TFL Vsebine / Pravna mnenja

ORIGINAL:
Predkupni upravičenec lahko zahteva sodno varstvo predkupne pravice v dveh situacijah: v situaciji, ko je zavezanec upošteval le svojo obveznost obvestitve predkupnega upravičenca o nameravani prodaji po 528. členu ZOR in v situaciji, ko zavezanec obveznosti ni upošteval in je stvar, glede katere ima drug subjekt predkupno pravico, prodal in prenesel lastnino na tretjega (532. člen ZOR).

Za uveljavljanje upravičenj v situaciji iz 532. člena ZOR zadoščata že zahtevi tistega, katerega predkupna pravica je kršena, da se
prenos na tretjega razveljavi in da se stvar pod enakimi pogoji prenese na predkupnega upravičenca.

OPOMBA: Pravno mnenje ne rešuje vprašanja, kaj je odstop stvari pod enakimi pogoji, niti vprašanja, kako mora predkupni upravičenec oblikovati tožbeni zahtevek.

Sodišče prve stopnje je ugodilo tožbenemu zahtevku tožeče stranke in odločilo, da se razveljavi prodajna pogodba z dne 18.12.1988, s katero je prva tožena stranka prodala drugi toženi stranki trisobno stanovanje, ki je dejansko poslovni prostor, ki skupaj s kletjo meri 130 m2. Prvi toženi stranki je naložilo, da mora skleniti s tožečo stranko prodajno pogodbo, na podlagi katere bo tožeča stranka kot kupec proti plačilu kupnine v znesku 5.600,00 dinarjev (sedaj SLT - 8. člen Zakona o uporabi denarne enotes Republike Slovenije, Ur. l. RS, št. 17/91-I), z zakonitimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od 14.11.1988 dalje do plačila, pridobila navedeno stanovanje v družbeno lastnino v njeni uporabi in razpolaganju, ker bo sicer tako listino nadomestila sodna odločba. Drugi toženi stranki je naložilo, da izprazni stanovanje in ga izroči tožeči stranki, proti prvi toženi stranki pa je tožbeni zahtevek na izročitev in izpraznitev stanovanja kot neutemeljen zavrnilo. Glede stroškov postopka je odločilo, da sta j h dolžni toženi stranki nerazdelno povrniti tožeči stranki v znesku 2.160,00 SLT.

Sodišče druge stopnje je pritožbo tožeče stranke proti zavrnilnemu delu sodbe sodišča prve stopnje zavrnilo kot neutemeljeno in v zavrnilnem delu potrdilo sodbo sodišča prve stopnje. Pritožbama toženih strank pa je v celoti ugodilo, ter sodbo sodišča prve stopnje v obsodilnem delu tako spremenilo, da je tožbeni zahtevek tožeče stranke tudi v tem delu kot neutemeljen zavrnilo. Glede stroškov postopka pred sodiščem prve stopnje je odločilo, da jih je dolžna povrniti tožeča stranka prvi toženi stranki v znesku 4.880,00 SLT, drugi toženi stranki pa v znesku 9.520,00 SLT. Tožeči stranki je še naložilo, da mora povrniti prvi toženi stranki stroške pritožbenega postopka v znesku 2.800,00 SLT.

Proti sodbi sodišča druge stopnje je vložila pravočasno revizijo tožeča stranka in uveljavljala revizijski razlog zmotne uporabe materialnega prava. Sodišče se neutemeljeno sklicuje na določbe Temeljnega zakona o varstvu kulturnih spomenikov (Ur. l. SFRJ, št. 12/65), saj je ta zakon z uveljavitvijo Zakona o naravni in kulturni dediščini (Ur. l. SRS, št. 1/81, sprememba 42/86), prenehal veljati. Veljavni Zakon o naravni in kulturni dediščini pa nikjer ne določa, da mora občina v primerih, kadar uveljavlja predkupno pravico na kulturnem spomeniku, položiti kupnino. V obravnavanem primeru tudi ne gre za pravno situacijo iz 528. člena ZOR, zato v tej zadevi smiselna uporaba 528. člena ZOR ne more priti v poštev. Toženi stranki sta prodajno pogodbo sklenili, tožeči stranki, ki je na podlagi določbe 40. člena Zakona o naravni in kulturni dediščini predkupna upravičenka, pa pred sklenitvijo pogodbe nepremičnine nista ponudili v odkup. S tem je bila zakonita predkupna pravica tožeče stranke kršena. V tretjem členu pogodbe, ki sta jo sklenili toženi stranki, pa je tudi določeno, da zapade še preostali del kupnine v plačilo šele v roku treh dni po overovitvi prodajalčevega podpisa. Ker overovitev podpisa še ni izvedena, kupnina še ni zapadla v plačilo. Zaključek pritožbenega sodišča, da bi morala tožeča stranka kupnino že deponirati je zato v nasprotju s prodajnimi pogoji, ki so določeni v izpodbijani pogodbi. Ker je tožeča stranka ponudila, poleg plačila dogovorjene kupnine, tudi plačilo zamudnih obresti od 14.11.1988 dalje do plačila, je prvi toženi stranki ponudila boljše prodajne pogoje kot pa so bili dogovorjeni med toženima strankama, saj se je drugi toženec zavezal s pogodbo, da bo kupnino plačal šele po overovitvi prodajalčevega podpisa. Revizijsko sodišče je reviziji ugodilo, v razlogih sklepa pa je med drugim navedlo:

V reviziji se neutemeljeno zatrjuje, da je sodišče druge stopnje svojo odločitev oprlo na določbe Temeljnega zakona o varstvu kulturnih spomenikov (Uradni list SFRJ, št. 12/65). V razlogih sodbe je pritožbeno sodišče določbe tega zakona res omenilo, vendar je tudi izrecno navedlo, da gre za prej veljavni zakon, ki je zakonito predkupno pravico tožeče stranke drugače urejal, kot jo ureja sedaj veljavni republiški Zakon o naravni in kulturni dediščini (Uradni list SRS, št. 1/81 in 42/86), ki ga je, kot specialni predpis, v obravnavanem primeru potrebno uporabiti. Določbe tega zakona je tudi uporabilo (40. člen) in ob tej uporabi naredilo pravilen materialnopravni zaključek, da Zakon o naravni in kulturni dediščini ureja le vprašanja, kdo ima zakonito predkupno pravico ob prodaji kulturnega spomenika ali znamenitosti in v kakšnem času lahko to pravico uveljavi. Ker predkupna pravica v Zakonu o naravni in kulturni dediščini ni urejena celovito, je, kot je to pravilno ugotovilo pritožbeno sodišče, potrebno v obravnavanem primeru uporabiti tudi določbe ZOR (527. - 533. člen). Da je smiselna uporaba določb ZOR v primerih zakonite predkupne pravice mogoča, izhaja iz določbe 533. člena ZOR. Pri tem pa je potrebno upoštevati, da lahko predkupni upravičenec zahteva sodno varstvo predkupne pravice v dveh situacijah: v situaciji, ko je zavezanec upošteval le svojo obveznost obvestitve predkupnega upravičenca o nameravani prodaji - in v situaciji, ko zavezanec obveznosti ni upošteval, ampak je stvar, glede katere ima drug subjekt predkupno pravico, prodal in prenesel lastnino na tretjega. Prvo situacijo urejajo določbe člena 528 ZOR, drugo pa določbe člena 532 ZOR. V obravnavanem primeru gre za situacijo, ki je urejena v 532. členu ZOR. Po mnenju sodišča drugestopnje naj bi bil polog kupnine tudi v primerih, kadar gre za situacije iz 532. člena ZOR, odločilnega pomena za presojo utemeljenosti tožbenega zahtevka, vendar pa po mnenju revizijskega sodišča v določbi 532. člena ZOR za tako stališče ni materialnopravne podlage. Za uveljavljanje upravičenj po 532. členu ZOR zadoščata namreč že zahtevi tistega, katerega predkupna pravica je kršena, da se prenos na tretjega razveljavi in da se stvar pod enakimi pogoji prenese na predkupnega upravičenca. Stališče glede pologa kupnine, ki je bilo zavzeto v izpodbijani sodbi sodišča druge stopnje, iz navedenih razlogov ni materialnopravno pravilno.