TFL Vsebine / Revija SIR*IUS

Razvijajoča se opredelitev pojma najgospodarnejša uporaba vmednarodno priznanih standardih ocenjevanja vrednosti

Že vrsto let je v mednarodno priznanih standardih ocenjevanja vrednosti sprejeta splošna opredelitev pojma tržne vrednosti, vendar se razumevanje tega pojma med državami še vedno razlikuje. Najpogostejše napačno razumevanje se je osredotočilo okrog pojmov najgospodarnejša uporaba in nadejana vrednost (angl. hope value). Različna obravnava teh pojmov v vsakem od standardov pri tem ni bila v pomoč. Tako so bili do nedavnega Mednarodni standardi ocenjevanja vrednosti (MSOV) v neskladju z Evropskimi standardi za ocenjevanje vrednosti (EVS) in britanskimi standardi ocenjevanja vrednosti nepremičnin (RICS) prav glede vprašanje nadejane vrednosti, to je pojma, ki v MSOV-jih sploh ni rabljen. Hkrati pa še pred kratkim angleški standardi (RICS) niso priznavali pojma najgospodarnejše uporabe in so se raje osredotočali na širši pojem nadejane vrednosti. Evropski standardi za ocenjevanje vrednosti so prvotno sledili načinu MSOV-jev, vendar so se v zadnjem času preusmerili na nadejano vrednost. Pričakovano je vladala zmeda, dokler opredelitev pojma najgospodarnejše uporabe tako v mednarodnih kot v evropskih standardih ni bila tako razširjena, da zdaj vključuje tudi pojem nadejane vrednosti. V članku je prikazano, kako so se v mednarodno priznanih standardih ocenjevanja vrednosti z leti spreminjala stališča o najgospodarnejši uporabi in nadejani vrednosti ter kako se je z zadnjimi spremembami teh standardov napačno razumevanje končno nekoliko zgladilo.

For many years, the internationally recognised valuation standards have adopted a common definition of market value but its interpretation still varies from country to country. The most common misunderstanding has centred around the concepts of highest and best use (HBU) and hope value and the different treatment of these concepts in each of the standards has not been helpful. Thus, until recently International Valuation Standards (IVS) were at odds with European Valuation Standards (EVS) and RICS Valuation Standards on the question of hope value, a concept which was not recognised in IVS. At the same time, until recently, RICS Standards did not recognise HBU, preferring to focus on the wider concept of hope value. For its part, EVS had originally followed the IVS approach but more recently switching focus on hope value. Not surprisingly confusion reigned until the definition of HBU was expanded in both IVS and EVS to include the concept of hope value. This paper outlines the shifting positions on HBU and Hope Value in the internationally recognised valuation standards over the years and how recent changes to the respective standards have finally gone some way to ironing out the misunderstandings.