3964. Pravilnik o kriterijih in merilih množičnega vrednotenja nepremičnin
Na podlagi četrtega odstavka 15. člena Zakona o množičnem vrednotenju nepremičnin (Uradni list RS, št. 50/06) minister za okolje in prostor v soglasju z ministrom za finance izdaja
P R A V I L N I K
o kriterijih in merilih množičnega vrednotenja nepremičnin
1. člen
(vsebina pravilnika)
(1)
Ta pravilnik določa kriterije in merila (v nadaljnjem besedilu: merila) množičnega vrednotenja nepremičnin v postopku generalnega vrednotenja nepremičnin.
(2)
Postopek generalnega vrednotenja nepremičnin je postopek oblikovanja modelov vrednotenja nepremičnin, sestavljen iz izbire načinov ocenjevanja vrednosti nepremičnin, oblikovanja predlogov modelov vrednotenja nepremičnin in umerjanja predlogov modelov vrednotenja nepremičnin.
2. člen
(merila množičnega vrednotenja nepremičnin)
Merila množičnega vrednotenja nepremičnin so:
-
merila za izbiro načina ocenjevanja vrednosti nepremičnin in
-
merila za oblikovanje in umerjanje predlogov modelov vrednotenja.
II. MERILA ZA IZBIRO NAČINA OCENJEVANJA VREDNOSTI NEPREMIČNIN
3. člen
(načini ocenjevanja vrednosti nepremičnin)
(1)
Načini ocenjevanja vrednosti nepremičnin so način primerljivih prodaj, način kapitalizacije donosa in nabavno vrednostni način.
(2)
Način primerljivih prodaj temelji na dejansko realiziranih cenah nepremičnin, ki so bile predmet prodaje na trgu nepremičnin (v nadaljnjem besedilu: transakcije nepremičnin).
(3)
Način kapitalizacije donosa temelji na donosnosti nepremičnin.
(4)
Nabavno vrednostni način temelji na stroških gradnje nepremičnin.
4. člen
(merila za izbiro načina ocenjevanja vrednosti nepremičnin)
(1)
Način primerljivih prodaj se uporablja pri ocenjevanju tistih vrst nepremičnin, za katere je mogoče za območje celotne države pridobiti vsaj 150 kakovostnih podatkov o transakcijah nepremičnin v posameznem koledarskem letu v obdobju med generalnim vrednotenjem nepremičnin.
(2)
Način kapitalizacije donosa se uporablja pri ocenjevanju tistih vrst nepremičnin, za katere ni izpolnjen pogoj iz prejšnjega odstavka, mogoče pa je pridobiti kakovostne podatke o donosnosti, ki izvirajo iz njihove proizvodnje ali poslovne dejavnosti.
(3)
Nabavno vrednostni način se uporablja pri ocenjevanju tistih vrst nepremičnin, za katere niso izpolnjeni pogoji iz prvega in drugega odstavka tega člena.
5. člen
(merila za zagotovitev kakovosti podatkov za izbiro načina ocenjevanja vrednosti nepremičnin)
(1)
Kot kakovostni podatki o transakcijah nepremičnin se štejejo podatki o transakcijah nepremičnin, ki odražajo dejansko stanje ponudbe in povpraševanja na trgu nepremičnin. Pri določanju kakovostnih podatkov o transakcijah nepremičnin se ne upoštevajo podatki o:
-
transakcijah nepremičnin med sorodniki,
-
transakcijah nepremičnin, ki so bile predmet sodnih postopkov,
-
transakcijah nepremičnin, katerih realizirana cena pravnega posla je glede na povprečje ostalih primerljivih transakcij nepremičnin izjemno visoka oziroma nizka, in
-
transakcijah nepremičnin, katerih predmet pravnega posla je bilo večje število ali več različnih vrst nepremičnin, za vsako od njih pa v pravnem poslu ni bilo mogoče določiti realiziranih cen.
(2)
Kot kakovostni podatki o donosnosti nepremičnin se štejejo podatki o dejanskih donosih, in sicer podatki o dejanskih prihodkih in dejanskih stroških ter dejanski podatki za kapitalizacijo donosov proizvodnje oziroma poslovne dejavnosti nepremičnin.
