TFL Vsebine / Odločbe Višjih sodišč

I. Pritožba se zavrne in se izpodbijana sodba in sklep potrdita.

II. Pravdni stranki nosita sami svoje stroške pritožbenega postopka.

V skladu s prvim odstavkom 592. člena OZ odgovarja zakupodajalec zakupniku za vse napake v zakup dane stvari, ki ovirajo njeno dogovorjeno ali običajno rabo, ne glede na to, ali je zanje vedel ali ne, ter za manjkajoče lastnosti ali odlike, ki so bile izrecno ali molče dogovorjene. Če je med strankama določena lastnost posebej dogovorjena, gre za stvarno napako tudi, če je omogočena normalna ali dogovorjena raba.

Ker je v obdobju, za katerega toženka zatrjuje, da je plačevala previsoko najemnino (od septembra 2006 do decembra 2020), med pravdnima strankama nesporno, da je najemna pogodba med njima veljala, je sodišče prve stopnje je pravilno presodilo, da v obravnavanem primeru predpostavke za utemeljenost pobotnega ugovora na podlagi instituta neupravičene obogatitve niso podane (primerjaj prvi odstavek 190. člena OZ). Pravni temelj za obračunavanje najemnine po površini 63,66 m² je torej vseskozi obstajal, zato o prehodu premoženja na tožnico brez pravnega temelja ni mogoče govoriti.

Dejstvo, da je toženka ob sklenitvi najemne pogodbe vedela za obstoj stvarne napake, izključuje tožničino odgovornost iz tega naslova. Sodišče prve stopnje se je zato pri svoji odločitvi pravilno oprlo na določilo prvega odstavka 593. člena OZ, ki določa, da zakupodajalec ne odgovarja za napake v zakup dane stvari, ki so bile ob sklenitvi pogodbe zakupniku znane ali mu niso mogle ostati neznane.