56. člen
(splošna merila urejanja GE)
(1)
GE je zaokrožen prostor praviloma stavbnih zemljišč/parcel (ene ali več) z enovitim lastništvom oziroma skupnim upravljanjem in funkcionalnimi povezavami ter soodvisno stavbno strukturo zunaj območja javnega prostora (OJP).
Zemljišče namenjeno gradnji
(2)
Zemljišče namenjeno gradnji je lahko le celota ali del ene GE. Za vsak poseg v območju GE ali njenem delu (torej katerikoli obliki zemljišča namenjenega gradnji) se opredeli v vodilni mapi, v kateri se glede pogojev gradnje, meril zazidanosti ipd. upoštevajo merila uveljavitve dvorišča, pomožnih stavb, faktorji in druga merila, ki so opredeljena za dotično GE.
Primarni del GE, sekundarni del GE
(3)
Primarni del GE je pas vzdolž javnega prostora, ki sega v globino GE do notranje fasade glavne stavbe (3.4.4.2). Razmerje med GE in najpomembnejšim javnim prostorom določa glavna stavba: s programom, arhitekturnim oblikovanjem in umestitvijo v prostor. Glavna stavba se praviloma lahko vzpostavi le v primarnem delu GE. Sekundarni del GE je prostor med primarnim delom GE in mejo naselja oziroma del GE zunaj primarnega dela. V sekundarnem delu GE se praviloma vzpostavijo pomožne stavbe in dvorišče.
Organizacija stavb na GE
(4)
Organizacijo stavb (3.4.4.1 Stavba) na gradbeni enoti določajo: 1 – regulacijske črte, 2 – odmiki od drugih meja GE/parcelnih meja in 3 – oblikovanje dvorišča. Funkcionalni ali gradbeni elementi ureditve ali stavbe posamezne GE ne smejo segati izven meja GE.
(5)
Regulacijske črte na GE določajo oblikovanje kubusov stavb in drugih ureditev v primarnem delu GE. Regulacijske črte so gradbena linija (GL), gradbena meja (GM), regulacijska linija (RL) in smer pozidave (sp).
(6)
Če ni določeno drugače, mora biti stavba od parcelne meje odmaknjena vsaj 4,0 m, s soglasjem soseda pa lahko tudi manj. Kadar so stavbe sosednjih GE postavljene na parcelno mejo je medsebojni stik potrebno ločiti s protipožarno steno oziroma s slepo požarno/mejno fasado. Med stavbami GE naj bo razmik najmanj 0 ali vsaj 3,0 m, optimalni pa je 8,0 m. Če niso zagotovljeni požarni odmiki, je potrebno zagotoviti nadomestne protipožarne ukrepe.
(7)
Če GL ni določena v grafičnem delu odloka, se določi z interpolacijsko linijo med merodajnima glavnima fasadama glavnih stavb vzdolž javnega prostora ali z drugače predpisanim odmikom stavbne strukture od javnega prostora. V primeru, da interpolacijske linije ni mogoče določiti naj najmanjši odmik najbolj izpostavljenega dela kubusa stavbne strukture (brez strešnega napušča) od javnega prostora znaša 7,0 m. Izjeme v strnjenih delih naselja, kjer je v izvornem morfološkem vzorcu razmik manjši, določi upravljalec ceste v soglasju k posegu.
(8)
V pasu med GL in javnim prostorom sekundarnih kubusov glavne stavbe in pomožnih stavb ni dovoljeno graditi. Izjema so posebni sekundarni kubusi glavne stavbe.
(9)
Dvorišče opredeljuje možnosti gradnje stavb na GE – njihovega števila, organizacije in velikosti. Stavbe se lahko postavijo le okoli dvorišča. Izjemi sta nadstrešek in uta, ki sta lahko vzpostavljena na dvorišču. Možnost umeščanja stavb na GE poleg glavne stavbe med drugim določa oblika in velikost dvorišča. Gradnja pomožnih stavb in sekundarnih kubusov glavne stavbe je pogojena z možnostjo izgradnje dvorišča.
(10)
Pogoj za gradnjo pomožnega objekta je izdano gradbeno dovoljenje za glavno stavbo ter izgradnja dvorišča, če je predpisano. Izjema je lopa kot enostavni objekt – začasni gradbiščni objekt v okviru gradbišča. Prav tako le dopustna gradnja pomožnih stavb kot nezahtevnih enostavnih objektov na GE zrs, zdz kjer gradnja pomožne stavbe ni pogojena z izgradnjo glavne stavbe.
(11)
Na obstoječih GE se organizacija obstoječih stavb in odmiki med stavbami lahko ohranja v primeru vzdrževalnih del, rekonstrukcij,nadzidav in dozidav.
Velikost in oblika GE
(12)
Velikost nove GE se opredeli na podlagi izhodišča – velikostnega reda tipa GE. Pri tem se upoštevajo: število in velikost tipa glavne stavbe, izgradnja dvorišča oziroma predpisani faktorji ter odmiki. Oblika parcele naj izhaja iz značilne parcelacije v EUP/naselja. V primerih obstoječih oziroma izvornih GE, ki ne dosegajo minimalnega izhodiščnega velikostnega reda se ta lahko ohranja. Ne glede na to, da je njena površina manjša veljajo v okviru take GE vsa ostala merila opredeljenega tipa GE.
Združevanje, delitev GE
(13)
GE se lahko funkcionalno združujejo tudi tako, da se ohranja število stavb združenih GE in ohranja intenziteta sklenjenosti obuličnega niza. Delijo se lahko le tako, da del meje GE z javnim prostorom ostane, njena širina pa se prilagaja tipični širini v posameznem naselju. Vse GE naj imajo zagotovljen dovoz in dostop neposredno na javno cesto. Delitve GE po globini niso dopustne, razen če se zanje zagotovi neposreden dostop na javno cesto preko parcele, ki je opredeljena kot pot. Do prenosa tako opredeljene dostopne poti med občinske ceste v skladu s predpisi o občinskih cestah v občini Škofljica mora biti na njej zagotovljena služnostna pravica, ki naj zagotavlja neposreden dovoz in dostop GE na javno cesto tudi drugim GE ob njej.
Ob združevanju in delitvah je potrebno upoštevati velikostne rede posameznih tipov GE. Delitev GE je dopustna le v primeru, ko preostali del zemljišča (ostanek) še ustreza merilu minimalnega velikostnega reda opredeljenega tipa GE.
Parcelacija zemljišč za potrebe opredelitve GE
(14)
Parcelacija se določi na podlagi opredelitve GE. Dovoljena je tudi za vzpostavitev novih in sanacijo obstoječih infrastrukturnih vodov, širitev gospodarske javne infrastrukture (ceste, pločnik, kolesarska steza), novih lastniških razmerij ter v primeru izravnavanja medsoseskih meja v površinah do 50 m2.
Zelene ureditve na GE
(15)
Površine izven oboda stavb, dovoza in dvorišča naj bodo praviloma opredeljene kot funkcionalne zelene površine.
(16)
Škarpe, podporni zidovi so lahko na vidnem delu le s površinsko obdelanimi betoni – v naravni barvi in teksturi (peskana, prana površina betona) ali iz lokalnega lomljenca s poglobljenimi fugami. Visoki so lahko do 2,0 m. Pri premagovanju večjih višinskih razlik naj se škarpe v tlorisu sestavljajo z zamiki z vmesnimi horizontalni pasovi, ki naj so široki vsaj 0,6 m in intenzivno ozelenjeni. Na vseh GE je dopustna vzpostavitev podpornih zidov.
(17)
Oblikovanje ograj naj omogoča, da v okolju, glede na stavbe in zunanje ureditve, le te ne izstopajo. Izvedene naj bodo kot transparentne – praviloma žičnate, kovinske ali lesene izvedbe. Ograja le lahko visoka do 1,5 m. Proti odprtemu prostoru kulturne krajine ograje niso priporočljive.
(18)
Ograje, škarpe in podporni zidovi so lahko postavljeni na parcelno mejo (s soglasjem soseda) oziroma naj bodo od nje odmaknjene najmanj 0,5 m. V območju javnega prostora se škarpe in ograje izvedejo tako, da zgornji rob ne posega v polje preglednosti katerekoli od priključnih cest ali dvorišč. Pred gradnjo je potrebno pridobiti soglasje upravljavca javne ceste.
Priključevanje GE na javno infrastrukturo
(19)
Gradnja na komunalno neopremljenem zemljišču ni možna. GE se morajo priključevati na naslednje vrste javnih instalacij in storitev:
-
na javno cesto – prometno površino za motorna vozila – uvoz: pri GE s poslovnimi dejavnostmi z opredeljenim dostopom za tovorna vozila v najmanjši širini 5,0 m in največji 8,0 m; pri drugih pa v minimalni širini 4,0 m in maksimalni 6,0 m;
-
na javno vodovodno in kanalizacijsko omrežje (dopustna priključitev na lastno zajetje ali vodnjak oziroma MČN);
-
na odvoz komunalnih odpadkov v okviru gospodarske javne službe;
-
na javno elektroenergetsko omrežje;
-
na javno plinovodno omrežje (razen če se na GE zagotavlja raba obnovljivih virov energije.
(20)
Izpolnjevanje teh kriterijev je pogoj, da se stavbno zemljišče šteje kot komunalno opremljeno.
GE se šteje za komunalno opremljeno, če ima zagotovljeno možnost priključitve na javno cesto, javno elektroenergetsko omrežje ali z oskrbo iz lastnega vira oziroma drugega obnovljivega vira, javni vodovod, vodnjak ali vodni zbiralnik in javno kanalizacijo. Dopustna je tudi priključitev GE na lastno kanalizacijo z MČN, če je takšen način odvajanja in čiščenja odpadne komunalne in padavinske vode skladen z operativnim programom občine oziroma s pogoji in soglasjem upravljavca javne kanalizacije ali občine. Obstoječe gradnje, ki nimajo potrebne komunalne opremljenosti, se na javni vod GJI morajo priključiti naknadno, ko je možnost za priključitev zagotovljena.
(21)
Priključek mora biti izdelan v skladu z zmogljivostmi na GE in dan v uporabo ob pričetku obratovanja na GE objektu oziroma v roku 6 mesecev od izgradnje javnega infrastrukturnega sistema, na katerega se objekt priključuje.
(22)
Režim uporabe in pogoje priključevanja se ureja s predpisom, ki obravnava naselje ali več naselij kot celoto, pri čemer upošteva značaj posamezne GE. Pri priključevanju dodatnih porabnikov, se ugotavlja ustreznost obstoječih vodov. V primeru neustreznosti poda upravljavec omrežja zahteve za dopolnitev, posodobitev ali zamenjavo omrežja.
(23)
Pomožne individualne ali skupinske infrastrukturne objekte (npr. čistilne naprave ipd.) je na GE dovoljeno graditi le v primerih, ko z javnega omrežja ni omogočena priključitev oziroma izvajanje storitve na GE, kar je razvidno iz predhodnih pogojev glede priključevanja na posamezno vrsto GJI V teh primerih je dovoljena le gradnja infrastrukturnih objektov, ki javne dostope začasno nadomeščajo (npr. v odsotnosti kanalizacije greznico, odsotnosti javnega plinskega omrežja plinski rezervoar …). Takšni objekti so:
-
nepretočna greznica;
-
mala čistilna naprava;
-
individualna plinska cisterna; na GE z nagnjenim terenom naj bo cisterna z vsaj dveh strani omejena z brežino usekov v teren najmanj do višine vrha cisterne; na območjih varovanja kulturne dediščine naj bo rezervoar za plin v celoti vkopan;
-
vodnjak ter
-
zbiralnik za kapnico oziroma rezervoar za vodo, ki je dovoljen na vseh GE, ne glede na vzpostavljeno javno vodovodno omrežje, vendar mora biti vkopan.
(24)
Na GE se lahko v skladu s predpisom o razvrščanju objektov glede na zahtevnost gradnje gradijo:
-
podporni zid in škarpa;
-
priključek na objekte gospodarske javne infrastrukture in daljinskega ogrevanja (priključek energetske infrastrukture – nizkonapetostno distribucijsko elektroenergetsko omrežje, priključek na distribucijsko plinovodno omrežje, priključek na vročevod), priključek na objekte za oskrbo s pitno vodo in priključek za odvajanje odpadne vode, (vodovodni priključek na javno vodovodno omrežje, kanalizacijski priključek na javno kanalizacijsko omrežje, cestni priključek, priključek na komunikacijska omrežja – vodi javnih telekomunikacijskih storitev;
-
pomožni komunalni objekti (pomožni vodovodni in kanalizacijski objekti – jaški, ponikovalnice, lovilniki maščob … razen ekološkega otoka);
-
pomožni objekti za spremljanje stanja okolja in naravnih pojavov;
-
vrtina ali vodnjak za potrebe raziskave;
-
bazne postaje namenjene javnim telekomunikacijskih storitvam.
(25)
V prostoru GE je treba zagotoviti potrebno število parkirnih oziroma garažnih mest glede na vrsto in obseg dejavnosti, ki se odvijajo na GE. Število PM se določi na podlagi veljavnih standardov, vendar, glede na namembnost stavb oziroma za posamezno dejavnost ne sme biti manjše od:
|
– eno- in dvostanovanjske stavbe
|
3 PM/stanovanje,
|
|
– večstanovanjske stavbe
|
2 PM/stanovanje + 2 PM/10 stanovanj za obiskovalce,
|
|
– domovi za ostarele
|
1 PM/5postelj,
|
|
– vrtci, šole
|
2 PM/oddelek + 1 PM/2 zaposlena,
|
|
– športna igrišča
|
1 PM /250m2 površine igrišč,
|
|
– zdravstveni domovi
|
1 PM/2 zaposlena + 1 PM na 30 m2 koristne površine,
|
|
– prireditveni prostor
|
1 PM/5 sedežev,
|
|
– cerkve
|
1 PM/20 sedežev,
|
|
– trgovine
|
1 PM/30 m2 koristne prodajne površine oziroma min. 2 PM + 1 PM/2 zaposlena,
|
|
– gostilne
|
1 PM/4 sedeže + 1 PM/1m točilnega pulta,
|
|
– gostilne s prenočišči
|
1 PM/2 sobi + 1 PM/6 sedežev,
|
|
– obrtni, industrijski obrati
|
1 PM/50 m2 neto površine ali 1 PM /2 delovna mesta,
|
|
– skladišča
|
1 PM/100 m2 neto površine ali 1 PM/2 zaposlena,
|
|
– poslovni prostori s strankami
|
1 PM/30 m2 neto površine,
|
|
– poslovni prostor brez strank
|
1 PM na zaposlenega,
|
|
– pokopališča
|
1 PM/30 grobov,
|
|
– število PM za invalide
|
1 PM za invalide /10 PM.
|
(26)
Nove parkirne površine na nivoju terena, ki so večje od 10 PM, je treba ozeleniti. Zasaditi je treba vsaj eno drevo na 4 PM. Če se za dejavnost na GE koristi tudi javna parkirna mesta zunaj GE, mora investitor zanje skleniti pogodbo z upravljavcem takšnih parkirnih mest vsaj z identifikacijo PM v prostoru (z grafiko ali opisom) in opredelitvijo režima parkiranja. O vsaki spremembi dejavnosti, ki bi vplivala na obseg in režim parkiranja, je investitor dolžan takoj pismeno obvestiti upravljavca. Takšna parkirna mesta je potrebno zagotoviti v oddaljenosti največ 100 m od glavnega vhoda v glavno stavbo GE.
(27)
Kadar se GE nahaja v območjih različnih stopenj varstva se upošteva uvrstitev v tisto stopnjo varstva, kjer se nahaja več kot polovica površine GE.