SZ-1 člen 94, 103. ZPP člen 123, 123/2, 124, 124/4, 213, 321, 328.
odpoved najemne pogodbe – krivdni odpovedni razlogi – neplačevanje najemnine – izpraznitev stanovanja – vsebina zapisnika o glavni obravnavi – ugovori strank – izdaja in razglasitev sodbe – očitna pisna pomota – datum izdaje sodbe
Ker je neplačevanje najemnine po 103. členu SZ-1 krivdni odpovedni razlog, se toženka ne more uspešno upirati odpovedi najemne pogodbe in tožničini zahtevi za izselitev ter izpraznitev stanovanja in njegovo vrnitev, niti zahtevi za plačilo zapadle neplačane najemnine.
OBLIGACIJSKO PRAVO – POGODBENO PRAVO – CIVILNO PROCESNO PRAVO – STANOVANJSKO PRAVO
VSL0082902
ZPP člen 205, 205/2, 207, 207/2, 208, 208/1. OZ člen 468, 468/1. SZ-1 člen 5, 5/4. ZVKSES člen 20, 20/2, 20/2-2.
prodajna pogodba – stvarne napake prodane stvari – odgovornost za stvarne napake – odprava napak – sodno uveljavljenje zahtevka – izguba pravic – bančna garancija – uvedba stečajnega postopka po opravi vseh procesnih dejanj
Bančna garancija je instrument zavarovanja oz. zaščite pred riziki neizpolnitve obveznosti glavnih dolžnikov. Koristniku garancija predstavlja verodostojno obljubo in mu zagotavlja enostaven dostop do denarnega nadomestila za kritje morebitne škode, ki bi mu lahko nastala zaradi neizpolnitve dolžnikove obveznosti. S plačilom garancije pridobi upnik to, kar sta mu bila dolžna banka garant iz naslova izdane garancije in glavni dolžnik po osnovni pogodbi, saj istega zneska ne more dvakrat uspešno terjati, če za to ni posebej upravičen, ne da bi bil s tem (neupravičeno) obogaten.
Tožeča stranka je notarju zelo natančno specificirala svojo zahtevo za unovčenje bančne garancije - določno je navedla napako in njeno sanacijo stroškovno opredelila. Ker pa je v tožbi ponovno zahtevala odpravo istih napak (oz. povračilo stroškov njihove odprave), bi morala podati zelo jasno specifikacijo porabe sredstev iz naslova unovčene bančne garancije, kar bi v nadaljevanju omogočilo toženi stranki opredelitev tako glede napak kot tudi glede zneskov. Tožeča stranka ima namreč pravico zahtevati le odpravo napake, ki je bančna garancija kot sredstvo zavarovanja stroškovno ni pokrila.
STANOVANJSKO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - CIVILNO PROCESNO PRAVO
VSL0077180
OZ člen 3, 190, 191, 197. ZPSPP člen 19. ZPP člen 180, 180/3.
aktivna legitimacija upravnika - plačilo stroškov obratovanja v poslovni stavbi - pasivna legitimacija najemnika poslovnega prostora - neupravičena pridobitev - pravila vračanja - izdatek za drugega - verzija - prosto urejanje obligacijskih razmerij
Najemnica ni pasivno legitimirana za plačilo stroškov upravljanja, obratovanja in vzdrževanja.
Skladno z 19. členom ZPSPP mora najemnik plačevati najemnino mesečno vnaprej ter povračilo za stroške uporabe skupnih naprav in za skupne storitve v stavbi, če v pogodbi ni drugače določeno. Vendar pa to določilo ureja zgolj pravno razmerje med lastnikom in najemnikom, ne določa pa pravic in obveznosti najemnika do tretjih oseb. Ne gre torej za zakonsko predpisano obveznost najemnika do dobaviteljev in upravnika, zato slednji na podlagi določbe 197. člena OZ nima aktivne legitimacije do najemnika.
OZ člen 197. ZPP člen 7, 7/1, 212, 337, 337/1, 339, 339/2, 339/2-10, 451, 452, 453, 454, 454/1, 454/2, 458, 458/1.
trditvena podlaga - trditveno breme - zatrjevana dejstva - nesklepčnost tožbe - izdaja odločbe brez razpisa naroka - pritožbena novota - stroški upravljanja in obratovanja
Pomanjkljive trditvene podlage ni bilo mogoče obiti z izvedbo predlaganih dokazov.
Če nobena od strank določenega dejstva ne zatrjuje, je sodišče (praviloma) dolžno šteti, da to dejstvo ne obstaja, in ne more iz predlaganih dokazov kar samo sklepati o obstoju določenega pravno relevantnega dejstva, ki bi morebiti iz predlaganega dokaza lahko izhajalo, vendar ni bilo pravočasno zatrjevano.
Tožnik kot prodajalec je pridobil pravico zahtevati plačilo kupnine z izročitvijo prodane nepremičnine kupcu, odložena je le izpolnitev njegove terjatve glede tistega dela kupnine, ki ga je kupec zadržal na podlagi drugega odstavka 15. člena ZVKSES, in sicer dokler ni dokončno ugotovljena višina stroškov, potrebnih za odpravo napak, oziroma dokler se pogodbeni stranki ne dogovorita za višino znižanja kupnine zaradi neodpravljenih napak.
STANOVANJSKO PRAVO – STVARNO PRAVO – SODNI REGISTER
VSL0063982
SZ-1 člen 2, 7, 48, 72.
večstanovanjski kompleks – večstanovanjska stavba – upravljanje večstanovanjske stavbe – samostojni del kompleksa – skupnost lastnikov samostojnega dela – ID številka
Iz členov 2, 7, 48 in 72 SZ-1 ne izhaja prepoved, da bi samostojni del (vhod) večjega večstanovanjskega kompleksa, ki tudi sam izpolnjuje vse pogoje za status večstanovanjske stavbe, ker ima več stanovanj, od ostalih vhodov ločen samostojni vhod in od ostalih vhodov ločene in samostojne skupne dele, naprave in skupne prostore, ne smel za namen skupnega upravljanja ustanoviti samostojne skupnosti lastnikov in da bi moral proti svoji volji imeti istega upravnika kot drugi deli velikega večstanovanjskega kompleksa. Pri tem tudi ni odločilnega pomena, kako je v katastru stavb vpisana sporna večstanovanjska stavba niti, ali stoji na eni ali več parcelah.
Zgolj dejstvo, da ta del nima svoje ID številke ne more biti razlog za potrditev stališča pritožnika, da zato lastniki stanovanj v tem delu stavbe ne morejo ustanoviti skupnosti lastnikov.
upravljanje v večstanovanjskih hišah – upravnik – položaj upravnika – zakoniti zastopnik – aktivna legitimacija upravnika – stroški obratovanja in vzdrževanja – stroški upravljanja – rezervni sklad – stroški vodenja rezervnega sklada – pogodba o upravljanju – stroški opominjanja – pogodba potrošniškega prava
Ker upravnik ni zatrjeval, da ima po pogodbi materialnopravno upravičenje tožiti v svojem imenu in na svoj račun za zahtevane stroške, ni pa zatrjeval obogatitvenega zahtevka, je sodišče pravilno zavrnilo tožbeni zahtevek. Za vodenje rezervnega sklada v zakonu ni določeno, da lahko to posebej računa solastnikom, v pogodbi o upravljanju pa tudi ni imel te dogovorjene pravice.
upravljanje večstanovanjske stavbe – rezervni sklad – aktivna legitimacija upravnika za vtoževanje plačil v rezervni sklad od neplačnika – pogodba o opravljanju upravniških storitev
Upravnik ni aktivno legitimiran za vtoževanje plačil v rezervni sklad.
izpraznitev stanovanjske hiše - nakup nepremičnine na javni dražbi - uporaba brez pravne podlage - ugovor priposestvovanja lastninske pravice - dobrovernost - izpodbijanje dobrovernosti
Tožnica je v letu 2003 kupila nepremičnino na javni dražbi v izvršilnem postopku na osnovi vpisanih zastavnih pravic, toženec pa je kupil solastniški delež v letu 2001 - v času, ko so že potekali izvršilni postopki v zvezi s prodajo te nepremičnine, pri čemer je bil s tem seznanjen. Tako ni dvoma, da toženec ni bil dobroveren.
privatizacija stanovanj – pravica do odkupa stanovanja – denacionalizacija nepremičnine – stanovanje v solastnini
Zmotno je stališče izpodbijane sodbe, da zaradi tega, ker je toženka le solastnica – in ne izključna lastnica – stanovanja, na katero se nanaša pravica do odkupa na podlagi 117. člena SZ, tožnik nima pravice zahtevati sklenitve kupoprodajne pogodbe v solastninskem deležu, ki pripada toženki.
Znižanje najemnine je mogoče zahtevati le za v naprej.
Tožnica je tožencu opomin poslala s priporočeno pošiljko, vendar ta pošiljke ni prevzel, zato mu je vrnjeno pošiljko sama vročila v nabiralnik.Bistvenega pomena je, da se je imel toženec z opominom možnost seznaniti in v opominu očitano kršitev odpraviti. Pritožbeno sodišče ugotavlja, da je tožnica v zvezi z vročitvijo opomina naredila vse, kar je kot fizična oseba lahko, in je z zadostno stopnjo verjetnosti izkazala, da je bil toženec o vsebini opomina obveščen.
STANOVANJSKO PRAVO – OBLIGACIJSKO PRAVO – POGODBENO PRAVO – ODŠKODNINSKO PRAVO
VSL0063983
SZ-1 člen 30, 48, 48/2, 61, 68, 68/1, 68/2, 68/3, 71, 71/1. OZ člen 131.
upravnik večstanovanjske stavbe – zastopanje etažnih lastnikov – prenehanje pogodbe o upravljanju – zamenjava upravnika – notranje razmerje – sklepanje poslov s tretjimi osebami – posli, ki se nanašajo na upravljanje – kontinuiteta upravljanja – pasivna legitimacija – notifikacijska dolžnost – škoda
Glede na to, da je upravnik le zastopnik etažnih lastnikov in ni nosilec pravic in obveznosti, ki pripadajo etažnim lastnikom, bi morala tožeča stranka vtoževano terjatev uveljavljati od etažnih lastnikov oziroma, glede na to, da je račun zapadel že po prenehanju veljavnosti pogodbe o upravljanju, račun poslati novemu upravniku kot (novemu) zakonitemu zastopniku etažnih lastnikov. S prenehanjem pogodbe o upravljanju upravnik izgubi vsa upravičenja iz pogodbe o upravljanju, prenehajo pa tudi njegova zastopniška pooblastila iz pravnih poslov, sklenjenih s tretjimi osebami. Zaradi zamenjave upravnika pogodbe s tretjimi ne prenehajo veljati, spremeni pa se zastopnik etažnih lastnikov (dolžnikov), ki je zaradi specifičnosti ureditve poslov upravljanja tudi operativni zavezanec za plačilo terjatev iz teh poslov.
Tožeča stranka ni podala nobenih trditev o tem, da bi bilo tožena stranka odškodninsko odgovorna zaradi kršitev obveznosti upravnika v času upravljanja. Zaradi navedenega na odločitev ne vpliva sicer utemeljeno opozarjanje pritožbe, da bi morala tožena stranka tožeči stranki ob sklenitvi pogodbe (oziroma ob izdaji naročilnice) izročiti seznam etažnih lastnikov, ki vsebuje ime in priimek etažnih lastnikov, naslov, številko stanovanja ter druge podatke, ki so potrebni za opravljanje storitve ter delilnik stroškov med etažnimi lastniki, česar pa tožena stranka ni storila.
upravljanje večstanovanjskih stavb – upravljanje s stvarjo – etažna lastnina – upravnik – obvezna določitev upravnika – skupnost lastnikov – pogodba o medsebojnih razmerjih – nastopanje etažnih lastnikov v pravnem prometu – izvršitev sklepa etažnih lastnikov preko upravnika – mandatna pogodba – pravica do zasebne lastnine
Izvršitev sprejetih sklepov z učinkom zoper vse etažne lastnike je namreč v domeni upravnika, ki mora pri tem spoštovati tudi zakonske in podzakonske predpise, s čimer se zagotavlja varstvo pravic vseh etažnih lastnikov, etažni lastniki sami pa lahko to pravico uresničujejo le v primerih, ko ustanovijo skupnost lastnikov kot pravno osebo ali pa se v pogodbi o medsebojnih razmerjih posebej dogovorijo o njihovem nastopanju v pravnem prometu.
uporaba stanovanja brez pravnega naslova – izpraznitev stanovanja – stanovanjska pravica – odkup stanovanja – sklenitev najemne pogodbe
Nesporno je, da toženec biva v stanovanju in da z lastnico (tožnico) ni sklenil najemne pogodbe. Nerelevantno je njegovo sklicevanje na imetništvo stanovanjske pravice pridobljeno po ZSR in določbo tretjega odstavka 111. člena SZ-1. Stanovanjski zakon (SZ) je uredil način preoblikovanja prejšnjih stanovanjskih razmerij. V tem okviru je imetnikom stanovanjske pravice dal možnost odkupa stanovanja, tisti imetniki stanovanjske pravice, ki se niso odločili za nakup, pa so imeli pravico zahtevati sklenitev najemne pogodbe za nedoločen čas in za neprofitno najemnino. Tožnica se je kot imetnica stanovanjske pravice odločila za nakup stanovanja (kupne pogodbe tožencu ni uspelo izpodbiti) in na ta način izčrpala upravičenja iz SZ. Na upravičenje iz 147. člena SZ oziroma sedaj iz tretjega odstavka 111. člena SZ-1, se tako tudi toženec ne more več sklicevati.
pogodba o upravljanju - nov upravnik – aktivna legitimacija starega upravnika za povračilo založenih sredstev – neupravičena obogatitev – inter partes učinek pogdbe
Dejstvo, da tožeča stranka ni predala poslov novemu upravniku, ne more vplivati na razmerje med tožečo stranko in izvajalcem po gradbeni pogodbi. Pogodbo je upravnik moral izpeljati oziroma plačati dela, še zlasti, ker so bila opravljena. Ker je tožeča stranka trdila, da je založila ta sredstva iz svojih sredstev, da je tožena stranka torej obogatena, je lahko aktivno legitimirala za povračilo utemeljeno plačanih sredstev, saj bi sicer ostala tožena stranka obogatena. Pogodbe učinkujejo med strankami pogodbe (inter partes) in ne nasproti tretjim (erga omnis). V primeru neplačila bi izvajalec del lahko tožil tožečo stranko in izterjal plačilo opravljenih del.
OBLIGACIJSKO PRAVO – CIVILNO PROCESNO PRAVO – STANOVANJSKO PRAVO
VSL0082372
OZ člen 190. ZPP člen 458, 458/1. SZ-1 člen 32.
obveznosti do dobaviteljev - plačilo stanovanjskih stroškov - neupravičena pridobitev - obveznost etažnega lastnika - pogodba o medsebojnih razmerjih - pogodba o upravljanju – upravnik – spor majhne vrednosti – nedovoljen pritožbeni razlog
Ugovor, da tožeča stranka ni upravičena do vtoževanega zneska, saj ni sklenila pogodbe o medsebojnih razmerjih, kot ji nalaga 32. člen Stanovanjskega zakona, ni utemeljena. Citirano določilo nalaga etažnim lastnikom sklenitev pogodbe o medsebojnih razmerjih, s katero uredijo način upravljanja in rabe večstanovanjske stavbe. Gre za pogodbo, ki jo med seboj sklenejo etažni lastniki. Tožeča stranka pa je upravnik večstanovanjske zgradbe, ki je z etažnimi lastniki v pravnem razmerju na podlagi pogodbe o upravljanju. S tožbo pa zahteva plačilo stanovanjskih stroškov, ki jih tožena stranka ni poravnala.
STANOVANJSKO PRAVO - POGODBENO PRAVO – OBLIGACIJSKO PRAVO
VSL0057247
SZ-1 člen 84, 84/4, 95. OZ člen 51, 51/3, 58, 615.
najemna pogodba – pisna najemna pogodba - ustno podaljšanje najemne pogodbe – najemna pogodba za določen čas – teorija o realizaciji
Najemne pogodbe za stanovanje ni mogoče molče obnoviti, možno pa je ustno podaljšanje pogodbe, sklenjene za določen čas. Kadar je sklenjena pisna najemna pogodba za stanovanje za določen čas, je z ustnim dogovorom ni mogoče spremeniti v najemno pogodbo za nedoločen čas. V obravnavanem primeru so toženci sicer dokazali, da je bila najemna pogodba nazadnje ustno obnovljena, po izteku tega, podaljšanega roka pa v stanovanju bivajo brez pravnega naslova. Ker je tožnica tožbo vložila po izteku roka, za katerega je bila najemna pogodba nazadnje podaljšana, je njen tožbeni zahtevek na izpraznitev njenega stanovanja utemeljen.