SZ-1 člen 50, 50/1, 50/1-3, 50/1-5, 51, 51/2. Pravilnik o standardih vzdrževanja stanovanjskih stavb in stanovanj (2004) člen 4. ZPP člen 452.
spor majhne vrednosti - pritožbeni razlogi v postopku v sporu majhne vrednosti - načelo enakega obravnavanja strank - omejeno število vlog v sporu majhne vrednosti - redna vzdrževalna dela manjše vrednosti - soglasje etažnih lastnikov - opravljanje upravniških storitev - plačilo upravniških storitev - delitev stroškov s strani upravnika - nastanek obveznosti
Obravnavana zadeva se je začela na podlagi predloga za izvršbo na podlagi verodostojne listine. Ta okoliščina terja posebno razlago določb 452. člena ZPP, ki omejujejo število vlog pravdne stranke na tožbo oziroma odgovor na tožbo ter še na eno pripravljalno vlogo. Šteje se, da predlog za izvršbo in dopolnitev tožbe skupaj predstavljata prvo pripravljalno vlogo, na drugi strani pa isto velja za ugovor zoper sklep o izvršbi in odgovor na dopolnitev tožbe. Strankam v takšnih specifičnih sporih majhne vrednosti je treba dati možnost, da po ugovoru zoper sklep o izvršbi vsaka od njiju še v eni pripravljalni vlogi navaja nova dejstva in predlaga nove dokaze, nato pa v nadaljnji vlogi odgovarja na navedbe nasprotne stranke. Navedbe in dokazi iz vseh teh treh vlog (ene še v izvršilnem postopku, naslednjih dveh pa v pravdnem postopku) so (lahko) upoštevni.
Zahtevek za plačilo stroškov mesečnih pregledov dvigal, mesečnih pregledov toplotne in hidroforne postaje in nadzora stanja požarne varnosti je sodišče prve stopnje zavrnilo, ker tožnica ni imela ustreznih sklepov etažnih lastnikov za izvedbo teh poslov rednega upravljanja. Takšno materialnopravno stališče je napačno. Upravnik za izvedbo rednih vzdrževalnih del manjše vrednosti ne potrebuje sklepa etažnih lastnikov (drugi odstavek 51. člena SZ-1). Katera so ta dela, določa Pravilnik o standardih vzdrževanja stanovanjskih stavb, in sicer v 4. členu in Prilogi 3. Ta med drugim določa, da med takšna dela sodijo letni tehnični in mesečni kontrolni pregledi dvigal (24. točka) ter vzdrževanje vseh priključkov na skupne instalacije stavbe, kot so med drugim tudi dotoki in odtoki vode, plinske ter ogrevalne instalacije (18. točka). Tožnica zato za izvajanje mesečnih pregledov dvigal ter mesečnih pregledov toplotne in hidroforne postaje (kot del vzdrževanja) ni potrebovala posebnega sklepa etažnih lastnikov. Tožbeni zahtevek je v tem delu utemeljen.
Delitev stroškov med etažne lastnike je ena izmed ključnih nalog upravnika (glej 3. točko prvega odstavka 50. člena SZ-1). Tudi iz Priloge št. 2 Aneksa št. 1 izhaja, da je v pogodbeni ceni storitve upravljanja vključeno tudi razdeljevanje stroškov. Če tožnica s potrebnim znanjem ne razpolaga in zaradi tega izvršitev svojih nalog naloži tretji osebi, to ne more iti na škodo etažnih lastnikov. Enako velja za poravnavo obveznosti. Tudi to je bistveno opravilo upravnika (5. točka prvega odstavka 50. člena SZ-1). Da je vključeno v pogodbeno ceno, izhaja tudi iz že navedene priloge aneksa. Na višino bančnih stroškov in provizij vpliva tožnica sama z izbiro svojih poslovnih partnerjev. V primeru velikega porasta cen bančnih storitev lahko etažnim lastnikom predlaga sklenitev novega aneksa, ne more pa povečanih stroškov enostransko preložiti na njih.
Terjatev ne nastane z izstavitvijo računa in prejem računa ni pogoj za nastanek obveznosti. Nastala terjatev prav tako ni zastarala, saj je bil predlog za izvršbo vložen v predpisanem enoletnem roku. Prejem računov vpliva zgolj na tek zamudnih obresti.
Sodišče prve stopnje je zahtevek zavrnilo zaradi pomanjkanja protipravnosti, kot ene od nujnih predpostavk odškodninske odgovornosti. Ugotovilo je, da tožnik ni imel pravnega naslova za bivanje v stanovanju.
najemna pogodba - odpoved najemne pogodbe in izpraznitev stanovanja - nevložitev odgovora na tožbo - zamudna sodba - neplačevanje najemnine in stroškov - utemeljene okoliščine
Ker toženec ni plačeval najemnine in obratovalnih stroškov, kot se je zavezal v najemni pogodbi, mu je tožeča stranka po opominu utemeljeno odpovedala najemno pogodbo in zahtevala izpraznitev stanovanja. Pritožbeno sodišče razume stisko toženca ob nastali zdravstveni situaciji, vendar pa bi se toženec moral poslužiti možnosti, ki mu jo v takšni situaciji daje SZ-1 v določbi prvega odstavka 104. člena (sprožitev postopka za uveljavljanje subvencionirane najemnine in postopka za uveljavljanje izredne pomoči pri uporabi stanovanja ob hkratnem obvestilu o tem lastniku stanovanja).
najemna pogodba - izselitev najemnika - neplačevanje najemnine in stroškov - solidarna obveznost dolžnikov - preizkus sodbe sodišča prve stopnje po uradni dolžnosti - sprememba izreka na drugi stopnji
Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo, da tožena stranka najemne pogodbe ni odpovedala, prav tako ni obvestila lastnika stanovanja o tem, da v stanovanju več ne živi oziroma predlagala iz tega razloga sklenitev aneksa. Sodišče prve stopnje je pravilno tudi navedlo, da socialna stiska tožene stranke ne more vplivati na dolžnost plačila obveznosti, h katerim se je zavezala s sklenitvijo najemne pogodbe.
OBLIGACIJSKO PRAVO - ODŠKODNINSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSK00059692
OZ člen 131, 131/1, 132, 164, 187, 622, 633.. SZ-1 člen 56, 57, 57/1.
odgovornost za škodo - zamašitev odvodne cevi - upravnik - izvajalec del - naročnik del - potrebna skrbnost - višina škode - dolžnost nadzora - odgovornost za izbiro
Odgovornost upravnika za izbiro tretje osebe, v smislu določbe prvega odstavka 57. člena SZ-1, je podana takrat, če upravnik pri izbiri ni ravnal z ustrezno profesionalno skrbnostjo, torej če je izbral osebo, za katero je vedel oziroma bi moral vedeti, da ne bo pravilno (in / ali pravočasno) opravila posla, ker na primer nima ustreznega strokovnega znanja oziroma sposobnosti, ki so potrebne za pravilno izpolnitev.
Upravnik v tej zadevi ne nastopa kot naročnik del. Pogodbe ni sklenil v svojem imenu in za svoj račun, temveč jo je sklenil kot zastopnik etažnih lastnikov - naročnikov.
Naročnik nima obveznosti nadzora, temveč pravico do nadzora, ki je usmerjena k temu, da lahko ugotovi, ali so se izpolnile predpostavke za uresničitev njegovih odstopnih upravičenj. Ker je nadzor naročnikova pravica, ne pa tudi obveznost, za naročnika zaradi neopravljanja nadzora ne morejo nastati škodljive posledice v tem smislu, da bi zaradi tega prevzel tveganja v zvezi z opravljenim poslom.
Predmetna škoda ni nastala zaradi kršitve (samostojnih) upravnikovih dolžnosti, temveč zaradi nestrokovno izvedene sanacije vertikalne kanalizacijske cevi, ki je bila zaupana zunanjemu izvajalcu.
OBLIGACIJSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO
VSC00053267
SZ-1 člen 23, 50, 71.
skupni deli - plačilo stroškov - odškodnina - položaj upravnika - predpostavke krivdne odškodninske odgovornosti
Med tožnico in toženko (dvema upravnicama) ni nobenega pogodbenega odnosa in tudi SZ-1 med njima samima ne vzpostavlja pravic in dolžnosti (glej predvsem 23. člen SZ-1) v smeri plačevanja obveznosti iz naslova upravljanja. Tožnica je v razmerju do toženke in do etažnih lastnikov dveh stavb, če se v celoti sledi pritožbenim navedbam, tretja oseba, ki je navedene obratovalne stroške plačala in se očitno želi regresirati oziroma od toženke zahteva plačilo odškodnine. Tožnice upoštevaje njene navedbe po SZ-1 ni mogoče šteti niti za dobavitelja v smislu SZ-1 (glej predvsem 71. člen SZ-1).
Edina pravna podlaga, na kateri lahko tožnica od toženke zahteva plačilo omenjenih stroškov s pripadki in opomina, je odškodninska, kar v pritožbi priznava tudi tožnica. Za utemeljenost zahtevka na tej podlagi je treba zatrjevati in izkazati vse predpostavke odškodninske odgovornosti (pravno priznano škodo, protipravno ravnanje in vzročno zvezo), z izjemo krivde, katere obstoj se domneva. Omenjenega bremena tožnica tudi po presoji pritožbenega sodišča ni zmogla.
Pritožbeno sodišče ne vidi razloga, da se toženka skladno s SZ-1 ne bi bila dolžna ravnati po navodilih (sklepih) etažnih lastnikov, pa čeprav obstoji njena načelna dolžnost razdeljevati obratovalne stroške. Povedano drugače in poenostavljeno, četudi je verjetno logičen in razumski interes etažnih lastnikov oziroma je za etažne lastnike koristno, da plačujejo obratovalne stroške glede svoje lastnine, gre vseeno za njihovo lastnino in imajo glede nje vse pravice in dolžnosti, ki jih ima lastnik. Ali etažni lastniki lahko pravno upoštevno prepovedo delitev stroškov, je vprašanje, ki niti ni pravno relevantno oziroma odločujoče. Verjetno ni dvoma, da lahko zavračajo plačilo stroškov s sklepi, ki jim je njihov zastopnik (upravnik) načeloma dolžan slediti.
Ni izkazane nobene vzročne zveze med nerazdelitvijo vtoževanih zneskov in zatrjevano škodo. Toženki so namreč etažni lastniki prepovedali razdeljevati omenjene stroške in ji naložili, da sporne račune zavrača. Povedano drugače, etažni lastniki nočejo plačati.
Obenem mora biti škoda, ki jo upravnik povzroči tretjim osebam, pravno priznana in je ni mogoče kar preprosto enačiti s plačanimi obratovalnimi stroški s pripadki ter stroški opomina. Upravnik je namreč lahko odgovoren le za škodo, ki je posledica njegovega protipravnega ravnanja.
Pravilni so tudi dejanski in materialno pravni zaključki sodišča prve stopnje, da je tožena stranka kot etažni lastnica dveh posameznih delov v stanovanjski zgradbi Z.m. dolžna tega plačati stroške upravljanja in ostale vtoževane stroške, povezane z lastništvom nepremičnin in upravljanjem stanovanjske zgradbe.
razdružitev solastnega premoženja - vzpostavitev etažne lastnine - služnostna pravica hoje in vožnje - odvajanje komunalnih odpadnih voda - fizična delitev solastne nepremičnine - prekluzivni rok za vložitev tožbe - prekinitev zaradi postopka mediacije - prekluzija - strokovno mnenje, ki ni izvedensko mnenje
Ker je bilo strokovno mnenje pridobljeno izvensodno, bi se lahko upoštevalo le kot del trditvene podlage nasprotnega udeleženca in ne kot dokaz v postopku, vendar pa je (bil) nasprotni udeleženec s temi trditvami prekludiran. Te trditve bi moral in mogel postaviti že prej v postopku (v pripombah na izvedeniško mnenje), tako pa jih je navedel v vlogi po zaključku zadnjega naroka za glavno obravnavo.
spor majhne vrednosti - upravnik - sklepčnost tožbe - trditveno in dokazno breme - sklicevanje na priloge kot del trditvene podlage - sklicevanje na razdelilnike stroškov - ključ delitve stroškov - pomanjkljiva trditvena podlaga - informativni dokaz - plačilo stroškov dobaviteljev
Upravnik mora pojasniti, na kakšen način je prišel do izračuna zneska, ki odpade na lastnika po posamezni vtoževani postavki. Za sklepčnost tožbe zadošča, da upravnik v tožbi navede, katere stroške vtožuje, za katero obdobje in način delitve stroškov med etažne lastnike. Nadaljnja konkretizacija terjatve pa je odvisna od sklepčnosti ugovora toženca in vpliva na utemeljenost tožbenega zahtevka kot posledico dokaznega postopka in ne na sklepčnost tožbe. Ni torej dolžnost toženke, da prva ugovarja in dokazuje nepravilnost izračuna posameznega stroška, če tožnica ne navede potrebnih elementov izračuna posamezne vrste stroškov (primerjaj 7. in 212. člen ZPP).
Manjkajočih trditev ni mogoče nadomeščati z neopredeljenim sklicevanjem na priložene listine. Ni namreč naloga sodišča, da samo iz prilog razbira, kaj so pravno relevantne navedbe tožnice. Vsaj splošne dejanske navedbe morajo biti razvidne iz tožbe, sklicevanje na priloge pa se lahko nanaša le na dokaz teh navedb ali na njihovo natančnejše substanciranje. Smisel takšnega pristopa je v tem, da mora biti ves čas postopka jasno, kaj je trditvena podlaga, ki jo sme sodišče pri odločanju upoštevati. Razdelilnikov stroškov zato ni mogoče šteti kot del trditvene podlage.
skupnost etažnih lastnikov - skupnost etažnih lastnikov kot stranka postopka - narava tožbenega zahtevka - posli upravljanja - pravna sposobnost skupnosti etažnih lastnikov
Sodišče prve stopnje je pravilno uporabilo določbo 76. člena Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ-1) in sicer, da je potrebno pravno sposobnost skupnosti lastnikov obravnavati kot specialno, saj je omejena na dejavnost, zaradi katere je ustanovljena, to pa je sklepanje poslov upravljanja več stanovanjske stavbe.
vzpostavitev etažne lastnine - pravni naslov pridobitve - dokazna pravila - domneva - domneva o skupnih delih stavbe - odločba o vzpostavitvi etažne lastnine
Namen postopka za vzpostavitev etažne lastnine je tako uskladitev nepremičninskih evidenc z dejanskim stvarnopravnim položajem nepremičnin oziroma stavb, ki so bile zgrajene in na katerih je etažna lastnina nastala pred 1. 1. 2003, zato za odločitev v tem postopku niso pravno pomembne navedbe pritožnikov, v katerih se sklicujeta na različne zakone (SZ, ZPPLPS, ZLNDL...), na podlagi katerih bi po njuni presoji lastniki (pridobitelji) posameznih delov stavb že v preteklosti lahko dosegli vknjižbo svoje lastninske pravice v zemljiško knjigo.
Sodišče v tem postopku ne prekinja postopka zaradi spornih dejanskih vprašanj o predhodnem vprašanju in udeležencev ne napoti na pravdo, temveč v skladu z 18. členom ZVEtL-1 odloči samo v skladu z dokaznimi pravili in domnevami, ki jih določa ZVEtL-1 (24. člen ZVEtL-1). Po vzpostavitvi etažne lastnine v tem postopku lahko udeleženci in druge osebe uveljavljajo svoje pravice na skupnih in posameznih delih v pravdi oziroma drugih postopkih, odločitev sodišča v postopku za vzpostavitev etažne lastnine pa ni ovira za ponovno odločanje o spornem vprašanju (prvi odstavek 35. člena ZVEtL-1). V skladu s svojim namenom ZVEtL-1 tako omogoči vpis lastninske pravice na delu stavbe, čeprav niso izpolnjeni pogoji, ki jih za vpis lastninske pravice na posameznem delu določa zakon, ki ureja zemljiško knjigo, in olajšuje postopek tako, da sodišče odloča na podlagi dokaznih pravil in domnev, ki izhajajo iz določb ZVEtL-1. Ker gre pri tem zakonu za lex specialis v razmerju do Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju: SPZ), je v tem postopku izključena tudi uporaba tistega dela SPZ, ki ureja vprašanja etažne lastnine (t.j. V. dela SPZ).
CIVILNO PROCESNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSL00051984
ZPP člen 206, 206/1, 206/1-1, 339, 339/2, 339/2-14, 354, 354/1. OZ člen 199, 204, 204/1. SZ-1 člen 61.
zamenjava upravnika - nejasni in pomanjkljivi razlogi o odločilnih dejstvih - ugovor zastaranja - zastaranje terjatev iz naslova stroškov upravljanja in obratovanja poslovnega prostora - predhodno vprašanje - sodna poravnava - poslovodstvo brez naročila - nov upravnik - primopredaja poslov - aktivna legitimacija upravnika za plačila dobaviteljem - prepovedana gestija
Zaključek, da je imela tožeča stranka pravico do 9. 12. 2016 opravljati v sporni stavbi naloge upravnika, je sodišče prve stopnje oprlo na predhodno vprašanje, ki je bilo rešeno s sodno poravnavo.
Sodno poravnavo sta sklenila prejšnji in novi upravnik ter nekateri od etažnih lastnikov. Ker je z njo tožeča stranka novemu upravniku s poravnavo priznala pravico do upravljanja sporne stavbe od 1. 9. 2016, in ker tožena stranka ni v tem sporu izpodbijala dejstva, da je tožeča stranka dejansko opravljala upravniške storitve do 9. 12. 2016, pomeni, da jih je do takrat opravila tožeča stranka kot poslovodja brez naročila.
Za upravniška dejanja, ki jih je tožeča stranka izvedla v razmerju do tožene stranke od 9. 12. 2016 dalje, sodišče prve stopnje ni pravilno uporabilo določbe prvega odstavka 204. člena OZ, po kateri tisti, ki se vtakne v tuj posel kljub prepovedi tistega, čigar posla se je lotil, in je za prepoved vedel ali bi moral vedeti, nima pravic, ki jih ima poslovodja brez naročila.
SPZ člen 8, 44, 105, 105/1, 105/2, 107, 107/1, 108, 109, 113. SZ-1 člen 3, 20.
ustanovitev etažne lastnine - skupni del stavbe - pogodba o delitvi solastne stvari - načini pridobitve lastninske pravice - delitev solastnine - posamezni del stavbe - nastanek etažne lastnine - solastnina etažnih lastnikov - navidezna solastnina - posebni skupni del - sestavina nepremičnine - atrij kot posebni skupni del - atrij kot sestavni del stanovanja - superficies solo cedit
Z ustanovitvijo etažne lastnine posamezni deli stavbe pridobijo položaj samostojne nepremičnine. Spremeni pa se tudi pravni položaj parcele - ta ni več samostojen predmet lastninske pravice pač pa postane skupni del stavbe v etažni lastnini in je (po ustreznih idealnih deležih) akcesorna lastninski pravici etažnih lastnikov.
V primeru, da ima del zemljišča svojo parcelno številko in je določen kot sestavni del stanovanja, se šteje za del stanovanja in ne kot posebni skupni del.
Ker gre za skupni del stavbe, zemljišče ni v samostojnem pravnem prometu in zato priposestvovanje ni mogoče.
IZVRŠILNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSL00051392
ZIZ člen 20a, 21. SZ-1 člen 42, 42/4, 45, 45/1, 68, 68/1, 68/2. SPZ člen 119. OZ člen 70.
izvršba na podlagi neposredno izvršljivega notarskega zapisa - etažni lastniki kot stranka postopka - predmet izvršbe - rezervni sklad - prekoračitev pooblastil upravnika - načelo stroge formalne legalitete izvršilnega postopka
Izvršba na sredstva rezervnega sklada je mogoča samo za plačilo obveznosti iz pravnih poslov, sklenjenih za stroške vzdrževanja, ki so predvideni v sprejetem načrtu vzdrževanja, kakor tudi za dela, vezana na učinkovitejšo rabo energije, za plačilo izboljšav, nujnih vzdrževalnih del, za odplačevanje v te namene najetih posojil in za zalaganje stroškov izterjave plačil v rezervni sklad. Izvršbo na sredstva rezervnega sklada je mogoče dovoliti le do višine sredstev, ki so jih zbrali etažni lastniki tiste večstanovanjske stavbe, zoper katero teče izvršba. V primeru, da je treba sprožiti sodni postopek, je na pasivni strani legitimiran (vsakokratni) etažni lastnik, ne glede na to, ali je bil stranka pogodbe in ali upniku sam kaj dolguje. Sredstva rezervnega sklada namreč pripadajo vsakokratnim etažnim lastnikom in so lahko le ti upniki ali dolžniki v razmerju do nasprotne stranke.
Za sklenitev tako pomembne listine, ki ima lastnost izvršilnega naslova, upravnik potrebuje izrecno pooblastilo etažnih lastnikov. Noben zakon upravnika večstanovanjske stavbe brez izrecnega pooblastila ne upravičuje do sklenitve neposredno izvršljivega notarskega zapisa, po katerem so zavezani etažni lastniki. Kadar upravnik kot zastopnik prekorači pooblastilo, so etažni lastniki v zavezi samo, če takšno prekoračitev odobrijo. Kadar te odobritve ni, upravnik in etažni lastniki solidarno odgovarjajo za škodo drugi pogodbeni stranki. Tudi v primeru, kadar upravnik pogodbo sklene kot pooblaščenec brez pooblastila, pogodba etažne lastnike zavezuje samo v primeru naknadne odobritve. V nasprotnem primeru se šteje, da pogodba sploh ni bila sklenjena. V slednjem primeru pa lahko druga pogodbena stranka zahteva odškodnino samo od upravnika, in ne tudi od etažnih lastnikov.
Le če notarskega zapisa na strani dolžnika ne odobri in podpiše njegov dejanski (obstoječi) zakoniti zastopnik, notarski zapis nima učinka javne listine. Dolžnik v tem postopku ne more uspešno uveljavljati ugovora, da je sporazum, sklenjen v obliki notarskega zapisa, neveljaven oziroma da se pogodba, sklenjena v notarskem zapisu, šteje za nesklenjeno, pač pa mora sprožiti pravdni postopek in izpodbiti veljavnost/obstoj takšnega sporazuma.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - IZVRŠILNO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSL00052289
ZIZ člen 23, 41. ZVPot člen 27a, 27a/2. ZPP člen 286.
spor majhne vrednosti - dovoljeni pritožbeni razlogi - stroški upravljanja in obratovanja - upravljanje večstanovanjske stavbe - verodostojna listina - predlog za izvršbo na podlagi verodostojne listine - predlog za izvršbo v elektronski obliki
Tudi če bi sodišče prve stopnje pri odločitvi upoštevalo prepozno predložene dokaze (cenik in opomine), bi s tem storilo le relativno kršitev iz 286. člena v zvezi s prvim odstavkom 339. člena ZPP, ki ni dopusten pritožbeni razlog.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO
VSL00051286
SPZ člen 10, 11, 11/1, 68. SZ-1 člen 24, 24/4, 24/5, 30, 30/1. ZLNDL člen 5, 5/1, 5/3. OZ člen 125. ZTLR člen 12. ZPN člen 7. ZPDS člen 7, 7/2.
postopek v sporu majhne vrednosti - stroški upravljanja in obratovanja stavbe - stroški rezervnega sklada - domneva o lastniku nepremičnine - pravica uporabe na nepremičnini v družbeni lastnini - občina - zemljiškoknjižni imetnik pravice uporabe - presečni dan - lastninska pravica na stavbi - pridobitev pravice uporabe - prenos pravice uporabe - pravna podlaga - substanciranje navedb - dejstva zunaj zaznavnega območja stranke - poizvedovalni dokaz - pošteno sojenje - načelo relativnosti obligacijskih razmerij
Tisti, ki pravice uporabe ob uveljavitvi ZLNDL ni imel, lastninske pravice po tem zakonu ni mogel pridobiti, tudi če je bila pravica uporabe v zemljiški knjigi vpisana na njegovo ime. Za ugotovitev, ali je tožena stranka z uveljavitvijo ZLNDL postala lastnica sporne nepremičnine, je bilo torej bistveno, ali je na presečni dan (25. 7. 1997) imela na njem pravico uporabe.
Za veljaven prenos pravice uporabe je bila potrebna ustrezna pravna podlaga v obliki odločbe ali pogodbe (pri čemer se je pravica uporabe lahko prenašala tudi na podlagi ustno sklenjene pogodbe ob izpolnjeni teoriji realizacije). Ob tem je treba upoštevati, da je bila pridobitev pravice uporabe možna tudi, če je nekdo ob vednosti in izrecnem dovoljenju pristojnih organov z vsemi dovoljenji (soglasji), potrebnimi za gradnjo in uporabo novozgrajene stavbe, zgradil objekt in ga uporabljal.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - POGODBENO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSL00050905
ZPP člen 7, 212, 185, 286, 287, 343. SZ-1 člen 84, 84/1. ZPP-E člen 125. OZ člen 587.
plačilo najemnine - najemno razmerje - trajanje najemne pogodbe - najemna pogodba za določen čas - neprerekana dejstva - trditveno in dokazno breme - dokazna ocena - zavrnitev dokaza - zavrženje pritožbe - sprememba tožbe - ugovor zastaranja - dolg - najemnina in stanovanjski stroški - novela ZPP-E - odvetniški stroški
Pravilno je stališče sodišča prve stopnje, da je bilo na tožencu dokazno breme o tem, da je svoje obveznosti po najemni pogodbi izpolnil. Gre za ugovor ugasle pravice, tak ugovor pa spada v toženčevo trditveno in dokazno breme.
Sodišče prve stopnje je ugovor zastaranja ob sklicevanju na 286. člen ZPP zavrnilo zato, ker to ni bil prvi narok. Pritožbeno sodišče odločitvi sicer pritrjuje, a iz drugih razlogov. Sodišče prve stopnje je spregledalo, da je bila določba 286. člena ZPP, z vsebino, kot jo je sodišče prve stopnje uporabilo, uveljavljena šele z novelo ZPP-E in se v tem postopku, saj se je začel pred začetkom uporabe novele (to je pred 14. 9. 2017), uporabljajo še določbe do takrat veljavnega ZPP (glej 125. člen ZPP-E). Vendar pa taka zmotna uporaba 286. člena ZPP ni vplivala na pravilnost odločitve. Sodna praksa namreč tudi pred spremembo te določbe ugovora zastaranja, ki je bil dan po prvem naroku, ni neomejeno dopuščala. Dopuščala ga je le, če so bila dejstva, potrebna za njegovo presojo, navedena najkasneje na prvem naroku. Da bi taka dejstva bila navedena in kdaj, pa toženec v pritožbi ne pojasni.
soglasje za plačilo stroškov - stroški stečajnega postopka - rezervni sklad - izločitvena pravica v stečajnem postopku - sredstva rezervnega sklada - upravljanje večstanovanjske stavbe - nov upravnik - temeljna načela stečajnega postopka - načelo enakega obravnavanja upnikov
Nujno je ugotoviti natančne zneske, ki predstavljajo sredstva rezervnega sklada, saj v tem primeru gre za pravice izločitvenih upnikov do sredstev rezervnega sklada. Glede pritožbenih izvajanj, da iz ugotavljanja analize izvršb ne bo imela koristi stečajna masa, pa pritožbeno sodišče ugotavlja, da pri stečajnem postopku ne gre za to, da imajo korist samo nekateri upniki, pač pa sta bistveni načeli stečajnega postopka, da je treba vse upnike, ki so v razmerju do insolventnega dolžnika v enakem položaju, obravnavati enako (46. člen ZFPPIPP) in da je treba postopek zaradi insolventnosti voditi tako, da se zagotovijo najugodnejši pogoji glede višine plačila in rokov za plačilo terjatev upnikov (47. člen ZFPPIPP). To pa niso le ločitveni upniki, pač pa tudi navadni, prednostni in izločitveni upniki.
Prav ima upraviteljica, ko navede, da je treba ravnati v skladu s Stanovanjskim zakonom, da se sredstva rezervnega sklada prenesejo na novega upravnika (61. člen SZ-1). Drugačno ravnanje namreč pomeni prekršek, ki bi ga moral v nasprotnem primeru kriti dolžnik. Tako ne držijo pavšalne navedbe upnika, da gre za zgolj stroške za stečajno maso in tudi ni sprejemljiv njegov predlog, da naj upraviteljica predlaga izločitvenim upnikom sredstev rezervnega sklada, da prevzamejo celotne terjatve in ob tem doplačajo (pavšalno) ocenjeni delež za terjatev, ki bi se nanašala na splošno maso oziroma da naj se naredi groba (najbrž mišljena) pavšalna razmejitev zneskov v terjatvah, ki se nanašajo na sredstva rezervnega sklada in na stroške upravljanja.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSM00051270
SZ-1 člen 112, 112/1, 112/4. ZPP člen 155, 163, 165, 165/1, 313, 350, 353, 358, 358/1, 358/1-5.
odpoved najemne pogodbe - tožba na izpraznitev stanovanja - rok za izpraznitev in izročitev stanovanja - odpovedni rok - krivdni razlogi - višina najemnine - tržna najemnina - določitev paricijskega roka v izreku sodbe
Nima prav pritožba, da bi sodišče moralo za izselitev določiti 90 dnevni rok. V skladu s prvim odstavkom 112. člena SZ-1 je lastnik stanovanja tisti, ki mora odpovedati najemno pogodbo z odpovednim rokom najmanj 90 dni. Kadar pa se odpoved najemne pogodbe uveljavlja po sodni poti sodišče določi rok za izselitev, ki ne sme biti krajši kot 60 dni in ne daljši od 90 dni (četrti odstavek 112. člena SZ-1). Slednjemu je pravilno sledilo tudi sodišče prve stopnje. Namen te določbe je namreč, da se najemniku najde novo prebivališče, zato je temu prilagojena tudi dolžina roka, toženka pa posebnih okoliščin, ki bi upravičevali daljši rok ne zatrjuje.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO
VSL00056581
SPZ člen 118, 118/4, 119, 119/2, 119/6. SZ-1 člen 44, 44/3.
izterjava sredstev za rezervni sklad - aktivna legitimacija etažnih lastnikov - poseben transakcijski račun - zamenjava upravnika - vodenje sredstev računa rezervnega sklada - manjkajoče trditve - materialno procesno vodstvo - pravilno oblikovan tožbeni zahtevek - razveljavitev prvostopenjske sodbe - plačilo sredstev v rezervni sklad - dolžnost plačevanja v rezervni sklad - obvezen prispevek etažnega lastnika v rezervni sklad - aktivna legitimacija za zahtevek na plačilo v rezervni sklad - etažni lastniki kot tožniki - oblikovanje tožbenega zahtevka
Upravnik ima aktivno procesno legitimacijo za izterjavo vplačil v rezervni sklad že na podlagi zakona. Če etažni lastnik ne vplača svojega prispevka v rezervni sklad, ga ima upravnik po določbi tretjega odstavka 44. člena SZ-1 oziroma šestega odstavka 119. člena SPZ pravico pozvati k plačilu, pri čemer se poziv šteje za verodostojno listino v smislu določb zakona, ki ureja izvršbo in zavarovanje. Poleg tega iz četrtega odstavka 118. člena SPZ izhaja zakonsko pooblastilo upravniku, da v sodnih postopkih (za zavarovanje pravic in koristi etažnih lastnikov) vlaga tožbe v imenu etažnih lastnikov. Upravnik ima torej položaj zastopnika, zato na tej podlagi ne more kot stranka tj. v lastnem imenu izterjevati stroškov rednega upravljanja, razen, če je stroške založil iz lastnih sredstev.
Upravnik s predlogom za izvršbo ni zahteval povrnitev stroškov, ki bi jih založil iz lastnih sredstev. Tožeča stranka je namreč zatrjevala, da so kot etažni lastniki nosilci konkretno vtoževane terjatve. Čim je tako, pa ne gre za to, da je upravnik kot tožeča stranka predlog za izvršbo vložil v lastnem imenu in za lasten račun. Podlage za zaključek, da je upravnik nastopal kot stranka, zato ni.
Prejšnji upravnik s prenehanjem pogodbe o upravljanju ni izgubil materialnopravnega upravičenja, temveč procesno legitimacijo za konkretni sodni postopek; trenutni upravnik pa v pravdi nastopa kot novi zastopnik tožeče stranke. Gre za spremembo zastopnika, pri čemer stranka na aktivni strani ves čas ostaja enaka, zato soglasje tožene stranke ni bilo potrebno.
Okoliščina, da je prišlo do spremembe upravnika in ukinitve posebnega računa, na katerem je prejšnji upravnik vodil sredstva rezervnega sklada, na zaključek ne vpliva.
Pritožba ima prav, da bi moralo sodišče tožečo stranko pozvati, naj navedbe o številki novo odprtega posebnega računa z manjkajočimi trditvami dopolni. Sodišče, ki v trditvah ene stranke zazna vrzel, ki bi lahko pripeljala do zavrnitve zahtevka, ne sme pasivno čakati na potencialno odpravo napake s strani stranke same, temveč mora opraviti materialno procesno vodstvo. Tovrstna aktivnost sodišča je sicer v sporih majhne vrednosti - glede na stroge prekluzijske določbe - res nekoliko omejena, vendar ni izključena. Navedeno velja še zlasti v okoliščinah primera, kakršen je obravnavani, ko je tožeča stranka navedla vsa k dejanskemu stanju pripadajoča dejstva, vendar ima njihov opis zaradi ugovorov tožene stranke v delu vrzel. Drugačno, pretirano formalistično odločanje bi bilo v nasprotju z ustavno zahtevo, da sodišče meritorno odloči v zadevi, ki mu je predložena v odločitev.