Odškodninska terjatev posameznega etažnega lastnika do drugih etažnih lastnikov ni pobotljiva z njihovo terjatvijo do njega za vplačilo sredstev v rezervni sklad.
sklep o zavarovanju - začasna odredba - denarna kazen - upravljanje večstanovanjske stavbe - prenehanje pogodbe o opravljanju upravniških storitev - predaja poslov - prenos sredstev - račun, ki ga vodi na novo izbrani upravnik - sredstva rezervnega sklada - vodenje sredstev računa rezervnega sklada - poseben transakcijski račun - zakonska dolžnost
V 1. odstavku 42. člena SZ-1 je sicer res določeno, da mora upravnik zagotoviti, da se vsa vplačila etažnih lastnikov v rezervni sklad vodijo na posebnem transakcijskem računu (kar naj račun iz začasne odredbe ne bi bil), vendar pa navedeno ne odvezuje dolžnika naložene obveznosti, da ta sredstva upniku nakaže na njegov račun. Upnik ima namreč v nadaljevanju zakonsko dolžnost, da jih prenakaže na poseben transakcijski račun.
NEPRAVDNO PRAVO – ZEMLJIŠKA KNJIGA – STVARNO PRAVO – STANOVANJSKO PRAVO
VSL0076336
ZZK-1 člen 11. ZVEtL člen 24. SZ-1 člen 3, 3/3, 5, 20, 21, 21/1, 22, 32.
vzpostavitev etažne lastnine – evidentiranje prostora za dvigalo – prostor za dvigalo kot splošni skupni del stavbe – kletni prostori kot posamezni deli stavbe
Iz določb SZ-1 nedvomno izhaja, da so skupni deli stavbe praviloma v solasti vseh etažnih lastnikov, drugačna ureditev, to je nastanek in obstoj posebnih skupnih delov, ki so solastnina zgolj nekaterih izmed njih, pa je predpisana kot izjema. Le ob soglasju vseh etažnih lastnikov, če določen del služi le nekaterim etažnim lastnikom, je mogoče oblikovanje posebnega skupnega dela.
SZ-1 člen 71, 71/1, 71/2. ZPP člen 318, 338, 338/2.
zamudna sodba – predpostavke za zamudno sodbo – nedovoljeni pritožbeni razlogi – časovne meje veljavnosti pooblastila – sklepčnost – upravnik večstanovanjske stavbe – plačilo dobaviteljem – podatki o etažnih lastnikih – pasivna legitimacija upravnika
Tretjim osebam iz 71. člena SZ-1 je potrebno zagotoviti sodno varstvo, ko upravnik ne predloži seznama etažnih lastnikov – neplačnikov, saj tretja oseba v primeru neaktivnosti s strani upravnika ne more uveljavljati zahtevka na plačilo zoper tiste lastnike, ki dobav tretjih oseb niso plačali, ker ne ve za njihovo identiteto. Te podatke ima le upravnik in jih je tretjim osebam dolžan predložiti, ali pa trpeti posledice svoje pasivnosti.
V pravdi, kjer upravnik zahteva povračilo stroškov, ki jih je založil za toženo stranko, mora upravnik dokazati, kako je te stroške obračunaval. Ker etažni lastniki nimajo ključa za delitev stroškov urejenega v pogodbi o medsebojnih razmerjih, je sodišče prve stopnje pravilno uporabilo kot merilo izračun po 30. členu SZ-1 in Pravilniku o upravljanju večstanovanjskih stavb.
STANOVANJSKO PRAVO – POGODBENO PRAVO – CIVILNO PROCESNO PRAVO
VSL0058465
SZ-1 člen 30, 30/1. SZ člen 32. ZPP člen 458, 458/1.
upravnik – pogodba o upravljanju – soseska – obratovalni stroški – stroški upravljanja – spor majhne vrednosti – omejenost pritožbenega preizkusa – pogodba o medsebojnih razmerjih – konkretizacija pritožbenih razlogov
Ker SZ ni posebej predvidel niti ne prepovedal sklenitve pogodbe o opravljanju storitev upravljanja za celotno sosesko, v katero spada predmetni objekt, in ker ugotovljeno nadpolovično soglasje predstavlja dejansko ugotovitev sodišča prve stopnje v postopku v sporu majhne vrednosti, je pritožbeno sodišče nanjo vezano in ta ne more biti predmet pritožbenega preizkusa.
STVARNO PRAVO – NEPRAVDNO PRAVO – STANOVANJSKO PRAVO
VSL0082998
SZ-1 člen 21, 29, 29/1, 29/4.
delitev posebnega skupnega dela večstanovanjske stavbe – posel, ki presega okvir rednega upravljanja – soglasje vseh etažnih lastnikov
Delitev skupnega posebnega dela je brez soglasja drugih etažnih lastnikov v stavbi možna le, če taka delitev ne bi vplivala na razmerje med posameznimi in skupnimi deli v stavbi kot celoti.
upravnik – aktivna legitimacija – stroški upravljanja – stroški obratovanja – spor majhne vrednosti
Aktivno legitimacijo za izterjavo obratovalnih stroškov in stroškov posameznega stanovanja upravniku lahko podelijo sami lastniki stanovanj s prenosom svojih materialnopravnih upravičenj v pogodbi, ki so jo sklenili z upravnikom, ali v posebnem naročilu, če so bili stroški plačani z njihovih namensko zbranih sredstev. Kadar do takega prenosa ni prišlo, je upravnik aktivno legitimiran le, če je stroške založil iz lastnih sredstev (verzija).
SZ-1 člen 25, 25/1, 49, 49/1. OZ člen 355, 355/1, 355/1-6.
upravnik – določitev upravnika – posel rednega upravljanja – aktivna legitimacija – rezervni sklad – spor majhne vrednosti
Določitev upravnika sodi med posle rednega upravljanja. Za tovrstne posle je potrebno soglasje solastnikov, ki imajo več kot polovico solastniških deležev.
Tožeča stranka v lastnem imenu ne more uveljavljati terjatev iz naslova stroškov rezervnega sklada, saj niti ni zatrjevala, da bi bilo takšno materialnopravno upravičenje nanjo preneseno.
STVARNO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - CIVILNO PROCESNO PRAVO
VSL0082989
ZPP člen 458, 458/1. SPZ člen 118, 118/4.
rezervni sklad - plačilo sredstev v rezervni sklad - aktivna legitimacija - etažni lastniki - zastopanje - upravnik - zakonsko pooblastilo - spor majhne vrednosti
Aktivna legitimacija tožnikov kot etažnih lastnikov za vtoževanje prispevka v rezervni sklad je podana.
Upravnik ima za zastopanje etažnih lastnikov zakonsko pooblastilo in ne potrebuje še posebnega pooblastila vseh etažnih lastnikov za vložitev konkretne tožbe v njihovem imenu.
OBLIGACIJSKO PRAVO – CIVILNO PROCESNO PRAVO – STANOVANJSKO PRAVO
VSL0081008
ZPP člen 212, 338, 338/2, 339, 339/2-10, 451, 453.
terjatve upravnikov – aktivna legitimacija – trditveno breme – nadomeščanje pomanjkljivih trditev z dokazi – spor majhne vrednosti – izvedba naroka
Tožeča stranka nosi trdiveno in dokazno breme v zvezi z utemeljenostjo zahtevka, in če te trditve izostanejo, ni mogoče očitati toženi stranki, da so bile njene ugovorne navedbe pavšalne.
Pridobitev aktivne legitimacije bi tožeča stranka lahko zatrjevala na temelju pogodbe o upravljanju, s katero bi etažni lastniki nanjo prenesli svoja materialnopravna upravičenja, vendar tožeča stranka - kljub temu, da je omenjala pogodbo o upravljanju - tega ni zatrjevala. Če etažni lastniki nanjo niso prenesli materialnopravnih upravičenj, je tožeča stranka kot upravnik aktivno legitimirana le, če je stroške založila iz lastnih sredstev, vendar tožeča stranka tudi tega ni zatrjevala
ZODPol člen 67, 67/5, 88. SZ-1 člen 87. ZUS-1 člen 4. Pravilnik o oddaji službenih stanovanj, samskih sob in ležišč v samskih sobah Ministrstva za notranje zadeve za potrebe policije člen 29, 47.
službeno stanovanje – dodelitev službenega stanovanja – sklenitev najemne pogodbe za službeno stanovanje
Dodelitev službenega stanovanja uslužbencu MNZ se presoja skladno z določbami Pravilnika o oddaji službenih stanovanj, samskih sob in ležišč v samskih sobah MNZ za potrebe policije in ne po Pravilniku o dodelitvi neprofitnih stanovanj v najem, ki predvideva obravnavo v upravnem postopku.
CIVILNO PROCESNO PRAVO – STVARNO PRAVO – STANOVANJSKO PRAVO – SODNE TAKSE
VSL0082993
ZPP člen 86, 98, ZVEtL člen 16, 27, SPZ člen 118, 118/4. SZ-1 člen 50. ZST-1 člen 3, 3-8.
pooblastilo – upravnik – pooblastila upravnika – postopek za vzpostavitev etažne lastnine – zastopanje v postopku – zavezanec za plačilo sodne takse
Upravnik v postopku za vzpostavitev etažne lastnine (za razliko od postopka za določitev pripadajočega zemljišča k stavbi) ni zakoniti zastopnik etažnih lastnikov. Pooblastila za zastopanje v sodnih postopkih kot je konkretni, mu ne daje niti 118. člen SPZ oziroma 50. člen SZ-1.
spor majhne vrednosti – rezervni sklad – pogodba o upravljanju – soseska – neustrezno sklicevanje na ustaljeno sodno prakso
Glede na različnost izpodbijanih dejanskih podlag sodb sodišča prve stopnje o ustaljeni sodni praksi višjih sodišč niti ni mogoče govoriti. Materialnopravni zaključki v odločbah višjega sodišča so namreč vezani na po sodišču prve stopnje ugotovljeno dejansko stanje, ki izvira iz vsakič posebej podane trditvene in dokazne podlage obeh pravdnih strank.
STVARNO PRAVO – NEPRAVDNO PRAVO – STANOVANJSKO PRAVO
VSL0082988
ZVEtL člen 7, 7/3, 7/4, 30, 30/5. ZUN člen 7, 7/4, 27, 46, 46/2, 46/3. SZ člen 9, 9/2. SZ-1 člen 190. Zakon o urbanističnem planiranju člen 8, 8/2, 8/3, 23.
določitev pripadajočega zemljišča – prostorski akt – zazidalni načrt – zemljišče namenjeno za redno rabo stavbe – funkcionalno zemljišče – lastninjenje nepremičnin v družbeni lastnini – pridobitev lastninske pravice – pravica uporabe zemljišča v družbeni lastnini
Etažni lastniki stavbe so z uveljavitvijo ZLNDL pridobili tudi lastninsko pravico na zemljišču potrebnem za njeno redno rabo. To izhaja iz pravila, da zemljišče, na katerem stavba stoji in zemljišče, ki je potrebno za njeno redno rabo, neločljivo delita usodo glavne stvari, ki je bila v družbenem lastninskem sistemu stavba. Po prejšnjih predpisih je tako prenos lastninske pravice na stavbah pogojeval tudi prenos pravic na zemljiščih.
Lastnik neprofitnega najemnega stanovanja lahko odpove najemno pogodbo le iz razlogov, ki so navedeni v 103. členu SZ-1. V tem primeru so določila SZ-1, ki urejajo odpoved najemne pogodbe, kogentnega značaja in drugačna ureditev ni prepuščena svobodni volji pogodbenih strank.
OBLIGACIJSKO PRAVO – POGODBENO PRAVO – STANOVANJSKO PRAVO – ODVETNIŠTVO
VSL0083606
OZ člen 8, 35, 39, 39/4, 47, 51, 52. ZOdv člen 17.
najemna pogodba – najemnina – mandatna pogodba – kavza pogodbe – namen pogodbenih strank – dogovor o poravnavi odvetniških stroškov
Ker kavza vzpostavlja razmerje med obligacijama nasprotnih strank, je načelno nujno, da je tako predmet ene kot druge obligacije določen ali vsaj določljiv. Če ni, bo posel običajno ničen. Vendar pa je takšen posel lahko kljub temu veljaven, a le v dveh primerih, (a) če sta stranki na aleatornost pristali ali še drugače: če je aleatornost sestavni del (prvina) konkretne pogodbene kavze ali (b) če sta stranki kavzo delno napolnili z darilnim namenom (animus donandi).
SZ-1 člen 9. ZPP člen 458, 458/1. Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb člen 29.
sporočanje števila uporabnikov stanovanja – obrazec za sporočanje števila uporabnikov stanovanja – večstanovanjska stavba – upravnik – spor majhne vrednosti
Zaveza lastnikom stanovanj v večstanovanjskih zgradbah, da upravniku sporočijo podatke o številu uporabnikov stanovanja, je že določba 1. odstavka 29. člena Pravilnika in če teh podatkov ne sporočijo, je to že razlog za sankcijo po obračunu stroškov stanovanja po 2. odstavku 29. člena Pravilnika. Kot določa 3. odstavek 29. člena Pravilnika, je upravnik dolžan lastniku le posredovati obrazec za sporočanje števila uporabnikov, pri čemer način posredovanja ni določen in zadostuje, da obrazec lastniku izroči (posreduje) na njegovo zahtevo. Na vse navedeno sledi, da je lastnik stanovanja dolžan upravniku sporočiti število uporabnikov stanovanja že na podlagi Pravilnika, ne da bi ga bil upravnik dolžan poprej na to pozivati, je pa upravnik dolžan lastniku posredovati (lahko tudi na njegovo zahtevo) obrazec za sporočanje števila uporabnikov. Če upravnik obrazca ne posreduje, je to lahko ugovorni razlog lastnika stanovanja za posredovanje števila uporabnikov, pri čemer pa je na lastniku dokazno breme za trditev o neposredovanju (niti ne na njegovo zahtevo) obrazca.
STANOVANJSKO PRAVO – STVARNO PRAVO – CIVILNO PROCESNO PRAVO
VSL0076244
ZPP člen 115, 458, 458/2. SPZ člen 118. SZ-1 člen 50, 60. OZ člen 190, 776.
upravnik – stroški upravljanja večstanovanjske stavbe – pavšalne navedbe – izostanek z naroka – preložitev naroka – upravičeni razlogi
Tožeča stranka je upravnik stanovanjske stavbe. Pooblastila upravniku določa 118. člen SPZ. Med drugim skrbi za porazdelitev in izterjavo obveznosti, upravlja z rezervnim skladom in s skupnim denarjem … Predmet zahtevka v obravnavani zadevi so stroški, ki jih je tožeča stranka kot upravnik zaračunala tožencu kot etažnemu lastniku. Konkretnih pripomb na posamezne postavke toženec ni imel in tudi v pritožbi ne pove konkretno, katerim postavkam nasprotuje. Pavšalne navedbe pa niso upoštevne. Tako ni dvoma, da je toženec nastale stroške tožeče stranke, ki se nanašajo na upravljanje stanovanjske stavbe, dolžan plačati.
Glede očitka sodišču, da ni preklicalo glavne obravnave kljub temu, da je toženec za to prosil, je pojasniti, da sodišče lahko preloži narok, vendar le v primeru, če so za to utemeljeni razlogi (115. člen ZPP). Toženec je bil pozvan, da svoj izostanek utemelji in za to predloži dokaze, a je sodišču sporočil le to, da ima obveznosti. Sklicevanje na obveznosti pa je premalo, da bi sodišče lahko narok preklicalo iz upravičenih razlogov.