TFL Vsebine / Odločbe Višjih sodišč

I. Pritožba tožene stranke zoper točko II izreka prvostopenjske sodbe se zavrže.

II. Zavrne se pritožba tožeče stranke zoper izpodbijani del točke II izreka prvostopenjske sodbe in zoper točki III in IV izreka ter se izpodbijana sodba v teh delih potrdi.

III. Pritožba tožene stranke zoper točki I in IV izreka prvostopenjske sodbe se zavrne in se izpodbijana sodba v tem delu potrdi.

IV. Vsaka stranka nosi svoje stroške pritožbenega postopka.

Tožena stranka ima prav, da se po prodaji nepremičnine najem nadaljuje z novim lastnikom. V tej zadevi pa so bile okoliščine takšne, da je tožena stranka privolila v nadaljevanje najemne pogodbe s tožečo stranko in se odpovedala nadaljevanju najemne pogodbe z novim lastnikom. Razlogi za to so bili, da je tožena stranka vedela tako za prodajo nepremičnine kot tudi za dogovor tožeče stranke in novega lastnika, da naj se nadaljuje najemno razmerje med tožečo in toženo stranko. Odločilno pa je, da je ne glede na prvi odstavek 610. člena OZ, tožena stranka plačevala najemnino še naprej tožeči stranki kljub temu, da je vedela za prodajo. S takšnim ravnanjem je sklepčno pristala na to, da se odpove pravnim posledicam prenosa najemnega razmerja na novega lastnika po prvem odstavku 610. člena OZ. Posledica je bila, da še naprej velja najemna pogodba s tožečo stranko. Novi lastnik se je očitno s tem strinjal in se s tem odpovedal zahtevkom do tožene stranke. Pravni položaj tožene stranke se ni poslabšal, s tem pa je bil tudi dosežen namen prvega odstavka 610. člena OZ, čeprav se je njegovi uporabi tožena stranka odpovedala.

Besedilo samega prvega odstavka 597. člena OZ je tako jasno, da ne pušča nobenega dvoma: najemnik lahko zahteva znižanje zakupnine. Če nanj najemodajalec ne pristane, mora najemnik znižanje zahtevati s tožbo.

Zahtevek iz neupravičene obogatitve je podan le, če je bil dolžnik obogaten, in če se je obogatitev dogodila „na škodo“ upnika. To pomeni, da je moralo priti do zmanjšanja upnikovega premoženja v korist dolžnikovega premoženja. Če premoženjske pravice ni nikoli niti bilo v upnikovem premoženju, je dolžnikova obogatitev na škodo upnika sama po sebi nemogoča.