Sklep o upravljanju kreditnega tveganja v bankah in hranilnicah

Ob upoštevanju zavarovanja z nepremičnino pri ocenjevanju izgub iz kreditnega tveganja mora banka zagotoviti najmanj naslednjo dokumentacijo:

neposredno izvršljivi notarski zapis o zavarovanju z vknjižbo hipoteke na zastaviteljevi nepremičnini in pravnomočni sklep sodišča o dovolitvi vpisa hipoteke oziroma v primeru predloga za vpis hipoteke glede katerega v zemljiški knjigi ni drugih pomožnih ali glavnih vpisov, ki bi lahko vplivali na vknjižbo hipoteke, neodvisno pravno mnenje glede učinkovitosti in izvršljivosti takega predloga in zavarovanja, razen če ima banka nepremičnino v lasti;

ažuren zemljiškoknjižni izpisek;

zavarovalno polico za nepremičnino, izstavljeno ali vinkulirano v korist banke, pri čemer banka vzpostavi postopke za spremljanje, da je nepremičnina ves čas trajanja kreditnega razmerja ustrezno škodno zavarovana;

dokumentirano vrednost nepremičnine, kar velja tudi ob vsakokratnem prevrednotenju nepremičnine.

Ne glede na točko (a) prejšnjega odstavka tega člena mora banka v primeru zavarovanja z maksimalno hipoteko na nepremičnini namesto neposredno izvršljivega notarskega zapisa o zavarovanju z vknjižbo hipoteke na zastaviteljevi nepremičnini zagotoviti veljavno zastavno pogodbo in zemljiškoknjižno dovolilo za ustanovitev maksimalne hipoteke na zastaviteljevi nepremičnini ter druge listine, iz katerih je razvidno, katere terjatve in v kolikšni meri so zavarovane z maksimalno hipoteko. Druge zahteve iz prejšnjega odstavka tega člena ostanejo enake tudi v primeru zavarovanja z maksimalno hipoteko.

Kot vrednost zavarovanja z nepremičnino se upošteva ocena tržne vrednosti nepremičnine, ki jo v skladu s standardi ocenjevanja vrednosti izdela cenilec na podlagi celovitega ogleda nepremičnine. Datum ocenitve vrednosti nepremičnine ob pridobitvi zavarovanja ne sme biti starejši od enega leta.

Ne glede na prejšnji odstavek lahko vrednost stanovanjske nepremičnine ob podpori zanesljivih naprednih statističnih modelov cenilec oceni brez ogleda nepremičnine. V tem primeru mora cenilec vrednost, ki je rezultat modela, pregledati in odobriti. Če cenilec oceni, da vrednost, ki je rezultat modela, glede na lastnosti nepremičnine ni ustrezna, je treba nepremičnino oceniti po njeni tržni vrednosti, kot je opredeljeno v prejšnjem odstavku tega člena.

Banka pri ocenjevanju izgub iz kreditnega tveganja upošteva le tisti del vrednosti zavarovanja z nepremičnino, ki ostane po odbitku zneskov vseh obveznosti, katerih izpolnitev je zavarovana z isto nepremičnino in so v zemljiški knjigi pri tej nepremičnini vknjižene z boljšim vrstnim redom, oziroma po odbitku sorazmernega dela zneskov tistih obveznosti, ki so v zemljiški knjigi pri tej nepremičnini vknjižene z istim vrstnim redom.

Med trajanjem zavarovanja z nepremičnino banka redno spremlja vrednost nepremičnine, in sicer:

najmanj enkrat letno v primeru poslovnih nepremičnin;

najmanj enkrat letno v primeru stanovanjskih nepremičnin, ki se uporabljajo kot zavarovanje za nedonosne izpostavljenosti;

najmanj enkrat na tri leta v primeru drugih stanovanjskih nepremičnin.

Ne glede na šesti odstavek tega člena banka spremlja vrednost nepremičnine pogosteje, kadar pride do pomembnih sprememb pogojev na trgu in/ali kadar obstajajo znaki pomembnega zmanjšanja vrednosti posamezne zastavljene nepremičnine. V metodologiji ocenjevanja vrednosti zavarovanj z nepremičninami banka za vsako vrsto nepremičnin, ki jo sprejema v zavarovanje za poplačilo izpostavljenosti, opredeli kvantitativni prag pomembnega zmanjšanja vrednosti kreditnega zavarovanja.

Za spremljanje vrednosti nepremičnine, ki se uporablja kot zavarovanje, in za ugotavljanje, za katere nepremičnine je treba ponovno oceniti vrednost, lahko banka uporablja statistične metode.

Ponovno oceno tržne vrednosti nepremičnine lahko izdela bodisi cenilec bodisi se prevrednotenje izvede z uporabo statističnih modelov ob upoštevanju tudi drugih veljavnih regulativnih predpisov.

Ne glede na prejšnji odstavek mora cenilec izdelati ponovno oceno tržne vrednosti nepremičnine v naslednjih primerih:

vsakokrat, ko informacije, ki jih ima banka na voljo, kažejo, da bi se lahko vrednost nepremičnine pomembno zmanjšala glede na splošno raven cen na trgu;

najmanj enkrat na tri leta, kadar gre za nepremičnine, ki se uporabljajo kot zavarovanje izpostavljenosti, ki presega 3 milijone evrov ali 5 % kapitala banke.

Banka mora oblikovati politiko in postopke rednega preverjanja neodvisnosti in usposobljenosti cenilcev ter kakovosti vrednotenj. Proces zagotavljanja kakovosti mora izvajati enota za upravljanje tveganj, ki je neodvisna od odobravanja kreditov, spremljanja kreditov in ocenjevanja kreditne sposobnosti strank. Rezultat procesa zagotavljanja kakovosti je ustrezno potrjen seznam cenilcev, ki se redno posodablja.