23. člen
(Zavarovanje z nepremičninami)
(1)
Ob upoštevanju zavarovanja z nepremičnino pri ocenjevanju izgub iz kreditnega tveganja mora banka zagotoviti najmanj naslednjo dokumentacijo:
(a)
neposredno izvršljivi notarski zapis o zavarovanju z vknjižbo hipoteke na zastaviteljevi nepremičnini in pravnomočni sklep sodišča o dovolitvi vpisa hipoteke, razen, če ima banka nepremičnino v lasti;
(b)
ažuren zemljiškoknjižni izpisek;
(c)
zavarovalno polico za nepremičnino, izstavljeno ali vinkulirano v korist banke, pri čemer banka vzpostavi postopke za spremljanje, da je nepremičnina ves čas trajanja kreditnega razmerja ustrezno škodno zavarovana;
(d)
dokumentirano vrednost nepremičnine, kar velja tudi ob vsakokratnem prevrednotenju nepremičnine.
(1a)
Ne glede na točko (a) prejšnjega odstavka tega člena mora banka v primeru zavarovanja z maksimalno hipoteko na nepremičnini namesto neposredno izvršljivega notarskega zapisa o zavarovanju z vknjižbo hipoteke na zastaviteljevi nepremičnini zagotoviti veljavno zastavno pogodbo in zemljiškoknjižno dovolilo za ustanovitev maksimalne hipoteke na zastaviteljevi nepremičnini ter druge listine, iz katerih je razvidno, katere terjatve in v kolikšni meri so zavarovane z maksimalno hipoteko. Druge zahteve iz prejšnjega odstavka tega člena ostanejo enake tudi v primeru zavarovanja z maksimalno hipoteko.
(2)
Kot vrednost zavarovanja z nepremičnino se upošteva ocena tržne vrednosti nepremičnine, ki jo v skladu s standardi ocenjevanja vrednosti izdela ocenjevalec vrednosti. Datum ocenitve vrednosti nepremičnine ob pridobitvi zavarovanja ne sme biti starejši od enega leta.
(3)
Ne glede na prejšnji odstavek se lahko za namen ocenjevanja izgub iz kreditnega tveganja pri stanovanjskih nepremičninah upošteva njihova posplošena vrednost, ki je določena z uporabo metod množičnega vrednotenja nepremičnin na podlagi zakona, ki ureja množično vrednotenje nepremičnin, in izkazana v evidencah o nepremičninah, ki jih vodi Geodetska uprava Republike Slovenije (v nadaljevanju posplošena vrednost). Pri tem mora ocenjevalec vrednosti podati strokovno mnenje o ustreznosti posplošene vrednosti posamezne stanovanjske nepremičnine v primeru:
-
stanovanjskih hiš,
-
stanovanj z vrednostjo 250.000 evrov in več,
-
stanovanjskih nepremičnin, ki služijo kot zavarovanje za nedonosne izpostavljenosti.
Če ocenjevalec vrednosti oceni, da posplošena vrednost nepremičnine glede na njene lastnosti ni ustrezna, je potrebno nepremičnino oceniti po njeni tržni vrednosti, kot opredeljeno v drugem odstavku tega člena.
(4)
Strokovno mnenje ocenjevalca vrednosti o ustreznosti posplošene vrednosti iz tretjega odstavka tega člena mora biti izdelano v pisni obliki in obsegati najmanj naslednje:
-
ime in priimek ocenjevalca vrednosti,
-
datum opravljenega pregleda posplošene vrednosti,
-
izjavo o pregledu podatkov o nepremičnini v registru nepremičnin Geodetske uprave Republike Slovenije in drugih javnih evidencah,
-
popis osnovnih lastnosti nepremičnine,
-
analizo z uporabo načina tržnih primerjav,
-
izjavo ocenjevalca vrednosti o ustreznosti posplošene vrednosti nepremičnine.
(5)
Banka pri ocenjevanju izgub iz kreditnega tveganja upošteva le tisti del vrednosti zavarovanja z nepremičnino, ki ostane po odbitku zneskov vseh obveznosti, katerih izpolnitev je zavarovana z isto nepremičnino in so v zemljiški knjigi pri tej nepremičnini vknjižene z boljšim vrstnim redom, oziroma po odbitku sorazmernega dela zneskov tistih obveznosti, ki so v zemljiški knjigi pri tej nepremičnini vknjižene z istim vrstnim redom.
(6)
Med trajanjem zavarovanja z nepremičnino banka redno spremlja vrednost nepremičnine, in sicer:
-
najmanj enkrat letno v primeru poslovnih nepremičnin;
-
najmanj enkrat letno v primeru stanovanjskih nepremičnin, ki služijo kot zavarovanje za nedonosne izpostavljenosti;
-
najmanj enkrat na tri leta v primeru ostalih stanovanjskih nepremičnin.
(7)
Ne glede na šesti odstavek tega člena banka spremlja vrednost nepremičnine pogosteje, kadar pride do pomembnih sprememb pogojev na trgu in/ali kadar obstajajo znaki pomembnega zmanjšanja vrednosti posamezne zastavljene nepremičnine. V metodologiji ocenjevanja vrednosti zavarovanj z nepremičninami banka za vsako vrsto nepremičnin, ki jo sprejema v zavarovanje za poplačilo izpostavljenosti, opredeli kvantitativni prag pomembnega zmanjšanja vrednosti kreditnega zavarovanja.
(8)
Za spremljanje vrednosti nepremičnine, ki služi kot zavarovanje, in za ugotavljanje, za katere nepremičnine je treba ponovno oceniti vrednost, lahko banka uporablja statistične metode.
(9)
Ponovno oceno tržne vrednosti nepremičnine, ki jo izdela ocenjevalec vrednosti, mora banka pridobiti v naslednjih primerih:
(a)
vsakokrat, ko informacije, ki jih ima banka na voljo, kažejo, da bi se lahko vrednost nepremičnine pomembno zmanjšala glede na splošno raven cen na trgu;
(b)
najmanj enkrat na tri leta, kadar gre za nepremičnine, ki služijo zavarovanju izpostavljenosti, ki presega 3 milijone evrov ali 5 % kapitala banke.
(10)
Banka mora oblikovati politiko in postopke rednega preverjanja neodvisnosti in usposobljenosti ocenjevalcev vrednosti ter kakovosti vrednotenj. Proces zagotavljanja kakovosti mora izvajati enota za upravljanje tveganj, ki je neodvisna od odobravanja kreditov, spremljanja kreditov in ocenjevanja kreditne sposobnosti strank. Rezultat procesa zagotavljanja kakovosti je ustrezno potrjen seznam ocenjevalcev vrednosti, ki se redno posodablja.