Sodišče ne more oz. ni dolžno sámo prebirati pogodbe in iskati morebitnega določila, ki bi morebiti lahko bil podlaga za tožničino aktivno legitimacijo. Še celo če bi bila ta očitna, bi veljalo enako, vendar pa bi v tem primeru na konkretno določilo opozorila vsaj pritožba, pa tega ne stori. Ostane pri pavšalni navedbi, da ima podlago v pogodbi.
DRUŽINSKO PRAVO – STANOVANJSKO PRAVO – ZAVAROVANJE TERJATEV – NEPRAVDNO PRAVO
VSL0086833
ZPND člen 5, 19, 21, 22d. SZ-1 člen 110, 160. ZIZ člen 71. ZNP člen 35.
nasilje v družini – prepustitev stanovanja – začasna odredba – predlog za izdajo začasne odredbe
Na podlagi 7. člena najemne pogodbe ima predlagateljica pravico do uporabe stanovanja. Ker se je predlagateljica izselila iz stanovanja zaradi nasilja nasprotnega udeleženca in zato ne more uporabljati neprofitnega stanovanja, okoliščine, da si je najela drugo stanovanje, da je trdila, da ji ne gre za stanovanje, marveč za pravico, niso odločilne. Odločilno je nasilje nasprotnega udeleženca, zaradi katerega predlagateljica ne more izvrševati pravic, ki ji pripadajo.
Poseben predlog za izdajo začasne odredbe v postopkih iz ZPND zato ni potreben. Nobenega dvoma pa ni, da ni dovoljen predlog za začasno odredbo nasprotnega udeleženca, v katerem predlagal odlog izvršbe, zaradi izrečenega ukrepa v sklepu, ki je bil izdan na podlagi 22d. člena ZPND.
CIVILNO PROCESNO PRAVO – STANOVANJSKO PRAVO – OBLIGACIJSKO PRAVO
VSL0086090
ZPP člen 7, 339, 339/2, 339/2-10, 452, 454. OZ člen 199. SZ-1 člen 50.
spor majhne vrednosti – neizvedba naroka – upravnik – stroški upravljanja in obratovanja – stroški sanacije – redna vzdrževalna dela – poslovodstvo brez naročila – nujna gestija – trditveno breme – mesečni razdelilniki – informativni dokaz
Tožeča stranka ni navedla, da posla ni mogoče odložiti, ker bi sicer nastala škoda, oziroma da obstaja konkretna nevarnost škode, ki jo želi tožeča stranka preprečiti s svojim ravnanjem, ali da škoda že nastaja. Zgolj navedba, da je delo nujno potrebno, zato ne pomeni izpolnjenih predpostavk za poslovodstvo brez naročila.
NEPRAVDNO PRAVO – STANOVANJSKO PRAVO – CIVILNO PROCESNO PRAVO
VSL0086830
SZ-1 člen 29, 29/4. Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb člen 14. ZPP člen 339, 339/2, 339/2-11, 339/2-12, 339/2-15. ZNP člen 37.
etažna lastnina – upravljanje večstanovanjske stavbe – posli rednega upravljanja – soglasje etažnih lastnikov – soglasno odločanje – soglasje za izvedbo poslov upravljanja – najem in odplačevanje posojila v breme rezervnega sklada – nepravdni postopek – nadomestitev soglasja etažnega lastnika s sklepom sodišča – upravnik – pooblastilo za zastopanje – kršitev določb pravdnega postopka
14. člen Pravilnika o upravljanju večstanovanjskih stavb med posle, ki zahtevajo soglasno odločanje vseh lastnikov stanovanj, uvršča tudi najem in odplačevanje posojila v breme rezervnega sklada. Kadar takšno soglasje ni doseženo, lahko etažni lastniki, ki imajo več od polovice solastniških deležev na skupnih delih, predlagajo, da o poslu odloči sodišče v nepravdnem postopku (četrti odstavek 29. člena SZ-1). Sodišče pri odločanju upošteva zlasti vrsto posla ter porazdelitev bremen in posledic za etažne lastnike, ki so poslu nasprotovali. Pritožbeno sodišče ugotavlja, da je sodišče prve stopnje ustrezno tehtalo obremenitev etažne lastnice in pomembnost najema posojila v breme rezervnega sklada za energetsko prenovo hiše ter pravilno odločilo, ko je nadomestilo soglasje nasprotne udeleženke.
ZIZ člen 192, 192/2, 221, 221/1. ZPP člen 339, 339/2, 339/2-14.
izvršba na podlagi izvršilnega naslova - izpolnitev obveznosti - izselitev iz stanovanja - izpraznitev in izročitev stanovanja - izročitev ključev - posredna posest - ogled stanovanja - prijava stalnega prebivališča - zavrnitev dokaznega predloga
Upnik bi moral predlog za izvršbo vložiti zoper tiste osebe, ki dejansko bivajo v nepremičnini, v primeru, če bi mu dolžnica stanovanje prazno svojih stvari in oseb že izročila v neposredno posest.
CIVILNO PROCESNO PRAVO – OBLIGACIJSKO PRAVO – STANOVANJSKO PRAVO
VSL0068496
OZ člen 198.
vmesna sodba – plačilo uporabnine – neupravičena uporaba stanovanja – deljiva obveznost – solidarna obveznost – hišniško stanovanje – pravica do začasne uporabe stanovanja
Uporabnina je denarna terjatev, za katero praviloma velja, da je deljiva obveznost. Če je pri kakšni deljivi obveznosti več dolžnikov in ni določena drugačna delitev, se obveznost med njimi deli na enake dele in je vsak izmed njih odgovoren za svoj del obveznosti.
STANOVANJSKO PRAVO – OBLIGACIJSKO PRAVO – PRAVO DRUŽB
VSL0086440
SZ-1 člen 30, 30/1, 71, 71/1, 71/2. SPZ člen 118. OZ člen 197. ZGD-1 člen 623, 623/6. ZPP člen 8.
spor majhne vrednosti – upravljanje večstanovanjskih stavb – upravnik – obratovalni stroški – aktivna legitimacija – pogodba o upravljanju – veljavnost pogodbe – statusno preoblikovanje upravnika
Ob ugotovljenem materialnem statusnem preoblikovanju prve družbe upravnice so na novo družbo in posledično na tožečo stranko kot univerzalno pravno naslednico prešla tudi vsa pravna razmerja, ki so izvirala iz sklenjenih pogodb o upravljanju prvotne družbe upravnice. Nova družba je vstopila v celotni pravni položaj prvotne upravnice. Prvi odstavek 71. člena SZ-1 ureja razmerja etažnih lastnikov s tretjimi osebami, dobavitelji. Upravniku ne prepoveduje zalaganja svojih sredstev za poplačilo obveznosti etažnih lastnikov, kadar jih slednji ne plačajo.
upravnik – stroški upravljanja – delitev stroškov upravljanja – pasivna legitimacija – etažni lastnik – obvestilo upravniku o spremembi lastništva posameznega dela – časovne meje pravnomočnosti
Odgovornost prejšnjega zemljiškoknjižnega lastnika za plačilo vtoževanih računov, ki temelji na določbi 17. člena SZ-1, ne izključuje niti ne zmanjšuje odgovornosti toženca, kot zemljiškoknjižnega lastnika, na podlagi citiranega prvega odstavka 30. člena SZ-1.
Pasivnost tožene stranke povzroči priznanje tožnikovih dejanskih navedb, zato sodišču prve stopnje dejanskega stanja ni treba, niti ga praviloma ne sme ugotavljati. Kot podlago zamudne sodbe namreč vzame dejansko stanje, ki je navedeno v tožbi. Preveri pa, če to ni v nasprotju z dokazi, ki jih predloži sam tožnik, ali z dejstvi, ki so splošno znana, in sodbo, s katero ugodi tožbenemu zahtevku, izda, če iz dejstev, ki so navedena v tožbi, izhaja utemeljenost tožbenega zahtevka (sklepčnost tožbe).
upravnik – obratovalni stroški – neplačilo obratovalnih stroškov s strani najemnika
Tožeča stranka je pojasnila način obračunavanja in razdeljevanja stroškov, priložila razdelilnike stroškov ter račune dobaviteljev energije, blaga in storitev. Toženka tem trditvam in dokazom ni nasprotovala, zato je sodišče prve stopnje navedene trditve (o dejstvih) upravičeno štelo za priznane.
SZ-1 člen 10, 103, 103/1, 103/1-4, 103/3, 104, 104/1.
pogoji za odpoved najemne pogodbe - krivdni odpovedni razlog - odpoved najemne pogodbe - odpoved najemne pogodbe za neprofitno stanovanje - neplačilo najemnine in stroškov - izjemne okoliščine, ki preprečujejo odpoved najemne pogodbe - odpust obveznosti v osebnem stečaju
Da v obravnavanem primeru ne gre za izjemne okoliščine v smislu 10. člena SZ-1 potrjuje tudi dejstvo, da ni zatrjevan in ugotovljen noben dogodek oz. okoliščina od katere bi lahko tekel 30 dnevni rok, potreben za ugotavljanje ali so izpolnjeni vsi pogoji iz prvega odstavka 104. člena SZ-1.
Za presojo utemeljenosti zahtevka je treba presojati, ali so bili pogoji za odpoved najemne pogodbe in izselitev izpolnjeni na dan vložitve tožbe. Zato je napačen zaključek sodišča, da ni več pogojev za krivdni odpovedni razlog neplačila najemnin po 4. točki prvega odstavka 103. člena SZ-1, ker iz sklepa Okrožnega sodišča v Kopru St z dne 11.11.2016 izhaja, da so bile toženki odpuščene obveznosti za vse terjatve upnikov.
spor majhne vrednosti – razmerja med etažnimi lastniki – upravnik – stroški obratovanja – ključ delitve stroškov – nekonkretizirana višina stroškov – trditveno breme – razpravno načelo – sklicevanje na dokaz kot del trditvene podlage – specifikacija računov
Ker je toženec izrecno in konkretno ugovarjal pravilnosti delitve posameznih stroškov in s tem načinu obračunavanju stroškov, je bilo na tožnici breme, da za vsak strošek opredeli ključ delitve, njegovo podlago in višino. Ne zadošča zgolj sklicevanje na vsebino prilog oz. predloženih listinskih dokazov tožbe in pripravljalne vloge kot del trditvene podlage. Ni naloga sodišča, da iz obsežnih listin, ki so predložene kot dokaz, samo išče in izbira pomembna dejstva, še zlasti če gre za obsežno dokumentacijo, ki obsega več kot 200 strani.
pogodba o opravljanju upravniških storitev - učinek proti pravnemu nasledniku etažnega lastnika - nadomestilo stroškov izterjave v pavšalnem znesku
Ker je med pravdnima strankama nesporno, da je Pogodba o opravljanju upravniških storitev še vedno veljavna (15. točka obrazložitve sodbe prve stopnje), je po povedanem nedvomno, da učinkuje tudi proti toženi stranki kot pravni naslednici prejšnjih etažnih lastnikov (njena lastninska pravica je bila vpisana v zemljiško knjigo 11. 7. 2012 (A 2-4)), čeprav je ni podpisala.
Ker sta pravdni stranki gospodarska subjekta in morata po Pogodbi o opravljanju upravniških storitev tožeča stranka opraviti upravniške storitve, tožena stranka pa izpolniti denarne obveznosti (15. točka obrazložitve sodbe prve stopnje), ne more biti nobenega dvoma, da se ZPreZP-1 uporablja tudi za obravnavano Pogodbo o opravljanju upravniških storitev.
Iz 14. člena ZPreZP-1 izhaja pravica upnika, da dobi od dolžnika nadomestilo stroškov izterjave v pavšalnem znesku, kar pomeni, da upnik dejanske višine teh stroškov ni dolžan niti zatrjevati niti dokazovati.
ZPP člen 318, 318/1, 318/1-2, 318/1-3, 318/1-4. SZ-1 člen 103, 103/1, 103/1-4, 104.
zamudna sodba - pogoji za izdajo zamudne sodbe - sistem afirmativne litiskontenstacije - odpoved najemne pogodbe - neplačilo najemnine - neprofitno stanovanje - izjemne okoliščine, ki preprečujejo odpoved najemne pogodbe
Toženčeva pasivnost pri podaji odgovora na tožbo vodi v domnevo, da priznava navedbe tožeče stranke v tožbi. Ob nadaljnjih pogojih iz 318. člena ZPP zato sodišče lahko ugodi tožbenemu zahtevku brez ugotavljanja dejanskega stanja in izvajanja v tožbi predlaganih dokazov.
ZIZ člen 15, 192, 192/2, 210, 210/1, 210/4. ZPP člen 313, 313/2, 313/3, 332. SZ-1 člen 112, 112/4.
sklep o izročitvi - rok za izselitev iz stanovanja - primeren rok - izpraznitev stanovanja - odpoved najemne pogodbe - prodaja nepremičnine - čas pridobitve hipoteke - začetek teka paricijskega roka
Paricijski rok za izselitev iz prodanega stanovanja ni primerljiv z rokom, ki ga ob izdaji sodbe določi pravdno sodišče v pravdnem postopku zaradi odpovedi najemne pogodbe.
Ker je dolžnik zoper odločitev o izselitvi vložil pravočasno pritožbo, mu bo začel paricijski rok za izselitev teči šele od vročitve sklepa višjega sodišča.
OBLIGACIJSKO PRAVO – STANOVANJSKO PRAVO – CIVILNO PROCESNO PRAVO
VSL0081709
SZ-1 člen 17, 17/1, 23, 23/1, 23/4, 25, 25/4, 30, 30/3, 48, 48/2, 49, 50, 69, 69/1. OZ člen 86, 86/1. ZPP člen 458. Pravilnik o standardih vzdrževanja stanovanjskih stavb in stanovanj člen 3.
zakonito pravno nasledstvo pridobitelja etažne lastnine – obvestilo upravnika o spremembi lastništva na posameznem delu – posel vzdrževanja – kotlovnica – redno upravljanje
Etažni lastnik mora, če se želi osvoboditi svoje obveznosti plačevanja stroškov iz prvega odstavka 30. člena SZ-1, o prenosu lastninske pravice s pravnim poslom obvestiti upravnika. Obvestilo tretje osebe nima takšnega učinka, četudi gre za upnika.
69. člen SZ-1 po svoji naravi ni kogentna določba in ne preprečuje, da se stranke svobodno dogovorijo drugače. Določba 10. člena pogodbe o finančnem najemu, ki vstop novega etažnega lastnika v to pogodbo pogojuje s soglasjem slednjega, zato ni nična ne po
prvem
odstavku 86. člena
Obligacijskega zakonika ne po predpisih o varstvu potrošnikov.
plačilo uporabnine - neupravičena obogatitev - nezakonita uporaba/zasedanje stanovanja - predhodno vprašanje - zastaranje zahtevka za sklenitev najemne pogodbe za nedoločen čas za neprofitno najemnino - tržna najemnina
Potem ko je zastarala pravica tožencev zahtevati sklenitev najemne pogodbe za nedoločen čas in za neprofitno najemnino, tožena stranka nezakonito zaseda tožničino stanovanje. Zato je tožena stranka od nastopa zastaranja njenega zahtevka dolžna plačati tožnici uporabnino v višini tržne (profitne) najemnine. Prvo sodišče je pravilno ugotovilo, da so za obdobje od zastaranja zahtevka tožene stranke za sklenitev navedene najemne pogodbe izpolnjene vse predpostavke tožničinega zahtevka iz naslova neupravičene obogatitve.
Ureditev upravnikovega dolžnostnega ravnanja po citirani zakonski določbi predpostavlja, da ima tretji veljavno sklenjeno pogodbo z etažnimi lastniki.
- Domet določbe drugega odstavka 71. člena SZ-1 ni v tem, da bi zaradi izostanka dolžnega ravnanja upravnika on po samem zakonu postal materialnopravni zavezanec za plačilo stroškov napram tretji osebi. Upravnik je na tej podlagi odgovoren (zgolj) odškodninsko, za ugotovitev takšne njegove odgovornosti.
spor majhne vrednosti – razmerja med etažnimi lastniki – stroški obratovanja – ključ delitve stroškov – sodba presenečenja – pravica do izjave – absolutna bistvena kršitev določb pravdnega postopka
V skladu s 116. členom SPZ je potrebno soglasje etažnih lastnikov o ključu delitve stroškov, če opredelitev stroškov in obveznosti, ki bremenijo etažne lastnike, odstopajo od določitve v sorazmerju z njihovimi solastniškimi deleži.
spor majhne vrednosti – upravnik – večstanovanjska hiša – stroški upravljanja – stroški ogrevanja – akontacija stroškov ogrevanja – fiksni del – dejanska poraba – variabilni del – izvrševanje pravic najemnika
Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da je tožena stranka izstavljala račune za ogrevanje toženi stranki, ki teh računov ni poravnala. Računi so bili dovolj jasni, po zaslišanju tožeče stranke je sodišče prve stopnje odgovorilo na ugovore tožene stranke, zato ni podana očitana absolutna bistvena kršitev določb ZPP iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP.