TFL Vsebine / Bibliografski podatki strokovnih člankov

Organiziranje skupnosti lastnikov stanovanj
S spremembo 22. člena stanovanjskega zakona je bila dana osnova, da
se skupnost lastnikov stanovanj v večstanovanjski hiši organizira in
registrira kot pravna oseba. Nikjer pa ni možno dobiti navodil za
izvedbo tega postopka in podlag - vsebin za akte, ki jih skupnost za
tako ustanovitev potrebuje. Ali pomeni taka organiziranost tudi
možnost upravljanja te skupnosti s stanovanjsko hišo in na kakšen
način?
Četrti odstavek 22. člena Stanovanjskega zakona (Uradni list RS, št.
18/91, 21/94 in 23/96) določa, da lahko lastniki v večstanovanjski
hiši svoje interese v zvezi z upravljanjem večstanovanjske hiše
rešuje v obliki skupnosti lastnikov. Prvotno besedilo 5. odstavka
istega člena zakona je še določalo, da je lahko taka skupnost
lastnikov pravna oseba. Tako določilo 5. odstavka navedenega člena je
pomenilo, da kolikor so se želeli lastniki večstanovanjske hiše
registrirati kot pravna oseba - skupnost lastnikov, so se morali
registrirati kot ena izmed oblik gospodarske družbe po Zakonu o
gospodarskih družbah (Uradni list RS, št. 30/93), kot zadruga po
Zakonu o zadrugah (Uradni list RS, št. 30/92) Zakonu o zavodih
(Uradni list RS, št. 12/91).
Zaradi takega določila je bila sprejeta sprememba 5. odstavka 22.
člena Stanovanjskega zakona (Uradni lit RS, št. 23/96), ki določa, da
je skupnost lastnikov v večastnovanjski hiši ali večdružinskih
stanovanjskih hiš v strnjeni gradnji lahko pravna oseba, registrirana
za gospodarjenje in upravljanje te hiše oziroma teh hiš. Ker zakon o
sodnem registru (Uradni list RS, št. 13/94) v 3. členu med subjekti
vpisa v register določa, da se v register vpisujejo tudi druge pravne
ali fizične osebe, za katere zakon določa, da se vpišejo v sodni
register, je spremenjeni 22. člen stanovanjskega zakona tudi
predpisal, katere so tiste listine, potrebne za vpis v register, ki
jih mora skupnost lastnikov predložiti ob vpisu, da postane pravna
oseba.
Skupnost lastnikov, ki se želi registrirati kot pravna oseba, mora
poleg drugih listin, potrebnih za vpis v sodni register, predložiti
pogodbo iz prvega odstavka 22. člena stanovanjskega zakona, torej
pogodbo o medsebojnih razmerjih v zvezi z upravljanjem
večstanovanjske hiše in funkcionalnega zemljišča, ki jo morajo
skleniti vsi lastniki stanovanj in solastniki skupnih delov, objektov
in naprav ter funkcionalnega zemljišča večstanovanjske hiše ter
statut skupnosti lastnikov, ki ga morajo sprejeti ravno tako vsi
lastniki stanovanj v tej hiši. Po 97. členu Uredbe o vpisu družb in
drugih pravnih oseb v sodni register (Uradni list RS, št. 20/94) se
za predlog za vpis v zvezi z drugimi subjekti vpisa (v konkretnem
primeru skupnosti lastnikov na podlagi stanovanjskega zakona)
smiselno uporabljajo določbe te uredbe o delniški družbi. Problem se
pojavi pri višini osnovnega kapitala, ki naj bi se opredelila pri
predlogu za vpis v register. Ni prav verjetno, da bi lastniki kot
osnovni kapital združevali v družbi svoja stanovanja. Vprašanje je
torej, s kakšnim premoženjem jamči taka družba.
Kot je že iz same dikcije zakona razvidno, se taka pravna oseba
registrira zaradi upravljanja svoje večastnovanjske hiše, torej za
tiste posle, ki naj bi jih sicer opravljal za to registriran
upravnik. Upravljanje obsega stanovanjske storitve, vzdrževanje,
obratovanje stanovanjske hiše, vzdrževanje funkcionalnega in skupnega
funkcionalnega zemljišča, skrb za varstvo bivalnega okolja ter vse
storitve s tem v zvezi, gre pri tem za opravila, ki zahtevajo znanja
na različnih področjih, od računovodskih, pravnih do gradbeno
tehničnih in drugih tehničnih opravil. Želja zakonodajalca nikakor ni
bila, da bi se za tako obliko upravljanja zaradi svoje zahtevnosti in
kompleksnosti odločilo večje število lastnikov, ampak predvsem tisti,
ki so že do sedaj v obliki skupnosti stanovalcev sami upravljali s
svojo lastnino.
V odgovoru sem poskušala odgovoriti na nekaj odprtih vprašanj, nekaj
je ostalo neodgovrjenega, na ljubljanskem sodnem registru pa po
sedaj znanih informacijah še niso vpisali nobene skupnosti lastnikov
v sodni register, tako da sodne prakse s tega področja še ni.