TFL Vsebine / Pravna mnenja

ORIGINAL:
Pravica lastnika stanovanja oziroma stanovanjske hiše, na katerem ima kdo pravico do uporabe stanovanja, do vselitve in proste razpolage s stanovanjem (prvi odstavek 155. člena SZ) in pravica imetnika pravice do uporabe, da mu tisti, ki mu je to pravico dodelil (drugi odstavek 155. člena SZ) oziroma občina, na območju katere je stanovanje ali stanovanjska hiša (drugi odstavek 156. člena SZ - s tem odstavkom je zakonodajalec dopolnil 155. člen SZ), priskrbi oziroma zagotovi drugo primerno stanovanje, ne izhajata le iz primerov t.i. administrativnih dodelitev stanovanj, temveč iz vseh tistih razmerij med lastniki zasebnih stanovanj in imetniki pravice do uporabe, ki so bila ustvarjena v nasprotju z lastnikovo voljo.

Za stanovanja po prvem odstavku 155. člena in drugem odstavku 156. člena SZ velja profitna najemnina (drugi odstavek 150. člena SZ). Pri tem pa je zakonodajalec položaj najemnika (bivšega imetnika pravice do uporabe) teh stanovanj olajšal tako, da je zavezanca iz drugega odstavka 155. člena SZ obvezal, da najemniku krije razliko med profitno najemnino določeno v najemni pogodbi, in najemnino, ki se oblikuje skladno z metodologijo, predpisano za oblikovanje najemnin v neprofitnih stanovanjih.

Obrazložitev:

Predlagano pravno mnenje razlaga prehodne določbe SZ, ki urejajo pravni položaj lastnikov stanovanj v zasebni lasti in imetnikov
pravice do uporabe, ki so ta stanovanja zasedali ob uveljavitvi SZ. Gre za rešitev dveh vprašanj:
- kdo so upravičenci iz 155. člena SZ in
- kakšna najemnina velja za zasebna stanovanja, na katerih so imeli stanovalci imetništvo pravice do uporabe, ali profitna ali neprofitna.

I. 155. člen SZ določa, da ima lastnik stanovanja oziroma stanovanjske hiše, na katerem ima kdo pravico do uporabe stanovanja,
pravico do vselitve in proste razpolage s stanovanjem, po preteku enega leta od uveljavitve SZ. Tej lastnikovi pravici stoji nasproti
pravica imetnika pravice do uporabe, da mu tisti, ki mu je to pravico dodelil (drugi odstavek 155. člena SZ) oziroma občina, na območju katere je stanovanje ali stanovanjska hiša (drugi odstavek 156. člena SZ - s tem odstavkom je zakonodajalec dopolnil 155. člen SZ), priskrbi oziroma zagotovi drugo primerno stanovanje. Poudariti je treba, da pravici obeh ne izhajata le iz primerov t.i. administrativnih dodelitev stanovanj, ki so se začele leta 1945 z Uredbo o stanovanjih in poslovnih prostorih (Uradni list Slovenskega narodnoosvobodilnega sveta in Narodne vlade Slovenije, št. 8/45) in končale leta 1959 z Zakonom o stanovanjskih razmerjih (Uradni list FLRJ, št. 16/59), temveč iz vseh tistih razmerij med lastniki zasebnih stanovanj in imetniki pravice do uporabe, ki so bila ustvarjena v nasprotju z lastnikovo voljo. To pa so tudi primeri:

- dodelitev zasebnih stanovanj, če lastnik ni sam oddal praznega ali novega stanovanja, pa mu ga je zato z odločbo oddal stanovanjski organ (v Sloveniji je bila namreč vse do leta 1982, razen v obdobju od leta 1965 do 1974, obvezna oddaja praznih lastniških stanovanj v uporabo),
- ko je šlo za oddajo stanovanj na podlagi najemne pogodbe pred letom 1945, nato pa za trajno uporabo stanovanj v zasebni lasti na podlagi vsakokrat veljavnih povojnih stanovanjskih predpisov,
- ko je šlo za trajno uporabo stanovanj v zasebni lasti na podlagi stanovanjske pogodbe, ki jo je lastnik stanovanja sklenil in moral skleniti v skladu z veljavnimi stanovanjskimi predpisi pred letom 1982 (ker je bil lastnik praznega stanovanja, za katerega je
obstajala zakonska obveznost obvezne oddaje po določilih stanovanjskih predpisov),
- primeri zamenjav stanovanj, ki se jim lastnik ni mogel upreti in je bil dolžan skleniti stanovanjsko pogodbo z novim uporabnikom
stanovanja,
- in primeri t.i. "dedovanja" imetništva pravice do uporabe, do katerih je prišlo tudi po letu 1982 (gre za primere, ko je lastnik
stanovanja moral skleniti stanovanjsko pogodbo z uporabniki njegovega stanovanja potem, ko je imetnik pravice do uporabe stanovanja umrl).

II. Glede višine najemnine (nekdanji imetnik pravice do uporabe je s tožbo terjal od lastnika stanovanja sklenitev najemne pogodbe za neprofitno najemnino) pa je revizijsko sodišče navedlo:

" Omejitev prostega oblikovanja najemnin oziroma neprofitna najemnina je uzakonjena v določilih 4., 63. in 93. člena SZ (Uradni list RS, št. 18/91), pa tudi v prehodnih določbah SZ, ki urejajo prehod s pravne ureditve stanovanjske pravice na najemna razmerja in sicer v prvem odstavku 150. člena SZ. Ta določa neprofitno najemnino za stanovanja, na katerih je bila do uveljavitve SZ dodeljena stanovanjska pravica. To so stanovanja, ki so bila pred uveljavitvijo SZ v družbeni lastnini in na katerih so imeli upravičenci trajno pravico uporabe za zadovoljevanje osebnih in družinskih stanovanjskih potreb (drugi odstavek 1. člena Zakona o stanovanjskih razmerjih, Uradni list SRS, št. 35/82 in 14/84) in ki so bila s sprejemom SZ lastninjena (111. do 114. člen SZ) tako, da so njihovi lastniki postali Republika Slovenija, občine, Skupnost pokojninskega in invalidskega zavarovanja ter druge pravne osebe, ki so imele prej na družbenih stanovanjih in stanovanjskih hišah pravico uporabe. Le za ta stanovanja torej velja neprofitna najemnina in sicer dokler bivši imetnik stanovanjske pravice stanovanje uporablja.

Iz navedenega izhaja, da določbe 150. člena SZ ni mogoče uporabiti tudi za stanovanja v zasebni lasti, ki so jih uporabljali upravičenci na podlagi imetništva pravice do uporabe. Takšna razlaga navedene določbe, ki jo je tožnik uveljavljal ves čas postopka, pa tudi v reviziji, ni pravilna. Pravno obravnavanje imetnikov stanovanjske pravice in imetnikov pravice do uporabe je bilo različno že po ZSR. Različnost pravnega obravnavanja je bila pogojena z različnostjo lastnin. Pri prvih je pravica do uporabe stanovanja izhajala iz družbenolastninskih razmerij, pri drugih pa iz lastninskih. To je zakonodajalec pri sprejemu SZ dosledno upošteval v skladu z enim od temeljnih ciljev zakona, po katerem naj bi SZ kot reformni zakon "reafirmiral polno pravico lastnikov stanovanj" (Poročevalec Skupščine RS, št. 16/91, obrazložitev osnutka SZ, str. 50), kar se nedvomno nanaša tudi na lastnike zasebnih stanovanj, ki so jih ob uveljavitvi zakona zasedali imetniki pravice do uporabe in kar potrjujejo tudi določila 155. in 156. člena SZ. Da ne bi bilo dvoma, je zakonodajalec v prvotnem besedilu drugega odstavka 150. člena SZ (besedilu pred novelo SZ iz l. 1994) še izrecno določil (in s tem jasno omejil razlago prvega odstavka 150. člena SZ), da za stanovanja in stanovanjske hiše v zasebni lasti omejitev najemnine na neprofitno ne velja.

Novela SZ oziroma spremenjeni drugi odstavek 150. člena SZ (Uradni list RS, št. 21/94) ne spreminja sistema različnega obravnavanja bivših imetnikov stanovanjske pravice in imetnikov pravice do uporabe stanovanja oziroma pravnih oseb, ki so imele pred uveljavitvijo SZ pravico uporabe na družbenih stanovanjih in zasebnih lastnikov. Spremenjeno določilo drugega odstavka 150. člena SZ (v prvem stavku) določa, da neprofitna najemnina ne velja za stanovanja in stanovanjske hiše v zasebni lasti, razen če gre za stanovanja po drugem odstavku 113. člena, po prvem odstavku 155. člena in po drugem odstavku 156. člena SZ in za stanovanja in stanovanjske hiše, na katerih je bila do uveljavitve SZ dodeljena stanovanjska pravica, po izpraznitvi stanovanja. Vendar pa velja po navedenem določilu neprofitna najemnina za ves čas uporabe stanovanja le za stanovanja po drugem odstavku 113. člena SZ. To pa so stanovanja, na katerih je bila do uveljavitve SZ dodeljena stanovanjska pravica in ki so bila do uveljavitve SZ na podlagi predpisov o podržavljenju družbena lastnina. Nekatera od njih so postala zasebna lastnina, vendar šele po uveljavitvi SZ (!), s pravnomočnostjo odločb o denacionalizaciji (denacionalizirana stanovanja). Zato je glede najemnine položaj
bivših imetnikov stanovanjske pravice v takšnih denacionaliziranih stanovanjih izenačen z ostalimi imetniki stanovanjske pravice iz prvega odstavka 150. člena SZ (v tem delu je ta določba čisto pojasnjevalne narave, saj je to izhajalo že iz prvotnega besedila
SZ). Ni pa s temi imetniki s spremenjenim drugim odstavkom 150. člena izenačen položaj imetnikov pravice do uporabe. To izhaja iz zadnjega stavka tega določila, ki določa, da krije razliko do profitne najemnine za stanovanja po prvem odstavku 155. člena in drugem odstavku 156. člena SZ, po preteku roka iz drugega odstavka 155. člena ter prvega odstavka 156. člena SZ, zavezanec iz drugega odstavka 155. člena SZ. To pa z drugimi besedami pomeni, da velja za takšna stanovanja profitna najemnina od uskladitve stanovanjske pogodbe z določili SZ oziroma od poteka šestmesečnega roka za takšno uskladitev (prvi odstavek 156. člena SZ), oziroma od poteka enoletnega roka, v katerem je treba realizirati pravico do vselitve in proste razpolage s stanovanjem ali pravico do dodelitve drugega primernega stanovanja (drugi odstavek 155. člena SZ). Pri tem pa je zakonodajalec položaj imetnikov pravice do uporabe olajšal tako, da je zavezanca iz drugega odstavka 155. člena SZ obvezal, da najemniku krije razliko med v najemni pogodbi določeno profitno najemnino in najemnino, ki se oblikuje skladno z metodologijo, predpisano za oblikovanje najemnin v neprofitnih stanovanjih.

Revidentova razlaga novele SZ, da spremenjeni drugi odstavek 150. člena SZ določa neprofitno najemnino za obravnavana stanovanja, ni mogoča, saj bi pomenila poseg v "polni" lastninski položaj lastnika stanovanja, ki ga je vzpostavil SZ v prvotnem besedilu in s tem kršitev ustavnega načela prepovedi povratne veljave zakona (155. člen Ustave)."