Odločba o razveljavitvi sklepa Višjega sodišča v Ljubljani

1359. Odločba o razveljavitvi sklepa Višjega sodišča v Ljubljani

Številka: Up-1581/18-22

Datum: 4. 4. 2019

Ustavno sodišče je v postopku odločanja o ustavni pritožbi Igorja Pezdirca, Ljubljana, ki ga zastopa Odvetniška pisarna Zaman in partnerji, d. o. o., Ljubljana, na seji 4. aprila 2019

Sklep Višjega sodišča v Ljubljani št. Cst 534/2018 z dne 14. 11. 2018 se razveljavi in zadeva se vrne temu sodišču v novo odločanje.

Sodišče prve stopnje je zavrnilo izdajo soglasja k prodaji nepremičnin med stečajnim dolžnikom (prodajalcem) in pritožnikom (kupcem, predkupnim upravičencem). Ob izhodišču, da je bilo zavezujoče zbiranje ponudb izvedeno v skladu s pravnomočnim sklepom o prodaji, se je pri utemeljitvi svoje odločitve sklicevalo na formaliziran postopek prodaje in na nepravilnosti pri ponudbi izbranega ponudnika. Ker je ugotovilo, da ponudba izbranega ponudnika ni bila v celoti skladna z vabilom za zavezujoče zbiranje ponudb in se zato ne bi smela upoštevati, je enako zaključilo za pogodbo s pritožnikom (predkupnim upravičencem), na katero se je nanašal predlog za izdajo soglasja. V zvezi s položajem ustavnega pritožnika kot predkupnega upravičenca je sodišče ocenilo, da bi bila glede na skupno površino in posledično vrednost predmeta prodaje predkupna pravica nesmiselna, če bi jo razlagali tako, da bi moral predkupni upravičenec, ki je solastnik le manjšega dela, namesto nepremičnine, katere solastnik je, kupiti celoten kompleks nepremičnin (49 parcel). Upnica KPL, d. o. o., Ljubljana, je z vlogama sodišču predlagala zavrnitev soglasja. Navajala je številne pomanjkljivosti v zvezi s ponudbo izbranega ponudnika ter opozarjala na problem izvora sredstev in zmožnost plačila kupnine.

Sodišče druge stopnje je z izpodbijanim sklepom zavrnilo pritožbo ustavnega pritožnika. Pri obrazložitvi svoje odločitve se je omejilo na vprašanje njegove predkupne pravice. Ugotovilo je, da je stavba, v okviru katere je pritožnik (na podlagi solastnine) utemeljeval predkupno pravico, dejansko razdeljena na posamezne dele, četudi je v zemljiški knjigi knjižena z vpisom solastniških deležev na stavbni parceli. Tako je štelo, da v konkretnem primeru ne gre za solastnino v smislu prvega odstavka 65. člena Stvarnopravnega zakonika (Uradni list RS, št. 87/02 in 91/13 – v nadaljevanju SPZ), temveč za obliko dejanske etažne lastnine (navidezne solastnine). Ob ugotovitvi, da konkretni stanovanjski objekt nima več kot pet posameznih delov, je s sklicevanjem na sodno prakso (Glej opombo 1) in 124. člen SPZ upoštevalo, da je tudi predkupna pravica pritožnika omejena na stavbo v dejanski etažni lastnini in v konkretnem primeru obsega le pravico do nakupa deleža stečajnega dolžnika na dveh nepremičninah.

V nadaljevanju je sodišče preizkusilo, ali ima pritožnik prednost tudi pri nakupu celotnega kompleksa nepremičnin, čeprav nepremičnini, na katerih lahko upravičeno uveljavlja predkupno pravico, po površini obsegata le 0,4 % celotnega kompleksa nepremičnin, ki je predmet prodaje. V tem okviru se je sodišče odločilo za tehtanje med pravico predkupnega upravičenca, da to pravico uresniči, na eni strani in pravico izbranega ponudnika do nakupa nepremičnin po ponujeni ceni na drugi strani. Pri navedenem tehtanju je sodišče izhajalo iz namena predkupne pravice etažnega lastnika iz 124. člena SPZ. Poudarilo je, da je bila pravica v manjših stavbah v etažni lastnini uzakonjena z namenom, da lahko ob prodaji posameznega dela v etažni lastnini preostali etažni lastniki preprečijo, da bi v skupnost vstopil nekdo, ki ga ne želijo. S tem naj bi se zagotavljali boljši pogoji za mirno sožitje v smislu socialne funkcije lastnine. Ker nepremičnini, na katerih lahko predkupni upravičenec upravičeno uveljavlja predkupno pravico, po površini obsegata izredno majhen del kompleksa nepremičnin, ki se prodajajo, po oceni pritožbenega sodišča učinka predkupne pravice do nakupa idealnih deležev stečajnega dolžnika na navedenih dveh nepremičninah ni mogoče razširiti na celoten kompleks nepremičnin, ki se prodajajo. Takšno dajanje prednosti predkupnemu upravičencu po oceni sodišča ne bi bilo v skladu z namenom uzakonitve predkupne pravice iz 124. člena SPZ in bi pomenilo prekomeren poseg v pravico izbranega ponudnika do nakupa nepremičnin po ponujeni ceni. Navedeno po mnenju sodišča velja še toliko bolj v danem primeru, ko so se nepremičnine prodajale na podlagi zavezujočega zbiranja ponudb, ki za razliko od prodaje na javni dražbi uspelemu ponudniku po tem, ko je predkupni upravičenec izjavil, da uveljavlja predkupno pravico, ne omogoča višanja ponujene cene. Obravnavani primer po mnenju sodišča ni primerljiv s položajem pri skupni prodaji kmetijskih in stavbnih zemljišč. (Glej opombo 2) Pri slednjem je po stališču sodišča treba upoštevati poseben namen uzakonitve predkupne pravice do kmetijskih zemljišč, ki v danem primeru zaradi prodaje drugovrstnih nepremičnin (poslovnih prostorov, skladišča, muzeja, gradbene jame, večstanovanjskih stavb oziroma stanovanj) ni podan. Pritožbeno sodišče je tako zaključilo, da predkupni upravičenec pri nakupu kompleksa nepremičnin nima prednosti pred izbranim ponudnikom. Ker je zaključek v zvezi z neobstojem predkupne pravice materialnopravne narave, je pritožbeno sodišče kot neutemeljen zavrnilo očitek pritožnika, da naj bi sodišče prve stopnje z opustitvijo vročanja vlog upnice KPL in upravitelja predkupnemu upravičencu bistveno kršilo določbe postopka.

Pritožnik uveljavlja kršitev drugega odstavka 14. člena ter 22., 23. in 33. člena Ustave. Navaja, da naj bi pritožbeno sodišče brez opore v trditvah strank ali podatkih spisa sámo ugotovilo, da gre v konkretnem primeru za dejansko etažno lastnino. Opozarja, da se v postopku ni imel možnosti izjaviti o navedenem izhodišču (Glej opombo 3) in pravni podlagi, ki jo je uporabilo pritožbeno sodišče. Opozarja, da se je sodna praksa v zvezi z »dejansko etažno lastnino« razvila izključno zaradi razmejitve položajev, za katere se uporabljajo posebna pravila o vzpostavitvi etažne lastnine, (Glej opombo 4) in tako naj ne bi bila upoštevna v primeru odločanja o izdaji soglasja k prodaji nepremičnin predkupnemu upravičencu v stečajnem postopku. Odločitvi sodišč po mnenju pritožnika tudi brez ustrezne obrazložitve nasprotujeta enotni in ustaljeni sodni praksi (Glej opombo 5) in stališčem pravne stroke, (Glej opombo 6) ki predkupnemu upravičencu priznavata možnost uveljavljati predkupno pravico tudi takrat, ko predkupni zavezanec ob nepremičninah, ki so predmet predkupne pravice, hkrati prodaja tudi druge nepremičnine. Položaj, ko se hkrati s prodajo stavbnih zemljišč prodajajo tudi kmetijska zemljišča, je po mnenju pritožnika po vseh bistvenih pravnih značilnostih primerljiv z njegovim položajem, zaradi česar naj bi bilo stališče sodišča v nasprotju z načelom enakosti iz drugega odstavka 14. člena Ustave.