TFL Vsebine / Revija SIR*IUS

The impact of the supply-demand gap and the processes of gentrification and touristification on the prudential value of real estate

Novela Uredbe CRR 3 in Slovenski poslovnofinančni standard 9 (SPS 9) sta uvedla preudarno konservativna merila ocenjevanja vrednosti nepremičnin za zavarovano posojanje. Preudarna vrednost ne sme vključevati pričakovanj o zvišanju cen in mora upoštevati, ali je trenutna tržna cena vzdržna v času trajanja kredita. Metodologija ocenjevanja preudarne vrednosti temelji na tržni vrednosti kot osnovi za prilagoditev. Pooblaščeni ocenjevalci vrednosti morajo pri oceni preudarne vrednosti analizirati in upoštevati vplivne dejavnike za dolgoročno vzdržno raven cen, med katerimi so tudi morebitna strukturna vrzel med ponudbo in povpraševanjem ter turistifikacija in gentrifikacija na območju, kjer je ocenjevana nepremičnina. V Sloveniji obstaja dolgoročni strukturni primanjkljaj ponudbe stanovanjskih nepremičnin, ki pa ni enak v vseh regijah. Analize (npr. IER, 2022) kažejo na največji in kritičen primanjkljaj v Osrednjeslovenski (Ljubljana) in Obalno-kraški regiji. Ocenjevalec mora proučiti in upoštevati tudi morebiten vpliv različnih dejavnikov (npr. vrzel med ponudbo in povpraševanjem, gentrifikacija in turistifikacija ipd.) na dolgoročno vzdržno raven vrednosti ocenjevane nepremičnine. Turistifikacija (množična pretvorba stanovanj v turistične enote) ustvarja investicijsko premijo, kar kratkoročno zvišuje tržno vrednost nepremičnin na lokalnem trgu, hkrati pa povečuje tveganje regulativnega posega na lokalni trg nepremičnin, kar lahko vodi v znižanje tržnih vrednosti nepremičnin med trajanjem kredita. Gentrifikacija (pritok bogatejših prebivalcev) pa zvišuje dolgoročno vzdržno vrednost s trajno izboljšavo soseske. Pooblaščeni ocenjevalci vrednosti morajo morebitne vplivne dejavnike na preudarno vrednost, specifike in odstopanja, povezana z ocenjevano nepremičnino ali njeno mikrolokacijo, skrbno proučiti, kvantificirati, strokovno utemeljiti, podpreti s podatki, jih vključiti v oceno preudarne vrednosti ter v poročilu o oceni vrednosti dosledno razkriti.

The amendment to the CRR3 Regulation and the Slovenian Business and Financial Standard 9 (SPS9) introduced prudently conservative criteria for assessing the value of real estate for the purpose of secured lending. The prudent value must not include expectations of price increases and must take into account whether the current market price is sustainable over the term of the loan. The methodology for assessing prudent value is based on market value as the basis for adjustment. When assessing prudent value, authorized valuers must analyse and take into account factors influencing the long-term sustainable price level, including a possible structural gap between supply and demand and the process of touristification and gentrification in the area where the assessed real estate is located. There is a long-term structural deficit in the supply of residential real estate in Slovenia, which is not the same in all regions. Analyses (e.g. IER, 2022) indicate the largest and most critical deficit in the Central Slovenia (Ljubljana) and Coastal-Karst regions. The appraiser must also consider and take into account the potential impact of various factors (e.g. the gap between supply and demand, gentrification and touristification processes, etc.) on the long-term sustainable level of value of the appraised property. Touristification (mass conversion of apartments into tourist units) creates an investment premium, which increases the market value of properties in the local market in the short term, but at the same time increases the risk of regulatory intervention in the local real estate market, which can lead to a decrease in market values of properties during the term of the loan. Gentrification (the influx of wealthier residents) increases the long-term sustainable value by permanently improving the neighbourhood. Authorized appraisers must carefully examine, quantify, professionally substantiate, support with data, and include the potential factors affecting the prudent value affecting the prudent value in their value assessments.