TFL Vsebine / Odločbe Višjih sodišč

I. Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje potrdi.

II. Pravdni stranki sami krijeta vsaka svoje stroške pritožbenega postopka.

SPZ, ki je relevanten predpis za ureditev upravljanja poslovnih stavb, izrecnih določb glede kvoruma, potrebnega za veljavno sprejetje pogodbe o ureditvi medsebojnih razmerij, ne vsebuje. Razlog za takšno pravno praznino je po oceni višjega sodišča v tem, da je pogodba o medsebojnih razmerjih (lahko) sestavljena iz različnih vsebin. Za sklepčnost pri odločanju je zato predvsem pomembno, katero od vsebin zajema odločanje, in ne na splošno, da gre za pogodbo o medsebojnih razmerjih.

Večina etažnih lastnikov je s pogodbo o delitvi stroškov dogovorila drugačen ključ delitve stroškov, kot ga je predvidel zakonodajalec v 115. členu SPZ, in sicer obveznosti etažnih lastnikov niso sorazmerne z njihovim solastniškim deležem, temveč so določene po prostornini ali po kvadraturi poslovnega prostora, po številu oseb, ki delajo na naslovu poslovnega objekta, pa tudi tako, da so nekateri poslovni prostori iz obračunavanja določenih stroškov izvzeti. Sprememba ključa delitve stroškov v pogodbi tako odstopa od zakonsko predvidenega in predstavlja neposreden poseg v lastninska upravičenja etažnih lastnikov (konkretno v pravico vsakega posameznega etažnega lastnika odločati o načinu in posledično višini obremenitve svoje nepremičnine). Delitev stroškov v sporni pogodbi zato predstavlja posel izrednega upravljanja, za katerega se zahteva soglasje vseh.

Etažni lastniki s pogodbo o medsebojnih razmerjih sicer lahko derogirajo osnovno delitev na posle rednega in izrednega upravljanja, kot tudi pravilo o odločanju z nadpolovično večino ali soglasno, vendar pa morajo takšno odločitev (v konkretnem primeru, da se bo dogovor o delitvi stroškov sprejemal z navadno večino) sprejeti soglasno, saj bi bila v nasprotnem primeru popolnoma izigrana razmejitev med posli redne in izredne uprave.

Pri vprašanju eventualne kumulacije je vselej potrebno upoštevati istovetnost zahtevkov: če sta zahtevka ista, gre le za en zahtevek in nikakršna kumluacija, niti eventualna, ni mogoča. Prav tak (istoveten) zahtevek pa je zahtevek, ki ga je tožeča stranka postavila kot podrejenega, saj z njim de facto zahteva isto, plačilo denarnega zneska, in na podlagi istega dejanskega stanja. Ko je tako, pa je teorija enotnega mnenja, da gre (čeprav so dejstva, ki so relevantna za odločanje o utemeljenosti tožbenega zahtevka na pogodbeni oziroma zakonski podlagi, ne pokrivajo povsem) vendarle le za en historični dogodek in s tem za eno dejansko podlago, zato pomeni sklicevanje na drugo vrsto pravne podlage samo spremembo pravne kvalifikacije zahtevka, ki pa ni sprememba tožbe.