TFL Vsebine / Bibliografski podatki strokovnih člankov

Neizpolnitev pogodbe o prodaji stanovanja
Vprašanje:
V letu 1993 je bila sklenjena pogodba o prodaji stanovanja po 119.
členu stanovanjskega zakona s 60% popustom od vrednosti stanovanja.
Kupec je bil dolžan plačati pogodbeno ceno v enkratnem znesku v 60
dneh po sklenitvi kupoprodajne pogodbe, česar pa ni storil.
Ali je možno šteti, da je kupec od prodajne pogodbe odstopil?
Odgovor:
Menim, da je v tem primeru pravočasna izpolnitev bistvena sestavina
pogodbe, saj je že v 119. členu Stanovanjskega zakona (Uradni list
RS, št. 18/91, 21/94 in 23/96) določeno, da ima kupec, ki v 60 dneh
po sklenitvi prodajne pogodbe pogodbeno ceno odplača v enkratnem
znesku, pravico do popusta v višini 60% od vrednosti stanovanja. Če
je izpolnitev obveznosti v določenem roku bistvena sestavina pogodbe,
dolžnik pa svoje obveznosti v tem roku ne izpolni, je pogodba razdrta
po samem zakonu.
Vendar lahko prodajalec ohrani pogodbo v veljavi, če po preteku roka
nemudoma obvesti dolžnika (kupca), da zahteva njeno izpolnitev. Če
upnik (prodajalec) tudi v naknadnem roku ne prejme izpolnitve, lahko
izjavi, da razdira pogodbo (125. člen zakona o obligacijskih
razmerjih).
Se pa v primeru razdrtja kupoprodajne pogodbe zaradi neizpolnitve
kupčeve obveznosti postavlja vprašanje statusa kupca, ki z
razveljavitvijo prodajne pogodbe ostane v stanovanju brez pravnega
naslova. Ker gre v tem primeru za čisto premoženjsko pravno razmerja,
menim, da gre za situacijo, ki jo ureja 58. člen stanovanjskega
zakona. Ta določa, da uporablja oseba, ki z lastnikom ni sklenila
najemne pogodbe, stanovanje nezakonito.