikov, zahteva od tožene stranke. Iz teh navedb pa niti smiselno ne izhaja, da bi tožeča stranka uveljavljala pravno priznano premoženjsko škodo. Dejstvo, da ni dobila poplačanih terjatev do etažnih lastnikov, namreč samo po sebi v ničemer ne zmanjšuje premoženja tožeče stranke, saj tudi terjatve predstavljajo premoženje družbe. Drugače bi bilo, če bi te terjatve postale npr. objektivno neizterljive. Vendar pa trditev v tej smeri tožeča stranka v postopku na prvi stopnji ni podala.
spor majhne vrednosti – neupravičena obogatitev – stroški upravljanja – stroški obratovanja – zastaralni rok
V konkretnem primeru iz ugotovitev sodišča prve stopnje izhaja, da gre za stroške upravljanja in obratovanja poslovne stavbe. Zastaralni rok, ki je določen v 6. točki 355. člena OZ, kot izjema od splošnega petletnega zastaralnega roka, zato ne pride v poštev.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSL0079621
ZPP člen 212, 214. OZ člen 311, 312, 1019, 1019/1. SZ-1 člen 24, 24/5.
spor majhne vrednosti - trditveno in dokazno breme - ugovor pobota - materialnopravni pobot - izvrševanje pravic najemnika - subsidiarna odgovornost lastnika stanovanja - nesubstanciranost dokaznega predloga - vpogled v spis - subsidiarno poroštvo - obratovalni stroški - pisni poziv - dospelost obveznosti subsidiarnega poroka - pobotna izjava
V primeru subsidiarnega poroštva mora upnik (pod predpostavko dospelosti terjatve) najprej terjati glavnega dolžnika (najemnika). Upnik lahko poroka terja šele, ko je glavnega dolžnika pisno pozval k izpolnitvi in mu v pisnem pozivu določil rok za izpolnitev. Po izteku tega roka dospe obveznost subsidiarnega poroka.
Iz trditvene podlage tožene stranke ne izhaja, kaj konkretizirano oziroma katere neplačane (obratovalne) stroške najemnika naj bi tožena stranka pobotala z vtoževano terjatvijo. Na taki pomanjkljivi trditveni podlagi pa sodišče prve stopnje ni moglo zaključiti, da v pobot uveljavljena terjatev tožene stranke obstoji oziroma je obstajala in bila zapadla ob podaji pobotne izjave.
Pri predlogu za vpogled v spis mora stranka določno navesti, katero listino naj sodišče vpogleda, kaj se s tem dokazuje in kako bi izvedba tega dokaza vplivala na rezultat postopka.
STANOVANJSKO PRAVO – OBLIGACIJSKO PRAVO – CIVILNO PROCESNO PRAVO
VSL0081611
SZ-1 člen 24, 24/5, 103, 103/1, 103/1-4, 103/3, 111, 111/2, 112, 112/4. OZ člen 9, 9/1, 190, 190/1, 239. ZPP člen 286.
izpraznitev stanovanja – najemna pogodba – odpoved najemne pogodbe – povračilo stroškov – obratovanje večstanovanjske stavbe – obratovalni stroški – upravnik večstanovanjske stavbe – subsidiarna odgovornost lastnika stanovanja za obratovalne stroške – dolžnost izpolnitve obveznosti – razmerje lastnik najemnik
Stroške je upravniku poravnala tožeča stranka, ki je kot lastnica stanovanja za plačilo obratovalnih stroškov subsidiarno odgovorna. Za ta znesek je bil toženec brez pravnega temelja obogaten, saj je bil poplačan njegov dolg.
Upravnik oziroma v konkretnem primeru skupnost lastnikov mora v primeru, če obveznosti do tretje osebe niso poravnane v celoti za vse etažne lastnike tretji osebi na njeno zahtevo v roku osmih delovnih dni od prejema posredovati podatke o etažnem lastniku, ki ni plačal svojega dela obveznosti potrebne za vložitev tožbe. Pri tem ne gre zgolj za podatke o imenu etažnega lastnika ter višini njegovega dolga, ampak za vse podatke, ki so potrebni za utemeljitev zahtevka, med drugim tudi njegove višine.
Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo, da aktivna legitimacija tožeče stranke, glede na to, da ni zahtevala plačila na poseben račun rezervnega sklada, ni podana.
STVARNO PRAVO – STANOVANJSKO PRAVO – CIVILNO PROCESNO PRAVO
VSL0085528
ZPP člen 453, 454, 454/2. SPZ člen 115.
spor majhne vrednosti – izvedba naroka – plačilo stroškov upravljanja in obratovanja – sklepčnost tožbenega zahtevka – ključ delitve stroškov – solastniški delež – vpogled v zemljiško knjigo – prepozne pritožbene navedbe
Tožeča stranka je navedla katere stroške vtožuje, za katero obdobje oziroma njihovo zapadlost, in ključ delitve stroškov med etažne lastnike ter za svoje trditve predložila ustrezne dokaze (poleg Pogodbe o izvajanju storitev upravljanja poslovnega objekta, še vtoževane račune skupaj z računi dobaviteljev). Ključ delitve je utemeljevala s sklicevanjem na 115. člen SPZ, ki določa, da so pravice in obveznosti etažnih lastnikov na skupnih delih sorazmerne z njihovimi solastniškimi deleži, če zakon ali pogodba ne določa drugače. Po oceni pritožbenega sodišča je to v obravnavani zadevi zadostovalo za sklepčnost tožbenega zahtevka.
POGODBENO PRAVO – CIVILNO PROCESNO PRAVO – STANOVANJSKO PRAVO
VSL0085527
ZPSPP člen 28, 28/1, 28/1-2, 29. ZPP člen 13, 206, 212. OZ člen 311.
nalog za izpraznitev poslovnih prostorov – zamuda s plačilom najemnine – odstop od najemne pogodbe – prenehanje obveznosti plačila najemnine – pobot – predhodno vprašanje – prekinitev postopka – trditveno in dokazno breme – nesubstanciran dokazni predlog
Po pravilnem odstopu od najemne pogodbe zaradi neplačevanja najemnine, poznejše prenehanje obveznosti plačila najemnine zaradi izpolnitve, na veljavnost odstopa od pogodbe nima pravnih učinkov in tudi ni razlog za zavrnitev zahteve po izpraznitvi poslovnega prostora.
Tudi v primeru, če bi že bil v pravdi na plačilo najemnin tožbeni zahtevek zavrnjen zaradi ugotovitve v pobot ugovarjane terjatve, taka odločitev ne bi imela nobenega vpliva na presojo utemeljenosti odstopa od najemne pogodbe in posledično tudi na presojo pogojev, ki morajo biti izpolnjeni za izdajo sodbe na podlagi izpraznitvenega naloga.
Prvostopenjsko sodišče je ocenilo, da predstavlja 26. 4. 2006 vložena tožba in postopek, voden v zadevi I P 374/2006, zavrnitev ponudbe za sklenitev prodajne pogodbe z 28. 12. 2005. Pri tem se je pravilno oprlo na določilo tretjega odstavka 26. člena OZ. Gre za ponudbo, v kateri veljavnost ni določena. Če ponudnik ne določi roka za sprejem, je treba upoštevati ali je ponudba dana odsotni osebi ali ustno. Ponudba, dana odsotni osebi, veže toliko časa, kolikor je normalno potrebno, da ponudba prispe do te osebe, da jo ta prouči, o njej odloči in da odgovor o ponudbi prispe do ponudnika. Zaradi zavrnitve ponudbe ta neha veljati in ponudnik nanjo ni več vezan.
Če je sodišče prve stopnje pri presoji pogojev za izdajo regulacijske začasne odredbe v konkretnem primeru spoznalo verjetnost, da je bila pogodba o upravljanju toženi stranki pravilno odpovedana in da so etažni lastniki sporne stavbe sklenili po tem veljavno pogodbo z novim upravnikom (ki jo je posledično dolžan začeti izpolnjevati), so razlogi sklepa o zavrnitvi predloga zavarovanja z začasno odredbo v delu, v katerem sodišče zaključi, da zavarovanje ni potrebno, ker tožena stranka izpolnjuje pogodbo o upravljanju v sporni stavbi še naprej na enak način kot pred odpovedjo pogodbe, sami s sabo v nasprotju.
Namen etažnih lastnikov pri zahtevi za sodno varstvo je v začasni preprečitvi toženi stranki, da nadaljuje z izvrševanjem pogodbe o upravljanju.
Pritožnica ima tudi prav, da je zmotno stališče sodišča prve stopnje, da bi, če bi predlagano začasno odredbo izdalo, prejudiciralo odločitev o vloženi tožbi, ne da bi upoštevalo trditve nasprotne stranke (tožene stranke). Če je sodišče ocenilo, da mora pred odločitvijo izvesti kontradiktoren postopek, bi ga moralo izvesti, ne pa iz tega razloga predlog zavrniti.
Sodišče prve stopnje je pravilno obrazložilo, da bi morala tožena stranka za uporabo izjeme po prvem odstavku 104. člena SZ-1 kumulativno izpolnjevati tri pogoje: 1. posebej utemeljene okoliščine, 2. sprožen postopek za uveljavljanje subvencionirane najemnine in postopek za uveljavljanje izredne pomoči ter 3. obvestilo najemodajalca o vsem tem. Na toženi stranki je torej dokazno breme za obstoj okoliščin, ki preprečujejo odpoved najemne pogodbe zaradi neplačevanja najemnine in drugih stroškov, ki se plačujejo poleg najemnine.
STVARNO PRAVO – STANOVANJSKO PRAVO –OBLIGACIJSKO PRAVO
VSL0060389
OZ člen 18, 121. SPZ člen 115. SZ-1 člen 29, 29/2. EZ-1 člen 288.
pogodba o dobavi toplote – etažna lastnina – skupno odjemno mesto – izstop etažnega lastnika iz sistema ogrevanja – sporazum o spremembi rabe skupnih delov – dejanska dobava toplote – realni kontrakt – splošni pogoji
Ker odstop enega etažnega lastnika iz celotnega sistema ogrevanja po svoji naravi pomeni spremembo rabe skupnih delov (drugi odstavek 29. člena SZ-1), tožencu pa ni uspelo dokazati, da je bilo za njegov odstop podano soglasje vseh etažnih lastnikov, je odločitev sodišča pravilna. Splošno pravilo pri etažni lastnini namreč je, da obveznosti na skupnih delih bremenijo vse etažne lastnike, in sicer v skladu z njihovim solastniškim deležem.
STANOVANJSKO PRAVO – OBLIGACIJSKO PRAVO – POGODBENO PRAVO – CIVILNO PROCESNO PRAVO
VSL0080165
SZ-1 člen 111, 111/1, 111/2. ZPP člen 286, 286a, 339, 339/2, 339/2-14.
uporaba stanovanja brez pravnega naslova – tožba na izpraznitev stanovanja – uporaba specialnega predpisa – najemna pogodba za določen čas – prekluzija navajanja dejstev in predlaganja dokazov – nastanek prekluzije na podlagi zakona – opozorilo sodišča
Splošni predpis se lahko uporabi le v primeru, ko specialni predpis določenega razmerja ne ureja. V obravnavanem primeru pa ni tako, saj SZ-1 izrecno ureja situacijo, ki je podana v tej zadevi.
Stranka mora najkasneje na prvem naroku za glavno obravnavo navesti vsa dejstva in predlagati vse dokaze, s katerimi utemeljuje svoj zahtevek, in se izjaviti o dejstvih in ponujenih dokazih nasprotne stranke. Na to je sodišče v rednem postopku ni dolžno posebej opozarjati, prekluzija nastane na podlagi samega zakona.
subsidiarna odgovornost lastnika stanovanja za plačilo obratovalnih stroškov - prerekanje lastništva stanovanja - spor o lastninski pravici med toženko in zemljiškoknjižnim lastnikom stanovanja - pomanjkljiva trditvena podlaga glede prehoda lastninske pravice na toženko - neobstoj pasivne stvarne legitimacije
Samo dejstvo, da je med toženko in zemljiškoknjižno lastnico stanovanja v teku pravdni postopek glede lastninske pravice na predmetnem stanovanju, še ne pomeni, da je toženka lastnica predmetnega stanovanja.
Strošek priključkov na vodovodno napeljavo je toženka dolžna plačati ne glede na to, ali vodo dejansko uporablja ali ne, in sicer na podlagi 26. člena Pravilnika o upravljanju večstanovanjskih stavb.
Tožnica kot upravnik nastopa le kot prerazdeljevalec računa, ki ga prejme od dobavitelja, in ne določa sama cene stroškov priključkov.
izselitev iz stanovanja – bivanje brez pravnega naslova – zamudna sodba
Tožeča stranka zahteva od tožene stranke, da se izseli iz njenega stanovanja, saj v njem biva brez pravnega naslova (111. člen SZ-1) in ne plačuje nobenih stroškov bivanja.
Prvostopenjsko sodišče je pravilno ugotovilo, da so izpolnjeni vsi pogoji za izdajo zamudne sodbe.
SZ-1 člen 41, 41/1, 44, 44/1, 46. SPZ člen 119, 119/1, 119/5.
skupnost etažnih lastnikov – prodaja stanovanja – vplačilo v rezervni sklad – vračilo vplačila v rezervni sklad
Skupnost etažnih lastnikov z odhodom enega od etažnih lastnikov ob prodaji stanovanja ne preneha in ne razpade, temveč obstaja naprej, s tem, da kupec kot novi etažni lastnik in pravni naslednik vstopi v položaj prejšnjega etažnega lastnika. Etažni lastnik (tudi bivši) nima pravice zahtevati vračila vplačil v rezervni sklad niti zahtevati delitve. Gre namreč za strogo namenska sredstva, ki se lahko uporabijo le za poravnavo stroškov vzdrževanja in potrebnih izboljšav, ki so predvidene v sprejetem načrtu vzdrževanja, ter za nujna vzdrževalna dela in za odplačevanje v te namene najetih posojil (prvi odstavek 44. člena SZ-1).
Za obdobje pred 25. 6. 2008 se je sodišče prve stopnje pravilno oprlo na SPZ, saj glede odgovornosti lastnika neprofitnega stanovanja, za kakršnega gre v konkretnem primeru, SZ-1 takrat ni imel posebne določbe in subsidiarne odgovornosti lastnika neprofitnega stanovanja ni določal.