POGODBENO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO
VSL00066006
OZ člen 3, 9, 82, 83, 393, 393/3. ZPP člen 254, 339, 339/1, 339/2, 339/2-14, 339/2-15. ZPSPP člen 12.
zahtevek za vračilo vlaganj - najemno razmerje - najem poslovnih prostorov - vlaganja v najeto nepremičnino - povrnitev neamortiziranih vlaganj - povečanje vrednosti nepremičnine - vgradnja dodatne opreme - klimatska naprava - najem za nedoločen čas - investicijska vlaganja ali najemnina - sanitarije - solidarna odgovornost - uveljavljanje absolutne bistvene kršitve določb pravdnega postopka - postopkovna kršitev - trditve o dejstvih - pred pravdo pridobljeno strokovno mnenje - dokazovanje z izvedencem - informativen dokaz - razlaga pogodbe - (ne)jasno pogodbeno določilo - razlagalna pravila - vrednotenje dela - metoda vrednotenja - osnova za izračun - dopolnitev izvedenskega mnenja - deljiva terjatev več tožnikov - večosebna deljiva obveznost - soglasje lastnika nepremičnine za investicijska vlaganja - vzpostavitev prejšnjega stanja po prenehanju najemne pogodbe
Stališče, da je t. i. informativni dokaz prepovedan, je sicer pravilno, vendar pri konkretno predlaganem dokazu ne gre za tak dokaz. Tožnika sta namreč višino stroška v klimatsko napravo konkretizirala. Te trditve za izvedbo dokaza z izvedencem zadostujejo.
Drži sicer pritožbena navedba toženke, da sama določilo razume drugače kot tožnika in je v tej smeri tudi podala določene navedbe, a to za zaključek, da je določilo v smislu razlagalnih pravil, ki jih določa 82. člen OZ, sporno in ga je treba razlagati po metodi, ki jo določa drugi odstavek iste določbe, ne zadošča. Pogodbena določba, ki je jasna, objektivno enopomenska, ni sporna. In taka je tudi konkretna pogodbena določba. Zaključek sodišča prve stopnje, da je določilo jasno in ni sporno, je zato pravilen.
Toženka spregleda, da je bilo s pogodbo dogovorjeno, da tožnika v prostorih vzpostavita stanje kot je bilo ob prevzemu (z izjemo predelav, ki bi povzročile nesorazmerne stroške). To pa ne pomeni nič drugega kot to, da se je toženka koristim od vlaganj, ki sta jih izvedla tožnika, odpovedala. Navedbe o tem, da je bil vložek tožnikov ob deložaciji uničen, zato za presojo zahtevka po tožbi niso odločilne. Stanje prostorov po deložaciji je relevantno le za presojo zahtevka po nasprotni tožbi in je bilo, kot izhaja iz razlogov izpodbijane sodbe, tudi upoštevano. Stroške, ki so potrebni za vzpostavitev starega stanja, je namreč izvedenec izračunal ob upoštevanju stanja, ki ga je ugotovil ob ogledu.
Pritožbeno sodišče nima pomisleka v pravilnost uporabljene cenovne osnove, saj se vrednost morebiti neamortiziranega dela vlaganj izračunava na čas, ko sta tožnika poslovne prostore nehala uporabljati. Ne more pa v tej fazi postopka pritrditi uporabljeni metodi amortizacije, saj ni jasno, ali gre pri tem za uveljavljena pravila stroke in kakšna ali pa morda za osebno presojo izvedenca.
Tožnika nista bila tožena na solidarno plačilo. Ker se solidarnost ne domneva, bi morala biti kot taka izrecno opredeljena v zahtevku. Ker ni bila, gre za deljivo obveznost, ki se, če ni določeno drugače, deli med dolžnike na enake dele in je vsak izmed njih odgovoren za svoj del obveznosti.
Večosebne deljive obveznosti (denarna terjatev je deljiva) so solidarne samo, če tako določa zakon ali če se o tem dogovorita stranki. V konkretnem primeru s pogodbo ni bila dogovorjena. Pogodba o denarnem zahtevku, ki ga je postavila toženka, ker ji tožnika nista izročila prostorov v stanju kot sta jih prejela, sploh ne govori. Do zaključka o solidarnosti pa po mnenju pritožbenega sodišča ni mogoče priti niti z uporabo določb OZ o poroštvu ter o pristopu k dolgu, saj druga tožnica ni porok, niti ni bila med strankami v zvezi z vtoževano terjatvijo sklenjena pogodba o pristopu k dolgu.
tožba na izselitev in izpraznitev nepremičnine - podaljšanje najemne pogodbe za določen čas - pisna najemna pogodba - pisnost kot pogoj za veljavnost dogovora - plačilo uporabnine - predlog za preložitev naroka - odsotnost tožene stranke z naroka - sodba na podlagi stanja spisa - rok za izpolnitev
Zgolj bivanje (četudi več kot 17 let) in plačevanje uporabnine ter stroškov uporabe stanovanja ni ustvarilo najemnega razmerja za nedoločen čas. Ker najemna pogodba z nedoločen čas ni bila sklenjena, s teorijo realizacije njenega nastanka ni mogoče utemeljiti. Pisna sklenitev najemne pogodbe za nedoločen čas je pogoj za njeno veljavnost oz. nastanek najemnega razmerja za nedoločen čas.
Solastniški delež vsakega etažnega lastnika na skupnih delih se določa ob upoštevanju uporabne vrednosti posameznega dela v etažni lastnini v razmerju do skupne uporabne vrednosti nepremičnine samo, če zakon ali pravni posel ne določa drugače. Z odločbo o vzpostavitvi etažne lastnine je bilo pravnomočno odločeno o idealnih deležih solastnine, ki pripadajo njihovim vsakokratnim lastnikom na skupnih delih stavbe, kot določa drug zakon, v tem primeru ZVEtL-1.
Oblikovanje etažne lastnine predstavlja ureditev pravnih razmerij med etažnimi lastniki, o njej in s tem o solastniškem deležu etažnih lastnikov pa je odločeno s pravnomočno sodno odločbo.
Sklepčnost se nanaša le na dejstva, potrebna za nastanek pravne posledice. Sporno med strankama pa je bilo, kakšno je pravno razmerje med etažnimi lastniki, kar je bilo tudi predhodno vprašanje v tej zadevi. Priznanje, na katerega se sklicuje pritožnica, se lahko nanaša le na dejstva, ne pa na pravne zaključke in pravne kvalifikacije.
SZ-1 člen 42, 42/1, 53, 53/3, 67, 67/2. SPZ člen 118, 118/1, 119.
stroški obratovanja in vzdrževanja večstanovanjske stavbe - povrnitev stroškov upravniku - pogodba o upravljanju upravniških storitev - soglasje za sklenitev pogodbe o upravljanju - potrebna večina za sprejem sklepa - plačilo sredstev v rezervni sklad
Skladno z drugim odstavkom 53. člena SZ-1 pogodba o opravljanju upravniških storitev sklenjena, ko jo podpišejo upravnik in toliko etažnih lastnikov, kot je potrebno za sprejem sklepa o določitvi upravnika. Ker gre za posel rednega upravljanja, zadošča soglasje solastnikov, ki imajo skupaj več kot polovico idealnih deležev (drugi odstavek 67. člena v zvezi z drugim odstavkom 118. člena SPZ).
V skladu s prvim odstavkom 42. člena SZ-1 in drugim odstavkom 119. člena SPZ sredstva rezervnega sklada, ki so skupno premoženje etažnih lastnikov, upravnik res vodi na posebnem transakcijskem računu. V sodnem postopku je treba zahtevati plačilo sredstev rezervnega sklada na račun iz prvega odstavka 42. člena SZ-1. A pritožnik spregleda, da mu z izpodbijano sodbo ni naloženo plačilo stroškov rezervnega sklada, ampak, kot izhaja iz obrazložitve sodbe, obratovalnih stroškov, stroškov vzdrževanja in stroškov upravljanja. Glede teh pa toženec niti ne pojasni, zakaj naj bi bili nepravilno obračunani in preplačilo stroškov ogrevanja zgolj posplošeno zatrjuje.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - POGODBENO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSL00068584
SZ-1 člen 91, 91/1, 91/1-7, 109, 109/1, 115, 115/1, 115/3, 117. OZ člen 334, 618. ZPP člen 285, 335, 350, 350/1.
tožba za sklenitev najemne pogodbe za neprofitno najemnino po smrti prejšnjega najemnika - neprofitno stanovanje - neprofitna najemnina - sklenitev najemne pogodbe z ožjim družinskim članom po smrti najemnika - obvezne sestavine najemne pogodbe - višina najemnine - sprememba neprofitne najemnine - znižanje neprofitne najemnine - uskladitev višine najemnine - metoda izračuna - izvedensko mnenje - materialno procesno vodstvo - krivdni odpovedni razlog - odločanje po stanju stvari ob koncu glavne obravnave - nedovoljene pritožbene novote - obvezne sestavine pritožbe
Prvi odstavek 109. člena SZ-1 za primer smrti najemnika določa, da mora lastnik stanovanja skleniti najemno pogodbo pod istimi pogoji z enim od ožjih družinskih članov, če je v času najemnikove smrti dejansko prebival v stanovanju, imel v tem stanovanju prijavljeno stalno bivališče ter bil naveden v najemni pogodbi, zahteva pa mora biti podana lastniku v pisni obliki v 90 dneh po smrti najemnika.
Višina najemnine ter način in rok plačevanja najemnine je ena od bistvenih sestavin najemne pogodbe (7. alineja prvega odstavka 91. člena SZ-1). Najemnina mora biti določena v najemni pogodbi, ni pa nujno, da je pri neprofitni najemnini znesek enak prejšnjemu. Način določanja višine najemnine predpisuje 115. člen SZ-1. Določa, da za uporabo najemnega stanovanja plačuje najemnik lastniku stanovanja najemnino, ki se določi z najemno pogodbo, vendar ne v nasprotju z določbami SZ-1. Najemnina za neprofitna stanovanja se oblikuje v skladu z metodologijo iz 117. člena SZ-1 (neprofitna najemnina).
Podrobnejši način in postopek za izračun neprofitnih najemnin, postopnost pri njihovi uveljavitvi ter merila in postopek za uveljavljanje subvencionirane najemnine določi Vlada Republike Slovenije. Metodologija za določitev neprofitne najemnine je točno določena in kongentna. O višini neprofitne najemnine se stranki ne moreta prosto sporazumeti, ampak je le ta določena z zakonskimi in podzakonskimi predpisi. Neprofitna najemnina je odvisna od vrednosti stanovanja in vrednosti točke ter vrste drugih stroškov (amortizacije, financiranja, upravljanja) in lokacije stanovanja. Neprofitna najemnina za isto stanovanje ni statična, ampak se z leti spreminja. Bodisi zaradi starosti stanovanja, bodisi spremembe pravnih predpisov na tem področju. Če je pokojni najemnik z lastnikom stanovanja imel sklenjeno najemno pogodbo za neprofitno najemnino, je zato potrebno prvi odstavek 109. člena SZ-1 razlagati tako, da je nova najemna pogodba sklenjena pod istimi pogoji, če je dogovorjena neprofitna najemnina in ni nujno, da je višina najemnine enaka prejšnji. Če je v vmesnem času prišlo do spremembe postavke, ki vpliva na izračun neprofitne najemnine, ima najemnik upravičen interes zahtevati spremembo neprofitne najemnine.
Zahteva za sklenitev pogodbe pod istimi pogoji ne pomeni, da morata biti besedili obeh pogodb povsem identični, ampak je bistvena pogodbena vsebina, določene pravice in obveznosti.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSL00066153
OZ člen 191, 197, 275. SZ-1 člen 23, 23/2, 23/3, 23/7, 30.
upravnik stavbe - aktivna legitimacija - aktivna legitimacija upravnika - stanovanjska soseska - upravljanje soseske - stroški upravljanja soseske - stroški obratovanja in vzdrževanja - skupni deli, ki služijo več večstanovanjskim stavbam - upravljanje s skupnim delom več večstanovanjskih stavb - odpoved pogodbe o upravljanju s strani etažnih lastnikov posamezne večstanovanjske stavbe - plačilo stroškov upravljanja - pravna podlaga - odgovornost upravnika za plačilo dobaviteljem - subrogacija - utemeljenost zahtevka - tuj dolg - delitev stroškov upravljanja - spor majhne vrednosti
Bistvena je nadalje dejanska ugotovitev sodišča prve stopnje, da je bilo tožnici s strani tožencev (etažnih lastnikov) izrecno prepovedano opravljanje poslov upravljanja.
Ker tožnica ni izkazala, da bi bila osebno ali stvarno odgovorna za tuj dolg, prav tako ni utemeljen tožbeni zahtevek na podlagi pravil o zakonski subrogaciji (275. člen OZ). Zgolj interes nemotenega delovanja soseske za zakonsko subrogacijo ni dovolj. Nelogične pa so navedbe tožnice, da stroška upravljanja za izvajanje storitev na skupnih delih ni mogoče deliti. Stroški upravljanja skupnega dela več večstanovanjskih stavb se razdelijo glede na solastniške deleže. Delež stroškov, ki odpade na posamezno večstanovanjsko stavbo v etažni lastnini, pa se med njene etažne lastnike razdeli kot strošek njenega upravljanja (sedmi odstavek 23. člena SZ-1).
URS člen 2. SZ-1 člen 103, 103/1-4, 103/3, 103/4, 112, 112/3, 112a, 112a/1, 112a/2.
zahtevek na izpraznitev nepremičnine - najemna pogodba - odpoved najemne pogodbe iz krivdnih razlogov - neplačilo najemnine in stroškov - sprememba stanovanjskega zakona - načelo pravne države - neprava retroakrivnost - dopustna retroaktivnost - pritožbeni razlog zmotne uporabe materialnega prava - tehtanje ustavnih pravic - poseg v lastninsko pravico - pravica do doma - pravica do primernega stanovanja
Za nepravo retroaktivnost gre, ko pravna norma učinkuje na konkretni dejanski stan, ki je sicer nastal že pred objavo zakona, ni pa še bil v celoti zaključen. Načeloma ni prepovedana, razen če bi nedopustno posegla v načelo varstva zaupanja v pravo, ki posamezniku zagotavlja, da mu država njegovega pravnega položaja ne bo poslabšala arbitrarno, torej brez stvarnega razloga, utemeljenega v prevladujočem javnem interesu. Ker gre za splošno pravno načelo in ne neposredno za eno od ustavnih pravic, katerim po 15. členu Ustave pripada strožje varstvo zoper morebitne omejitve in druge posege, to načelo nima absolutne veljave in je v večji meri kot posamezne ustavne pravice dostopno možnim omejitvam, torej temu, da je v primeru konflikta oziroma kolizije med tem in drugimi ustavnimi načeli oziroma dobrinami treba v t.i. tehtanju dobrin presoditi, kateri izmed ustavno zavarovanih dobrin je v posameznem spornem primeru treba dati prednost. To je pravilno upoštevalo tudi sodišče prve stopnje, ko je poudarilo, da načelo pravne varnosti narekuje tehtanje med zaupanjem posameznika v trajnost obstoječega položaja na eni strani in ustavno varovano dobrino, ki jo varuje spremenjena ureditev.
Pritožbeno sodišče se strinja s presojo sodišča prve stopnje, da se s spremenjenim načinom uveljavljanja odpovedi najemne pogodbe v primeru obstoja krivdnega razloga iz 4. točke prvega odstavka 103. člena SZ-1 položaj najemnika ni bistveno poslabšal. Tudi sámo namreč meni, da je bistveno, da mora tudi po novi ureditvi lastnik pred izvensodno odpovedjo najemne pogodbe izvesti opominjevalni postopek, ki najemniku v primernem roku omogoča odpravo kršitve. Za izpraznitev stanovanja je še vedno predvidena tožba oziroma predlog za izdajo naloga za izpraznitev, torej postopek, v katerem ima najemnik možnost uveljavljati vse ugovore, tudi v zvezi z morebitnimi nepravilnostmi opominjevalnega postopka. Za varstvo najemnikovega položaja je torej še vedno predviden sodni postopek.
neupravičena obogatitev - izdatek za drugega - razmerja med etažnimi lastniki - zastopanje etažnih lastnikov - način odločanja etažnih lastnikov - poslovodstvo brez naročila - nujna gestija
Dejstvo, da ima en etažni lastnik zadostno večino lastniških deležev za sklepanje določenih poslov (rednega ali izrednega upravljanja), ki bi zavezovali tudi preostale etažne lastnike (peti odstavek 30. člena SZ-1), ki bi sklenitvi takšnih poslov sicer nasprotovali, še ne pomeni, da lahko tak etažni lastnik ravna mimo drugih pravil iz SZ-1, na katera je opozorilo sodišče prve stopnje. To pa je v prvi vrsti pravilo, da mora biti jasno vzpostavljena podlaga, na kateri en etažni lastnik pogodbo sklepa v imenu in za račun drugih etažnih lastnikov, kakor tudi pravilo, da mora biti odločitev etažnih lastnikov sprejeta po ustreznem postopku (zbor etažnih lastnikov, sprejetje sklepa o izvedbi posla itd.).
Sodna praksa je glede nujne gestije že zavzela stališče, da je dopustna le, kadar obstajajo dejanske okoliščine, zaradi katerih je ukrep tako nujen, da ga ni mogoče odložiti, saj sicer preti neposredna in konkretna škoda oziroma ta že nastaja. Gre za izjemo od splošne prepovedi vmešavanja v tuje posle, zato je treba nujnost presojati restriktivno. Potencialni nastanek škode v obliki znižanja vrednosti nepremičnin zaradi njihovega potencialnega propadanja v daljšem časovnem obdobju (tožeča stranka je sama navedla več 10 let trajajoč postopek) restriktivnemu pojmovanju nujnosti ne ustreza.
Drži pritožbena navedba, da je Energetski zakon določal zahtevo, da morajo dobavitelji imeti licenco, vendar je kot sankcijo določal prekršek in ne ničnosti pogodb. Samo dejstvo, da naj tožena stranka ne bi izpolnjevala pogojev po zakonu, pa ne zadošča za ugotovitev ničnosti. Ničnost je namreč skrajna sankcija, pravni posel se praviloma skuša obdržati v veljavi. Razlog temu je, da se za nične pravne posle šteje, da že od začetka niso bili učinkoviti in načeloma ne morejo konvalidirati, kar ima lahko (pre)hude posledice za obstoječa razmerja. Sporna pogodba se po neprerekanih navedbah izvaja že od leta 2006, objekt, v katerem so tudi poslovni prostori tožene stranke, se ves čas ogreva na podlagi Pogodbe. Pogodba je bila glede na določbe Stvarnopravnega zakonika in Stanovanjskega zakona veljavno sklenjena in zavezuje vse etažne lastnike. Pogodba na podlagi povedanega ni nična.
stroški upravnika - sklenitev pogodbe o upravljanju - soglasje za sklenitev pogodbe o upravljanju - sklep etažnih lastnikov - potrebna večina etažnih lastnikov - pisna izjava - energetska sanacija
Po presoji pritožbenega sodišča je sodišče prve stopnje pogodbo 16/92 v delu, v katerem se nanaša na določitev upravnika ob ugotovitvi, da je pogodbo 16/92 podpisala več kot polovica etažnih lastnikov, pravilno štelo za veljavno sklenjeno pogodbo o upravljanju z upravnikom. SZ, veljaven v času sklenitve pogodbe 16/92, je namreč v prvem odstavku 31. člena določal, da je za odločitve v zvezi z upravljanjem skupnih prostorov, delov, objektov in naprav potreben sporazum solastnikov, katerih deli predstavljajo več kot polovico vseh lastnikov stanovanj. To pa je bilo glede pogodbe v delu, v katerem je določen upravnik stavbe, izpolnjeno.
Zamuda roka iz tretjega odstavka 27. člena SZ na veljavnost pogodbe o upravljanju ne vpliva. Vpis v register ima le deklaratorni pomen.
Glede na to, da je vpis v register upravnikov stavb le deklaratorne narave, pravno razmerje med etažnimi lastniki in upravnikom učinkuje že pred vpisom v register in neodvisno od njega, zato morebitni izostanek ali nepravilnost vpisa v register ne vpliva na vprašanje, kdo ima trenutni mandat za upravljanje stavbe. Pravni učinek vpisa v register upravnikov je zgolj publiciteten (učinek javne objave) in služi le kot vir informacij tretjim osebam, ki želijo vstopiti v razmerje z etažnimi lastniki.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - NEPRAVDNO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO
VSL00066606
ZPP člen 76, 76/3, 202. SPZ člen 67, 67/8, 68, 105, 105/4, 117, 118. SZ-1 člen 25, 25/1, 25a, 25a/1, 25a/1-13, 30, 48, 48/2.
sposobnost biti stranka - priznanje lastnosti stranke v postopku - skupnost etažnih lastnikov kot stranka postopka - skupnost etažnih lastnikov - etažni lastniki večstanovanjske stavbe - ugotovitev solastninske pravice - lastninska pravica na skupnih delih - sosporniška intervencija - dopustitev intervencije - splošni skupni del - razpolaganje s skupnim delom stavbe - posel rednega upravljanja - dostop do sodnega varstva
Namen dopolnjene zakonske ureditve (13. točka prvega odstavka 25.a člena SZ-1) je v določitvi zakonskega okvira, v katerem bo skupnost oseb, ki jih povezuje (le) lastništvo etažnih enot v isti zgradbi in ki so zaradi tega neogibno soodvisne pri izvrševanju solastninskih upravičenj glede skupnih delov zgradbe, lahko dejansko delovala in bila sposobna urejati skupne zadeve. Med njimi so tudi take, ki terjajo izvedbo sodnih (in drugih) postopkov.
Priznanje sposobnosti biti stranka skupnosti vsakokratnih etažnih lastnikov je ustrezen način za izvršitev sklepa etažnih lastnikov o uveljavitvi sodnega varstva v obravnavani zadevi. Skupnost ima lastnosti, ki jo približujejo pravnim osebam in ki so po stališču teorije pomembne za presojo, ali naj se ji podeli sposobnost biti stranka. Je trajna (dokler obstaja stavba z več etažnimi lastniki); ima svoje organe in predviden postopek sprejemanja odločitev; zastopnik je vezan na navodila, sprejeta po tako predvidenem postopku; stroškovno breme je razporejeno med vse, ki imajo potencialno korist od sodne odločbe, toženec pa ima razumne možnosti za izterjavo morebitne stroškovne terjatve iz takega spora.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO - USTAVNO PRAVO
VSL00065316
URS člen 33, 67. SPZ člen 99, 100. SZ-1 člen 5, 5/2, 15, 15/1, 15/2. ZPP člen 154, 154/1, 163, 163/4, 165, 165/2, 286, 286/3, 313, 313/1, 313/2, 337, 337/1, 347, 347/1.
varstvo lastninske pravice - protipravno vznemirjanje lastnika - negatorna tožba (opustitvena tožba) - tehtanje pravic v koliziji - poseg v skupni del stavbe - posamezni del stavbe - sprememba zunanjega videza stavbe - odstranitev zasteklenih površin - zimski vrt - soglasje etažnih lastnikov - gradbeno dovoljenje - prekluzija - odločanje na podlagi pisnih dokazov - pravica do izjave - načelo neposrednosti izvajanja dokazov - pravica do spoštovanja doma - pravica do zasebne lastnine
Ohranjanje zunanjega videza je zakonsko varovana vrednota, ki pa ne sme postati orodje v rokah etažnih lastnikov, s pomočjo katerega se lahko posameznemu etažnemu lastniku onemogoči vsakršno izvrševanje lastninske pravice. Del ocene, ali gre za protipraven poseg, ki utemeljuje varstvo z negatorno tožbo, mora biti zato tudi vprašanje, ali je fizično obsežen poseg, ki spreminja videz stavbe, estetsko (ne)usklajen s stavbo. Relevantna sprememba zunanjega videza v smislu prvega odstavka 15. člena SZ-1 je tista, ki je obsežna in estetsko ruši enoten videz stavbe.
V prvem sojenju zaradi napačnega materialnopravnega izhodišča ni bilo ocenjeno, kako je izgradnja zimskega vrta spremenila izvorni videz stavbe. To dejstvo je bilo kot pravno odločilno izpostavljeno šele ob izdaji revizijske odločbe. Pravilna je zato ugotovitev, da tožniki z novimi navedbami in dokazi, podanimi v ponovljenem postopku, niso bili prekludirani.
SZ-1 člen 103, 103/1, 103/1-4. SZ-1 člen 104, 104/1. Konvencija o varstvu človekovih pravic in temeljnih svoboščin (EKČP) člen 8.
pravica do doma - sorazmernost posega - odpoved najemne pogodbe za stanovanje
Če se nekdo sklicuje na poseg v pravico do (spoštovanja) doma, ker bi bilo vanjo prekomerno poseženo in sodišče ugotovi, da gre za poseg v to pravico, mora četudi ugotovi dopustnost takšnega posega po nacionalni zakonodaji, presoditi tudi sorazmernost takega posega v to pravico.
Takšno tehtanje oziroma test sorazmernosti mora sodišče opraviti vselej, kadar pride do vertikalnega posega v ustavno pravico. Posebej skrbno mora sodišče tehtanje opraviti, ko pravici do spoštovanja doma stoji nasproti izključno javni interes, ki ga zastopa država/občina/neprofitna stanovanjska organizacija. V teh primerih mora sodišče poseg v pravico presojati tudi v luči osebnih okoliščin prizadete osebe.
Pogodbo o upravljanju je podpisala le večina solastnikov poslovno proizvodne stavbe. Glede na navedeno je tako za odločitev, ali tožeča stranka upravičeno zaračunava stroške receptorske službe toženi stranki bistveno, ali izvajanje receptorske službe predstavlja posel rednega ali izrednega upravljanja.
Posplošeno nasprotovanje trditvam nasprotne stranke na začetku vloge ali ob začetku (ali na koncu) podajanja trditev na naroku v smislu da: "v celoti prereka navedbe nasprotne stranke iz predhodne vloge, razen v delih, kjer se z njimi izrecno strinja" se v skladu z določilom drugega odstavka 214. člena ZPP ne upošteva.
V konkretnem primeru je bil za delitev stroškov uporabljen ključ delitve po kvadraturi. Ta uporabljen ključ dejansko predstavlja zakonsko predviden ključ delitve stroškov v sorazmerju s solastniškimi deleži. Glede na navedeno za odločitev v tem postopku ob izostanku trditev tožene stranke, da bi za delitev moral biti uporabljen kakšen drug, zanjo ugodnejši, veljavno dogovorjen delilni ključ, ni pravno odločilno, ali je bil sklep št. 8/5/6 z dne 15. 9. 2011, s katerim naj bi etažni lastniki na zboru lastnikov določili nov delilni ključ, ki je enak zakonsko predvidenemu delilnemu ključu, veljavno sprejet ali ne.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - POGODBENO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO
VSL00065007
SZ-1 člen 3, 3/4, 5, 5/3, 22, 25, 25/1, 29, 29/1, 29/2, 30, 30/1, 31, 32, 32/2, 51, 51/2, 182, 182/1. OZ člen 190, 271, 271/2, 274, 275. SPZ člen 115, 118, 118/4, 118/4-2, 118/5. ZPP člen 7, 11, 212, 339, 339/1, 339/2, 339/2-14, 339/2-15, 347, 347/1, 350, 350/2, 355, 355/1, 451, 452, 453, 454, 454/2, 458, 458/1, 458/2, 495. EZ-1 člen 357, 357/1. Pravilnik o standardih vzdrževanja stanovanjskih stavb in stanovanj (2004) člen 4. Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb (2009) člen 26, 26-3, 26-9. Pravilnik o načinu delitve in obračunu stroškov za toploto v stanovanjskih in drugih stavbah z več posameznimi deli (2015) člen 2, 2/1, 11.
spor majhne vrednosti - razpis naroka v sporu majhne vrednosti - pritožbeni razlogi v postopku v sporu majhne vrednosti - načelo vestnosti in poštenja - ravnanje v nasprotju z načelom vestnosti in poštenja - upravljanje večstanovanjske stavbe - stroški obratovanja in vzdrževanja - določitev solastniških deležev - skupni deli - posli rednega upravljanja - stroški upravljanja - plačilo stroškov stanovanja redno upravljanje - posel izrednega upravljanja - posebni skupni del večstanovanjske stavbe - delitev stroškov upravljanja - delitev stroškov upravljanja v večstanovanjski stavbi - dogovor o delitvi stroškov - določitev solastniških deležev na skupnih delih stavbe - posli, ki presegajo okvir rednega upravljanja - pogodba med solastniki skupne stvari o medsebojnih razmerjih v zvezi z upravljanjem večstanovanjske hiše in funkcionalnega zemljišča - neupravičena obogatitev - poslovna stavba - pogodba o medsebojnih razmerjih - pravice in obveznosti na skupnih delih stavbe - lastninskopravna razmerja na skupnih delih - razmerja med etažnimi lastniki - mandatna pogodba - izpolnitev dolžnika ali tretjega - subrogacija - izpolnitev s subrogacijo - opustitev izvedbe dokaza - stroški za pristop na narok - delitev stroškov v poslovni stavbi - delitev stroškov v večstanovanjski stavbi - potrebni pravdni stroški - dokazi in izvajanje dokazov - redna vzdrževalna dela manjše vrednosti - določitev upravnika - upravnik
Upravnik mora skrbeti za redno vzdrževanje in obratovanje skupnih delov (2. alineja četrtega odstavka 118. člena SPZ), to pa brez rednih dobav ni mogoče. Zato mora upravnik, čeprav k temu ni izrecno zavezan, kljub temu poravnati te stroške, saj le tako lahko v celoti in popolnoma izpolni svojo obveznost kot upravnik večstanovanjske stavbe in prepreči morebitno škodo, ki bi nastala kot posledica prekinitve dobav zaradi neplačil. V takšnih primerih ima zato upravnik pravico do povrnitve plačanega, in sicer na temelju pravil o subrogaciji.
Skupni deli so solastnina vseh etažnih lastnikov posameznih delov (skupni deli) ali solastnina nekaterih etažnih lastnikov posameznih delov (posebni skupni deli) (četrti odstavek 3. člena SZ-1), pri čemer je ureditev splošnih skupnih delov predpisana kot pravilo, ureditev in obstoj posebnih skupnih delov pa kot izjema. V skladu s tretjim odstavkom 5. člena SZ-1 spadajo med skupne inštalacije, naprave in opremo tudi dvigala. Poseben skupni del se lahko določi že s pogodbo o medsebojnih razmerjih, v vsakem primeru pa je za oblikovanje posebnega skupnega dela potrebno soglasje vseh etažnih lastnikov (22. člen SZ-1 in drugi odstavek 32. člena SZ-1). Glede na navedeno bi se toženka lahko svoje obveznosti plačila stroškov vzdrževanja in obratovanja dvigal razbremenila le, če bi zatrjevala in dokazala, da so jaški dvigala v južni lameli posebni skupni prostori (primerjaj četrti odstavek 3. člena SZ-1 v zvezi z 21. členom SZ-1). Le v takem primeru, in če ne bi bila solastnica posebnega skupnega dela, toženka ne bi bila zavezana za plačilo stroškov v zvezi z delovanjem in vzdrževanjem dvigal.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO
VSL00066179
ZPP člen 212. SZ-1 člen 20, 20/1, 21, 182, 182/1.
upravnik - stroški obratovanja in upravljanja - poslovna stavba - aktivna legitimacija upravnika - višina solastninskega deleža - posebni skupni deli v etažni lastnini - pogodba o medsebojnih razmerjih - višina stroškov - dokazno breme
Tožnica ni dokazala višine spornih stroškov čiščenja skupnih površin in električne energije. Toženka je namreč v postopku na prvi stopnji ugovarjala višini stroškov in navajala, da mora tožnica za dokazilo o višini posameznega stroška na računu oz. delilniku stroškov predložiti račune izvajalcev oz. dobaviteljev. Glede na navedeno bi morala tožnica pojasniti in dokazati, na kakšen način je prišla do iztoževanih zneskov. Dokazati bi torej morala tudi, da so bili računi dobaviteljev in izvajalcev res izdani v zatrjevani višini. Tega dokaznega bremena pa tožnica ni zmogla, saj računov dobaviteljev in izvajalcev za stroške obratovanja in vzdrževanja ali kakšnega drugega dokaza, iz katerega bi izhajalo, da je toženki stroške upravičeno zaračunala v iztoževani višini, ni predložila.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - POGODBENO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSL00064119
SZ-1 člen 50, 50/1, 50/1-5, 71. ZPP člen 343, 343/4. OZ člen 271.
razmerja med etažnimi lastniki - razmerje med upravnikom in etažnimi lastniki - naloge upravnika - terjatve upravnika do etažnih lastnikov - odstop terjatve (cesija) - plačilo računov - dokazno breme - delni umik tožbe - ugovor zoper sklep o izvršbi - nedovoljena pritožba - pravni interes za pritožbo - zavrženje pritožbe
Od odstopa terjatve dobavitelju tožeča stranka kot upravnik ni bila več upravičena, da sprejema plačila etažnih lastnikov na podlagi mesečnega obračuna in plačuje obveznosti iz pogodb, sklenjenih s tretjimi osebami.
Z izpodbijano sodbo je bil tožbeni zahtevek zoper oba toženca v celoti zavrnjen, kar jima je v korist in zanju ne predstavlja neugodne odločitve.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - SODSTVO - STANOVANJSKO PRAVO - USTAVNO PRAVO
VSL00064788
URS člen 23, 23/2. ZPP člen 7, 7/1, 212, 451, 452. ZS člen 17, 17/1. Sodni red (1995) člen 156, 156/6, 156/8.
gospodarski spor majhne vrednosti - upravnik - stroški upravljanja - ključ delitve stroškov - sklicevanje na razdelilnike stroškov - trditveno breme - neobrazloženo prerekanje trditev nasprotne stranke - ugovor izpolnitve obveznosti - ugovor ugasle pravice - neobrazložen ugovor - triaža - triažni sodnik - informativni dokaz - pravica do zakonitega sodnika
Tožnica je v dopolnitvi tožbe za vsak posamezen mesec navedla skupni znesek stroškov upravljanja in znesek, ki je odpadel na toženko, ter priložila razdelilnike, iz katerih jasno izhaja tudi ključ delitve teh stroškov. S tem je po oceni višjega sodišča zadostila svojemu trditvenemu bremenu (212. člen ZPP). Čeprav v dopolnitvi tožbe res ni dobesedno navedla ključa delitve, je bil ta očitno pregledno naveden v priloženih razdelilnikih. Zato bi bilo v zadevi, kot je ta, po oceni višjega sodišča prisiljeno stališče, da je to nezadostno z vidika prvega odstavka 7. člena in 212. člena ZPP. Strogo ločevanje trditev od ostalega procesnega gradiva, zlasti dokaznega, je namreč v funkciji bistveno bolj temeljne potrebe, da se da o tožbi racionalno razpravljati (da toženka ve, pred čim naj se brani, in sodišče, o čem naj sodi). O tem, kakšen je ključ delitve stroškov upravljanja, pa ni bilo nobene dileme in je bilo to mogoče po dopolnitvi tožbe takoj jasno in brez ostanka spoznati.
Zgolj zatrjevanje abstraktnega zakonskega dejanskega stanu (izpolnitev obveznosti s plačilom) za obrazloženost ugovora izpolnitve ne zadošča. Za konkretiziranost ugovora bi morala podati trditve, kdaj in na kakšen način je posamezen strošek upravljanja plačala.
SZ člen 7, 7/1. SZ-1 člen 2, 2/3, 40, 40/1. SZ-1E člen 41, 41/1. Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb (2009) člen 29, 29/4. Pravilnik o načinu delitve in obračunu stroškov za toploto v stanovanjskih in drugih stavbah z več posameznimi deli (2015) člen 3, 3/1, 3/1-17, 28. Pravilnik o načinu delitve in obračunu stroškov za toploto v stanovanjskih in drugih stavbah z več posameznimi deli (2010) člen 14, 14/1.
pogodba o upravljanju - večstanovanjska stavba - stavba z več vhodi - imenovanje upravnika večstanovanjske stavbe - večinsko soglasje etažnih lastnikov - odpoved pogodbe o upravljanju - terjatev upravnika za povračilo obratovalnih stroškov in stroškov upravljanja - zahtevek upravnika za povračilo obratovalnih stroškov - obratovalni stroški in stroški upravljanja - odločanje etažnih lastnikov - ničnost sklepov etažnih lastnikov - delitev stroškov med etažnimi lastniki - število uporabnikov stanovanja - stroški porabe vode - stroški ogrevanja stanovanja - neto tlorisna površina
SZ-1, ki je pričel veljati 14. 10. 2003 in je nadomestil prejšnji SZ iz leta 1991, ne določa, da bi pogodbe o upravljanju, sklenjene po določbah SZ, z uveljavitvijo SZ-1 samodejno prenehale, ali da bi jih bilo treba prilagoditi. Zato je tožnik še vedno upravnik večstanovanjske hiše na naslovu B. 7 in pogodba iz leta 1995 zavezuje stranki. Ker upravnika in etažne lastnike zavezuje pogodba o upravljanju, sklenjena na ravni vhoda, je pravilno, da se tudi obratovalni stroški oziroma stroški, povezani z upravljanjem, delijo na ravni vhoda.
Tožnik od uporabnikov ni zahteval nobenih dokazil o spremembi števila uporabnikov v stanovanju, temveč se je zadovoljil z njihovim golim obvestilom (elektronskim sporočilom). Takšno postopanje ni ustrezno. Njegova evidenca o številu oseb v posledici ne more biti verodostojna in pravilnost obračuna stroškov ni izkazana.
postopek vzpostavitve etažne lastnine - upravičeni predlagatelj postopka - pritožbena obravnava - dokazni standard verjetnosti - formalna in materialna pravnomočnost
ZPP, ki se smiselno uporablja v pritožbenem postopku tudi v drugih vrstah postopkov (kot je predmetni nepravdni postopek, po določbah katerega teče postopek vzpostavitve etažne lastnine, in v katerem je bil izdan izpodbijani sklep), v katerih sodišče odloča s sklepi, ne predvideva, da bi moralo pritožbeno sodišče v takšnih primerih, ko dopolni razloge o odločilnih dejstvih opraviti pritožbeno obravnavo. Prav tako se v postopku vzpostavitve etažne lastnine praviloma odloča na podlagi stanja spisa, narok pa se opravi izjemoma, saj 29. člen ZVEtL-1 določa, da sodišče opravi narok le, kadar je po njegovem mnenju to smotrno. Pritožbeno sodišče zato ob tem, ko iz podatkov spisa izhaja, da so se v zvezi s spornim dejstvom aktivne legitimacije predlagatelja oz. njegove pravne prednice, tako predlagatelj, kot tudi nasprotni udeleženci in priglasitelji imeli možnost izjaviti že v postopku pred sodiščem prve stopnje, ni odločilo na pritožbeni obravnavi, pač pa na seji.
Sodišča prve stopnje je v obravnavani zadevi odločalo o vzpostavitvi etažne lastnine v položaju t.i. nedokončane etažne lastnine, kot enega od oblik dejanske etažne lastnine po 3. točki tretjega odstavka 17. člena ZVEtl-1.
V postopku za vzpostavitev etažne lastnine se odločilna dejstva ugotavljajo s stopnjo verjetnosti (24. člen ZVEtL-1) in še to na podlagi dokaznih pravil in domnev (18. člen ZVEtL-1). Spori posameznih udeležencev namreč ne smejo zavirati namena postopka po ZVEtL-1, ki je v tem, da se vzpostavi etažna lastnina, zaradi česar je o spornih dejstvih odločeno izrazito poenostavljeno. Takšna poenostavitev omogoča lažjo vzpostavitev etažne lastnine, vendar je pravna kakaovost te odločitve zato manjša do te mere, da lahko v skladu s prvim odstavkom 35. člena ZVEtL-1 po vzpostavitvi etažne lastnine v postopku za vzpostavitev etažne lastnine po tem zakonu, udeleženci in druge osebe svoje pravice na skupnih in posameznih delih uveljavljajo v pravdi oziroma v drugih postopkih, pri čemer odločitev sodišča v postopku za vzpostavitev etažne lastnine ni ovira za ponovno odločanje o spornem vprašanju. Izpodbijani sklep tako ne bo postal materialno pravnomočen, pač pa zgolj formalno pravnomočen, saj glede pravic udeležencev ne ustvarja učinka "res iudicata" in ne izključuje ponovnega odločanja o teh pravicah v za to predvidenih postopkih.