• PREDPIS

Odlok o občinskem podrobnem prostorskem načrtu za ureditev kompleksa »Panajotopulo«

OBJAVLJENO V: Uradni list RS 41-717/2020, stran 1977 DATUM OBJAVE: 2.4.2020

RS 41-717/2020

717. Odlok o občinskem podrobnem prostorskem načrtu za ureditev kompleksa »Panajotopulo«
Na podlagi 180. člena Statuta Mestne občine Koper (Uradne objave, št. 40/00, 30/01 in 29/03 ter Uradni list RS, št. 90/05, 67/06, 39/08 in 33/18)
R A Z G L A Š A M   O D L O K
o občinskem podrobnem prostorskem načrtu za ureditev kompleksa »Panajotopulo«
Št. 3505-11/2017
Koper, dne 6. marca 2020
Župan 
Mestne občine Koper 
Aleš Bržan 
Na podlagi petega odstavka 61. člena Zakona o prostorskem načrtovanju (Uradni list RS, št. 33/07, 70/08 – ZVO-1B, 108/09, 80/10 – ZUPUDPP, 43/11 – ZKZ-C, 57/12, 57/12 – ZUPUDPP-A, 109/12, 76/14 – odl. US, 14/15 – ZUUJFO in 61/17 – ZUreP-2) v povezavi s tretjim odstavkom 273. člena Zakona o urejanju prostora (ZUreP-2 – Uradni list RS, št. 61/17), 29. člena Zakona o lokalni samoupravi (Uradni list RS, št. 94/07 – uradno prečiščeno besedilo, 76/08, 79/09, 51/10, 40/12 – ZUJF, 14/15 – ZUUJFO, 11/18 – ZSPDSLS-1 in 30/18) in na podlagi 27. člena Statuta Mestne občine Koper (Uradne objave, št. 40/00, 30/01, 29/03 ter Uradni list RS, št. 90/05, 67/06, 39/08 in 33/18) je Občinski svet Mestne občine Koper na seji dne 5. marca 2020 sprejel
O D L O K  
o občinskem podrobnem prostorskem načrtu za ureditev kompleksa »Panajotopulo« 

I. UVODNE DOLOČBE

1. člen

(predmet odloka)
S tem odlokom se sprejme občinski podrobni prostorski načrt (v nadaljnjem besedilu: OPPN) za ureditev kompleksa »Panajotopulo«, ki ga je izdelalo podjetje IB STUDIO d.o.o., Kampel 114, Koper, pod številko projekta 19/17.

2. člen

(vsebina odloka)
Občinski podrobni prostorski načrt za ureditev kompleksa »Panajotopulo«, (v nadaljnjem besedilu: OPPN) vsebuje:

-

opis prostorske ureditve,

-

funkcijo območja s pogoji za izrabo in kvaliteto graditve ali za druge posege v prostor,

-

pogoje za urbanistično arhitektonsko oblikovanje območja, objektov in drugih posegov,

-

načrt parcelacije,

-

zasnovo projektnih rešitev energetske, vodovodne in druge komunalne infrastrukture ter obveznosti priključevanja nanjo,

-

rešitve in ukrepe za varstvo okolja, ohranjanje narave, varstvo kulturne dediščine ter trajnostno rabo naravnih dobrin,

-

rešitve in ukrepe za obrambo ter varstvo pred naravnimi in drugimi nesrečami,

-

začasna raba zemljišč,

-

etapnost izvajanja in odstopanja,

-

drugi pogoji in zahteve za izvajanje občinskega podrobnega prostorskega načrta,

-

pogoji za gradnjo enostavnih objektov in nezahtevnih objektov ter

-

prehodne in končne določbe.

3. člen

(prostorske ureditve, ki se urejajo z OPPN)

(1)

Ureditveno območje OPPN je v območju namenske rabe prostora z oznako S prostorska enota KS-35. Osnovna namenska raba je ureditveno območje za poselitev, podrobna namenska raba je območje za stanovanja. Na zemljiščih s parc. št. 774/2, 774/3, 774/4, 774/5, 774/19, 774/20, 774/7 in 774/8, vse k.o. Bertoki se s sprejetjem tega odloka spremeni podrobnejša namenska raba iz območja za stanovanja v območje centralnih dejavnosti.

(2)

S tem OPPN se določajo pogoji za obnovo in oživitev kompleksa »Panajotopulo«, kar zajema ureditev območja graščine z zunanjimi površinami. Baročni stavbni kompleks sestavljajo stanovanjsko poslopje, gospodarski objekti in z zidom ograjen oblikovan vrt.

(3)

Z OPPN-jem se predvidi tudi novo gradnja stanovanjskih objektov ter ureditev zunanjih in prometnih površin ter infrastrukture.

4. člen

(sestavni deli OPPN)

(1)

Občinski podrobni prostorski načrt vsebuje tekstualni in grafični del.

(2)

Tekstualni del vsebuje:

-

odlok

-

mnenja pristojnih organov in institucij

-

obrazložitev.

(3)

Grafični del OPPN vsebuje:

1.

a Izsek iz grafičnega načrta kartografskega dela občinskega plana s prikazom lege prostorske ureditve na širšem območju, M 1:2500

1.

b Izsek iz grafičnega načrta kartografskega dela občinskega plana s prikazom lege prostorske ureditve na širšem območju – sprememba namenske rabe, M 1:2500

2.

Območje podrobnega načrta z obstoječim parcelnim stanjem, M 1:1000

2.

a Območje podrobnega načrta z geodetskim posnetkom, M 1:500

3.

Ureditvena situacija s prikazom vplivov in povezav s sosednjimi območji, M 1:2000

4.

Ureditvena situacija, M 1:500

5.

Prikaz ureditev glede poteka omrežij in priključevanja objektov na gospodarsko javno infrastrukturo ter grajeno javno dobro, M 1:500

6.

Prikaz ureditev, potrebnih za varovanje okolja, naravnih virov in ohranjanje narave, M 1:1000

7.

Prikaz ureditev potrebnih za obrambo ter varstvo pred naravnimi in drugimi nesrečami, vključno z varstvom pred požarom, M 1:1000

8.

Načrt parcelacije, M 1:1000

5. člen

(priloge OPPN)
Priloge OPPN so:

1.

Izvleček iz strateškega prostorskega plana oziroma hierarhično višjega prostorskega akta, ki se nanaša na obravnavano območje

2.

Prikaz stanja v prostoru

3.

Strokovne podlage

4.

Smernice in mnenja nosilcev urejanja prostora

5.

Obrazložitev in utemeljitev občinskega podrobnega prostorskega načrta

6.

Povzetek za javnost.

II. OPIS PROSTORSKE UREDITVE

6. člen

(ureditveno območje OPPN)

(1)

Ureditveno območje se nahaja med Pobeško cesto, obstoječimi stanovanjskimi stavbami ter kmetijskimi površinami v Bertokih, v velikosti ca. 1 ha in obsega parcele ali dele parcel št. 774/16, 774/19, 774/20, 774/2, 774/3, 774/4, 774/17, 774/5, 774/7, 774/8, 775/7, 766, 776 in 5542/32 vse k.o. 2604 Bertoki.

(2)

Meja ureditvenega območja je prikazana v grafičnem delu OPPN.

III. FUNKCIJA OBMOČJA S POGOJI ZA IZRABO IN KVALITETO GRADITVE ALI ZA DRUGE POSEGE V PROSTOR

7. člen

(vplivi in povezave s sosednjimi enotami urejanja prostora)
Kontaktna območja predvidene ureditve so območje za promet in zveze ter območje prvih kmetijskih zemljišč.

8. člen

(sprememba podrobnejše namenske rabe)

(1)

Na zemljiščih s parc. št. 774/2, 774/3, 774/4, 774/5, 774/19, 774/20, 774/7 in 774/8, vse k.o. Bertoki, se s sprejetjem tega odloka spremeni podrobnejša namenska raba iz območja za stanovanja v območje centralnih dejavnosti, skladno s 56.a členom Zakona o prostorskem načrtovanju (Uradni list RS, št. 33/07, 70/08 – ZVO-1B, 108/09, 80/10 – ZUPUDPP, 43/11 – ZKZ-C, 57/12, 57/12 – ZUPUDPP-A, 109/12, 76/14 – odl. US, 14/15 – ZUUJFO in 61/17 – ZUreP-2). Sprememba podrobnejše namenske rabe je prikazana na grafični prilogi št. 1b »Izsek iz grafičnega načrta kartografskega dela občinskega plana s prikazom lege prostorske ureditve na širšem območju – sprememba namenske rabe«.

(2)

Na podlagi 57. člena ZPNačrt je Občinski svet Mestne občine Koper na 24. seji dne 21. 9. 2017 sprejel Sklep o predhodni ugotovitvi izpolnjevanja pogojev iz prvega odstavka 56.a člena ZPNačrt o spremembi podrobnejše namenske rabe z občinskim podrobnim prostorskim načrtom za ureditev kompleksa Panajotopulo.

(3)

Po sprejemu OPPN se ta sprememba vnese v občinski prostorski načrt po postopku, ki je določen z veljavno prostorsko zakonodajo.

9. člen

(dopustni posegi in namembnost znotraj OPPN)

(1)

Na območju A1 – širše območje graščine Panajotopulo in območju B – niz obstoječih objektov, so dovoljeni naslednji posegi:

-

nova gradnja, skladna z usmeritvami varovanja kulturne dediščine;

-

odstranitev objektov in naprav skladno z usmeritvami varovanja kulturne dediščine;

-

rekonstrukcije objektov;

-

urejanje prometnih površin in ureditev;

-

urejanje energetske, telekomunikacijske in komunalne infrastrukture;

-

urejanje zelenih površin;

-

sprememba namembnosti;

-

vzdrževanje objektov;

-

postavitev enostavnih in nezahtevnih objektov.

(2)

Na območju A2 – območje vrta zahodno od graščine, so dovoljeni naslednji posegi:

-

vzdrževanje in urejanje zelenih površin;

-

gradbeni posegi za opremo odprtih površin;

-

postavitev enostavnih in nezahtevnih objektov.

(3)

Na območju C – stavbno zemljišče, južno od graščine Panajotopulo, so dovoljeni naslednji posegi:

-

nova gradnja;

-

odstranitev objektov in naprav;

-

rekonstrukcije objektov;

-

urejanje prometnih površin in ureditev;

-

urejanje energetske, telekomunikacijske in komunalne infrastrukture;

-

urejanje zelenih površin;

-

sprememba namembnosti;

-

vzdrževanje objektov;

-

postavitev enostavnih in nezahtevnih objektov.

(4)

Na ostalih površinah, ki niso vključene v zgoraj navedena območja, je predvideno urejanje energetske, telekomunikacijske in komunalne infrastrukture, urejanje prometnih površin in urejanje odprtega prostora.

10. člen

(vrste osnovnih objektov glede na namen)

(1)

V ureditvenem območju je skladno z 9. členom tega odloka dovoljena gradnja stavb in gradbeno inženirskih objektov.

(2)

Skladno z enotno klasifikacijo objektov so pod pogoji tega odloka dopustni naslednji objekti iz razreda
1 STAVBE:
11100
Enostanovanjske stavbe
11210
Dvostanovanjske stavbe
113
Stanovanjske stavbe za posebne družbene skupine
1211
Hotelske in podobne gostinske stavbe
122
Poslovne in upravne stavbe
123
Trgovske in druge stavbe za storitvene dejavnosti razen
12420
Garažne stavbe
126
Stavbe splošnega družbenega pomena
12740 
Druge stavbe, ki niso uvrščene drugje
2 GRADBENI INŽENIRSKI OBJEKTI so pod pogoji tega odloka dopustni naslednji objekti:
211
Ceste
22140
Daljinski (prenosni) elektroenergetski vodi
222
Lokalni cevovodi, lokalni elektroenergetski vodi in lokalna komunikacijska omrežja
24122 
Drugi gradbeno inženirski objekti za šport, rekreacijo in prosti čas
24205
Drugi gradbeni inženirski objekti, ki niso uvrščeni drugje
3 DRUGI GRADBENI POSEGI
32
Gradbeni posegi za opremo odprtih površin

IV. POGOJI ZA URBANISTIČNO ARHITEKTONSKO OBLIKOVANJE OBMOČJA, OBJEKTOV IN DRUGIH POSEGOV

11. člen

(funkcije in oblikovanje območja in objektov podrobnega načrta)

(1)

Na območju A1 se varuje krajinska in arhitekturna zasnova ter dominanta graščine s pripadajočim vrtom in dvoriščem. Dopustna je gradnja kleti, katera mora biti popolnoma vkopana. Etažnost v kletni nivo ni omejena. Nadzidava obstoječe stavbe ni možna. Pri obnovi graščine je potrebno upoštevati usmeritve varovanja kulturne dediščine skladno z določili 26. člena tega odloka (varstvo kulturne dediščine).

(2)

Na območju A2 je območje vrta. Ohrani se zasnova območja skladno z določili 26. člena tega odloka (varstvo kulturne dediščine). Na tem območju ni dovoljena gradnja stavb, razen za dopustne posege iz drugega odstavka 9. člena, ob predhodni pridobitvi kulturnovarstvenega soglasja.

(3)

Na območju niza obstoječih objektov – območje B, so dopustna vzdrževalna dela, rekonstrukcija ter odstranitev objektov ob upoštevanju ostalih določil tega odloka.

(4)

Na območju C je predvidena gradnja stanovanjskih stavb.

-

Stanovanjska stavba ima lahko največ 2 stanovanjski enoti ali 1 stanovanjsko enoto in 1 nestanovanjsko enoto.

-

Velikost gradbene parcele nove stanovanjske stavbe je lahko najmanj 700 m2. Na gradbeni parceli stanovanjske stavbe je potrebno zagotoviti minimalno 40 % odprtih bivalnih površin (zelene površine in tlakovane površine namenjene zunanjemu bivanju, ki ne služijo kot prometne površine ali komunalne funkcionalne površine: dostopi, dovozi, parkirišča, prostori za ekološki otok ipd.).

-

Bruto tlorisna površina stanovanjske stavbe ne sme presegati 450 m2. Bruto tlorisna površina se izračuna na podlagi SIST ISO 9836. Podstrešje – mansarda se šteje v bruto tlorisno površino kadar je višina prostorov višja od 1,8 m na vsaj dveh tretjinah površine podstrešja – mansarde, in sicer le v delu kjer višina prostorov presega 1,8 m.

-

Bruto tlorisna površina stavbe je lahko več kot 450 m2 v primeru, ko gre za rekonstrukcijo ali odstranitev obstoječe, legalno zgrajene stavbe ali ruševine stavbe in gradnjo nove v enakih gabaritih.

-

Stavbe naj se prilagajajo konfiguraciji terena in drugim naravnim razmeram.

-

Višinski gabariti stanovanjske stavbe ne smejo presegati 6,5 m od najnižje kote terena ob stavbi do kote venca stavbe. V primeru ravne strehe se maksimalna višina stavbe meri od najnižje kote terena ob stavbi do kote vrha najvišje nosilne plošče strehe. Najnižja kota terena ob stavbi mora biti enaka koti terena na istem mestu, kjer se nahaja projektirana najnižja točka ob stavbi pred predvidenim posegom, s toleranco +–60 cm.

-

Največja dovoljena etažnost stanovanjske stavbe je K+P+1. Klet mora biti vkopana z vseh strani.

-

Višinski gabarit nestanovanjske stavbe je maksimalno 8,0 m od kote pritličja, kjer je klet etaža kot jo določajo predpisi o graditvi objektov, do kote venca, oziroma kote vrha zadnje plošče ravne strehe, kjer je kota pritličja največ 1,40 m nad terenom. Število popolnoma vkopanih etaž (kleti) ni omejeno.

-

Strehe so lahko ravne ali v naklonu. Strehe v naklonu so lahko dvo- ali večkapnice z naklonom 18–22 stopinj, kritina so korci ali druga podobna kritina z značilno vidno strukturo. Možna je izvedba ravne strehe.

-

Možna je združitev dveh enostanovanjskih stavb z gradnjo na meji gradbene parcele tako, da se s stranico stikata, odmiki stavbe od ostalih mej gradbene parcele pa ne smejo biti manjši od 4 m. Združitev dveh dvostanovanjskih stavb ni dopustna.

12. člen

(pogoji glede lege objektov)

(1)

Lega novozgrajenih objektov v prostoru mora upoštevati terenske danosti, mikroklimatske pogoje ter obstoječo sosednjo pozidavo.

(2)

Nove stavbe, dozidave in nadzidave stavb morajo biti odmaknjene od mej gradbene parcele tako, da ni motena sosednja posest, da je možno vzdrževanje stavbe in da so upoštevani varnostni pogoji. Minimalni odmik stavb od mej gradbene parcele je 4 m. Manjši odmik nadzemnih delov stavbe od mej gradbene parcele je možen do polovice predvidene višine stavbe (od kote pritličja do kote venca stavbe) in s soglasjem lastnika oziroma lastnikov mejnih zemljiških parcel. Pri odmikih nadzemnega dela stavbe se štejejo vsi deli stavbe. Deli, ki so v celoti vkopani, morajo biti od meje gradbene parcele odmaknjeni najmanj 4 m.