NEPRAVDNO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - STAVBNA ZEMLJIŠČA
VSL00071624
ZVEtL-1 člen 23, 23/4-1, 28, 29, 29/4. SZ-1 člen 32.
dejanska etažna lastnina - neurejeno zemljiškoknjižno stanje - vzpostavitev etažne lastnine - vpis etažne lastnine - idealni delež - katastrski podatek - neskladnost podatkov v evidencah - splošni skupni del - soglasje etažnih lastnikov - pogodba o medsebojnih razmerjih etažnih lastnikov - zakonska domneva - ogled na kraju samem - oprava naroka - potrebno strokovno znanje - dokaz s sodnim izvedencem
Oprava naroka z zaslišanjem prič in ogledom na kraju samem v tem nepravdnem postopku ni obvezna, prav tako pa oprava ogleda kraja ne bi bila smotrna, saj sodišče za presojo, ali gre v gradbenem smislu za samostojni, ločeni dve stavbi, nima potrebnega strokovnega znanja.
Sporne dele, ki predstavljajo skupne komunikacijske prostore, je zato sodišče v skladu z domnevo opredelilo kot splošne skupne dele obravnavane stavbe.
Namen postopka za vzpostavitev etažne lastnine je, da se zemljiškoknjižno neurejeno stanje v večstanovanjskih stavbah uredi v skladu s konceptom etažne lastnine. In to je sodišče tudi storilo, ko je dokončalo etažno lastnino z ugotovitvijo deležev na splošnih skupnih delih v korist vseh lastnikov posameznih delov.
SZ-1 člen 23, 23/7. ZPP člen 339, 339/2, 339/2-14.
stroški upravljanja, obratovanja in vzdrževanja - upravljanje skupnih delov stavbe - stroški upravljanja večstanovanjske stavbe - upravnik stavbe v etažni lastnini - neupravičena obogatitev - spor majhne vrednosti - nejasni in pomanjkljivi razlogi o odločilnih dejstvih
Sodišče prve stopnje na eni strani ugotavlja, da je toženka k plačilu stroškov upravljanja skupnih delov zavezana že po samem zakonu, pri čemer se sklicuje na sedmi odstavek 23. člena sedaj veljavnega SZ-1. Po drugi strani pa zaključuje, da je bila toženka v konkretnem primeru neupravičeno obogatena in je tako dolžna prejeto vrniti oziroma nadomestiti vrednost dosežene koristi. Odločitve v tem delu tako ni mogoče preizkusiti, saj ni jasno na kateri podlagi je sodišče prve stopnje presodilo, da je temelj tožbenega zahtevka podan.
upravljanje večstanovanjske stavbe - stroški obratovanja in vzdrževanja - ključ delitve stroškov vzdrževanja večstanovanjske hiše - delitev stroškov med etažnimi lastniki - zastaranje terjatve upravnika - materialno procesno vodstvo
Materialno procesno vodstvo sodišča je določeno v sorazmerju z vlogo vseh subjektov v postopku in z upoštevanjem temeljnih pravic strank do enakega obravnavanja pred sodiščem in torej ni neomejeno. Slednje pomeni, da tudi ni potrebno tedaj, ko že procesna dejanja nasprotne stranke opravijo enako vlogo. Ni pravilno stališče pritožbe, da naj bi bilo sodišče prve stopnje dolžno podatke o posameznih, toženi stranki neupravičeno zaračunanih stroških, razbirati samo, na podlagi razpredelnic, ki jih je tožena stranka predložila v dokaz svojih navedb.
motenje posesti - posestno varstvo - sodno varstvo posesti - prekluzivni rok za sodno varstvo - pravočasnost tožbe zaradi motenja posesti - pasivna legitimacija - protipravnost posega - upravljanje večstanovanjske stavbe - dvigalo - dvižna ploščad - posli, ki presegajo okvir rednega upravljanja - soglasje etažnih lastnikov za poseg - večinsko soglasje etažnih lastnikov - potrebna večina etažnih lastnikov - skupnost etažnih lastnikov kot stranka v postopku - naročniki del - izpolnitev naročila - pasivna legitimacija naročnika motilnega dejanja - vzpostavitev prejšnjega posestnega stanja - možnost vzpostavitve prejšnjega stanja - odločanje po stanju ob zaključku glavne obravnave - opis motilnega ravnanja - nesorazmernost posega - zavrnitev tožbenega zahtevka
Za motenje posesti ne zadošča sprememba dejanske oblasti na stvari, pač pa mora biti izvajalcu očitno, da protipravno posega v tujo posest. Zgolj seznanitev z vložitvijo predloga v nepravdnem postopku ne utemeljuje protipravnosti očitanega motilnega ravnanja, ki ga je opravil v okviru svoje dejavnosti po izrecnem navodilu lastnikov, brez lastne koristi v smislu pridobitve posesti oziroma od spremembe posestnega stanja (tu ne gre za vprašanje finančne koristi). Toženec ni štel, da ravna v svojo korist. V motenjskih sporih bi dopuščanje pasivne legitimacije izvajalcem, ki se poklicno ukvarjajo z določeno dejavnostjo in zgolj izvršujejo pogodbeno naročilo, lahko onemogočilo nemoteno opravljanje njihove osnovne dejavnosti, saj bi bili nenehno izpostavljeni možnosti, da bo zoper njih vložena tožba. Zato mora sodišče vse okoliščine skrbno pretehtati, kar je v konkretnem primeru tudi storilo.
Vsakršne spremembe dejanskega stanja še ni mogoče okvalificirati za dejanje, ki bi terjalo posestno varstvo v luči 33. člena SPZ. V ugoditev zahtevku vodi le tisto spremenjeno dejansko ali posestno stanje, ki je usmerjeno v bistveno spremembo dosedanjega načina izvrševanja posesti.
Če najemnik ne vzdržuje stanovanja po določbah Pravilnika iz 125. člena SZ-1 je s tem podan odpovedni razlog za odpoved najemne pogodbe iz krivdnega razloga.
Določbi prvega in drugega odstavka 93. člena SZ-1 sta jasni: Če stanje v stanovanju ne zagotavlja najemniku normalne uporabe stanovanja, lahko najemnik predlaga, da stanovanjska inšpekcija lastniku stanovanja odredi izvedbo tistih del, ki so potrebna za zagotavljanje normalne uporabe stanovanj ali skupnih delov. Če lastnik v roku, določenem z odločbo, ne izvede naloženih del, lahko ta dela na njegove stroške izvede najemnik sam. Stroške izvedbe del, skupaj z obrestmi, lahko najemnik pobota s terjatvami lastnika iz naslova najemnine. V povezavi s 93. členom pa je pomemben tudi 100. člen SZ-1, ki govori o pravicah najemnika. Ena od teh (5. alineja) je pravica zahtevati sorazmerno zmanjšanje najemnine za čas, ko stanovanja ni bilo mogoče normalno uporabljati, ker je lastnik opustil svoje dolžnosti iz 93. člena SZ-1. 100. člen SZ-1 med pravicami najemnika ne ureja druge možnosti za znižanje najemnine, kar pomeni, da lahko najemnik znižanje zahteva le upoštevaje navedeno 5. alinejo, ki pa zahteva predhoden postopek pri stanovanjski inšpekciji. In ne samo to – zahteva tudi, da je stanovanjska inšpekcija izdala odločbo, s katero je naložila najemodajalcu izvedbo določenih del, ta pa je svojo obveznost iz 93. člena SZ-1 opustil (ni ravnal v skladu z odločbo, zaradi česar stanovanja določeno obdobje – dokler z najemnik sam ni izvršil zahtevana dela – ni bilo mogoče normalno uporabljati stanovanja).
postopek za ugotovitev pripadajočega zemljišča - skupno pripadajoče zemljišče - obseg pripadajočega zemljišča - pretekla raba zemljišča - normalna funkcija objekta - lastninjenje nepremičnin v družbeni lastnini - dokazna ocena izvedenskega mnenja - pomožni objekt - pridobitev lastninske pravice na podlagi zakona - prepoved retroaktivnosti - originarna pridobitev lastninske pravice na nepremičnini - prepričljiva dokazna ocena - razlogi o odločilnih dejstvih - vezanost sodišča na tožbeni predlog - odločitev v mejah postavljenega zahtevka - udeleženci v postopku - procesni sklep - zmotno sklicevanje na načelo ne bis in idem
V obravnavani zadevi je bilo treba obseg pripadajočega zemljišča ugotoviti po t. i. dinamičnem principu, saj gre za stavbo, ki je od podržavljenja dalje stala na zemljišču v družbeni lastnini. Pri takih zemljiščih je treba upoštevati, da je imel lastnik stavbe pravico uporabe na tistem obsegu zemljišča, ki mu je zagotavljalo normalno rabo in funkcioniranje stavbe. Namenjenost za redno rabo se je sicer lahko določila že ob izgradnji, lahko pa se je naknadno tudi spreminjala, vse do olastninjenja družbenega zemljišča.
Merilo pretekle rabe je praviloma dodatni spoznavni vir, vendar gre lahko v določenih primerih tudi za odločilno merilo. Ni sporno, da pripadajoče zemljišče stavbe v prostorskih aktih ne v času gradnje ne v času družbene lastnine, ni bilo določeno. Na podlagi kriterija iz 1. in 4. točke 43. člena ZVEtL-1 zato sodišče prve stopnje pripadajočega zemljišča ni moglo ugotoviti in je posledično pri svoji odločitvi kriteriju dejanske urejenosti in kriteriju pretekle rabe utemeljeno dalo odločilno težo.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSL00069065
OZ člen 364, 364/2.
plačilo dolga tekom postopka - pripoznanje terjatve - ugovor pomanjkanja aktivne legitimacije - spor majhne vrednosti - aktivna legitimacija upravnika večstanovanjske stavbe - aktivna legitimacija upravnika v zvezi s plačilom v rezervni sklad - akcesornost zamudnih obresti
Toženec je tekom postopka plačal vtoževano glavnico v višini 225,72 EUR in s tem pripoznal vtoževano terjatev, ki jo je tožnica terjala iz naslova plačila zneskov sredstev rezervnega sklada. S tem ji je pripoznal tudi aktivno legitimacijo za takšno tožbo, zato nadaljnje ugotovitve glede upravnika stavbe in njegove upravičenosti terjanja plačila zneskov rezervnega sklada niso bile potrebne.
Obresti kot akcesorna obveznost delijo usodo glavne obveznosti, zato je sodišče prve stopnje tožnici utemeljeno priznalo tudi zakonske zamudne obresti.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO
VSL00069315
SPZ člen 40, 43, 92. ZPP člen 8.
izselitev iz nepremičnine - pravno poslovna pridobitev lastninske pravice - dolgoletna posest - izjalovljeno pričakovanje - konvalidacija ustno sklenjene in realizirane pogodbe - ugovor priposestvovanja lastninske pravice - opravičljiva zmota glede obstoja pogojev za priposestvovanje - dobrovernost priposestvovalca - prepričljiva dokazna ocena
Pritožbeno sodišče ne dvomi v obstoj dolgoletne posesti tožencev, kar pa za pridobitev lastninske pravice še ne zadošča. Obljuba nima za posledico prenosa lastninske pravice. Pravo namreč golega upanja oziroma pričakovanja na pridobitev lastninske pravice ne ščiti.
Toženci pravnega naslova niso izkazali, zato je že iz tega razloga izključeno priposestvovanje.
LASTNINJENJE - OBLIGACIJSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO
VSL00070230
SZ člen 2, 117. ZPP člen 154, 154/1.
tožba za ugotovitev lastninske pravice - lastninjenje stanovanj - kupoprodajna pogodba za nakup stanovanja - parkirno mesto - garaža - pomožni prostor - sestavni del stanovanja - sodna praksa - prodaja stanovanja po določbah sz - družbena lastnina - zasebna lastnina - najemna pogodba - pogoji za priposestvovanje - dobra vera
Čeprav to ni izrecno navedeno, je v kupoprodajno pogodbo iz leta 1992 vključen tudi parkirni prostor. Glede na ugotovljene okoliščine konkretnega primera namreč predstavlja pomožni prostor, ki v skladu z določbo 2. člena SZ sodi k stanovanju in je njegov sestavni del.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - NEPRAVDNO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO
VSL00069534
SPZ člen 77. ZNP člen 125. SZ-1 člen 112. ZPP člen 285, 313.
delitev nepremičnine v solastnini - delitev z izplačilom vrednosti solastnih deležev - fizična delitev z izplačilom razlike - določitev vrednosti solastninskega deleža - vrednost nepremičnine - ustanovitev stvarne služnosti - služnostna pot - potek služnostne poti - zmotna uporaba materialnega prava - materialno procesno vodstvo v nepravdnem postopku - izročitev nepremičnin - paricijski rok
Ker je sodišče upoštevalo vrednost nepremičnine, kot da bi bila deljena v naravi, čeprav se za delitev v naravi ni odločilo ter pri tem spregledalo zmanjšano vrednost nepremičnine na račun obstoječe služnosti, je materialno pravo napačno uporabilo in s tem zagrešilo bistveno kršitev določb pravdnega postopka.
Sodišče v zadevi odloča glede na stanje nepremičnine na dan izdaje sklepa.
Določitev petnajstnevnega roka za izročitev nepremičnine, v kateri prebiva s svojo družino, ne bi bila življenjska, temveč bi predstavljala rigidno in nesmotrno odločitev. Splošno znano dejstvo je, da iskanje nepremičnine in selitev terja svoj čas. Pritožbeno sodišče se je zato pri določitvi roka smiselno oprlo na četrti odstavek 112. člena SZ-1, ki ureja izselitvene roke v primeru odpovedi najemne pogodbe. Sodišče ne sme določiti roka za izselitev, ki bi bil krajši kot 30 dni in ne roka, ki bi bil daljši od 60 dni. Glede na okoliščine primera je kot primeren rok za izročitev nepremičnine v posest drugi predlagateljici določilo 30 dni po prejemu denarnega izplačila.
ZNP v 125. členu določa, da sodišče v postopku za delitev stvari po uradni dolžnosti odloči tudi o ustanovitvi stvarne služnosti, če posamezni udeleženec dela stvari, ki so mu bile dodeljene, sploh ne more ali delno ne more uporabljati brez uporabe drugega dela razdeljene stvari.
Sodišče ni ravnalo kot aktivni spodbujevalec procesnih aktivnosti udeležencev, čeprav je to v nepravdnih postopkih, kot je obravnavani, še posebej potrebno. V takšnih zadevah se ne odloča o sporu, ampak gre za urejanje medsebojnih razmerij med strankami (osebnih, premoženjskih, družinskih, itd.). Slednje pa zahteva celosten pristop k obravnavanju zadeve. V novem postopku bo moralo sodišče odpraviti ugotovljene pomanjkljivosti, začenši s tem, da bo nasprotnega udeleženca z ustreznim materialno procesnim vodstvom vzpodbudilo, da navedbe ustrezno dopolni.
tožba za izpraznitev stanovanja - uporaba stanovanja brez pravnega naslova - najemno razmerje - pisna najemna pogodba - pisna pogodba - sklenitev najemne pogodbe - soglasje volj za sklenitev pogodbe - teorija realizacije - smrt najemnika stanovanja - dolžnost sklenitve najemne pogodbe
Za pogodbo, za katero zakon predpisuje obličnost, pa v taki obliki ni bila sklenjena, mora obstajati soglasje volj pogodbenih strank za njeno sklenitev, da bi pogodba lahko konvalidirala. Če do sklenitve pogodbe ne pride, teorije realizacije ni moč uporabiti.
Dogovora o najemu stanovanja med pravdnima strankama ni bilo, nesklenjena pogodba pa ne more biti realizirana.
OBLIGACIJSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO
VSL00068778
OZ člen 364.
plačilo v rezervni sklad - prispevek v rezervni sklad - sklep etažnih lastnikov - povišanje prispevka etažnih lastnikov v rezervni sklad - delitev stroškov v večstanovanjski stavbi - načrt vzdrževanja - pogodba o medsebojnih razmerjih etažnih lastnikov - dokaz z zaslišanjem prič - pripoznava dolga
Tudi v primeru, če so bili zatrjevani načrti vzdrževanja in investicij sprejeti, bi se morali etažni lastniki za povišanje prispevka v rezervni sklad posebej dogovoriti.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - POGODBENO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSL00068781
SZ-1 člen 25, 25/1. OZ člen 190, 190/1, 197. ZPP člen 7, 212, 451, 453, 453/3.
sklep etažnih lastnikov - potrebna večina etažnih lastnikov - sklenitev pogodbe o upravljanju - soglasje etažnih lastnikov - neprerekana dejstva - listinski dokaz - razpravno načelo - trditvena in dokazna podlaga - pomanjkljiva trditvena podlaga - zanikanje dejstev - neupravičena obogatitev - zastopanje po pooblaščencu - slabo pravdanje - spor majhne vrednosti - preizkus po uradni dolžnosti - načelo materialnega procesnega vodstva
Od stranke, ki določeno dejstvo enkrat že prereka oziroma navede nasprotno dejstvo, ni mogoče zahtevati, da ob nasprotovanju oziroma vztrajanju druge stranke vsakokrat znova ponovi svoje stališče.
Listinski dokazi so namenjeni zgolj preverjanju resničnosti navedb pravdnih strank, ni pa mogoče z njimi navedb dopolnjevati ali pričakovati, da bo to namesto strank storilo sodišče.
Pri presoji načela materialnega procesnega vodstva je treba upoštevati, da je tožnica profesionalni subjekt (gospodarska družba), ki jo v postopku zastopa kvalificiran pooblaščenec (odvetnica), in da ne gre za pravno zapleteno zadevo, sodna praksa glede trditvene podlage pa je jasna.
ZPP člen 214, 339, 339/2, 339/2-8, 452, 452/3, 458, 458/1.
spor majhne vrednosti - plačilo stanovanjskih in obratovalnih stroškov - pogodba o upravljanju - aktivna legitimacija upravnika - veljavnost pogodbe o upravljanju - potrebna večina za veljavnost pogodbe o upravljanju - pravica do izjave stranke - kršitev kontradiktornosti - zastopanje stranke - postopek za postavitev odrasle osebe pod skrbništvo - procesna sposobnost stranke - dvom o pravdni sposobnosti - pripravljalna vloga - pripravljalna vloga v pravdi - omejeno število vlog v sporu majhne vrednosti
Tožničina navedba iz dopolnitve tožbe, da so pogodbo o upravljanju podpisali etažni lastniki s solastniškim deležem, ki presega 50 %, je bila pravočasna in glede na to, da se toženec na to vlogo ni odzval, med pravdnima strankama niti pred vložitvijo pripravljalne vloge o deležu podpisnikov pogodbe ni bilo spora. Utemeljen je zato pritožbeni očitek, da je bila z neupoštevanjem navedbe o solastniških deležih etažnih lastnikov, ki so podpisali pogodbo o upravljanju, storjena kršitev iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP.
varstvo kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb - upravnik - skupni deli stavbe - stvarne napake - odgovornost za skrite napake - jamčevalni rok - začetek teka jamčevalnega roka - prevzem nepremičnine - prevzem skupnih delov stavbe od prodajalca - kogentna narava zakonskih določb - jezikovna razlaga zakona - namenska razlaga zakonske določbe - zapisnik o primopredaji - napake v solidnosti gradbe - pravna kvalifikacija - normalna funkcija objekta
Neobstoj prevzemnega zapisnika ne pomeni nujno, da tudi primopredaja skupnih delov dejansko ni bila izvedena in da je treba upoštevati dejanski prevzem, saj začetka rokov ni mogoče prenašati v prihodnost z enostranskim ravnanjem ali opustitvijo tistega, od čigar ravnanja je odvisen začetek teka roka. Drži sicer, da določbe 2. poglavja ZVKSES o izročitvi in prevzemu (18. in 19. člen) predstavljajo kogentno pravo. Vendar tožeča stranka napačno sklepa, da brez zapisnika prevzema skupnih delov stavbe s strani upravnika ni mogoče izvesti. V navedenih členih namreč ni določbe, ki bi pogojevala izročitev in prevzem nepremičnine s sestavo primopredajnega zapisnika. Prvi odstavek 19. člena ZVKSES sicer določa njegovo sestavo, ni pa nikjer določeno, da bi bila nepremičnina izročena oziroma prevzeta šele z njegovo sestavo. Kot pravilno opozarja tožena stranka v odgovoru na pritožbo, je zapisnik namenjen predvsem potrditvi dejstev, ki so navedena v tretjem odstavku 19. člena (opis stanja nepremičnine, izjave kupca o prevzemu, listinah, uveljavljanju pogodbene kazen, zahtevi za odpravo napak itd.). Vpliva pa tudi na kupčevo pravico uveljavljanja očitnih (in ne skritih) napak, odpravo katerih mora sicer zahtevati ob prevzemu (če zapisnika ni oziroma prodajalec kupca o tej pravici ne pouči, kupec te pravice ne izgubi). Če bi zakonodajalec izročitev oziroma prevzem nepremičnine pogojeval s sestavo zapisnika, bi to izrecno navedel pri pogojih za izročitev v 18. členu ZVKSES.
Primopredajni zapisnik ni izrecen pogoj za prevzem nepremičnine oziroma njenih skupnih delov.
Pri uveljavljanju napak v solidnosti gradnje gre za pravno kvalifikacijo, z navedbo katere tožeča stranka ne more biti prekludirana. Vendar, kot je pojasnilo že sodišče prve stopnje, tožeča stranka ni specificirala svojih navedb oziroma ni konkretizirano navedla, v čem naj bi se kazala zatrjevana onemogočena oziroma bistveno okrnjena normalna funkcija objekta. Zatrjevane napake v zvezi z neprimerno temperaturo in (odpravljivo) nevarnostjo za opekline tudi po mnenju pritožbenega sodišča niso takšne, da bi bila zaradi njih onemogočena oziroma bistveno okrnjena normalna funkcija objekta.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - POGODBENO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSL00067711
OZ člen 15, 333, 579, 587. SZ-1 člen 111. ZPP člen 313, 313/2.
tožba za izpraznitev nepremičnine - izpraznitev in izročitev stanovanja - izselitev družinskega člana - razmerja med starši in polnoletnim otrokom - pravna podlaga za uporabo stanovanja - uporaba brez pravne podlage - najemna pogodba - nesklenitev najemne pogodbe - bistvene sestavine pogodbe - posodbena pogodba - medsebojni dogovor strank - trajno pogodbeno razmerje - vlaganja v nepremičnino - rok za izselitev iz stanovanja
Na strankah je, da zatrjujejo dejansko stanje, je pa nato sodišče tisto, ki na takšno dejansko stanje uporabi pravo. Sodišče mora torej za konkreten dejanski stan najti ustrezno pravno pravilo. Res je, kar tudi opozarja pritožba, da je toženec med svojimi trditvami podal tudi trditev o obstoju posodbene pogodbe, ki je v OZ urejena v 579. do 586. členu. Vendar pa posodbena pogodba ne nastane sama po sebi, kot nadaljevanje nekega zatečenega stanja, brez ustreznega dogovora, sporazuma, ki je lahko tudi usten.
V konkretni zadevi je toženec trdil, da je bil med strankama dosežen dogovor, ki naj bi po prvi varianti predstavljala ustno najemno pogodbo, kar se je izkazalo, da ne drži. Po drugi varianti naj bi šlo za soglasje, ki bi privedlo do posodbene pogodbe in sicer trajnega pogodbenega razmerja, ki se ga po 333. členu OZ prekine le z odpovedjo. Vendar pa samo dejstvo, da je toženec kot otrok prebival pri starših (tožniku in njegovi ženi), pa se je potem to bivanje podaljšalo v toženčevo odraslo dobo (na način, da starša pač nista nasprotovala temu, da biva v hiši), ne more pomeniti dogovora (sporazuma), ki bi ustanovil posodbeno (ali kakršno koli drugačno pogodbeno) razmerje.
Dejstvo, da je toženec pri starših bival tudi v odrasli dobi, ne pomeni, da bi bilo med njimi ustanovljeno kakršno koli pravno razmerje, ki bi kot tako pomenilo pravno podlago za prebivanje v hiši staršev. Sodišče prve stopnje je zato pravilno presodilo, da gre za situacijo, ko toženec v tožnikovi nepremičnini prebiva brez pravnega naslova, zaradi česar so podani razlogi, da se mora iz nepremičnine izseliti.
Pritožbeno sodišče glede na okoliščine tega primera šteje kot primeren rok, v katerem se bo toženec lahko izselil in si našel drugo primerno stanovanje, 60 dni.
povrnitev stroškov - obnova fasade - večstanovanjska stavba - podjemna pogodba (pogodba o delu) - podpis pogodbe - potrebna večina etažnih lastnikov - solastniški deleži na skupnih objektih in napravah - solastniški delež na nepremičnini
V 3. členu SZ-1 je zapisano, da stanovanjske stavbe sestavljajo posamezni deli in skupni deli. Po 30. členu SZ-1 pa se stroški upravljanja ter drugi stroški, ki izvirajo iz več stanovanjske stavbe delijo v skladu s solastniškimi deleži, če pogodba o medsebojnih razmerjih ne določa drugače. Delež tožene stranke je bil pravilno izračunan in tudi zapisan v Pogodbi.
najemna pogodba za stanovanje - odpoved najemne pogodbe in izpraznitev stanovanja - odpovedni razlog - neplačevanje najemnine - krivdni razlog za odpoved najemne pogodbe - tožba na odpoved najemne pogodbe - postopek pred odpovedjo pogodbe - opomin najemodajalca s pisnim opozorilom - predložitev obračuna - kompenzacija najemnine - zapadlost obveznosti - iztek časa najema - prava pogodbena volja strank - odpoved najemne pogodbe iz krivdnih razlogov - dopolnitev razlogov - opravljanje dejavnosti brez ustreznega dovoljenja - naknadna dopolnitev - dopolnitev postopka - predhodni opomin
Po določbi tretjega odstavka 103. člena SZ-1 je prvo dejanje odpovedi opomin najemniku, v katerem se najemnika pisno opozori na obstoj krivdnega razloga in se mu da rok (ne krajši od 15 dni), da lahko nepravilnost odpravi. Šele po izteku tako določenega roka lahko pride do uveljavljanja odpovedi s posledicami prenehanja pogodbe. Kot je razvidno iz spisa, drži ugotovitev sodišča prve stopnje, da je tožeča stranka opominjanje toženca zatrjevala le v zvezi z odpovednim razlogom neplačevanja najemnine. Če ob vložitvi tožbe preostalih krivdnih razlogov za odpoved najemne pogodbe še ni bilo, to ne pomeni, da za njihovo naknadno uveljavljanje znotraj iste pravde, ni potreben opomin. Res je, kar poudarja pritožba, da se najemna pogodba lahko odpove le enkrat, a to ne pomeni, da v istem postopku (odpovedi) ni mogoče dodajati trditev o drugih odpovednih razlogih, če se ti pojavijo že po vložitvi tožbe. Da pa se tožbene navedbe lahko širijo na druge odpovedne razloge, je tudi za njihovo uveljavljanje potrebno, da je izpolnjena materialna predpostavka: opomin z ustrezno vsebino in rokom. Ker tožeča stranka glede drugih zatrjevanih kršitev ni zatrjevala, da bi toženca opominjala na odpravo teh kršitev, je pravilen zaključek sodišča prve stopnje, da ni izpolnjena materialna predpostavka za obravnavanje drugih odpovednih razlogov kot zgolj neplačevanje najemnin.
Nikakor ni mogoče pritrditi trditvi, da ima pisna pogodba prednost pred ustnim dogovorom. Ne gre namreč za vprašanje prednosti, ampak gre za vprašanje prave volje pogodbenih strank in v konkretnem primeru je bila ta, da se sklene najemna pogodba za obe stanovanji med prvim tožnikom in tožencem. Res je, da je prvi tožnik pisno najemno pogodbo sklenil tudi s podnajemnikom toženca, a je vzrok za sklenitev te sodišče prve stopnje pojasnilo: zaradi prijave bivališča na upravni enoti.