TFL Vsebine / Odločbe Višjih sodišč

I. Pritožba se zavrne in se izpodbijana sodba potrdi.

II. Tožeča stranka nosi sama svoje pritožbene stroške in je dolžna toženi stranki v 15 dneh od prejema te sodbe povrniti njene stroške pritožbenega postopka v višini 373,32 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od izteka paricijskega roka dalje do plačila.

Na pravno naravo pravnega razmerja med pravdnima strankama ne vpliva niti dejstvo, da tožeča stranka ni nepremičninski posrednik, da ne izpolnjuje pogojev za nepremičninskega posrednika in nima zavarovane svoje odgovornosti. Le zato, ker tožeča stranka ne izpolnjuje pogojev, ki jih zakon zahteva od posrednika v prometu z nepremičninami, namreč ni mogoče zaključiti, da zanjo kogentna določila o varnem in skrbnem poslovanju pri nepremičninskem posredovanju, ki jih določa ZNPosr v III. Poglavju, ne veljajo. Takšno stališče bi bilo v izrecnem nasprotju z namenom zakonodajalca ob sprejemanju ZNPosr. Namen zakonodajalca je namreč bil podrobneje pravno urediti področje storitev nepremičninskega posredovanja predvsem s ciljem udejanjanja varstva šibkejše stranke (naročitelja), kar posledično med drugim zahteva tudi prepoved opravljanja te dejavnosti subjektom, ki ne izpolnjujejo zakonskih pogojev. Glede na navedeno je sodišče prve stopnje pravilno zaključilo, da je pri odločitvi v tem primeru treba upoštevati določila ZNPosr, saj bi v nasprotnem primeru, v kolikor bi sledilo trditvam tožeče stranke, da je bila njena volja in volja pravne prednice tožene stranke skleniti običajno posredniško pogodbo po OZ, dopustilo obid (kogentnih) zakonskih določb, ki veljajo za posredovanje v prometu z nepremičninami.

Pogodba o posredovanju v prometu z nepremičninami mora biti sklenjena pisno (prvi odstavek 13. člena ZNPosr). Skladno z določilom 53. člena OZ je oblične pogodbe mogoče razvezati z neobličnim sporazumom, razen če je za določen primer z zakonom predvideno kaj drugega, ali če namen, zaradi katerega je za sklenitev pogodbe predpisana oblika, zahteva za razvezo pogodbe enako obliko. Za razvezo posredniške pogodbe veljavni predpisi izrecno ne določajo pisne oblike. Sankcija za kršitev določila o pisnosti pogodbe o posredovanju v prometu z nepremičninami ni predvidena. Zato je mogoče sklepati, da je pisna oblika posredniške pogodbe v prometu z nepremičninami predpisana zgolj v interesu pogodbenih strank (zaradi varnega in skrbnega nepremičninskega posredovanja in varstva naročnika). Torej pogodba o posredovanju v prometu z nepremičninami ni neveljavna le zato, ker ni sklenjena v pisni obliki. Posledično tudi za veljaven odstop od pogodbe ni obvezna pisna oblika. Glede na navedeno tako tožeča stranka ne more uspeti s pritožbenim očitkom, da odpoved ni veljavna, ker je tožena stranka ni podala v pisni obliki.

Ker je tožeča stranka bila že poleti 2016 seznanjena s stališčem tožene stranke glede plačila provizije in se je sama odločila, da bo še naprej sodelovala s toženo stranka, do plačila provizije ni upravičena niti na podlagi določil o neupravičeni obogatitvi (prvi in tretji odstavek 190. člena OZ). V tem primeru je Pogodba med pravdnima strankama prenehala veljati. Zato tožeča stranka za izvajanje posredovanja od poletja 2016 dalje ni imela več pravne podlage. Če ga je še naprej izvajala, je to izvajala samovoljno, v nasprotju z voljo tožene stranke, in zato od tožene stranka ne more zahtevati plačila niti na podlagi določil o neupravičeni obogatitvi.