TFL Vsebine / Odločbe Višjih sodišč

I. Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje potrdi.

II. Toženca sta dolžna tožnikom plačati 361.50 EUR stroškov tega pritožbenega postopka, v roku 15 dni, sicer pa z zakonskimi zamudnimi obrestmi od naslednjega dne dalje do plačila.

Ureditev glede zahtevanega soglasja etažnih lastnikov za kratkoročni turistični najem stanovanj je razmeroma nova, saj je bil (šele) letos, septembra 2025, sprejet nov Zakon o gostinstvu (ZGos-1), ki med drugim ureja tudi te primere. Zakon o gostinstvu ureja kratkoročno oddajanje stanovanj kot del gostinske dejavnosti. Po novi ureditvi se zahteva soglasje več kot 75 % etažnih lastnikov, potrebno pa je tudi soglasje vseh lastnikov stanovanj, ki mejijo na tisto stanovanje, ki se ga namerava oddajati (četrti odstavek 20. člena ZGos-1). Sklicevanje pritožbe na zakon, ki v času spora še ni veljal in ki se tekom trajanja celotnega spornega razmerja še ne uporablja, zato ni relevantno. Kvečjemu lahko služi kot indikacija konteksta razlage sporne problematike na podlagi veljavnih, relevantnih predpisov.

Uporaba stanovanja v druge namene se po drugem odstavku 29. člena SZ-1 šteje za posel, ki presega redno upravljane, za kar se zahteva soglasje vseh etažnih lastnikov, sicer pa se za (druge) posle, ki presegajo okvir rednega upravljanja, zahteva soglasje več kakor treh četrtin etažnih lastnikov glede na njihove solastniške deleže.

Pri turističnem oddajanju stanovanj gre za kratkoročni najem (preko platforme Booking ipd.) za uporabo stanovanja "v druge namene", in sicer iz več razlogov: po smislu, vsebini in predvsem po sami zakonski opredelitvi stanovanja, iz katere izhaja njegova namenska raba.

Samostojna podlaga za pravno varstvo, ki so ga dosegli tožniki z izpodbijano sodbo, je varstvo pred imisijami, torej prepoved dejavnosti, če je slednja (v obravnavanem primeru kratkoročno oddajanje za turistične namene) povzročala motenje miru, torej hrup, frekvenco velikega števila ljudi (npr. na hodnikih in stopniščih), nadpovprečno obrabo skupnih delov stavbe, kršenje hišnega reda glede odlaganja odpadkov, uporabe parkirnih prostorov, kajenje, ipd.