ZPP člen 44, 44/2, 205, 206. SPZ člen 67, 100. SZ-1 člen 111.
uporaba stanovanja brez pravnega naslova – tožba na izpraznitev stanovanja – solastnina – upravljanje s stvarjo – varstvo lastninske pravice – varstvo solastnika – varstvo skupnega lastnika – vrednost spornega predmeta
Toženec z lastnikom stanovanja ni imel sklenjene najemne pogodbe – v stanovanju je prebival brez pravnega naslova. V takem primeru ima lastnik kadarkoli pravico vložiti tožbo na izpraznitev stanovanja.
OBLIGACIJSKO PRAVO – POGODBENO PRAVO – STANOVANJSKO PRAVO
VSL0083536
SZ člen 159, 159/1, 159/2. SZ-1 člen 91.
sklenitev najemne pogodbe – bistvene sestavine najemne pogodbe – plačilo najemnine – teorija realizacije – imetnik stanovanjske pravice
Teorijo o realizaciji je mogoče uporabiti, če se stranki ustno dogovorita (izrazita volji) o sklenitvi pogodbe. Zgolj z uporabo stanovanja in plačevanjem zanjo ni prišlo do sklenitve najemne pogodbe.
Po uveljavitvi SZ nihče ni mogel izgubiti do dneva uveljavitve SZ že pridobljenega statusa imetnika stanovanjske pravice zaradi okoliščin, ki so po ZSR imele za posledico odpoved ali prenehanje stanovanjskega razmerja, nastopile pa so po uveljavitvi SZ.
ZPP člen 339, 339/1, 339/1-8, 452, 452/1, 452/4, 453.
spor majhne vrednosti – trditve in dokazi – pravočasnost – trditveno in dokazno breme – prevalitev – upravnik – ključ delitve – prekluzija
V drugi pripravljalni vlogi predloženi dokazi niso prepozni, v kolikor pomenijo odgovarjanje na navedbe druge stranke, pri čemer mora biti že v prvi pripravljalni vlogi (dopolnitvi tožbe) dovolj trditev in dokazov za utemeljenost tožbenega zahtevka.
SZ-1 člen 30, 30/1. Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb člen 14, 29. Pravilnik o dodeljevanju neprofitnih najemnin člen 14. ZS člen 3, 3/1.
spor majhne vrednosti – upravnik – delitev stroškov obratovanja – sporočanje števila uporabnikov – exceptio illegalis – trditveno breme
Merilo za razdelitev plačila stroškov upravljanja mora biti postavljeno upoštevaje število posameznih delov stavbe, površine posameznega dela in število uporabnikov posameznega dela. Določilo Pravilnika o upravljanju večstanovanjskih stavb, da se v primeru izostanka obvestila o tem koliko oseb biva v stanovanju, šteje, da je le teh 8, nima opore v zakonu.
Sodišče sodi v okviru ustave in zakonov. Če meni, da podzakonski akt, ki bi ga moral uporabiti, ni v skladu z ustavo ali zakonom, ga ne sme uporabiti.
Tožbo za ugotovitev neobstoja pravnega razmerja med lastniki stanovanjskih enot v objektu in toženo stranko kot upravnikom lahko tožnik naperi zgolj proti vsem skleniteljem pogodbe o upravljanju. Za vse bo namreč veljalo, da upravnik stanovanjske stavbe nima veljavno sklenjene pogodbe o upravljanju in obratovanju stanovanjske hiše. Ker je tožnik tožil le toženo stranko kot upravnika, ne pa vseh skleniteljev pogodbe o upravljanju, je tožil nepravo stranko. Tak tožbeni zahtevek je treba zavrniti.
STEČAJNO PRAVO – CIVILNO PROCESNO PRAVO – STANOVANJSKO PRAVO
VSL0080990
ZFPPIPP člen 14, 129, 242. ZPP člen 154. ZodvT člen 8.
stroški postopka – začetek stečajnega postopka – odvetniška nagrada – zastopanje več strank
Upnik, ki v namen poplačila svoje terjatve predlaga začetek stečaja, pa pri tem niso podani pogoji insolventnosti, prevzame riziko plačila stroškov postopka, če sodišče ugotovi, da pogoji za začetek stečajnega postopka niso podani.
IZVRŠILNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - POGODBENO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSL0083555
SZ-1 94. ZIZ 40.
najemna pogodba - plačilo najemnine - postopek vložitve predloga za izvršbo pri centralnem oddelku za verodostojno listino
Ker je sodišče prve stopnje ugotovilo, da tožena stranka ni plačala zaračunanih najemnin, po pogodbi pa se je zavezala, je pravilna odločitev, da mora plačati zapadle in ne zastarane najemnine.
eventualno sosporništvo - stroški obratovanja večstanovanjske stavbe
Za smiselno uveljavljanje eventualnega sosporništva gre zato, ker tožeča stranka s podrejenim tožbenim zahtevkom ni zajela novega toženca, ampak zgolj opredelila način poplačila istega vtoževanega zneska, temu najbližji procesni institutu pa je eventualno sosporništvo.
Ob takšni procesni situaciji pa sodišče prve stopnje ni bilo dolžno obravnavati oba tožbena zahtevka sočasno, saj po ZPP ni predviden vrstni red obravnavanja zahtevkov niti sodišču prve stopnje ni potrebno nič izreči v zvezi s tožbenim zahtevkom zoper eventualno toženega, sprejemljiva je rešitev, da sodišče subsidiarno toženega ob vročitvi tožbe samo obvesti, da se vodi pravda med tožečo stranko in prvo toženo stranko.
Obratovalni stroški pa so nastali stečajni dolžnici v zvezi z njenim prebivanjem v stanovanju, ki je sicer del stečajne mase, vendar pa so obratovalni stroški že po svoji definiciji stroški, ki so vezani na zagotavljanje osnovnih pogojev za bivanje, te stroške pa mora poplačati iz premoženja, ki je izvzeto iz stečajne mase, stečajna dolžnica, ki je v objektu prebivala.
ugovor zastaranja - zastaranje terjatve upravnika - poslovni prostor - neupravičena obogatitev - verzija - gospodarska pogodba - pasivna legitimacija - najemnik poslovnega prostora
Za zastaranje terjatev tožeče stranke, ki je upravnik poslovne stavbe, ni mogoče uporabiti enoletnega zastaralnega roka iz 6. točke 1. odstavka 355. člena OZ.
SZ-1 člen 94, 103. ZPP člen 123, 123/2, 124, 124/4, 213, 321, 328.
odpoved najemne pogodbe – krivdni odpovedni razlogi – neplačevanje najemnine – izpraznitev stanovanja – vsebina zapisnika o glavni obravnavi – ugovori strank – izdaja in razglasitev sodbe – očitna pisna pomota – datum izdaje sodbe
Ker je neplačevanje najemnine po 103. členu SZ-1 krivdni odpovedni razlog, se toženka ne more uspešno upirati odpovedi najemne pogodbe in tožničini zahtevi za izselitev ter izpraznitev stanovanja in njegovo vrnitev, niti zahtevi za plačilo zapadle neplačane najemnine.
OBLIGACIJSKO PRAVO – POGODBENO PRAVO – CIVILNO PROCESNO PRAVO – STANOVANJSKO PRAVO
VSL0082902
ZPP člen 205, 205/2, 207, 207/2, 208, 208/1. OZ člen 468, 468/1. SZ-1 člen 5, 5/4. ZVKSES člen 20, 20/2, 20/2-2.
prodajna pogodba – stvarne napake prodane stvari – odgovornost za stvarne napake – odprava napak – sodno uveljavljenje zahtevka – izguba pravic – bančna garancija – uvedba stečajnega postopka po opravi vseh procesnih dejanj
Bančna garancija je instrument zavarovanja oz. zaščite pred riziki neizpolnitve obveznosti glavnih dolžnikov. Koristniku garancija predstavlja verodostojno obljubo in mu zagotavlja enostaven dostop do denarnega nadomestila za kritje morebitne škode, ki bi mu lahko nastala zaradi neizpolnitve dolžnikove obveznosti. S plačilom garancije pridobi upnik to, kar sta mu bila dolžna banka garant iz naslova izdane garancije in glavni dolžnik po osnovni pogodbi, saj istega zneska ne more dvakrat uspešno terjati, če za to ni posebej upravičen, ne da bi bil s tem (neupravičeno) obogaten.
Tožeča stranka je notarju zelo natančno specificirala svojo zahtevo za unovčenje bančne garancije - določno je navedla napako in njeno sanacijo stroškovno opredelila. Ker pa je v tožbi ponovno zahtevala odpravo istih napak (oz. povračilo stroškov njihove odprave), bi morala podati zelo jasno specifikacijo porabe sredstev iz naslova unovčene bančne garancije, kar bi v nadaljevanju omogočilo toženi stranki opredelitev tako glede napak kot tudi glede zneskov. Tožeča stranka ima namreč pravico zahtevati le odpravo napake, ki je bančna garancija kot sredstvo zavarovanja stroškovno ni pokrila.
STANOVANJSKO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - CIVILNO PROCESNO PRAVO
VSL0077180
OZ člen 3, 190, 191, 197. ZPSPP člen 19. ZPP člen 180, 180/3.
aktivna legitimacija upravnika - plačilo stroškov obratovanja v poslovni stavbi - pasivna legitimacija najemnika poslovnega prostora - neupravičena pridobitev - pravila vračanja - izdatek za drugega - verzija - prosto urejanje obligacijskih razmerij
Najemnica ni pasivno legitimirana za plačilo stroškov upravljanja, obratovanja in vzdrževanja.
Skladno z 19. členom ZPSPP mora najemnik plačevati najemnino mesečno vnaprej ter povračilo za stroške uporabe skupnih naprav in za skupne storitve v stavbi, če v pogodbi ni drugače določeno. Vendar pa to določilo ureja zgolj pravno razmerje med lastnikom in najemnikom, ne določa pa pravic in obveznosti najemnika do tretjih oseb. Ne gre torej za zakonsko predpisano obveznost najemnika do dobaviteljev in upravnika, zato slednji na podlagi določbe 197. člena OZ nima aktivne legitimacije do najemnika.
OZ člen 197. ZPP člen 7, 7/1, 212, 337, 337/1, 339, 339/2, 339/2-10, 451, 452, 453, 454, 454/1, 454/2, 458, 458/1.
trditvena podlaga - trditveno breme - zatrjevana dejstva - nesklepčnost tožbe - izdaja odločbe brez razpisa naroka - pritožbena novota - stroški upravljanja in obratovanja
Pomanjkljive trditvene podlage ni bilo mogoče obiti z izvedbo predlaganih dokazov.
Če nobena od strank določenega dejstva ne zatrjuje, je sodišče (praviloma) dolžno šteti, da to dejstvo ne obstaja, in ne more iz predlaganih dokazov kar samo sklepati o obstoju določenega pravno relevantnega dejstva, ki bi morebiti iz predlaganega dokaza lahko izhajalo, vendar ni bilo pravočasno zatrjevano.
Tožnik kot prodajalec je pridobil pravico zahtevati plačilo kupnine z izročitvijo prodane nepremičnine kupcu, odložena je le izpolnitev njegove terjatve glede tistega dela kupnine, ki ga je kupec zadržal na podlagi drugega odstavka 15. člena ZVKSES, in sicer dokler ni dokončno ugotovljena višina stroškov, potrebnih za odpravo napak, oziroma dokler se pogodbeni stranki ne dogovorita za višino znižanja kupnine zaradi neodpravljenih napak.
STANOVANJSKO PRAVO – STVARNO PRAVO – SODNI REGISTER
VSL0063982
SZ-1 člen 2, 7, 48, 72.
večstanovanjski kompleks – večstanovanjska stavba – upravljanje večstanovanjske stavbe – samostojni del kompleksa – skupnost lastnikov samostojnega dela – ID številka
Iz členov 2, 7, 48 in 72 SZ-1 ne izhaja prepoved, da bi samostojni del (vhod) večjega večstanovanjskega kompleksa, ki tudi sam izpolnjuje vse pogoje za status večstanovanjske stavbe, ker ima več stanovanj, od ostalih vhodov ločen samostojni vhod in od ostalih vhodov ločene in samostojne skupne dele, naprave in skupne prostore, ne smel za namen skupnega upravljanja ustanoviti samostojne skupnosti lastnikov in da bi moral proti svoji volji imeti istega upravnika kot drugi deli velikega večstanovanjskega kompleksa. Pri tem tudi ni odločilnega pomena, kako je v katastru stavb vpisana sporna večstanovanjska stavba niti, ali stoji na eni ali več parcelah.
Zgolj dejstvo, da ta del nima svoje ID številke ne more biti razlog za potrditev stališča pritožnika, da zato lastniki stanovanj v tem delu stavbe ne morejo ustanoviti skupnosti lastnikov.
upravljanje v večstanovanjskih hišah – upravnik – položaj upravnika – zakoniti zastopnik – aktivna legitimacija upravnika – stroški obratovanja in vzdrževanja – stroški upravljanja – rezervni sklad – stroški vodenja rezervnega sklada – pogodba o upravljanju – stroški opominjanja – pogodba potrošniškega prava
Ker upravnik ni zatrjeval, da ima po pogodbi materialnopravno upravičenje tožiti v svojem imenu in na svoj račun za zahtevane stroške, ni pa zatrjeval obogatitvenega zahtevka, je sodišče pravilno zavrnilo tožbeni zahtevek. Za vodenje rezervnega sklada v zakonu ni določeno, da lahko to posebej računa solastnikom, v pogodbi o upravljanju pa tudi ni imel te dogovorjene pravice.
upravljanje večstanovanjske stavbe – rezervni sklad – aktivna legitimacija upravnika za vtoževanje plačil v rezervni sklad od neplačnika – pogodba o opravljanju upravniških storitev
Upravnik ni aktivno legitimiran za vtoževanje plačil v rezervni sklad.
izpraznitev stanovanjske hiše - nakup nepremičnine na javni dražbi - uporaba brez pravne podlage - ugovor priposestvovanja lastninske pravice - dobrovernost - izpodbijanje dobrovernosti
Tožnica je v letu 2003 kupila nepremičnino na javni dražbi v izvršilnem postopku na osnovi vpisanih zastavnih pravic, toženec pa je kupil solastniški delež v letu 2001 - v času, ko so že potekali izvršilni postopki v zvezi s prodajo te nepremičnine, pri čemer je bil s tem seznanjen. Tako ni dvoma, da toženec ni bil dobroveren.