ZPP člen 214, 214/2, 339, 339/2, 339/2-8. OZ člen 435, 435/1.
pogodba o dobavi električne energije - postopek v sporu majhne vrednosti - dejansko stanje - priznana dejstva - pravica do izjave - izvedba dokazov - zaslišanje toženke
Dokazujejo se le sporna dejstva. Ker je sodišče pravilno štelo, da med strankama dejansko stanje ni bilo sporno, dokazovanje z ustnimi dokazi ni bilo potrebno. Zaslišanje toženca je bilo tako upravičeno in obrazloženo zavrnjeno. Očitane procesne kršitve ni.
ZIZ člen 168, 168/5. SZ člen 117, 117/3, 118, 122.
vpis lastninske pravice na dolžnika - pridobitev lastninske pravice na stanovanju - privatizacija stanovanj po SZ - sklenitev prodajne pogodbe - zmotna uporaba materialnega prava - reševanje predhodnega vprašanja
Ustaljeno stališče sodne prakse je, da gre v primerih prodajnih pogodb, sklenjenih na podlagi določb SZ, za originarno pridobitev lastninske pravice. Za originarno pridobitev lastninske pravice je značilno, da se pravica pridobi neodvisno od volje (dosedanjega) imetnika. To pomeni, da pridobitelj pridobi lastninsko pravico, čeprav lastnik ni izrazil volje (opravil pravnega posla) z namenom, da bi na pridobitelja prenesel to pravico. Tudi Vrhovno sodišče je že pojasnilo, da je v primeru pogodb, sklenjenih na podlagi določb SZ, prodajalec že s sklenitvijo prodajne pogodbe izgubil lastninsko pravico (in posest) na prodanih nepremičninah.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO
VSL00067006
Pravilnik o načinu delitve in obračunu stroškov za toploto v stanovanjskih in drugih stavbah z več posameznimi deli (2015) člen 1. ZPP člen 212, 298, 298/4, 363, 451, 453, 458, 458/1, 450, 450/2.
delitev obratovalnih stroškov - delitev stroškov s strani upravnika - površina stanovanja - stroški ogrevanja - metodologija - ključ delitve stroškov - način delitve obratovalnih stroškov - izvedensko mnenje - nesporne trditve - spor majhne vrednosti - omejeno navajanje dejstev in predlaganje dokazov - omejeno število vlog v sporu majhne vrednosti - nedovoljena pritožbena novota - nedovoljen pritožbeni razlog
Ugotovljena ogrevana površina toženkinega stanovanja, celotne stavbe in seštevka vseh stavb skupaj, ki se upoštevajo pri delitvi stroškov, so dejanske ugotovitve, ki jih v pritožbenem postopku v sporih majhne vrednosti ni dovoljeno izpodbijati.
Sodišče je za vsak razdelilnik in vsako postavko na njem samo izračunalo vrednost, ki bi jo, upoštevajoč skupen znesek, ki se deli, morala plačati toženka. Mesečne vrednosti postavk, ki jih je priznalo, je seštelo, dobljeni znesek pa odštelo od posamezne vtoževane mesečne vrednosti še neplačanega zneska. Tako je ugotovilo, v kolikšen znesku je posamezni vtoževani znesek utemeljen.
SZ-1E člen 41, 41/1. SZ-1 člen 2, 40. Pravilnik o načinu delitve in obračunu stroškov za toploto v stanovanjskih in drugih stavbah z več posameznimi deli (2015) člen 14, 28. Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb (2009) člen 29, 29/1, 29/3, 29/4,.
izterjava stanovanjskih stroškov - aktivna legitimacija upravnika - pogodba o upravljanju - sklenitev pogodbe o upravljanju - večstanovanjska stavba - stavba z več vhodi - sprememba zakonodaje - veljavnost pogodbe o upravljanju - imenovanje upravnika - način delitve in obračuna stroškov - stroški ogrevanja - število uporabnikov stanovanja - ključ delitve stroškov - pravilnik
Toženec se sicer v pritožbi obširno sklicuje na novelo SZ-1E z dne 26. 5. 2021, ki je izrecno določila, da se pogodba o upravljanju sklene za eno večstanovanjsko stavbo in ne več na ravni posameznega vhoda ter je etažnim lastnikom določila rok 5 let, v katerem naj takšna stanja ustrezno uredijo (prvi odstavek 41. člena SZ-1E). V nasprotju s toženčevim prepričanjem pa je (ravno) iz te določbe in dejstva, da je določila prehodno obdobje, da se takšna neurejena stanja uredijo, jasno razvidno, da prej sklenjene pogodbe o upravljanju še vedno veljajo (in da je bilo možno, da je imela stavba z več vhodi tudi več upravnikov). Pri tem ne vzdrži pritožbeni očitek, da naj bi ta določba urejala le primere, ko ima vsak vhod v večstanovanjski stavbi drugega upravnika. Takšna razlaga je preozka. Tudi v konkretnem primeru, ko so etažni lastniki obeh vhodov izbrali istega upravnika, je ključno to, da so odločitve o imenovanju upravnika sprejeli za vsak posamezni vhod posebej. Na nivoju vsakega posameznega vhoda so sklenili tudi samostojne pogodbe o upravljanju.
Upravnik je pri obračunu in delitvi stroškov ogrevanja prostorov vezan samo na podatek, ki izhaja iz uradnih evidenc, to je neto površino.
Veljavni Pravilnik o načinu delitve in obračunu stroškov za toploto v stanovanjskih in drugih stavbah z več posameznimi deli določa, da se osnovni porabniški deleži posameznih delov stavbe za ogrevanje korigirajo s korekturnimi faktorji zaradi izenačitve vpliva lege posameznih delov v stavbi. Njegov 28. člen nadalje določa, da se lahko še do 1. 1. 2025 uporabljajo tudi korekturni faktorji, določeni na podlagi prej veljavnega Pravilnika. Slednji v 14. členu jasno specificira način določitve korekturnih faktorjev. Iz vsebine spisa ne izhaja, da bi bili v obravnavani zadevi takšni korekturni faktorji uporabljeni. Nenazadnje že sodišče prve stopnje v 46. točki obrazložitve ugotovi, da se obe stranki strinjata, da se korekturni faktorji (še) niso oblikovali.
Število uporabnikov posamezne enote je en izmed kriterijev, ki se upošteva pri delitvi obratovalnih stroškov. Velja namreč, da tisti uporabniki, ki so zaradi različnih okoliščin dlje časa odsotni teh stroškov ne plačujejo. Tako je skladno z načelom pravičnosti ključno, da so spremembe, sporočene s strani uporabnikov verodostojne in da je upravnikova evidenca o številu oseb pravilna. Slednje pa glede na jasno določbo konkretnega Pravilnika pomeni, da mora biti sprememba števila uporabnikov dokazljiva z uradnimi listinami, in da zgolj 'prazno' obvestilo ne zadostuje.
OBLIGACIJSKO PRAVO - POGODBENO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSK00068208
SZ-1 člen 111.. OZ člen 198.
uporaba stanovanja brez pravne podlage - uporabnina - brezplačna uporaba nepremičnine - preklic dovoljenja za uporabo - izselitev iz stanovanja - izročitev ključev - dejanska uporaba - bivanje otrok skupaj z materjo
Pomembno je, da toženka o izselitvi ni obvestila tožnice, da iz stanovanja ni odnesla vseh svojih stvari, da se je vsakodnevno vračala v stanovanje zaradi skrbi za psa in da toženki (vse do 29. 1. 2018) ni izročila ključev. V skladu s tem je povsem sprejemljiv zaključek, da toženka stanovanja ni prenehala uporabljati.
DRUŽINSKO PRAVO - NEPRAVDNO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSL00066985
ZPND člen 3a, 4, 4/2. DZ člen 141, 141/2. SZ-1 člen 110.
nasilje v družini - ukrepi za preprečevanje nasilja v družini - ukrepi po zpnd - nasilje nad otrokom - ogroženost otroka - žrtev nasilja v družini - stiki pod nadzorom - največja korist otroka - grožnja - ekonomsko nasilje - kazenska ovadba - sodno varstvo - zavrnitev dokaznih predlogov - konkretizirane trditve - trditveno in dokazno breme - nižji dokazni standard - pritožbena novota - tuje pravo
Za dokazni postopek, ki se vodi po ZPND, velja nižji standard materialne resnice, temu pa se prilagaja nabor dokazov. Dokazni postopek po ZPND mora biti hiter, strnjen, intenziven in ne ekstenziven, kar uokvirja omejen obseg izvedbe dokazov.
Vse dokler nasprotni udeleženec uveljavlja pravno varstvo v sodnih postopkih, sodeluje s CSD in sledi odločitvam sodišča in napotkom CSD glede stikov, ne izvaja nasilja (fizičnega ali psihičnega) zoper otroke ali predlagateljico, bo deležen sodnega varstva, kljub slabšim starševskim kapacitetam.
Res je, da je bilo v postopku ugotovljeno, da je treba stike med nasprotnim udeležencem in otroki izvajati pod nadzorom, kar pa posledično ne pomeni, da bi bilo treba v tem postopku izreči ukrepe po ZPND.
STANOVANJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO - ZEMLJIŠKA KNJIGA
VSK00072591
ZZK-1 člen 15a, 15a-2.
vpis etažne lastnine - posamezni del stavbe - skupni deli stavbe v etažni lastnini - določitev solastniških deležev na skupnih delih stavbe
Posamezni del stavbe v pravnem smislu ne more obstajati, ne da bi bil določen njemu pripadajoči solastniški delež na splošnih skupnih delih. Sklep nepravdnega sodišča, s katerim predlagateljica utemeljuje predlog za vpis, te sestavine nima.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - USTAVNO PRAVO
VSM00070333
Konvencija o varstvu človekovih pravic in temeljnih svoboščin (EKČP) člen 8. URS člen 2, 22, 36, 36/1. SZ-1 člen 83, 83/1, 91, 91/2, 91/3, 103, 103/1, 103/1-5, 103/1-7, 103/3. ZPP člen 5, 14, 212, 285.
odpoved najemne pogodbe - odpoved najemne pogodbe iz krivdnih razlogov - število uporabnikov stanovanja - medsosedska razmerja - namensko najemno stanovanje - pravica do spoštovanja doma - sorazmernost posega - materialno procesno vodstvo - relativna bistvena kršitev določb postopka
Drugi odstavek 91. člena SZ-1 določa, da mora lastnik skleniti aneks k najemni pogodbi na zahtevo najemnika, če se število oseb poveča za eno ali več oseb, ki jih mora najemnik preživljati po zakonu, za vse ostale osebe pa le, če je glede na število oseb stanovanje po velikosti še primerno. Tretji odstavek istega člena pa, da prejšnji odstavek ne velja za stanovanje, namenjeno osebam iz četrte alinee prvega odstavka 83. člena tega zakona, to pa je namensko najemno stanovanje. To pomeni, da določba tretjega odstavka 91. člena SZ-1 ne prepoveduje sklenitve aneksa, temveč samo določa, da v primeru namenskega najemniškega stanovanja lastniku ni treba skleniti aneksa k najemni pogodbi zaradi povečanja števila oseb v takšnem najemnem stanovanju.
Sodišče prve stopnje je tako pravilno zaključilo, da krivdni razlog iz 7. točke prvega odstavka 103. člena SZ-1 ni podan, saj je toženka po prejemu opomina s sodelovanjem CSD želela odpraviti kršitev, pa tožnica na to ravnanje ni reagirala, niti se odzvala s pojasnilom, zakaj si je glede sklenitve aneksa premislila in slednjega ne želi skleniti, pri čemer sedaj pritožba tudi ne graja ugotovitve sodišča prve stopnje, da tožnica ni navedla trditev, da sporno stanovanje po velikosti ni primerno. Glede zaključka sodišča prve stopnje, da je toženka plačevala obratovalne stroške za dva najemnika, pa pritožbeno sodišče še dodaja, da slednje pomeni, da je tožnica oziroma B. d.o.o. kot upravnik predmetne zgradbe sprejemal A. A. kot stalnega stanovalca oziroma uporabnika stanovanja, ki ga je imela v najemu toženka.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - NEPRAVDNO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO
VSL00067518
ZVEtL-1 člen 3. ZNP-1 člen 42. ZPP člen 343, 343/1, 352.
neizkazan pravni interes - zavrženje pritožbe kot nedovoljene - posamezni del stanovanja - posebni skupni deli v etažni lastnini
Pritožnica v pritožbi nasprotuje odločitvi, da parcele predstavljajo posebne skupne dele stavbe, saj meni, da bi morale predstavljati del posameznih stanovanj. Ker hkrati ne navaja, da je sama lastnica navedenih parcel, se njen pravni položaj s pritožbo ne more izboljšati, zato njen pravni interes za pritožbo ni izkazan.
izterjava obveznosti vplačila v rezervni sklad etažnih lastnikov večstanovanjskih stavb
Tožnik nima zakonske podlage, da kot upravnik večstanovanjske stavbe zahteva vplačila v rezervni sklad kot zastopnik etažnih lastnikov. Njegov tožbeni zahtevek, kolikor se nanaša na vplačila v rezervni sklad, bi bil utemeljen, če bi ta vplačila predhodno kril sam, kar pa ni bil primer v obravnavani zadevi. Tožnik kot upravnik večstanovanjske stavbe bi lahko bil aktivno legitimiran za izterjavo sredstev rezervnega sklada etažnih lastnikov, če bi vtoževal plačilo sredstev rezervnega sklada na poseben fiduciarni račun, kjer se ta sredstva vodijo.
POGODBENO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO
VSL00066006
OZ člen 3, 9, 82, 83, 393, 393/3. ZPP člen 254, 339, 339/1, 339/2, 339/2-14, 339/2-15. ZPSPP člen 12.
zahtevek za vračilo vlaganj - najemno razmerje - najem poslovnih prostorov - vlaganja v najeto nepremičnino - povrnitev neamortiziranih vlaganj - povečanje vrednosti nepremičnine - vgradnja dodatne opreme - klimatska naprava - najem za nedoločen čas - investicijska vlaganja ali najemnina - sanitarije - solidarna odgovornost - uveljavljanje absolutne bistvene kršitve določb pravdnega postopka - postopkovna kršitev - trditve o dejstvih - pred pravdo pridobljeno strokovno mnenje - dokazovanje z izvedencem - informativen dokaz - razlaga pogodbe - (ne)jasno pogodbeno določilo - razlagalna pravila - vrednotenje dela - metoda vrednotenja - osnova za izračun - dopolnitev izvedenskega mnenja - deljiva terjatev več tožnikov - večosebna deljiva obveznost - soglasje lastnika nepremičnine za investicijska vlaganja - vzpostavitev prejšnjega stanja po prenehanju najemne pogodbe
Stališče, da je t. i. informativni dokaz prepovedan, je sicer pravilno, vendar pri konkretno predlaganem dokazu ne gre za tak dokaz. Tožnika sta namreč višino stroška v klimatsko napravo konkretizirala. Te trditve za izvedbo dokaza z izvedencem zadostujejo.
Drži sicer pritožbena navedba toženke, da sama določilo razume drugače kot tožnika in je v tej smeri tudi podala določene navedbe, a to za zaključek, da je določilo v smislu razlagalnih pravil, ki jih določa 82. člen OZ, sporno in ga je treba razlagati po metodi, ki jo določa drugi odstavek iste določbe, ne zadošča. Pogodbena določba, ki je jasna, objektivno enopomenska, ni sporna. In taka je tudi konkretna pogodbena določba. Zaključek sodišča prve stopnje, da je določilo jasno in ni sporno, je zato pravilen.
Toženka spregleda, da je bilo s pogodbo dogovorjeno, da tožnika v prostorih vzpostavita stanje kot je bilo ob prevzemu (z izjemo predelav, ki bi povzročile nesorazmerne stroške). To pa ne pomeni nič drugega kot to, da se je toženka koristim od vlaganj, ki sta jih izvedla tožnika, odpovedala. Navedbe o tem, da je bil vložek tožnikov ob deložaciji uničen, zato za presojo zahtevka po tožbi niso odločilne. Stanje prostorov po deložaciji je relevantno le za presojo zahtevka po nasprotni tožbi in je bilo, kot izhaja iz razlogov izpodbijane sodbe, tudi upoštevano. Stroške, ki so potrebni za vzpostavitev starega stanja, je namreč izvedenec izračunal ob upoštevanju stanja, ki ga je ugotovil ob ogledu.
Pritožbeno sodišče nima pomisleka v pravilnost uporabljene cenovne osnove, saj se vrednost morebiti neamortiziranega dela vlaganj izračunava na čas, ko sta tožnika poslovne prostore nehala uporabljati. Ne more pa v tej fazi postopka pritrditi uporabljeni metodi amortizacije, saj ni jasno, ali gre pri tem za uveljavljena pravila stroke in kakšna ali pa morda za osebno presojo izvedenca.
Tožnika nista bila tožena na solidarno plačilo. Ker se solidarnost ne domneva, bi morala biti kot taka izrecno opredeljena v zahtevku. Ker ni bila, gre za deljivo obveznost, ki se, če ni določeno drugače, deli med dolžnike na enake dele in je vsak izmed njih odgovoren za svoj del obveznosti.
Večosebne deljive obveznosti (denarna terjatev je deljiva) so solidarne samo, če tako določa zakon ali če se o tem dogovorita stranki. V konkretnem primeru s pogodbo ni bila dogovorjena. Pogodba o denarnem zahtevku, ki ga je postavila toženka, ker ji tožnika nista izročila prostorov v stanju kot sta jih prejela, sploh ne govori. Do zaključka o solidarnosti pa po mnenju pritožbenega sodišča ni mogoče priti niti z uporabo določb OZ o poroštvu ter o pristopu k dolgu, saj druga tožnica ni porok, niti ni bila med strankami v zvezi z vtoževano terjatvijo sklenjena pogodba o pristopu k dolgu.
tožba na izselitev in izpraznitev nepremičnine - podaljšanje najemne pogodbe za določen čas - pisna najemna pogodba - pisnost kot pogoj za veljavnost dogovora - plačilo uporabnine - predlog za preložitev naroka - odsotnost tožene stranke z naroka - sodba na podlagi stanja spisa - rok za izpolnitev
Zgolj bivanje (četudi več kot 17 let) in plačevanje uporabnine ter stroškov uporabe stanovanja ni ustvarilo najemnega razmerja za nedoločen čas. Ker najemna pogodba z nedoločen čas ni bila sklenjena, s teorijo realizacije njenega nastanka ni mogoče utemeljiti. Pisna sklenitev najemne pogodbe za nedoločen čas je pogoj za njeno veljavnost oz. nastanek najemnega razmerja za nedoločen čas.
Solastniški delež vsakega etažnega lastnika na skupnih delih se določa ob upoštevanju uporabne vrednosti posameznega dela v etažni lastnini v razmerju do skupne uporabne vrednosti nepremičnine samo, če zakon ali pravni posel ne določa drugače. Z odločbo o vzpostavitvi etažne lastnine je bilo pravnomočno odločeno o idealnih deležih solastnine, ki pripadajo njihovim vsakokratnim lastnikom na skupnih delih stavbe, kot določa drug zakon, v tem primeru ZVEtL-1.
Oblikovanje etažne lastnine predstavlja ureditev pravnih razmerij med etažnimi lastniki, o njej in s tem o solastniškem deležu etažnih lastnikov pa je odločeno s pravnomočno sodno odločbo.
Sklepčnost se nanaša le na dejstva, potrebna za nastanek pravne posledice. Sporno med strankama pa je bilo, kakšno je pravno razmerje med etažnimi lastniki, kar je bilo tudi predhodno vprašanje v tej zadevi. Priznanje, na katerega se sklicuje pritožnica, se lahko nanaša le na dejstva, ne pa na pravne zaključke in pravne kvalifikacije.
SZ-1 člen 42, 42/1, 53, 53/3, 67, 67/2. SPZ člen 118, 118/1, 119.
stroški obratovanja in vzdrževanja večstanovanjske stavbe - povrnitev stroškov upravniku - pogodba o upravljanju upravniških storitev - soglasje za sklenitev pogodbe o upravljanju - potrebna večina za sprejem sklepa - plačilo sredstev v rezervni sklad
Skladno z drugim odstavkom 53. člena SZ-1 pogodba o opravljanju upravniških storitev sklenjena, ko jo podpišejo upravnik in toliko etažnih lastnikov, kot je potrebno za sprejem sklepa o določitvi upravnika. Ker gre za posel rednega upravljanja, zadošča soglasje solastnikov, ki imajo skupaj več kot polovico idealnih deležev (drugi odstavek 67. člena v zvezi z drugim odstavkom 118. člena SPZ).
V skladu s prvim odstavkom 42. člena SZ-1 in drugim odstavkom 119. člena SPZ sredstva rezervnega sklada, ki so skupno premoženje etažnih lastnikov, upravnik res vodi na posebnem transakcijskem računu. V sodnem postopku je treba zahtevati plačilo sredstev rezervnega sklada na račun iz prvega odstavka 42. člena SZ-1. A pritožnik spregleda, da mu z izpodbijano sodbo ni naloženo plačilo stroškov rezervnega sklada, ampak, kot izhaja iz obrazložitve sodbe, obratovalnih stroškov, stroškov vzdrževanja in stroškov upravljanja. Glede teh pa toženec niti ne pojasni, zakaj naj bi bili nepravilno obračunani in preplačilo stroškov ogrevanja zgolj posplošeno zatrjuje.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - POGODBENO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSL00068584
SZ-1 člen 91, 91/1, 91/1-7, 109, 109/1, 115, 115/1, 115/3, 117. OZ člen 334, 618. ZPP člen 285, 335, 350, 350/1.
tožba za sklenitev najemne pogodbe za neprofitno najemnino po smrti prejšnjega najemnika - neprofitno stanovanje - neprofitna najemnina - sklenitev najemne pogodbe z ožjim družinskim članom po smrti najemnika - obvezne sestavine najemne pogodbe - višina najemnine - sprememba neprofitne najemnine - znižanje neprofitne najemnine - uskladitev višine najemnine - metoda izračuna - izvedensko mnenje - materialno procesno vodstvo - krivdni odpovedni razlog - odločanje po stanju stvari ob koncu glavne obravnave - nedovoljene pritožbene novote - obvezne sestavine pritožbe
Prvi odstavek 109. člena SZ-1 za primer smrti najemnika določa, da mora lastnik stanovanja skleniti najemno pogodbo pod istimi pogoji z enim od ožjih družinskih članov, če je v času najemnikove smrti dejansko prebival v stanovanju, imel v tem stanovanju prijavljeno stalno bivališče ter bil naveden v najemni pogodbi, zahteva pa mora biti podana lastniku v pisni obliki v 90 dneh po smrti najemnika.
Višina najemnine ter način in rok plačevanja najemnine je ena od bistvenih sestavin najemne pogodbe (7. alineja prvega odstavka 91. člena SZ-1). Najemnina mora biti določena v najemni pogodbi, ni pa nujno, da je pri neprofitni najemnini znesek enak prejšnjemu. Način določanja višine najemnine predpisuje 115. člen SZ-1. Določa, da za uporabo najemnega stanovanja plačuje najemnik lastniku stanovanja najemnino, ki se določi z najemno pogodbo, vendar ne v nasprotju z določbami SZ-1. Najemnina za neprofitna stanovanja se oblikuje v skladu z metodologijo iz 117. člena SZ-1 (neprofitna najemnina).
Podrobnejši način in postopek za izračun neprofitnih najemnin, postopnost pri njihovi uveljavitvi ter merila in postopek za uveljavljanje subvencionirane najemnine določi Vlada Republike Slovenije. Metodologija za določitev neprofitne najemnine je točno določena in kongentna. O višini neprofitne najemnine se stranki ne moreta prosto sporazumeti, ampak je le ta določena z zakonskimi in podzakonskimi predpisi. Neprofitna najemnina je odvisna od vrednosti stanovanja in vrednosti točke ter vrste drugih stroškov (amortizacije, financiranja, upravljanja) in lokacije stanovanja. Neprofitna najemnina za isto stanovanje ni statična, ampak se z leti spreminja. Bodisi zaradi starosti stanovanja, bodisi spremembe pravnih predpisov na tem področju. Če je pokojni najemnik z lastnikom stanovanja imel sklenjeno najemno pogodbo za neprofitno najemnino, je zato potrebno prvi odstavek 109. člena SZ-1 razlagati tako, da je nova najemna pogodba sklenjena pod istimi pogoji, če je dogovorjena neprofitna najemnina in ni nujno, da je višina najemnine enaka prejšnji. Če je v vmesnem času prišlo do spremembe postavke, ki vpliva na izračun neprofitne najemnine, ima najemnik upravičen interes zahtevati spremembo neprofitne najemnine.
Zahteva za sklenitev pogodbe pod istimi pogoji ne pomeni, da morata biti besedili obeh pogodb povsem identični, ampak je bistvena pogodbena vsebina, določene pravice in obveznosti.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSL00066153
OZ člen 191, 197, 275. SZ-1 člen 23, 23/2, 23/3, 23/7, 30.
upravnik stavbe - aktivna legitimacija - aktivna legitimacija upravnika - stanovanjska soseska - upravljanje soseske - stroški upravljanja soseske - stroški obratovanja in vzdrževanja - skupni deli, ki služijo več večstanovanjskim stavbam - upravljanje s skupnim delom več večstanovanjskih stavb - odpoved pogodbe o upravljanju s strani etažnih lastnikov posamezne večstanovanjske stavbe - plačilo stroškov upravljanja - pravna podlaga - odgovornost upravnika za plačilo dobaviteljem - subrogacija - utemeljenost zahtevka - tuj dolg - delitev stroškov upravljanja - spor majhne vrednosti
Bistvena je nadalje dejanska ugotovitev sodišča prve stopnje, da je bilo tožnici s strani tožencev (etažnih lastnikov) izrecno prepovedano opravljanje poslov upravljanja.
Ker tožnica ni izkazala, da bi bila osebno ali stvarno odgovorna za tuj dolg, prav tako ni utemeljen tožbeni zahtevek na podlagi pravil o zakonski subrogaciji (275. člen OZ). Zgolj interes nemotenega delovanja soseske za zakonsko subrogacijo ni dovolj. Nelogične pa so navedbe tožnice, da stroška upravljanja za izvajanje storitev na skupnih delih ni mogoče deliti. Stroški upravljanja skupnega dela več večstanovanjskih stavb se razdelijo glede na solastniške deleže. Delež stroškov, ki odpade na posamezno večstanovanjsko stavbo v etažni lastnini, pa se med njene etažne lastnike razdeli kot strošek njenega upravljanja (sedmi odstavek 23. člena SZ-1).
URS člen 2. SZ-1 člen 103, 103/1-4, 103/3, 103/4, 112, 112/3, 112a, 112a/1, 112a/2.
zahtevek na izpraznitev nepremičnine - najemna pogodba - odpoved najemne pogodbe iz krivdnih razlogov - neplačilo najemnine in stroškov - sprememba stanovanjskega zakona - načelo pravne države - neprava retroakrivnost - dopustna retroaktivnost - pritožbeni razlog zmotne uporabe materialnega prava - tehtanje ustavnih pravic - poseg v lastninsko pravico - pravica do doma - pravica do primernega stanovanja
Za nepravo retroaktivnost gre, ko pravna norma učinkuje na konkretni dejanski stan, ki je sicer nastal že pred objavo zakona, ni pa še bil v celoti zaključen. Načeloma ni prepovedana, razen če bi nedopustno posegla v načelo varstva zaupanja v pravo, ki posamezniku zagotavlja, da mu država njegovega pravnega položaja ne bo poslabšala arbitrarno, torej brez stvarnega razloga, utemeljenega v prevladujočem javnem interesu. Ker gre za splošno pravno načelo in ne neposredno za eno od ustavnih pravic, katerim po 15. členu Ustave pripada strožje varstvo zoper morebitne omejitve in druge posege, to načelo nima absolutne veljave in je v večji meri kot posamezne ustavne pravice dostopno možnim omejitvam, torej temu, da je v primeru konflikta oziroma kolizije med tem in drugimi ustavnimi načeli oziroma dobrinami treba v t.i. tehtanju dobrin presoditi, kateri izmed ustavno zavarovanih dobrin je v posameznem spornem primeru treba dati prednost. To je pravilno upoštevalo tudi sodišče prve stopnje, ko je poudarilo, da načelo pravne varnosti narekuje tehtanje med zaupanjem posameznika v trajnost obstoječega položaja na eni strani in ustavno varovano dobrino, ki jo varuje spremenjena ureditev.
Pritožbeno sodišče se strinja s presojo sodišča prve stopnje, da se s spremenjenim načinom uveljavljanja odpovedi najemne pogodbe v primeru obstoja krivdnega razloga iz 4. točke prvega odstavka 103. člena SZ-1 položaj najemnika ni bistveno poslabšal. Tudi sámo namreč meni, da je bistveno, da mora tudi po novi ureditvi lastnik pred izvensodno odpovedjo najemne pogodbe izvesti opominjevalni postopek, ki najemniku v primernem roku omogoča odpravo kršitve. Za izpraznitev stanovanja je še vedno predvidena tožba oziroma predlog za izdajo naloga za izpraznitev, torej postopek, v katerem ima najemnik možnost uveljavljati vse ugovore, tudi v zvezi z morebitnimi nepravilnostmi opominjevalnega postopka. Za varstvo najemnikovega položaja je torej še vedno predviden sodni postopek.
neupravičena obogatitev - izdatek za drugega - razmerja med etažnimi lastniki - zastopanje etažnih lastnikov - način odločanja etažnih lastnikov - poslovodstvo brez naročila - nujna gestija
Dejstvo, da ima en etažni lastnik zadostno večino lastniških deležev za sklepanje določenih poslov (rednega ali izrednega upravljanja), ki bi zavezovali tudi preostale etažne lastnike (peti odstavek 30. člena SZ-1), ki bi sklenitvi takšnih poslov sicer nasprotovali, še ne pomeni, da lahko tak etažni lastnik ravna mimo drugih pravil iz SZ-1, na katera je opozorilo sodišče prve stopnje. To pa je v prvi vrsti pravilo, da mora biti jasno vzpostavljena podlaga, na kateri en etažni lastnik pogodbo sklepa v imenu in za račun drugih etažnih lastnikov, kakor tudi pravilo, da mora biti odločitev etažnih lastnikov sprejeta po ustreznem postopku (zbor etažnih lastnikov, sprejetje sklepa o izvedbi posla itd.).
Sodna praksa je glede nujne gestije že zavzela stališče, da je dopustna le, kadar obstajajo dejanske okoliščine, zaradi katerih je ukrep tako nujen, da ga ni mogoče odložiti, saj sicer preti neposredna in konkretna škoda oziroma ta že nastaja. Gre za izjemo od splošne prepovedi vmešavanja v tuje posle, zato je treba nujnost presojati restriktivno. Potencialni nastanek škode v obliki znižanja vrednosti nepremičnin zaradi njihovega potencialnega propadanja v daljšem časovnem obdobju (tožeča stranka je sama navedla več 10 let trajajoč postopek) restriktivnemu pojmovanju nujnosti ne ustreza.
Drži pritožbena navedba, da je Energetski zakon določal zahtevo, da morajo dobavitelji imeti licenco, vendar je kot sankcijo določal prekršek in ne ničnosti pogodb. Samo dejstvo, da naj tožena stranka ne bi izpolnjevala pogojev po zakonu, pa ne zadošča za ugotovitev ničnosti. Ničnost je namreč skrajna sankcija, pravni posel se praviloma skuša obdržati v veljavi. Razlog temu je, da se za nične pravne posle šteje, da že od začetka niso bili učinkoviti in načeloma ne morejo konvalidirati, kar ima lahko (pre)hude posledice za obstoječa razmerja. Sporna pogodba se po neprerekanih navedbah izvaja že od leta 2006, objekt, v katerem so tudi poslovni prostori tožene stranke, se ves čas ogreva na podlagi Pogodbe. Pogodba je bila glede na določbe Stvarnopravnega zakonika in Stanovanjskega zakona veljavno sklenjena in zavezuje vse etažne lastnike. Pogodba na podlagi povedanega ni nična.
stroški upravnika - sklenitev pogodbe o upravljanju - soglasje za sklenitev pogodbe o upravljanju - sklep etažnih lastnikov - potrebna večina etažnih lastnikov - pisna izjava - energetska sanacija
Po presoji pritožbenega sodišča je sodišče prve stopnje pogodbo 16/92 v delu, v katerem se nanaša na določitev upravnika ob ugotovitvi, da je pogodbo 16/92 podpisala več kot polovica etažnih lastnikov, pravilno štelo za veljavno sklenjeno pogodbo o upravljanju z upravnikom. SZ, veljaven v času sklenitve pogodbe 16/92, je namreč v prvem odstavku 31. člena določal, da je za odločitve v zvezi z upravljanjem skupnih prostorov, delov, objektov in naprav potreben sporazum solastnikov, katerih deli predstavljajo več kot polovico vseh lastnikov stanovanj. To pa je bilo glede pogodbe v delu, v katerem je določen upravnik stavbe, izpolnjeno.
Zamuda roka iz tretjega odstavka 27. člena SZ na veljavnost pogodbe o upravljanju ne vpliva. Vpis v register ima le deklaratorni pomen.
Glede na to, da je vpis v register upravnikov stavb le deklaratorne narave, pravno razmerje med etažnimi lastniki in upravnikom učinkuje že pred vpisom v register in neodvisno od njega, zato morebitni izostanek ali nepravilnost vpisa v register ne vpliva na vprašanje, kdo ima trenutni mandat za upravljanje stavbe. Pravni učinek vpisa v register upravnikov je zgolj publiciteten (učinek javne objave) in služi le kot vir informacij tretjim osebam, ki želijo vstopiti v razmerje z etažnimi lastniki.