TFL Vsebine / TFLGlasnik

MOŽNOSTI IMPLEMENTACIJE PAMETNIH POGODB PRI PRENOSU LASTNINSKE PRAVICE NA NEPREMIČNINAH

1. Uvod

Tehnologija veriženja blokov (blockchain) in na njej temelječe pametne pogodbe (smart contracts) odpirajo pomembna vprašanja na področju prenosa lastninske pravice na nepremičninah. Ključne lastnosti podatkovnih baz, ki temeljijo na tehnologiji veriženja blokov – zlasti decentralizacija, distribuiranost, varnost in zapis celotne zgodovine transakcij – ustvarjajo pomembne možnosti za njihovo uporabo na področju katastrskih in registracijskih dejavnosti. Martyn (2018) v zvezi s tem opozarja na možnost vzpostavitve globalne katastrske infrastrukture, ki bi presegla nacionalne pravne sisteme in jurisdikcije.

Koncept pametne pogodbe, ki je nastal že v devetdesetih letih prejšnjega stoletja, je opredeljen kot nabor obljub, določenih v digitalni obliki, vključno s protokoli, v okviru katerih stranke te obljube izpolnjujejo. Szabo (1997) je že takrat predvidel pretvorbo tradicionalnih papirnatih pogodb in z njimi povezanih ročnih postopkov v digitalne, samoizvršljive pogodbe. Vendar pa je šele razreševanje problema vrstnega reda transakcij z nastankom tehnologije veriženja blokov (Nakamoto, 2008) odprlo pot k decentraliziranim in preverljivim javnim dogovorom. Kombinacija tehnologije veriženja blokov in koncepta pametnih pogodb je tako omogočila novo obliko preglednih transakcij brez potrebe po zaupanju oz. tretji stranki (trustless transactions).

2. Obstoječi postopek prenosa lastninske pravice in njegove pomanjkljivosti

Postopki prenosa nepremičnin so se razvijali skozi tisočletja. Larsson (1991), na katerega se sklicujejo Bennett in soavtorji (2021), identificira štiri ključne razvojne faze: lokalizirane družbene običaje s simbolnimi gestami, papirne sisteme z zasebnim prenosom lastninske pravice, organizirane sisteme registracije listin (deeds registration) in sisteme registracije naslovov (title registration). Sodobni registracijski sistemi temeljijo na štirih temeljnih načelih: načelu registracije (vpis v uradno evidenco kot pogoj za pravno veljavnost), načelu publicitete (javna dostopnost podatkov), načelu soglasja (privolitev prizadetih strank) in načelu specialnosti (nedvoumna identifikacija strank in nepremičnin).

Kljub uspehom obstoječih sistemov Bennett in soavtorji (2021) identificirajo njihove ključne pomanjkljivosti. Časovna zahtevnost je prva: v številnih sistemih postopki prenosa trajajo tedne ali mesece. V primeru Švedske je bilo ugotovljeno, da obstoječi postopek vključuje kar 34 korakov, je večinoma papirno zasnovan, z omejenimi možnostmi ponovne uporabe podatkov med posameznimi koraki, pri čemer se zemljiška knjiga vključi šele v pozni fazi postopka. Stroški prenosa, zlasti v državah v razvoju, so pogosto previsoki, kar spodbuja neformalne transakcije zunaj uradnih evidenc. Kompleksnost postopkov se skozi čas povečuje, podvajanje nalog pa je prisotno v številnih sistemih. Nazadnje, kljub najboljšim prizadevanjem obeh sistemov (listinskega in naslovnega) goljufije ostajajo mogoče – tako s strani kupcev in prodajalcev kot tudi uradnih oseb.

3. Pilotni projekti uporabe pametnih pogodb v nepremičninskem sektorju

Bennett in soavtorji (2021) analizirajo tri pilotne projekte, ki ponazarjajo tako imenovan hibridni pristop – kombinacijo pametnih pogodb s konvencionalnimi registracijskimi sistemi. Ta pristop, za razliko od radikalnih vizij celostne transformacije, predvideva postopno integracijo za specifične nepremičninske transakcije ob minimalnem posegu v obstoječo infrastrukturo.

Švedski pilotni projekt (2016–2018) je bil zasnovan pod okriljem Lantmäteriet, švedske agencije za kartografijo in registracijo nepremičnin, v konzorciju s finančnimi institucijami (SBAB Bank, Landshypotek), tehnološkim ponudnikom ChromaWay in poslovnim svetovalcem Kairos Future. Projekt je zajemal celoten postopek prodaje nepremičnine, vključno s kupcem, prodajalcem, nepremičninskim posrednikom, bankama obeh strank ter zemljiško knjigo. Rezultati so pokazali zmanjšanje števila ročnih korakov s 34 na 13, večjo preglednost postopka za vse deležnike ter poenostavljen in cenejši prenos protokola za nepremičninske transakcije. Ključna ovira je bilo dejstvo, da švedska zakonodaja ne dovoljuje uporabe elektronskih podpisov pri nepremičninskih transakcijah.

Avstralski pilotni projekt (2018) je bil izveden v zvezni državi Novi Južni Wales pod vodstvom NSW Land Registry Services. Za razliko od švedskega primera se je osredotočil na specifičen proces – izbris hipoteke (Discharge of Mortgage Lien), ki predstavlja najpogostejšo transakcijo v NSW (20.000–25.000 mesečno). Obstoječi postopek je bil prepoznan kot pretirano zapleten; v nekaterih primerih hipotekarne obremenitve niso bile ustrezno izbrisane niti po poplačilu dolgov. Hibridna rešitev je omogočila avtomatsko povezavo pametne pogodbe z obstoječim registracijskim sistemom prek programskih vmesnikov (API).

Kanadski pilotni projekt (2018) je bil izveden v provinci Britanska Kolumbija pod vodstvom LTSA (Land Title and Survey Authority). Projekt se je osredotočil na poročanje o prenosu (re-assignment) predhodno dodeljenih etažno lastninskih nepremičnin pred prodajo – gre za nov poslovni proces, ki je bil vzporedno razvit tudi s tradicionalnim pristopom s centralno bazo podatkov. Ključna ugotovljena prednost je bila možnost davčnega organa, da v vsakem trenutku vpogleda v stanje prenosov prek pametne pogodbe.

4. Konceptualni pristopi: zemljiška parcela kot nabor pametnih pogodb

Martyn (2018) predlaga inovativen konceptualni pristop, po katerem se zemljiška parcela obravnava kot nabor pametnih pogodb med lastniki, geodeti, cenilci, notarji in drugimi osebami. Predmet teh pogodb je opis in vzpostavitev prostorskih (meje parcel, teritorialne cone) ter drugih (lastninska pravica in bremena, denarna vrednost, boniteta tal) značilnosti zemljiških parcel. Pogodbeniki tovrstnih pametnih pogodb so: (1) lastniki ali uporabniki zemljišč, (2) lastniki ali uporabniki sosednjih zemljišč, (3) pristojni inženirji za geodetski opis meja (geodeti) ter (4) pristojni strokovnjaki za ugotavljanje drugih značilnosti (notarji, cenilci, pedologi, hidrologi, geologi).

Predlaga pet ravni zanesljivosti registracije, od »ničelne« pogodbe (zgolj potrditev obstoječe pravice brez prostorskega opisa) do popolne opisanosti parcele kot poligona s soglasjem vseh sosednjih lastnikov. Sistem dopušča postopno izpopolnjevanje prostorskih podatkov, kar je zlasti pomembno za države z nižjimi dohodki in neurejenimi sistemi, kjer je že preprosta točkovna identifikacija parcele pomemben napredek.

5. Dinamični NFT-ji kot nadgradnja za nepremičninski sektor

Ena izmed pogosto izpostavljenih pomanjkljivosti uporabe tehnologije veriženja blokov na področju nepremičnin je nespremenljivost (immutability) enkrat zapisanih podatkov. Solouki in Hosseini Bamakan (2022) predstavljata koncept dinamičnih nezamenljivih žetonov (Dynamic Non-Fungible Tokens, dNFT) kot možno rešitev te omejitve. Pri dinamičnih NFT-jih je mogoče metapodatke spreminjati s pametnimi pogodbami kot odziv na zunanje dogodke, bodisi samodejno bodisi ročno, odvisno od vnaprej določenih pogojev.

Za področje nepremičnin je to posebej relevantno, saj bi dinamični NFT lahko predstavljal nepremičnino in samodejno posodabljal njeno vrednost ob cenilnih posodobitvah, shranjeval zgodovino vzdrževanja in izboljšav ter beležil predhodne prodaje. Ključno vlogo pri povezovanju zunanjih podatkov s pametnimi pogodbami igrajo t. i. orakli (oracles) – tretje osebe, ki delujejo kot posredniki med zunajveržnimi (off-chain) in veržnimi (on-chain) podatkovnimi viri. V kontekstu prenosa lastninske pravice na nepremičninah bi kot orakel lahko nastopalo sodišče ali notar, ki bi potrjeval izpolnitev pravnih pogojev za prenos.

Viri

[1] Andrii Martyn: The Concept of Land Plot as a Combination of Smart Contracts: A Vision for Creating Blockchain Cadastre, v: Baltic Surveying, vol. 8, 2018, str. 68–73.

[2] Rohan Bennett, Todd Miller, Mark Pickering, Al-Karim Kara: Hybrid Approaches for Smart Contracts in Land Administration: Lessons from Three Blockchain Proofs-of-Concept, v: Land, vol. 10, no. 220, 2021, str. 1–22.

[3] Mohammadsadegh Solouki, Seyed Mojtaba Hosseini Bamakan: An In-depth Insight at Digital Ownership Through Dynamic NFTs, v: Procedia Computer Science, vol. 214, 2022, str. 875–882.

[4] Moa Hermansson: Real Estate Transactions using Blockchain Technology, magistrsko delo, Umeå University, 2019.

[5] Nick Szabo: Formalizing and Securing Relationships on Public Networks, v: First Monday, vol. 2, no. 9, 1997.

[6] Satoshi Nakamoto: Bitcoin: A Peer-to-Peer Electronic Cash System, 2008.

[7] Vitalik Buterin: Ethereum White Paper: A Next-Generation Smart Contract and Decentralized Application Platform, 2013.

[8] Jos Vos, Christiaan Lemmen, Bert Beentjes: Blockchain-based Land Administration: Feasible, Illusory or Panacea?, World Bank Conference on Land and Poverty, Washington D.C., 2017.

[9] Gunnar Larsson: Land Registration and Cadastral Systems: Tools for Land Information and Management, Longman Scientific and Technical, Norfolk, 1991.

[10] Rohan Bennett, Mark Pickering, Jim Sargent: Transformations, transitions, or tall tales? A global review of the uptake and impact of NoSQL, blockchain, and big data analytics on the land administration sector, v: Land Use Policy, vol. 83, 2019, str. 435–448.