TFL Vsebine / Odločbe Višjih sodišč

I. Pritožbi se delno ugodi in se sodba sodišča prve stopnje razveljavi v točki III izreka glede plačila zneska 5.400 EUR s pripadki, točki V glede zahtevka za znižanje kupnine nad zneskom 12.600 EUR, točki VII glede zahtevka za plačilo 17.220 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 22. 5. 2010 dalje do plačila in točki VIII glede stroškov postopka ter se zadeva v tem obsegu vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

V ostalem se pritožba zavrne in v izpodbijanih, a nerazveljavljenih delih potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Sodna praksa je že zavzela stališče, da je pričakovanje kupca, da bo stanovanje, ki ob sklenitvi prodajne pogodbe še ni zgrajeno, ustrezalo standardom po Pravilniku o minimalnih tehničnih zahtevah za graditev stanovanjskih stavb in stanovanj, sicer razumno in utemeljeno, če odstopanje od teh standardov ni dogovorjeno. V konkretnem primeru je šlo ravno za to. Pravdni stranki sta namreč s pogodbo definirali obseg del, ki jih je bila tožnica dolžna v stanovanju opraviti pred njegovo izročitvijo toženki. S tem sta vsaj posredno določili tudi to, katerim standardom bo moralo stanovanje ustrezati. Ker s pogodbo ni bilo dogovorjeno, da bo tožnica toženki zagotovila tudi shrambo (oziroma vrtno uto) ter okenska senčila, v tem pogledu o stvarni napaki ni mogoče govoriti.

Pritožbeno sodišče pritrjuje tudi oceni, da je stanovanje, ki ga je toženka kupila, obremenjeno s pravno napako. Ni namreč sporno, da je bila gradnja izvedena v nasprotju z izdanim gradbenim dovoljenjem (namesto enostanovanjske je bila zgrajena dvostanovanjska stavba), kar rezultira v nemožnosti pridobitve uporabnega dovoljenja. Uporabno dovoljenje bi bilo mogoče pridobiti le v primeru, da bi bil predhodno spremenjen urbanistični načrt in pridobljeno ustrezno (drugačno) gradbeno dovoljenje.

Sodišče prve stopnje je menilo, da je mogoče zaradi (stvarnih in pravnih) napak, ki so odpravljive, kupnino znižati za stroške, potrebne za odpravo posamezne napake. Takšen pristop je materialnopravno zmoten in nasprotuje določilu 478. člena OZ. Za koliko se kupnina zaradi ugotovljenih napak na kupljenem stanovanju zniža, bi moralo sodišče prve stopnje ob pravilni uporabi 478. člena OZ ugotoviti tako, da bi 1. ugotovilo vrednost, ki bi jo imelo stanovanje ob sklenitvi pogodbe na trgu, če bi bilo brez napake, 2. ugotovilo vrednost, ki bi jo imelo z ugotovljenimi napakami, 3. razliko med njima izraziti v razmerju (odstotku) in 4. v tem razmerju znižati kupnino iz pogodbe.

Oseba, ki je izdelala strokovno mnenje izven postopka, nima položaja izvedenca. Ker je tako, stranka z njenim zaslišanjem, čeprav gre za izvedeno pričo, ne more dokazovati dejstev za katera je potrebno strokovno znanje. Taka dejstva se dokazujejo z izvedencem, ki ga na predlog strank(e) postavi sodišče.