Nalaganje dokumenta...
Stanovanjski zakon (SZ)
OBJAVLJENO V: Uradni list RS 18-652/1991-I, stran 589 DATUM OBJAVE: 11.10.1991
RS 18-652/1991-I
652. Stanovanjski zakon
Na podlagi 3. točke ustave Republike Slovenije izdaja Predsedstvo Republike Slovenije
UKAZ o razglasitvi stanovanjskega zakona
Razglaša se stanovanjski zakon, ki ga je sprejela Skupščina Republike Slovenije na sejah Družbenopolitičnega zbora, Zbora občin in Zbora združenega dela dne 3. oktobra 1991.
0100-28/91
Ljubljana, dne 3. oktobra 1991.
Predsednik Milan Kučan 1. r.
STANOVANJSKI ZAKON
I. SPLOŠNE DOLOČBE
1. člen
Stanovanjski zakon ureja lastninskopravna razmerja v večstanovanjskih hišah, upravljanje v večstanovanjskih hišah, stanovanjska najemna razmerja ter lastninjenje in privatizacijo stanovanj in stanovanjskih hiš v družbeni lastnini.
S stanovanjskim zakonom se določajo pogoji za pomoč pri pridobitvi stanovanja, način določanja najemnin, spodbude za investiranje, vzdrževanje in najem stanovanj ter pristojnosti in naloge občin in republike na stanovanjskem področju.
2. člen
Stanovanje po tem zakonu je skupina prostorov, namenjenih za trajno bivanje, ki so funkcionalna celota, praviloma z enim vhodom, ne glede na to ali so prostori v stanovanjski hiši ali v drugi zgradbi.
Pomožni stanovanjski prostori so prostori, ki sodijo k stanovanju in so njegov sestavni del, ne glede na to ali so v stanovanjski hiši ali zunaj nje, kot npr.: kleti, drvarnice, garaže, kot tudi balkoni, terase in lože, če niso sestavni del stanovanja in drugi pomožni prostori.
3. člen
Stanovanja po tem zakonu niso:
1.
prostori za začasno prebivanje (začasna prebivališča na gradbiščih, prostori v začasnih zgradbah ipd.);
2.
prostori v stavbi, zgrajeni za nastanitev posameznikov (samski domovi, dijaški in študentski domovi, domovi za ostarele, socialnovarstveni zavodi in druge skupinske nastanitvene zgradbe);
3.
prostori, ki se od časa do časa uporabljajo za počitek ali oddih, ne omogočajo pa trajnega bivanja;
4.
prostori za turistične nastanitvene zmogljivosti, ki izpolnjujejo pogoje iz prvega odstavka prejšnjega člena, vendar niso namenjeni za zadovoljevanje stanovanjskih potreb.
Če nastane dvom, ali gre za stanovanje po tem zakonu, odloči o tem občinski upravni organ, pristojen za stanovanjske zadeve, na zahtevo zainteresirane stranke.
4. člen
Lastno stanovanje je po tem zakonu stanovanje, ki ga stalno uporabljajo lastnik ali njegovi ožji družinski člani za trajno zadovoljevanje svojih stanovanjskih potreb.
Najemno stanovanje po tem zakonu je:
-
stanovanje, ki ga lastnik oddaja zaradi pridobivanja profita (v nadaljnjem besedilu: profitno stanovanje);
-
stanovanje, ki ga delodajalec namenja za oddajo zaradi zadovoljevanja službenih potreb (v nadaljnjem besedilu: službeno stanovanje);
-
stanovanje, zgrajeno oziroma oddano na način iz drugega odstavka 93. člena tega zakona (v nadaljnjem besedilu: neprofitno stanovanje);
-
stanovanje, ki se namenja za oddajo socialnemu upravičencu (v nadaljnjem besedilu: socialno stanovanje).
Lastnik najemnega stanovanja opredeli vrsto najema iz prejšnjega odstavka v najemni pogodbi.
Sekundarno stanovanje je po tem zakonu stanovanje, ki ga od časa do časa uporablja lastnik zase ali za svoje ožje družinske člane.
5. člen
Primerno stanovanje je po tem zakonu tisto stanovanje, ki ima poleg dnevne sobe, kuhinje, sanitarnih prostorov in predsobe še toliko spalnega prostora, da zadošča stanovanjskim potrebam lastnika oziroma najemnika in njunih ožjih družinskih članov, če živijo z lastnikom oziroma najemnikom v skupnem gospodinjstvu.
Šteje se, da spalnica zadošča za dve osebi, kabinet pa za eno osebo.
6. člen
Ožji družinski člani so po tem zakonu zakonec lastnika ali oseba, s katero lastnik živi v dalj časa trajajoči življenjski skupnosti, njuni otroci oziroma posvojenci, starši in posvojitelji ter osebe, ki sta jih po zakonu dolžna preživljati.
Določba prejšnjega odstavka se smiselno uporablja tudi za določitev ožjih družinskih članov najemnika.
7. člen
Večstanovanjska hiša je po tem zakonu hiša, ki ima dve ali več stanovanj in eno hišno številko. Za večstanovanjsko hišo se ne šteje družinska hiša.
Večstanovanjska hiša je po tem zakonu tudi hiša, v kateri so tudi poslovni ali drugi nestanovanjski prostori, vendar so stanovanja v pretežni večini glede na celotno površino hiše.
Družinska stanovanjska hiša je hiša z enim ali več lastnih stanovanj, ki so v lasti ene, solasti ali skupni lasti več oseb, ki so med seboj v sorodu.
8. člen
Skupni prostori večstanovanjske hiše so po tem zakonu stopnišča, hodniki, podstrešja, pralnice, sušilnice, skupne kleti, zaklonišča, kolesarnice, delavnice za hišnika, prostori za odlaganje smeti in drugi prostori, ki služijo večstanovanjski hiši kot celoti.
Skupni deli in naprave večstanovanjske hiše so po tem zakonu temelji, nosilni zidovi, stropi, streha, fasada, dimniki, svetlobni jaški, dvigala, električno, kanalizacijsko, vodovodno in telefonsko omrežje, plinska in toplovodna napeljava, naprave za ogrevanje, televizijske in druge sprejemne antene in podobno.
Skupni prostori, deli, objekti in naprave večstanovanjske hiše so po tem zakonu tudi drugi prostori, deli, objekti in naprave, ki so v posebni stavbi, ali pa so del druge stavbe (skupna kotlovnica, skupni hidrofori) in objekti zunanje ureditve na funkcionalnem in skupnem funkcionalnem zemljišču, ki služijo hiši kot celoti ali več stanovanjskim hišam.
Hišniško stanovanje je v solastnini solastnikov ene ali več stanovanjskih hiš.
9. člen
Funkcionalno zemljišče stanovanjske hiše je po tem zakonu tisto zemljišče, ki je neposredno namenjeno njeni redni rabi in brez katerega ne more funkcionirati, kot npr.: dostopne poti, dovozi, parkirni prostori, prostori za smetnjake, prostori za igro, počitek in podobno.
Skupno funkcionalno zemljišče je po tem zakonu zemljišče iz prejšnjega odstavka, kadar služi več stanovanjskim hišam neposredno ali posredno in ne sodi med dobrine v splošni rabi.
10. člen
Register stanovanj je evidenca, ki se vodi za območje občine. Podatki se zajemajo iz katastra zgradb, zemljiške knjige, pogodb o upravljanju, najemnih pogodb ter zbirk podatkov, ki jih vodijo pooblaščene organizacije oziroma podjetja.
V registru se zbirajo podatki o lastnikih, solastnikih in najemnikih in sicer: enotna matična številka, ime, priimek in njegov naslov.
Poleg podatkov iz prejšnjega odstavka tega člena se zbirajo tudi podatki o stanovanju, in sicer: vrednost in površina stanovanja, leto zgraditve, število sob v stanovanju in pomožnih prostorov, pripadajoči idealni delež ter vrsta stanovanja in višina najemnine, če gre za najemno stanovanje.
Register stanovanj vodi in vzdržuje pristojni občinski upravni organ, ki mu morajo lastniki sporočati spremembe podatkov iz drugega in tretjega odstavka tega člena v 15 dneh po nastali spremembi.
Podatke smejo pri svojem delu uporabljati pristojni republiški in občinski upravni organi, uprava za družbene prihodke ter Stanovanjska zbornica Slovenije za izpolnjevanje nalog, ki jih imajo po tem zakonu in predpisih, izdanih na njegovi podlagi.
11. člen
Predstojnik republiškega upravnega organa, pristojnega za stanovanjske zadeve, predpiše:
-
tipologijo stanovanj, stanovanjskih hiš in sosedstev, njihove površinske normative in funkcionalne standarde;
-
tehnične, higienske in ekološke standarde stanovanj in stanovanjskih hiš ter sosedstev;
-
standarde vzdrževanja stanovanj, stanovanjskih hiš in funkcionalnega zemljišča;
-
kategorizacijo stanovanj, stanovanjskih hiš in sosedstev;
-
pravilnik o merilih za ugotavljanje vrednosti stanovanj in stanovanjskih hiš;
-
metodologijo za oblikovanje najemnin v neprofitnih stanovanjih;
-
metodologijo vodenja registra stanovanj;
-
normative in standarde ter postopek za uveljavljanje pravice do socialnega stanovanja, ob upoštevanju pogojev, določenih s tem zakonom.
II. LASTNINSKOPRAVNA RAZMERJA
12. člen
Stanovanje kot posamezni del stanovanjske hiše je lahko v lastnini pravnih ali fizičnih oseb (etažna lastnina).
Stanovanje v etažni lastnini je lahko tudi v solastnini ali skupni lastnini.
Skupni prostori, deli, objekti in naprave v večstanovanjski hiši ter funkcionalno zemljišče so v solastnini vseh etažnih lastnikov, pri čemer je solastniški delež vsakega etažnega lastnika sorazmeren vrednosti njegovega stanovanja glede na skupno vrednost etažne lastnine v celi hiši.
Pravice in obveznosti solastnikov na skupnih prostorih, delih, objektih in napravah so sorazmerne vrednosti njihovih solastniških deležev.
13. člen
Vsak solastnik ima pravico zahtevati, da se njegov solastniški delež, ki ga ima na skupnih prostorih stanovanjske hiše, spremeni v etažno lastnino, če je to glede na njegov solastniški delež, razporeditev, funkcionalno zasnovo, tehnično izvedljivost in dostopnost mogoče.
Če vsi solastniki soglašajo s spremembo solastniškega deleža na skupnih prostorih stanovanjske hiše v etažno lastnino, sklenejo pisno pogodbo.
Če ne pride do pogodbe, odloči o zahtevi za spremembo solastniških deležev na skupnih prostorih stanovanjske hiše v etažno lastnino sodišče v nepravdnem postopku.
14. člen
Skupne prostore stanovanjske hiše, na katerih imajo solastniki solastniške deleže, je dopustno preurediti oziroma stanovanjsko hišo nadzidati, če investitor sklene pogodbo v pisni obliki z vsemi solastniki.Pogodba določa tudi način in pogoje, ki jih mora investitor izpolniti zaradi predvidenih gradbenih del.
Preureditve oziroma nadzidave iz tega člena in spremembe iz prvega odstavka prejšnjega člena imajo za posledico spremembo solastniških deležev v pogodbi o upravljanju, če se lastniki ne dogovorijo drugače.
15. člen
Določbe 13. in 14. člena tega zakona se smiselno uporabljajo tudi za posege na skupnem funkcionalnem zemljišču.
Promet s stanovanji in stanovanjskimi hišami
16. člen
Promet s stanovanji in stanovanjskimi hišami je prost pod pogoji, ki jih določa zakon.
17. člen
Pogodba, s katero se prenese lastninska pravica na stanovanju, stanovanjski hiši oziroma solastniškem deležu, mora biti pisna, lastninsko pravico pa je potrebno vknjižiti v zemljiško knjigo.
Predkupna pravica
18. člen
Najemnik ima predkupno pravico na stanovanju, ki mu je bilo dano v najem za nedoločen čas, če predkupne pravice ne uveljavlja solastnik oziroma občina v primerih, ki jih določa zakon.
19. člen
Lastnik, ki namerava prodati stanovanje ali stanovanjsko hišo, ga mora ponuditi po pošti s povratnico ali z vlogo po sodišču naprodaj predkupnemu upravičencu in mu sporočiti ceno ter druge prodajne pogoje.
Če je v ponudbi pogoj, da je treba vso ceno ali del cene izplačati v gotovini, ima izjava o sprejemu ponudbe učinek le, če izroči tisti, ki mu je stanovanje ali stanovanjska hiša ponujena naprodaj, v roku iz tretjega odstavka tega člena, ali položi pri sodišču, ves znesek, ki ga je treba po ponudbi izplačati v gotovini.
Če tisti, ki mu je stanovanje ali stanovanjska hiša ponujena naprodaj, v 60 dneh od prejema ponudbe ne izjavi, da ponudbo sprejema, lahko proda ponudnik stanovanje ali stanovanjsko hišo drugemu, vendar samo pod enakimi ali manj ugodnimi pogoji.
Kupoprodajno pogodbo je dolžan ponudnik predložiti na vpogled predkupnemu upravičencu.
20. člen
Če lastnik proda stanovanje ali stanovanjsko hišo, pa ga ne ponudi predkupnemu upravičencu ali ga proda po ugodnejših pogojih, kot jih je ponudil predkupnemu upravičencu, lahko predkupni upravičenec s tožbo zahteva, naj se prodaja razveljavi in naj lastnik ob enakih pogojih njemu proda stanovanje ali stanovanjsko hišo.
Tožba zaradi kršitve predkupne pravice se lahko vloži v 30 dneh od dneva, ko je predkupni upravičenec dobil pogodbo na vpogled.
Če prodajalec ne predloži predkupnemu upravičencu pogodbe na vpogled, lahko predkupni upravičenec pogodbo izpodbija v 30 dneh od dneva, ko je izvedel za pogodbo, vendar ne pozneje kot eno leto od vknjižbe lastninske pravice v zemljiško knjigo.
Tožnik mora v roku za vložitev tožbe zaradi kršitve predkupne pravice položiti pri sodišču, na katerega območju je stanovanje ali stanovanjska hiša, zneske ali garancijo za zneske, ki so na račun kupnine po sklenjeni pogodbi zapadli v plačilo do dneva vložitve tožbe.
21. člen
Če stanovanja ne kupi predkupni upravičenec, se zaradi tega njegov položaj iz najemnega razmerja ne sme poslabšati.
III. UPRAVLJANJE V VEČSTANOVANJSKIH HIŠAH
22. člen
Lastniki v večstanovanjski hiši sklenejo zaradi urejanja medsebojnih razmerij v zvezi z upravljanjem večstanovanjske hiše in funkcionalnega zemljišča pisno pogodbo o upravljanju.
Zaradi upravljanja skupnega funkcionalnega zemljišča več stanovanjskih hiš, skupnih objektov in naprav sklenejo lastniki pogodbo o upravljanju skupnega funkcionalnega zemljišča, s katero opredelijo način upravljanja.
Pri upravljanju so lastniki stanovanj v pravicah in obveznostih izenačeni, ne glede na to, ali v stanovanju prebivajo ali ne.
23. člen
Določbe, ki se nanašajo na upravljanje v večstanovanjskih hišah, se smiselno uporabljajo tudi za lastnike poslovnih prostorov v večstanovanjskih hišah.
24. člen
Upravljanje obsega stanovanjske storitve, vzdrževanje, obratovanje stanovanjske hiše, vzdrževanje funkcionalnega in skupnega funkcionalnega zemljišča, skrb za varstvo bivalnega okolja ter vse storitve s tem v zvezi.
Stanovanjske storitve so organizacijske, pravne, finančne, administrativne, tehnične in plansko-programerske storitve za upravljanje stanovanj in stanovanjskih hiš.
Vzdrževanje so materialna vlaganja, ki ohranjajo uporabne vrednosti stanovanj in stanovanjskih hiš ves čas njihove uporabe.
Obratovanje stanovanjske hiše zajema storitve v zvezi z uporabo skupnih prostorov, delov in naprav stanovanjske hiše in funkcionalnega zemljišča in stroške, ki nastajajo s tem v zvezi, predvsem pa: stroške za čiščenje, elektriko, vodo, ogrevanje, obratovanje naprav, stroške za hišnika in vse druge skupne stroške.
Vzdrževanje funkcionalnega in skupnega funkcionalnega zemljišča ter skrb za varstvo bivalnega okolja zajema vlaganja, ki imajo namen zagotoviti smotrno vzdrževanje in skrbno ravnanje z okoljem stanovanjske hiše.
25. člen
Prenova in izboljšave so druga materialna vlaganja, ki povečujejo obstoječo uporabno vrednost stanovanj in stanovanjskih hiš in ne sodijo med upravljanje stanovanj in stanovanjskih hiš.
26. člen
S pogodbo iz 22. člena tega zakona lastniki opredelijo:
-
solastniške deleže na skupnih prostorih, delih, objektih in napravah;
-
način upravljanja stanovanjske hiše ter skupnih prostorov, delov, objektov in naprav stanovanjske hiše ter način odločanja;
-
način uporabe skupnih prostorov, delov, objektov in naprav ter hišniškega stanovanja;
-
način uporabe lastnih stanovanj v druge namene;
-
delež stroškov upravljanja skupnih prostorov, delov, objektov in naprav v stanovanjski hiši in način plačevanja stroškov, ki gredo v breme lastnikov;
-
delež stroškov obratovanja stanovanjske hiše in način plačevanja teh stroškov, ki gredo v breme najemnikov;
-
obseg opravil v zvezi z obratovanjem stanovanjske hiše, ki se prepušča najemnikom;
-
morebitnega pooblaščenega zastopnika posameznega lastnika, ki je praviloma najemnik v tej hiši.
27. člen
V hiši z več kot dvema lastnikoma in več kot desetimi stanovanji se v pogodbi določi tudi upravnik in meje njegovih pooblastil pri sklepanju pravnih poslov s tretjimi osebami in pri zastopanju.
Določbe v pogodbi o upravljanju imajo pravni učinek tudi nasproti poznejšim lastnikom posameznih delov stanovanjske hiše.
Pogodbo o upravljanju mora upravnik registrirati pri pristojnem občinskem upravnem organu, ki vodi register pogodb, najkasneje v 15 dneh po sklenitvi.
V večstanovanjski hiši, kjer ni imenovan upravnik, registrira pogodbo o upravljanju eden izmed lastnikov, skladno z določili v pogodbi.
28. člen
Imenovanje in razrešitev upravnika se vpišeta v register upravnikov, ki ga vodi občinski upravni organ, pristojen za stanovanjske zadeve.
Lastniki sklenejo z upravnikom pogodbo in določijo naloge, ki so predvsem:
-
uresničevanje odločitev lastnikov ter skrb za izvajanje pogodbe o upravljanju;
-
skrb za nemoteno uporabo skupnih prostorov, delov, objektov in naprav na način, ki zagotavlja najboljšo izrabo vsakemu stanovalcu;
-
razdeljevanje stroškov in izterjava prispevkov skladno s pogodbo o upravljanju in določbami tega zakona ter redno poravnavanje obveznosti za vzdrževanje hiše in funkcionalno zemljišče;
-
poročanje lastnikom o svojem poslovanju ter na koncu leta izdelava zaključnega računa;
-
opravljanje stanovanjskih storitev in poslov, ki presegajo okvir upravljanja, če se lastniki tako dogovorijo.
Upravnik mora brez odlašanja sklicati lastnike in ukrepati skladno z njihovimi navodili v primerih, ko so zaradi izrednih dogodkov, ki jih ni bilo moč predvideti, potrebna neodložljiva popravila, za katera so potrebna znatna sredstva.
Upravnik, ki ravna v nasprotju z drugim in tretjim odstavkom tega člena, je lahko razrešen in mora povrniti vso škodo, ki nastane zaradi njegovega malomarnega ravnanja oziroma opustitve.
Ukrepi, ki jih odredi upravnik v mejah svojih pooblastil, so obvezni za vse lastnike.
Ukrepom, ki jih odredi upravnik, lahko lastnik ugovarja. V tem primeru mora lastnik sklicati najkasneje v 15 dneh preostale lastnike, ki dokončno odločijo o sporu.
29. člen
Upravnik v mejah svojih pooblastil zastopa lastnike pred sodišči in upravnimi organi v sporih o njihovih pravicah in koristih po tem zakonu.
30. člen
Upravnik je lahko fizična ali pravna oseba, ki je registrirana za opravljanje storitev iz drugega odstavka 24. člena tega zakona.
31. člen
Za odločitve v zvezi z upravljanjem skupnih prostorov, delov, objektov in naprav je potreben sporazum solastnikov, katerih solastniški deleži sestavljajo skupaj več kot polovico vrednosti stanovanjske hiše.
Če se v primerih iz prejšnjega odstavka solastniki ne sporazumejo, posel pa je nujen za redno vzdrževanje stanovanjske hiše, odloči o tem sodišče v nepravdnem postopku.
Za odločitve, ki presegajo upravljanje (odtujitve, sprememba namembnosti, ustanovitev hipoteke, ustanovitev stvarnih služnosti, prenova, izboljšave in podobno), je potrebno soglasje vseh solastnikov.
32. člen
Če se ne sklene pogodba o upravljanju, lahko vsak lastnik predlaga, da sodišče v nepravdnem postopku s sklepom nadomesti pogodbo o upravljanju.
Sprejetje sklepa iz prejšnjega odstavka lahko predlaga tudi najemnik, ki prebiva v hiši, v kateri pogodba o upravljanju ni bila sklenjena, kakor tudi občinski upravni organ, pristojen za stanovanjske zadeve.
Do izdaje sklepa lahko sodišče na predlog udeleženca izda začasno odredbo o ureditvi razmerij in določi upravnika, če to zahtevajo okoliščine primera, zlasti zato da ne bi nastale motnje pri rednem upravljanju hiše.
33. člen
Stroški upravljanja, prenove in izboljšav, razen obratovanja, bremenijo lastnika v sorazmerju s solastniškim deležem, ki ga ima na skupnih prostorih, delih, objektih in napravah stanovanjske hiše.
Če služijo skupni prostori, deli, objekti in naprave zgolj posameznim stanovanjem, bremenijo stroški upravljanja zgolj lastnike teh stanovanj.
34. člen
Če lastniki ne zagotovijo, da so skupni prostori, deli, objekti in naprave usposobljeni za normalno uporabo, odredi opravljanje potrebnih del na predlog stanovanjske inšpekcije občinski upravni organ, pristojen za stanovanjske zadeve, v breme lastnikov.
35. člen
Če lastnik stanovanja ne dopusti vstopa v stanovanje, da bi se v stanovanju opravila dela v zvezi s popravili in izboljšavami v večstanovanjski hiši, ki jih drugače ni moč opraviti ali pa le z nesorazmernimi stroški, odloči o tem na zahtevo upravnika oziroma preostalih lastnikov sodišče.
Popravila oziroma izboljšave se morajo opraviti v najkrajšem možnem času in z motnjami, ki najmanj prizadenejo lastnika.
Lastnik mora biti o nameravanih posegih v stanovanje obveščen v primernem roku.
36. člen
Lastnik mora zagotoviti popravila v zvezi z vzdrževanjem najemnega stanovanja na svoje stroške, razen če so taka popravila potrebna zaradi napačne ali malomarne uporabe najemnika.
Lastnik stanovanja mora zagotoviti popravila v lastnem stanovanju, če je to potrebno, da se odvrne škoda, ki se povzroča drugim stanovanjem ali skupnim prostorom, delom, objektom in napravam.
Lastnik mora zagotoviti popravilo iz prvega in drugega odstavka tega člena nemudoma oziroma najkasneje v 15 dneh od dne, ko je napaka nastala ali ko je bil o njej obveščen.
37. člen
Splošna pravila pri uporabi večstanovanjske hiše lahko določijo lastniki in najemniki s hišnim redom, v skladu z zakonom in pogodbo o upravljanju.
38. člen
Določbe tega poglavja se ne uporabljajo v družinskih stanovanjskih hišah.
Določbe prvega odstavka 22., 26., 31., 32. in 35. člena tega zakona se ne uporabljajo v večstanovanjskih hišah z enim lastnikom.
Če je v večstanovanjski hiši iz prejšnjega odstavka več kot deset stanovanj določi lastnik upravnika skladno z določbami tega zakona oziroma opravlja stanovanjske storitve sam, če izpolnjuje pogoje iz 30. člena tega zakona.
IV. STANOVANJSKA NAJEMNA RAZMERJA
39. člen
Lastnik najemnega stanovanja odda stanovanje ali stanovanjsko hišo (v nadaljnjem besedilu: stanovanje) v najem s sklenitvijo najemne pogodbe za nedoločen čas, razen v primerih iz 40. člena tega zakona.
Če lastnik odda del lastnega stanovanja, sklene najemno pogodbo za določen čas ali nedoločen čas, pod pogoji, ki jih določa ta zakon.
Najemnik stanovanja lahko odda v podnajem del stanovanja s sklenitvijo podnajemne pogodbe, ki se sklepa za določen čas in pod pogoji, ki jih določa ta zakon.
Najemna in podnajemna pogodba se sklepata v pisni obliki, sicer se šteje, da je pogodba nična.
40. člen
Najemna pogodba se lahko sklepa za določen čas:
-
če gre za službeno stanovanje;
-
če najemno stanovanje oddaja fizična oseba, ki ne oddaja več kot tri stanovanja;
-
če je najemno stanovanje predvideno za rušenje, prenovo ali je predlagana sprememba namembnosti;
-
če se najemno stanovanje ne nahaja v stanovanjski hiši;
-
če se najemno stanovanje začasno oddaja za reševanje oseb, prizadetih zaradi elementarnih in drugih nesreč.
Rušenje in prenova iz 3. alinee prejšnjega odstavka se dokazujeta s sprejetim prostorskim aktom, sprememba namembnosti pa z vloženo prošnjo pri pristojnem občinskem upravnem organu.
Obvezne sestavine najemne pogodbe
41. člen
Poleg sestavin po zakonu o obligacijskih razmerjih mora najemna pogodba po tem zakonu vsebovati vsaj še:
-
opis stanovanja, lego, opremljenost ter način uporabe stanovanja;
-
imena in priimke oseb, ki bodo skupaj z najemnikom uporabljale stanovanje;
-
odpovedne razloge, ki jih določa 53. člen tega zakona;
-
vrsto najema po kategorijah najemnih stanovanj;
-
določila o medsebojnih obveznostih pogodbenih strank pri uporabi in vzdrževanju stanovanja ter skupnih prostorov, delov, objektov in naprav stanovanjske hiše;
-
način in roke plačevanja ter višino najemnine;
-
način plačevanja in obseg stroškov, ki niso zajeti v najemnini in se nanašajo na stroške za dobavljeno elektriko, vodo, daljinsko ogrevanje stanovanja in podobno (individualni stroški) ter stroške za obratovanje skupnih prostorov, delov, objektov in naprav stanovanjske hiše (obratovalni stroški);
-
določila o načinu uporabe stanovanja in na kakšen način in v kakšnih časovnih razdobjih bo lastnik preverjal pravilno uporabo stanovanja;
-
čas trajanja najemnega razmerja, če se izjemoma daje stanovanje v najem za določen čas;
-
način predaje stanovanja.
Lastnik mora skleniti aneks k najemni pogodbi, če se število oseb poveča za eno ali več oseb, ki jih je najemnik dolžan preživljati po zakonu.
Lastnik mora v 30 dneh po sklenitvi predložiti najemno pogodbo in aneks k najemni pogodbi občinskemu upravnemu organu, pristojnemu za stanovanjske zadeve.
Pravice in obveznosti lastnika stanovanja
42. člen
Lastnik stanovanja mora:
-
izročiti stanovanje kot predmet najema po najemni pogodbi v stanju, ki najemniku stanovanja omogoča normalno uporabo stanovanja, skladno z veljavnimi normativi in standardi;
-
vzdrževati stanovanje, skupne prostore, dele, objekte in naprave v stanovanjski hiši v stanju, ki zagotavlja najemniku normalno uporabo stanovanja ter skupnih prostorov, delov, objektov in naprav stanovanjske hiše ves čas trajanja najema;
-
odgovarjati za pravne in stvarne napake na oddanem stanovanju.
43. člen
Pravici lastnika stanovanja sta:
-
pobiranje najemnine za oddano stanovanje v skladu s tem zakonom;
-
odločanje o prenehanju najemnega razmerja v skladu s tem zakonom.
Pravice in obveznosti najemnika stanovanja
44. člen
Najemnik stanovanja mora:
-
uporabljati najeto stanovanje v skladu z najemno pogodbo;
-
odgovarjati za škodo, nastalo pri nepravilni oziroma malomarni rabi stanovanja;
-
dopustiti vstop lastniku oziroma njegovemu pooblaščencu v stanovanje za preveritev pravilne uporabe stanovanja v skladu z roki, določenimi v najemni pogodbi, vendar največ dvakrat na leto;
-
poravnati stroške popravil v stanovanju, ki so posledica nepravilne oziroma malomarne uporabe stanovanja, skladno z določili najemne pogodbe;
-
obveščati lastnika o napakah na stanovanju, za odpravo katerih odgovarja lastnik v skladu z veljavnimi normativi in standardi;
-
plačevati najemnino za najeto stanovanje ter stroške, ki se plačujejo poleg najemnine, v skladu z najemno pogodbo.
45. člen
Najemnik, ki mu je bilo stanovanje dano v najem za določen čas, mora najmanj 30 dni pred potekom tega časa pridobiti od lastnika pisno odobritev podaljšanja najemne pogodbe, sicer mora izprazniti stanovanje oseb in stvari v pogodbenem roku.
46. člen
Najemnik stanovanja ne sme spreminjati stanovanjskih prostorov ter vgrajene opreme in naprav v stanovanju brez predhodnega pisnega soglasja lastnika.
47. člen
Najemnik stanovanja mora dopustiti vstop v stanovanje, da se v stanovanju opravijo dela v zvezi s popravili in izboljšavami v stanovanjski hiši, ki jih drugače ni moč opraviti ali pa le z nesorazmernimi stroški.