ZVKSES je v 19. členu opredelil način prevzema (in izročitve), v nadaljnjem, 20. členu, pa jamčevalne zahtevke zaradi napak v zvezi z izročitvijo. Tožnika za obdobje od prevzema nepremičnine dalje pogodbene kazni ne moreta več zahtevati, po zakonu ima kupec v takih primerih na razpolago druge zahtevke iz naslova jamčevanja.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - STEČAJNO PRAVO
VSL00029475
ZPP člen 335, 335-1, 335-4, 343, 343/3. SZ-1 člen 103, 103/1, 103/1-4, 104, 112, 112/4.
postopek osebnega stečaja - poslovna sposobnost - procesna sposobnost - obvezne sestavine pritožbe - popolna pritožba - pritožbeni razlogi - najem neprofitnega stanovanja - odpoved najemne pogodbe - odpoved najemne pogodbe iz krivdnega razloga - neplačevanje najemnine in stroškov - utemeljene okoliščine - izselitev iz stanovanja - rok za izselitev iz stanovanja
(Neizpodbijano) dejstvo, da toženka ni plačevala najemnine in obratovalnih stroškov, v skladu s 4. točko prvega odstavka 103. člena SZ-1 predstavlja krivdni odpovedni razlog. Ker toženka tudi po prejemu opomina ni v zakonskem roku plačala dolgovanega, da bi ravnala po 104. členu SZ-1 pa tudi ni dokazala, je materialnopravno pravilna odločitev o odpovedi najemne pogodbe in posledično o dolžnosti, izseliti se iz stanovanja. Odločitev o roku, v katerem se mora toženka izseliti, ima podlago v četrtem odstavku 112. člena ZPP.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSL00029751
ZPP člen 212. SZ-1 člen 24, 69, 71, 71/1, 71/2. EZ-1 člen 357, 357/1.
spor majhne vrednosti - večstanovanjska stavba - dobava toplotne energije - izterjava denarne obveznosti - terjatev dobavitelja do posameznega etažnega lastnika - ključ delitve stroškov - posredovanje podatkov o etažnem lastniku - sklepčnost - trditveno in dokazno breme
Upravnik v tej zadevi ni hkrati delil in tudi prejemal plačil od posameznega etažnega lastnika ter jih nato posredoval tožeči stranki. Vendar pa zgolj dogovor, da tožeča stranka kot dobavitelj račune neposredno izstavlja etažnim lastnikom, upravnika zakonske obveznosti po drugem odstavku 71. člena SZ-1 ne more razbremeniti. V Aneksu št. 1 je bil namreč določen le drugačen način plačevanja obveznosti, kot ga predvideva prvi odstavek 71. člena SZ-1, delitev stroškov pa je še vedno ostala v domeni upravnika.
Če stanje v stanovanju ne zagotavlja normalne uporabe stanovanja, lahko najemnik obvesti stanovanjsko inšpekcijo, ki odredi lastniku izvedbo potrebnih del za zagotavljanje normalne uporabe stanovanja ali pa lahko dela na stroške lastnika izvede sam, nato pa lahko pride do pobotanja (43. člen SZ-1). Najemnine ne more samovoljno znižati ali prenehati plačevati. Tudi pritožnik v pritožbi priznava, da je bil seznanjen s tem, da se lahko obrne na inšpekcijsko službo.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO
VSL00029120
ZPP člen 161, 161/3. OZ člen 198.
izpraznitev stanovanja - izvrševanje posesti - uporaba stanovanja - sporno dejansko stanje - neupravičena uporaba stanovanja - uporabnina - nerazdelna odgovornost sospornikov - nerazdelna odgovornost za plačilo pravdnih stroškov
Ker so toženci v vtoževanem obdobju brez pravnega naslova uporabljali stanovanje, ki je bilo last tožnika, so kot nedobroverni posestniki dolžni plačati tožniku uporabnino.
Tretji odstavek 161. člena ZPP določa, da sosporniki, ki so nerazdelno odgovorni glede glavne stvari, so nerazdelno odgovorni tudi za stroške, prisojene nasprotni stranki.
ZPP člen 113, 113/2, 115, 115/2. SZ-1 člen 103, 104, 104/1, 105.
pravica do izjave - opravičljiv razlog za preložitev naroka - čas, potreben za pripravo na narok - nenadna in nepredvidljiva bolezen - odpoved najemne pogodbe - neprofitno stanovanje - službeno najemno stanovanje - odpoved najemne pogodbe iz krivdnega razloga - neplačilo najemnine - dokazovanje zapadlosti terjatve - izpisek odprtih postavk - opomin - primeren dodaten rok za odstop - finančna stiska najemnika
Sodišče prve stopnje prvega odstavka 104. člena SZ-1 ni moglo in smelo uporabiti, saj je šlo v predmetni zadevi za službeno stanovanje, si je pa v toženkino korist pravilno postavilo vprašanje enakosti pred zakonom najemnikov neprofitnih in službenih stanovanj. A je v nadaljevanju pravilno zaključilo, da tudi če bi uporabilo navedeno določilo v toženkino korist, bi ta morala dokazati dodatni pogoj, ki je zahtevan pri neprofitnih stanovanjih, to je, da je sprožila postopek za uveljavljanje subvencionirane najemnine in izredne pomoči.
obratovalni stroški - upravnik - najemnik - lastnik - aktivna legitimacija - porokovi ugovori - subjektivne meje pravnomočnosti
Sodna praksa je enotna, da gre pri zakoniti subrogaciji po 24. členu SZ-1 za subsidiarno poroštvo lastnika stanovanja, ki pa nima vsebine za kakršno se neutemeljeno zavzema pritožba. Za vsebino subsidiarnega poroštva se je treba opreti na relevantne določbe Obligacijskega zakonika (OZ). Tako lahko skladno s prvim odstavkom 1024. člena OZ (porokovi ugovori) subsidiarni porok zoper upnikov zahtevek uveljavlja vse ugovore glavnega dolžnika, vštevši ugovor pobotanja, ne pa tudi osebne dolžnikove ugovore (op. po tretjem odstavku predmetne določbe lahko porok uveljavlja svoje osebne ugovore, na primer ničnost poroštvene pogodbe, zastaranje upnikove terjatve nasproti njemu, ugovor pobotanja vzajemnih terjatev). Po drugem odstavku omenjene določbe OZ dolžnikova odpoved ugovorom in dolžnikova pripoznava upnikove terjatve nimata učinka nasproti poroku. Povedano drugače, toženka je v predmetni pravdi lahko (uspešno) uveljavljala ugovor pomanjkanja aktivne legitimacije oziroma nesklepčnosti tožbenega zahtevka. Predmetnega ne more spremeniti dejstvo, da tožnik razpolaga s pravnomočnimi izvršilnimi naslovi zoper glavne dolžnike. Zaradi subjektivnih mej pravnomočnosti izvršilni postopki zoper glavne dolžnike (najemnike) ne morejo imeti vpliva na toženko (subsidiarno porokinjo) izven obsega redkih izjem, ki še spadajo v okvir pravil o poroštvu (npr. vpliva na tek zastaranja). Povedano drugače, čeprav je bilo o terjatvi v razmerju zoper glavnega dolžnika že pravnomočno odločeno, ima porok tej terjatvi, ko se (prvič) uveljavlja zoper njega, še vedno možnost nasprotovati iz vseh razlogov po 1024. členu OZ. V predmetni zadevi je bilo sporno, če je tožnik sploh upnik, in tožnik v tej smeri ni zmogel trditvenega bremena, zato je bil njegov zahtevek pravilno zavrnjen. Ne gre za odločanje o isti stvari, saj v izvršbi zoper najemnike toženka ni bila stranka postopka. Nenazadnje tudi sicer glavni dolžnik in subsidiarni porok v morebitni pravdi, ki bi se vodila zoper oba skupaj, ne bi nastopala kot nujna sospornika. Skladno z vsem navedenim toženka torej ne more izpodbijati klavzule o pravnomočnosti in izvršljivosti sklepov o izvršbi zoper najemnike, kot zmotno meni pritožnik.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSL00030434
ZPP člen 212, 337, 337/1, 339, 339/2, 339/2-8, 454, 454/2. Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb (2009) člen 25. SZ-1 člen 71, 71/2.
zavrnitev tožbenega zahtevka - delitev stroškov med etažnimi lastniki - obračun stroškov - obratovalni stroški - ključ delitve - odjemno mesto - trditveno in dokazno breme - substanciranje trditev - upravnik večstanovanjske stavbe - nedopustne pritožbene novote - spor majhne vrednosti - izdaja sodbe brez naroka - zavrnitev dokaznih predlogov
Tožnik mora natančno navesti vsa dejstva, ki substancirajo tožbeni zahtevek in so nujna za sklepčnost tožbe. Tožnica bi zato morala opredeliti za vsak vtoževani obratovalni strošek, po kakšnih ključih oziroma merilih ali kriterijih se stroški delijo na posamezne postavke ter na posamezne zavezance, na kakšen način so bili posamezni stroški obračunani znotraj posameznega odjemnega mesta ter po katerih ključih so bili ti stroški obračunani za toženko in kako, za svoje obračune pa bi morala tudi predložiti ustrezne dokaze.
pogodba o upravljanju storitev upravljanja - vsebina pogodbe - upravnik večstanovanjske stavbe - odpoved pogodbe upravniku - aktivna legitimacija upravnika večstanovanjske stavbe
V pogodbi se je upravnik zavezal, da bo storitve opravljal v imenu in za račun kupcev oziroma bodočih lastnikov stanovanj in parkirnih mest (4. člen pogodbe). Ker je bila pogodba o upravljanju odpovedana in je tožeča stranka odpoved tudi prejela, tožeča stranka ni ne upravnica večstanovanjske stavbe na naslovu Ulica, niti upravnica skupnih delov, ki služijo več stavbam znotraj soseske in to ne glede na to, da podzemni objekt s kletnimi prostori predstavlja stavbo s svojo identifikacijsko številko.
Skupni deli, ki služijo večstanovanjskim stavbam imajo v skladu s 23. členom SZ-1 poseben status in s tem tudi poseben režim upravljanja. Po določbi četrtega odstavka 23. člena SZ-1 s takšnim skupnim delom v imenu in za račun skupnih lastnikov upravljajo upravniki vseh večstanovanjskih stavb, ki jim takšen del služi.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO
VSL00028542
ZPP člen 454, 454/2, 458, 458/1. SPZ člen 119, 119/2. SZ-1 člen 41, 41/1, 42, 42/1. OZ člen 378, 378/1.
spor majhne vrednosti - etažna lastnina - rezervni sklad - vplačevanje v rezervni sklad - plačilo v rezervni sklad - stroški upravljanja - domneva priznanja dejstev - zamudne obresti - zamuda z izpolnitvijo - izdaja sodbe brez razpisa naroka
Toženec je tako kot solastnik stanovanja do višine svojega solastninskega deleža dolžan plačevati sredstva v rezervni sklad. Na njegovo obveznost ne vpliva dejstvo, ali kot solastnik uporablja stanovanje oziroma kakšni so razlogi da ga ne uporablja.
Pravilno je tudi pravno razlogovanje sodišča prve stopnje o nujnem in enotnem sosporništvu vseh etažnih lastnikov posameznih delov, kot solastnikov splošnih skupnih delov k stavbi, vknjiženih pri spornih nepremičninah v primeru uveljavljanja izključne lastninske pravice na teh nepremičninah. Solastnina vseh etažnih lastnikov na skupnih delih je neločljivo povezana z lastnino na posameznem delu. Za vsako spremembo po njenem oblikovanju, kar je tudi sprememba solastniških deležev na skupnih delih ali pa situacija, da skupni deli postanejo del posameznega dela v etažni lastnini ali nov posamezni del, pa je potrebno soglasje vseh etažnih lastnikov, saj gre za pravna dejanja, ki imajo učinke razpolaganja (113. člen SPZ, enako 22. člen SZ-1). Zato pa so tudi etažni lastniki kot solastniki, v korist katerih je na skupnih delih vknjižena solastninska pravica, v zvezi z zahtevkom na ugotovitev priposestvovanja splošnih skupnih delov, nujni in enotni sosporniki.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - NEPRAVDNO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSL00028092
SZ-1 člen 110, 110/1, 110/2. Pogodba o delovanju Evropske unije (PDEU) člen 18. Direktiva Evropskega parlamenta in Sveta 2004/38/ES z dne 29. aprila 2004 o pravici državljanov Unije in njihovih družinskih članov do prostega gibanja in prebivanja na ozemlju držav članic, ki spreminja Uredbo (EGS) št. 1612/68 in razveljavlja Direktive 64/221/EGS, 68/360/EGS, 72/194/EGS, 73/148/EGS, 75/34/EGS, 75/35/EGS, 90/364/EGS, 90/365/EGS in 93/96/EEC člen 24. ZNP člen 19, 19/1, 35, 37. ZPP člen 311, 311/1.
določitev najemnika stanovanja po razvezi zakonske zveze - bivša zakonca - uporabnik stanovanja - neprofitno stanovanje - povprečni mesečni dohodek - načelo pravičnosti - udeležba v nepravdnem postopku - žrtev nasilja v družini - ukrep prepovedi približevanja - prepozne trditve - zdravstveno stanje stranke v postopku
Nasprotna udeleženca (bivša žena predlagatelja in njen polnoletni sin), ki ves čas bivata skupaj, sicer res nista dolžna skrbeti drug za drugega, dejstvo pa je, da je njuno premoženjsko stanje skupaj nedvomno boljše od premoženjskega stanja predlagatelja. Prav to okoliščino je sodišče prve stopnje upravičeno štelo kot odločilno in ocenilo, da bosta nasprotna udeleženca s skupnimi sredstvi lažje pridobila primerno stanovanje kot predlagatelj.
SZ-1 člen 24, 24/4, 24/5, 53. ZPP člen 12, 111, 111/4, 458, 458/1.
plačilo stroškov upravljanja in obratovanja - zavezanec za plačilo - razmerje med upravnikom in etažnimi lastniki - pogodba o opravljanju upravniških storitev - obveznosti etažnega lastnika - obveznosti najemnika - dejanska uporaba nepremičnine - pravočasnost vloge, vezane na rok - štetje procesnih rokov - prepozna pripravljalna vloga - načelo pomoči prava nevešči stranki - postopek v sporu majhne vrednosti
Na obstoj obveznosti toženca kot etažnega lastnika ne vpliva dejstvo, ali etažni lastnik dejansko uporablja stanovanje in kakšni so razlogi, da ga ne uporablja. Gre za okoliščine, ki sodijo v sfero etažnega lastnika in bi lahko bile upoštevne v razmerju do osebe, ki mu ne izroči stanovanja, niso pa pravno odločilne v razmerju do upravnika večstanovanjske stavbe (tožnice), ki v tej pravdi zahteva povračilo stroškov upravljanja in obratovanja.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - DEDNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSL00027542
OZ člen 191, 197, 355. ZPP člen 72, 454, 454/1, 454/2. ZD člen 142, 142/3, 142/4.
izločitev sodnika - prepozen predlog - narok v sporih majhne vrednosti - neupravičena pridobitev - verzija - upravnik - pogodba o upravljanju - stroški upravljanja - stroški obratovanja - zastaranje - odgovornost dedičev za zapustnikove dolgove
Najzgodnejši obračun stroškov se nanaša na leto 2016, zato tožbeni zahtevek, glede na to, da je bil predlog za izvršbo vložen 29. 12. 2017, ni zastaran. Skladno s 355. členom OZ zastaranje namreč začne teči po poteku leta, v katerem je terjatev dospela v plačilo.
V sporih majhne vrednosti obstajajo izjeme od obligatornosti glavne obravnave (prvi in drugi odstavek 454. člena ZPP), če nobena stranka izvedbe naroka ni zahtevala. Takšne zahteve toženka ni podala. Sodišče prve stopnje je zato pravilno odločilo brez naroka na podlagi predloženih in zadostnih pisnih dokazov.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - LASTNINJENJE - STANOVANJSKO PRAVO - STEČAJNO PRAVO - STVARNO PRAVO
VSL00028506
ZPP člen 324, 360, 360/1, 458, 458/5. ZLNDL člen 3. SPZ člen 11, 118, 119. SZ-1 člen 41. ZZK-1 člen 8. ZFPPIPP člen 97, 97/2, 97/2-3, 224, 299. ZIZ člen 168, 168/5.
posebnosti v postopku v sporih majhne vrednosti - odločanje na seji pritožbenega senata - etažna lastnina - obvezen prispevek etažnega lastnika v rezervni sklad - zemljiškoknjižni lastnik - stanovanje - stečajni postopek - stečajna masa - izločitvena pravica - unovčenje stečajne mase - relativna bistvena kršitev določb pravdnega postopka - obrazložitev zavrnitve dokaznega predloga
Ena od pravnih posledic začetka stečajnega postopka je oblikovanje stečajne mase. Vanjo spada vse dolžnikovo premoženje (224. člen ZFPPIPP). Po določbi prvega odstavka 11. člena SPZ se domneva, da je lastnik nepremičnine tisti, ki je vpisan v zemljiško knjigo. V stečajno maso torej spada tudi nepremičnino premoženje, katerega zemljiškoknjižni lastnik je stečajni dolžnik ob začetku stečajnega postopka. Tisti, ki meni, da je na takšni nepremičnini pridobil lastninsko pravico na izviren način, pa lahko v treh mesecih po objavi oklica o začetku tega postopka prijavi izločitveno pravico na tem premoženju (prim. 299. člen ZFPPIPP). Če upnik izločitvene pravice ne prijavi, ta ne preneha. Preneha le ovira za prodajo tega premoženja v stečajnem postopku. Šele ko upravitelj v skladu z določili ZFPPIPP proda premoženje, ki bi lahko bilo predmet izločitvene pravice, izločitveni upnik izgubi izločitveno pravico. V tem primeru lahko upnik zahteva le, da se mu plača denarni znesek, dosežen s prodajo tega premoženja, zmanjšan za stroške v zvezi s prodajo (peti odstavek 299. člena ZFPPIPP). To pravico pa izgubi, če je ne prijavi do objave načrta prve splošne razdelitve (sedmi odstavek 299. člena ZFPPIPP).
Niti iz dejanskih ugotovitev sodišča prve stopnje niti iz trditvene podlage tožene stranke ne izhaja, da bi S. K., ki naj bi bil po stališču tožene stranke dejanski lastnik stanovanja, na katerega se nanaša vtoževana terjatev, prijavil izločitveno pravico. To ne izhaja niti iz spisa St ... Okrožnega sodišča v Ljubljani, ki vodi stečajni postopek nad dolžnikom. Trimesečni rok za prijavo izločitvene pravice pa je že potekel, saj se je stečajni postopek nad toženo stranko začel že leta 2011.
Glede na zgornje razloge stanovanje (ki je že več let nenaseljeno), na podlagi samega zakona sodi v stečajno maso. Zato prodaja tega stanovanja ni odvisna od volje, želje ali suverene odločitve upraviteljice. Torej ga bo stečajna upraviteljica morala prodati. Ena od obveznosti upravitelja je namreč tudi unovčenje stečajne mase (3. točka drugega odstavka 97. člena ZFPPIPP). Glede na navedeno sodišče prve stopnje ni zagrešilo nobene kršitve, ker za ugotovitev (bodočega) dejstva, ali bo stanovanje tekom stečajnega postopka prodano ali ne, ni zaslišalo stečajne upraviteljice niti ni pojasnilo, zakaj tega ni storilo. Izostanek obrazložitve zavrnitve tega dokaznega predloga pa predstavlja le relativno bistveno kršitev določb pravdnega postopka, ki pa na zakonitost in pravilnost sodbe ni imela vpliva.
SZ člen 53. SZ-1 člen 90, 90/2, 103, 103/5. OZ člen 3.
pogodba sklenjena namesto razlastitve - najemna pogodba za nedoločen čas - odpoved najemne pogodbe za nedoločen čas - neprofitno stanovanje - neprofitna najemnina - prosto urejanje obligacijskih razmerij - pravica do doma
Najemna pogodba za sporno stanovanje in za neprofitno najemnino ni bila sklenjena zaradi slabega socialnega položaja toženke, ampak v zameno za nižjo odškodnino za razlaščeno stanovanje. Zato tožeča stranka ni upravičena preverjati socialnega položaja toženke in ji tudi ne more odpovedati pogodbe na podlagi določbe petega odstavka 103. člena SZ-1, ki upošteva socialni položaj najemnika.
razmerja med razvezanima zakoncema - tožba na izselitev uporabnika stanovanja - skupno premoženje bivših zakoncev - predhodno vprašanje - prekinitev postopka
Sodišče je bilo na podlagi 13. in 206. člena ZPP dolžno postopek prekiniti in počakati, da se predhodno vprašanje skupnega premoženja reši v matičnem postopku, ki je v času, ko je sodišče prve stopnje odločalo o prekinitvi, že potekal. Ko je bilo navedeno vprašanje razrešeno in je bilo ugotovljeno, da stanovanje predstavlja skupno premoženje pravdnih strank, je sodišče tožnikov zahtevek pravilno zavrnilo, saj svojih tožbenih trditev, da je izključni lastnik, ni uspel dokazati.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - NEPRAVDNO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSL00027154
ZPP člen 82, 143, 143/3, 143/4. SZ-1 člen 26, 26/4.
vzdrževanje skupnih delov večstanovanjske stavbe - načrt vzdrževanja večstanovanjske stavbe - nasprotni udeleženci - etažni lastniki stavbe kot nujni sosporniki - začasni zastopnik - pogoji za postavitev začasnega zastopnika - postavitev začasnega zastopnika - vročanje na naslovu dejanskega prebivališča - dejansko prebivališče - neznano bivališče - ugotavljanje dejanskega prebivališča - plačilo predujma
Z novelo ZPP-E spremenjeni 143. člen nalaga sodišču lastno raziskovalno aktivnost v primeru, če se ugotovi, da je tisti, ki naj se mu vroči pisanje, na naslovu, na katerega naj bi se opravila vročitev, neznan. V skladu s prehodnimi določbami ZPP-E se spremenjena določba 143. člena uporablja tudi za postopek, začet pred začetkom uporabe tega zakona, torej v skladu s 37. členom ZNP, od dne 14. 9. 2017 tudi v obravnavanem postopku.
plačilo prispevka v rezervni sklad - načrt vzdrževanja večstanovanjske stavbe - rezervni sklad - sklep etažnih lastnikov - vplačila v rezervni sklad
Oba načrta predvidenih del vsebujeta obe sestavini, ki ju za načrt vzdrževanja predvideva zakon: predviden načrt opravljenih del (obnova fasadnega ovoja, sanacija nepohodne strehe s hidroizolacija in toplotno izolacijo) in predvideni način zagotavljanja denarnih sredstev za izvedbo načrtovanih del (nepovratna sredstva, vplačila iz rezervnega sklada, neposredna plačila etažnih lastnikov). Ker sta torej oba načrta vzdrževanja vsebovala oba zakonsko zahtevana elementa, je bilo o njiju dopustno glasovati in je zbor etažnih lastnikov na podlagi ustrezne večine sprejel zakonit sklep o dvigu vplačil v rezervni sklad v skladu z določbo 41. člena SZ-1.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO - VARSTVO POTROŠNIKOV
VSL00028466
ZVKSES člen 23, 23/2, 23/3, 29. OZ člen 662, 663, 663/2, 663/3. ZPP člen 339, 339/2, 339/2-8, 339/2-14.
odgovornost za solidnost gradbe - odgovornost prodajalca - odgovornost za stvarne napake nepremičnine - napake v solidnosti gradbe - stvarne napake na skupnih delih stavbe - sanacija napak - skrite napake - jamčevanje za skrite napake - jamčevalni zahtevek - jamčevalni rok - rok za uveljavljanje napak gradbe - prekluzivni rok za grajanje napak - grajanje napak - aktivna legitimacija upravnika - aktivna legitimacija etažnih lastnikov - pomanjkljiva in neobrazložena dokazna ocena - pomanjkanje razlogov o odločilnih dejstvih - absolutna bistvena kršitev določb pravdnega postopka
Ne glede na to, da je tožeča stranka grajala napake že 8. 4. 2014, tožbo pa vložila šele 10. 12. 2015, je ugovor poteka prekluzivnega roka za uveljavljanje odprave skritih napak neutemeljen, ker se je toženka na poziv tožeče stranke (dopis z dne 8. 4. 2014) za odpravo napak odzvala in ne le v dopisu z dne 12. 12. 2014 upravnika obvestila, da bo pričela s sanacijo napak na strehi objekta (vključno s tistimi, ki se nanašajo na nagubanost folije na vogalih, lokalna mesta zastajanja vode ter luknje v foliji), pač pa tudi začela z nekaterimi deli za odpravo teh napak. S tem je tožnike zavedla, da bo napake sama sanirala, kar pomeni, da bi bila v tem primeru tožba nepotrebna (tretji odstavek 663. člena OZ).
Upravnik je za vložitev tožbe na odpravo napak na skupnih delih stavbe legitimiran na podlagi 29. člena ZVKSES, kar pa ne ovira etažnih lastnikov, da tudi sami uveljavljajo stvarne napake na skupnih prostorih.