TFL Vsebine / Odločbe Vrhovnega sodišča

I. Reviziji se ugodi, sodbi sodišč druge in prve stopnje se razveljavita, kolikor se nanašata na odločitev glede prvotožeče, drugotožeče in četrtotožeče stranke ter se zadeva v tem delu vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

II. O stroških revizijskega postopka bo odločeno s končno odločbo.

Materialnopravno pravilen zaključek sodišč, da z nakupom najemnika – stečajnega dolžnika kot pravne osebe najemno razmerje ni prešlo na kupce stečajnega dolžnika, temveč je formalno še naprej ostalo pri v stečaju prodani pravni osebi. Na podlagi prodaje dolžnika kot pravne osebe po tedaj veljavnem 146. členu ZPPSL je namreč stečajni dolžnik tudi po prodaji ohranil pravno osebnost, ostal vpisan v sodnem registru kot pravna oseba, ostal lastnik premoženja, spremenil se je le njegov ustanovitelj, torej imetnik deležev (kupec) in izbrisala označba, da je družba v stečaju, kupnina od prodaje pa je postala del stečajne mase kot procesne kategorije brez pravne osebnosti, iz katere se lahko poplačajo upniki. Kupci torej niso pridobili obligacijskih pravic stečajnega dolžnika.

V skladu z določbama 10. in 11. člena ZPSPP je veljavnost sklenitve najemne pogodbe vezana na lastninsko pravico najemodajalca. Le lastnik lahko veljavno sklepa najemne pogodbe. V skladu z določbo 22. člena ZPPSP lahko le on tudi poda soglasje za sklenitev podnajemne pogodbe. Ker se v spornem primeru ne zatrjuje oziroma ne ugotavlja niti obstoja pogodbenega razmerja med najemnikom in nadaljnjimi uporabniki predmetnih prostorov (torej celo ne med njimi sklenjenih podnajemnih razmerij v smislu določb ZPSPP), bi torej pravna veljavnost razmerij, na podlagi katerih toženec utemeljuje svoje upravičenje do brezplačne uporabe prostorov, bila lahko utemeljena zgolj na podlagi sklenjenega najemnega razmerja med lastnico in prvim novim uporabnikom - prvim kupcem pravne osebe v stečaju in nato veljavno sklenjenimi podnajemnimi razmerji med naštetimi nadaljnjimi uporabniki prostorov, vključno z zadnjim – tožencem, ali pa kar direktno na podlagi sklenjene najemne pogodbe med lastnico in tožencem. Nobeno veljavno razmerje torej ni moglo nastati že zgolj – ker lastnica ni dala soglasja za sklepanje novih najemnih pogodb oziroma podnajemnih pogodb. Nadaljnji uporabniki so sporne prostore uporabljali brez veljavne pravne podlage, na podlagi medsebojnih dogovorov.

Sodišči pravno zmotno menita, da soglasje lastnika za veljavno sklenitev podnajemnih pogodb ni bilo potrebno. 22. člen ZPPSP določa prav nasprotno. Specialna določba 28. člena ZPSPP pa odpovednega razloga zaradi pomanjkanja soglasja najemodajalca za sklenitev podnajemne pogodbe za poslovne stavbe in poslovne prostore ne vsebuje, določb ZOR, niti v času sklepanja nadaljnjih pogodbenih razmerij veljavnih določb OZ, pa zaradi navedene drugačne specialne ureditve ZPSPP v tem delu ni mogoče uporabiti. Zato je sankcija za na ta način sklenjena podnajemna razmerja lahko le ničnost.