TFL Vsebine / TFLGlasnik

IZHODIŠČE

Etažni lastniki¹ so (so)lastniki stavbe oziroma dela stanovanjske stavbe oziroma naročniki storitev v večstanovanjski stavbi. Njihov pravni status ureja Stanovanjski zakon (v nadaljevanju: SZ-1).² V njem je opredeljeno, da morajo večstanovanske stavbe pod določenimi pogoji³ imenovati upravnika za opravljanje poslov rednega upravljanja, to so posli obratovanja in vzdrževanja večstanovanske stavbe.

Skladno z 68. členom SZ-1 upravniki sklepajo posle v imenu in za račun etažnih lastnikov, razen če zakon ali pogodba o upravljanju ne določa drugače.

Ko dobavitelji dobavljajo blago ali storitve za določeno zgradbo, vstopajo v pravno razmerje z etažnimi lastniki, saj pri tem ne gre za dobavo upravniku, ampak etažnim lastnikom kot končnim in dejanskim prejemnikom blaga ali storitev. Ti pa pogosto niso pravne osebe, niso vpisani v poslovni register, nimajo javno objavljenega transakcijskega računa in davčne številke. Poleg tega dobavitelj, ki posluje z upravnikom, večinoma nima natančnih podatkov o končnih uporabnikih. Te podatke ima le upravnik večstanovanske stavbe.

V SRS-ju 5.13 (2024) je določeno, da se terjatev v knjigovodskih razvidih in bilanci stanja pripozna kot sredstvo, če jo organizacija obvladuje in ji omogoča doseganje gospodarskih koristi, povezanih z njo, in je mogoče njeno izvirno vrednost zanesljivo izmeriti. Enotni kontni okvir za gospodarske družbe, samostojne podjetnike posameznike, zadruge, nepridobitne organizacije – pravne osebe zasebnega prava ter društva in invalidke organizacije določa, da se kratkoročne terjatve do kupcev izkazujejo v skupini kontov 12, podrobnejša razčlenitev v Priporočenem enotnem kontnem načrtu za gospodarske družbe, samostojne podjetnike posameznike, zadruge, nepridobitne organizacije – pravne osebe zasebnega prava ter društva in invalidske organizacije pa tudi nima predvidenega ločenega analitičnega konta, na katerem bi se izkazovale zgolj terjatve do etažnih lastnikov. Organizaciji je prepuščeno, da si sama organizira poslovne evidence tako, da zagotavlja razčlenitev, ki jo potrebuje pri svojem poslovanju in poročanju. Pri tem dobavitelji iz praktičnih razlogov terjatev praviloma ne spremljajo podrobneje in bolj analitično kot na ravni posameznega izdanega računa in jih začetno ne razdeljujejo po etažnih lastnikih, saj je to naloga upravnika. Na računu pa je praviloma navedeno odjemno mesto, lokacija dobave oziroma opravljene storitve ali drug identifikator, iz katerega je mogoče ugotoviti, komu je bilo dobavljeno.

Upravnik mora skladno z 71. členom SZ-1 brez odlašanja izpolniti zapadle denarne obveznosti tretjim osebam iz pogodb o upravljanju večstanovanske stavbe, glede na prejeta plačila od vsakega posameznega etažnega lastnika. Če obveznosti do tretje osebe niso poravnane v celoti za vse etažne lastnike, mora upravnik tretji osebi, to je dobavitelju, na njeno zahtevo v osmih delovnih dneh od prejema posredovati podatke o etažnem lastniku, ki ni plačal svojega dela obveznosti, potrebne za vložitev tožbe.

Tudi iz sodne prakse izhaja, da upravnik nima pravne obveznosti, da iz lastnih sredstev poplača dolgove etažnih lastnikov in nato sam terja plačilo od njih (sodba VSL I Cpg 527/2010). Sklicevanje na izvršilne postopke, v katerih upravniki terjajo plačilo od etažnih lastnikov, ki ne plačujejo svojih obveznosti, na drugačno presojo ne more vplivati, saj gre lahko za vrsto različnih situacij, bodisi da upravniki terjajo etažne lastnike le za svoje upravniške storitve bodisi da so upravniki po pogodbi o upravljanju z etažnimi lastniki prevzeli materialnopravne obveznosti etažnih lastnikov do tretjih oseb. Ob neplačilu ima dobavitelj skladno z 71. členom SZ-1 možnost od upravnika pridobiti podatke o dolžnikih in od njih sam terjadi plačilo (sodba VSK Cpg 165/2019). Samo če mu jih ta ne želi posredovati, dobavitelj vzpostavi terjatev do upravnika (sodba VSL I Cpg 1093/2007).

Na podlagi predstavljenega izhodišča je bila sprejeta strokovna razlaga.

Celoten prispevek je dostopen za naročnike!