TFL Vsebine / Odločbe Višjih sodišč

1. Pritožbi tožene stranke se ugodi in se izpodbijana sodba sodišča prve stopnje spremeni tako, da se glasi:

   "I. V celoti se zavrneta primarni tožbeni zahtevek, ki se glasi:

   "1. Tožena stranka A. d.d., ..., je dolžna v 15-dneh izstaviti zemljiškoknjižno dovolilo z naslednjo vsebino:

   A. d.d., ..., MŠ: ..., DŠ: SI ..., izrecno, nepreklicno in brezpogojno dovoljuje, da se pri njem do 1/1 lastnih nepremičninah ID znak del stavbe ...-2009-4, ID znak del stavbe  ...-2009-5, ID znak parcela ... 690/12 in ID znak parcela ... 690/13 vpiše lastninska pravica v korist imetnika:

   B. B., ..., roj. ..., EMŠO: ..., do celote.

   2. V kolikor tožena stranka v roku za prostovoljno izpolnitev ne izpolni svoje obveznosti, bo prvostopenjska sodba nadomestila zahtevano zemljiškoknjižno dovolilo, ki bo podlaga za vpis tožnika v zemljiško knjigo, pod izvršbo.

   3. Tožena stranka je dolžna tožniku povrniti stroške tega postopka v 15 dneh od vročitve prvostopne sodbe, v primeru zamude skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi od poteka 15-dnevnega roka dalje do plačila."

   in podredni tožbeni zahtevek, ki se glasi:

   "1. Tožena stranka je dolžna v 15-dneh s tožnikom skleniti pogodbo z naslednjo vsebino:

   Pogodbeni stranki:

   1. A. d.d., ..., MŠ: ..., DŠ: SI ... (v nadaljevanju prodajalec)

   in

   2. Poslovne storitve in nastanitve, B. B., ..., MŠ: ..., DŠ: SI ... (v nadaljevanju kupec)

   sklepata naslednjo

   KUPOPRODAJNO POGODBO 1. člen

   Pogodbeni stranki uvodoma ugotavljata:

   - da je prodajalec lastnik nepremičnin z ID znakom del stavbe ...-2009-4, del stavbe ...5-2009-5, parcela ... 690/12 in parcela ... 690/13, vse v celoti (1/1), ki v naravi predstavljajo trgovski prostor s pripadajočim zemljiščem na naslovu ...; - da ima kupec zakonito predkupno pravico v skladu s 124. členom Stvarnopravnega zakonika kot zemljiškoknjižni lastnik nepremičnine z ID znakom del stavbe ...5-2009-3; - da je kupec pravočasno in pravilno uveljavljal predkupno pravico za nakup nepremičnin iz 1. alineje tega člena,

   - da je kupec samostojni podjetnik in da za potrebe vpisa lastninske pravice v zemljiško knjigo podaja podatke kot fizična oseba B. B., ..., roj. ..., EMŠO: ... .

   2. člen

   Prodajalec proda v last in posest, kupec pa kupi nepremičnine z ID znakom del stavbe ...5-2009-4, del stavbe ...-2009-5, parcela ... 690/12 in parcela ... 690/13 v deležu 1/1.

3. člen

Stranke sporazumno ugotavljata, da je kupec plačal prodajalcu kupnino v znesku 407.287,20 € že ob sprejemu ponudbe.

Stranki sporazumno ugotavljata, da se prodaja nepremičnine izvede pod naslednjimi kumulativnimi prodajnimi pogoji:

• Prodaja Nepremičnine bo skladno s 45. členom ZDDV-1 obdavčena z DDV na podlagi izjave, ki jo podata obe pogodbeni stranki (kupec mora imeti ob sklenitvi pogodbe in plačilu kupnine status zavezanca za DDV s pravico odbitka celotnega vstopnega DDV). Upošteva se obrnjeno davčno breme skladno s členom 76.a ZDDV-1.

• Nepremičnina se prodaja po načelu videno-kupljeno z omejenimi jamstvi Prodajalca in pod drugimi pogoji, kot sledi:

  1) Prodajalec ne jamči in ne prevzema nobene odgovornosti za stvarne napake in tehnično stanje Nepremičnine (in pripadajočih sestavin ter nekaterih pritiklin), ki se kupujejo po načelu videno-kupljeno. Prodajalec ne odgovarja za noben zahtevek iz naslova prodaje Nepremičnine, o katerem je bil obveščen po poteku 1 (enega) leta od datuma sklenitve prodajne pogodbe za Nepremičnino. Poleg tega skupna odgovornost Prodajalca po prodajni pogodbi za Nepremičnino za kakršen koli zahtevek oz. škode ali podlage za tožbe (bodisi pogodbene, odškodninske, vključno z malomarnostjo, ali kako drugače) v nobenem primeru ne presega 25 % (petindvajset odstotkov) kupnine. Prodajalec v nobenem primeru in na noben način ne odgovarja kupcu ali katerikoli osebi za nobene škode v zvezi s posameznim dogodkom ali serijo povezanih dogodkov v zvezi s tako škodo, razen če je kupec utrpel dejansko škodo zaradi takega dogodka ali serije povezanih dogodkov (o čemer je nemudoma obvestil Prodajalca), ki se navezujejo na Nepremičnino (z vsemi sestavinami in nekaterimi pritiklinami) in presegajo znesek, ki ustreza 5 % (petim odstotkom) kupnine; v tem primeru je kupec upravičen do povrnitve celotnega zneska takšnih škod in ne le presežka. 2.) V zvezi s prodajo Nepremičnine kupcu Prodajalec v nobenih okoliščinah in v obsegu, ki je dovoljen skladno z veljavnimi zakonskimi določbami, ne odgovarja kupcu ali kateri koli tretji osebi za katero koli škodo, ne glede na t0, ali gre za neposredno, posredno, postransko, posebno, eksemplarično ali kaznovalno škodo, škodo zaradi zanašanja ali posledično škodo (kar med drugim vključuje škodo zaradi izgube poslovnega dobička, prekinitve poslovanja, izgube poslovnih informacij, ipd.) iz naslova prodaje Nepremičnine ali v zvezi z njo, ne glede na pravno podlago, na kateri temelji kakršen koli takšen odškodninski zahtevek, če:

  a) so bile okoliščine, zaradi katerih je nastala taka škoda, izrecno razkrite kupcu; ali

  b) je bil kupec s tako kršitvijo seznanjen najpozneje en dan pred podpisom prodajne pogodbe za Nepremičnino; ali

  c) je kupec že prejel odškodnino ali povračilo take škode v zvezi s takim dejanjem, opustitvijo, dogodkom ali okoliščino od tretje osebe ali pa je bil upravičen do uveljavitve oz. prejema odškodnine oz. povračila od tretje osebe, pa te pravice ni ustrezno uveljavil; ali

  d) škoda nastane ali se poveča (neposredno ali posredno, v celoti ali delno) zaradi sprejetja ali spremembe katere koli zakonodaje, upravne prakse ali katerega koli drugega ukrepa katerega koli vladnega organa ali zaradi povečanja stopenj davkov po sklenitvi prodajne pogodbe za Nepremičnino; ali

  e) zadeva, zaradi katere nastane taka škoda (neposredno ali posredno, v celoti ali delno), izvira iz dejanja, opustitve, dogodka ali okoliščine na zahtevo ali po navodilu kupca ali v soglasju s kupcem po sklenitvi prodajne pogodbe za Nepremičnino; ali

  f) je zadevo, zaradi katere nastane taka škoda, mogoče pripisati prostovoljnemu ravnanju, opustitvi ali udeležbi v takšnem ravnanju ali opustitvi kupca po podpisu prodajne pogodbe za Nepremičnino; ali

  g) kupec škode ni omilil, pa bi jo lahko, če bi ravnal z ustrezno skrbnostjo.

  3.) Kakršna koli obveznost Prodajalca se prav tako zmanjša za vrednost kakršnih koli finančnih ugodnosti, ki jih je (ali bi jih lahko) prejel kupec zaradi takšnega posebnega škodnega dogodka. Če je Prodajalec kupcu plačal kakršen koli znesek v zvezi s kakršno koli škodo in kupec naknadno od tretje osebe (vključno z zavarovateljem) prejeme ali pridobi znesek, ki se nanaša na tako škodo, kupec nemudoma plača Prodajalcu tako pridobljen ali povrnjen znesek. Kupec izrecno dovoli Prodajalcu (oz. ga pooblašča), da podatke o morebitnem povrnjenem znesku pridobi neposredno od tretjih oseb, in se v zvezi s tem odpoveduje varovanju poslovnih skrivnosti.

• Premična oprema in naprave Nepremičnine (te v naravi predstavljajo trgovino ...), ki jih uporablja Prodajalec, niso predmet prodaje.

• Hkrati s podpisom prodajne pogodbe za Nepremičnino bo Prodajalec s kupcem sklenil še najemno pogodbo za Nepremičnino za letno neto najemnino v višini 36.248,56 €.

  4. člen Zemljiškoknjižno dovolilo

  A. d.d., ..., MŠ: ..., DŠ: SI ..., izrecno, nepreklicno in brezpogojno dovoljuje, da se pri njem do 1/1 lastnih nepremičninah ID znak del stavbe ...-2009-4, ID znak del stavbe ...-2009-5, ID znak parcela ... 690/12 in ID znak parcela ... 690/13 vpiše lastninska pravica v korist imetnika:

  B. B., ..., roj. ..., EMŠO: ..., do celote (1/1).

  5. člen

  Pogodbeni stranki se dogovorita, da bo vse spore, ki bi izhajale iz te prodajne pogodbe, reševalo pristojno sodišče.

  Pogodba je sestavljena v dveh izvodih, od katerih prejme vsaka stranka po en izvod.

  V Celju, dne ________

  Prodajalec: A. d.d.                                                                             Kupec:  B. B.                                                                 

  ________________                                                                                    ____________

  2. V kolikor tožena stranka v roku za prostovoljno izpolnitev ne bo izpolnila svoje obveznosti, bo prvostopenjska sodba nadomestila zahtevano sklenitev kupoprodajne pogodbe, ki bo podlaga za vpis tožnika v zemljiško knjigo, pod izvršbo. 3. Tožena stranka A. d.d., ..., je dolžna v 15-dneh izstaviti zemljiškoknjižno dovolilo z naslednjo vsebino:

  A. d.d., ..., ..., MŠ: ..., DŠ: SI ..., izrecno, nepreklicno in brezpogojno dovoljuje, da se pri njem do 1/1 lastnih nepremičninah ID znak del stavbe ...-2009-4, ID znak del stavbe ...-2009-5, ID znak parcela ... 690/12 in ID znak parcela ... 690/13 vpiše lastninska pravica v korist imetnika:

  B. B., ..., roj. ..., EMŠO: ..., do celote.

  4. V kolikor tožena stranka v roku za prostovoljno izpolnitev ne izpolni svoje obveznosti, bo prvostopenjska sodba nadomestila zahtevano zemljiškoknjižno dovolilo, ki bo podlaga za vpis tožnika v zemljiško knjigo, pod izvršbo.

  5. Tožena stranka je dolžna tožniku povrniti stroške tega postopka v 15 dneh od vročitve prvostopne sodbe, v primeru zamude skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi od poteka 15-dnevnega roka dalje do plačila."

• II. Tožeča stranka, ki sama krije svoje stroške na prvi stopnji sojenja, je dolžna toženi stranki v roku 15 dni od vročitve te sodbe plačati 8.599,24 EUR prvostopenjskih pravdnih stroškov in v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od poteka paricijskega roka dalje do plačila."

2. Tožeča stranka, ki sama krije svoje pritožbene stroške, je dolžna toženi stranki v roku 15 dni od vročitve te sodbe plačati 7.760,28 EUR pritožbenih stroškov in v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od poteka paricijskega roka dalje do plačila.

Evidentno je, da je bila ponujena sklenitev enotnega posla sale and lease back, v katerem sta prodajna in najemna pogodba v tolikšni meri povezani, da ju ni mogoče obravnavati povsem ločeno, kot ju je zmotno presojalo sodišče prve stopnje. Posledica neveljavnosti ali prodaje ali najema pomeni neveljavnost celotnega posla, saj povzroči izgubo namena (kavze) celotnega posla, ki je v prodaji in v hkratnem povratnem najemu. Povedano drugače, čeprav so uporabljeni nekoliko nerodni izrazi (po prodaji, pod pogojem, pogoji najema, hkrati sklenil) sklenitev najemne pogodbe ne pomeni pogoja za učinkovanje prodajne pogodbe, ampak gre za bistveni sestavni del enotnega posla sale and lease back. Izrecno je namreč navedeno, da gre za takšen posel in da so pogoji najema fiksni in bistveni sestavni del prodajne transakcije.

Posel je bil lahko sklenjen le v primeru, če je šlo za popolno ponudbo. Ni dvoma, da je ponudba vsebovala bistvene sestavine prodajne pogodbe, vendar vseeno ni šlo za popolno ponudbo, ker niso bile vsebovane vse bistvene sestavine najemne pogodbe. Utemeljeno je namreč pritožbeno zavzemanje, da je bistvena sestavina najemne pogodbe (poleg predmeta najema in najemnine) tudi določitev trajanja najema, in sicer gre lahko za najem ali za določen ali za nedoločen čas. Drži, da definicija zakupne (najemne) pogodbe (glej 587. člen OZ) izrecno ne omenja trajanja zakupa, vendar sta pravna teorija in sodna praksa³ enotni, da je čas trajanja najema bistvena sestavina najemne pogodbe. Pravna teorija tudi glede 616. člena OZ, ki sicer govori o odpovedi zakupne pogodbe, katere trajanje ni določeno in ga iz okoliščin ali krajevnih običajev tudi ni mogoče določiti, izrecno izpostavlja, da je trajanje bistvena sestavina zakupne pogodbe. Da, 616. člen OZ določa le za način prenehanja, če trajanje najema ni določeno, in torej velja za primere, ko je bila najemna pogodba ali sklenjena ali podaljšana za nedoločen čas. Navedeno še v večji meri velja za posel sale and lease back, glede katerega toženka utemeljeno, logično in življenjsko izpostavlja, da je trajanje povratnega najema bistveno za opravljanje njene dejavnosti.