ZNPosr – Zakon o nepremičninskem posredovanju...

2010. Zakon o nepremičninskem posredovanju (ZNPosr)

Na podlagi druge alinee prvega odstavka 107. člena in prvega odstavka 91. člena ustave Republike Slovenije izdajam

U K A Z
o razglasitvi zakona o nepremičninskem posredovanju (ZNPosr)

Razglašam zakon o nepremičninskem posredovanju (ZNPosr), ki ga je sprejel Državni zbor Republike Slovenije na seji 23. aprila 2003.

001-22-30/03

Ljubljana, dne 5. maja 2003.

dr. Janez Drnovšek l. r. Predsednik Republike Slovenije

Z A K O N O NEPREMIČNINSKEM POSREDOVANJU (ZNPosr)

I. SPLOŠNE DOLOČBE

1. člen

(vsebina zakona)

Ta zakon:

1.

določa nepremičninskim družbam in nepremičninskim posrednikom pogoje za opravljanje posredovanja v prometu z nepremičninami;

2.

določa pravila za varno in skrbno poslovanje pri nepremičninskem posredovanju, ki so jih nepremičninske družbe in nepremičninski posredniki dolžni upoštevati pri svojem delu;

3.

določa pristojnosti ministrstva, pristojnega za posredovanje v prometu z nepremičninami (v nadaljnjem besedilu: pristojno ministrstvo);

4.

določa javne evidence o posredovanju v prometu z nepremičninami;

5.

opredeljuje strokovne podlage za posamično ocenjevanje tržne vrednosti nepremičnine;

6.

ureja inšpekcijsko nadzorstvo nad izvajanjem zakona.

2. člen

(uporabljeni pojmi)

Posamezni pojmi, uporabljeni v tem zakonu, imajo naslednji pomen:

1.

Nepremičninska družba je gospodarska družba oziroma samostojni podjetnik posameznik, ki kot gospodarsko dejavnost opravlja storitve posredovanja v prometu z nepremičninami po tem zakonu.

2.

Nepremičninski posrednik oziroma nepremičninska posrednica (v nadaljnjem besedilu: nepremičninski posrednik) je fizična oseba, ki za nepremičninsko družbo opravlja posle posredovanja na podlagi pogodbe o zaposlitvi oziroma drugi pravni podlagi, s pridobljeno licenco pristojnega ministrstva za opravljanje poslov posredovanja in je vpisana v imenik nepremičninskih posrednikov pri pristojnem ministrstvu.

3.

Posredovanje v prometu z nepremičninami pomeni opravljanje registrirane pridobitne dejavnosti posredništva v prometu z nepremičninami, pri čemer posamezni posli posredovanja v prometu z nepremičninami vsebujejo vse dejavnosti pri vzpostavljanju stika med naročiteljem in tretjo osebo ter pri pogajanjih in pripravah za sklenitev pravnih poslov, katerih predmet je določena nepremičnina, kot so kupna, prodajna, najemna, zakupna ali druga pogodba za določeno nepremičnino.

4.

Naročitelj oziroma naročiteljica (v nadaljnjem besedilu: naročitelj) je fizična ali pravna oseba, ki z nepremičninsko družbo sklene pogodbo o posredovanju.

5.

Tretja oseba je oseba, ki jo nepremičninski posrednik poskuša spraviti v stik z naročiteljem, da bi se z njim pogajala za sklenitev določene pogodbe v zvezi z nepremičnino.

6.

Naročiteljevi ožji družinski člani so naročiteljev zakonec ali oseba, s katero naročitelj živi v zunajzakonski skupnosti, v skladu s predpisi o zakonski zvezi in družinskih razmerjih, njuni otroci oziroma posvojenci, starši in posvojitelji ter osebe, ki jih je po zakonu dolžan preživljati.

7.

Pristojno ministrstvo po tem zakonu je ministrstvo, pristojno za prostor.

II. POGOJI ZA OPRAVLJANJE POSREDOVANJA V PROMETU Z NEPREMIČNINAMI

1. Nepremičninske družbe in opravljanje storitev posredovanja

3. člen

(opravljanje storitev posredovanja)

Nepremičninska družba sme pričeti z opravljanjem storitev posredovanja, če izpolnjuje naslednje pogoje:

1.

da ima zagotovljene ustrezne prostore, ki so potrebni in primerni za opravljanje storitev posredovanja, pri čemer za ustrezen prostor šteje, da je zagotovljen vsaj en prostor, ki se ločeno od ostalih uporablja za individualne razgovore s strankami, če ima nepremičninska družba več kot enega zaposlenega;

2.

da zanjo na podlagi pogodbe o zaposlitvi oziroma drugi pravni podlagi opravlja posle posredovanja eden ali več nepremičninskih posrednikov, ki imajo licenco pristojnega ministrstva in so vpisani v imenik nepremičninskih posrednikov pri pristojnem ministrstvu;

3.

da ima zavarovano odgovornost v skladu z določbami tega zakona.

4. člen

(obveznost nepremičninske družbe)

Nepremičninska družba mora zagotoviti, da zanjo v razmerju do naročitelja posle posredovanja bodisi na podlagi zaposlitve bodisi na drugi pravni podlagi opravljajo samo nepremičninski posredniki, ki izpolnjujejo pogoje za opravljanje teh poslov po tem zakonu.

5. člen

(najvišje dovoljeno plačilo za posredovanje)

(1)

Najvišje dovoljeno plačilo za posredovanje sme znašati v primeru nakupa ali prodaje največ 4% od pogodbene cene, ta omejitev pa ne velja, kadar je pogodbena vrednost nepremičnine manjša od 10.000 EUR v tolarski protivrednosti. V primeru drugih pravnih poslov višino plačila za posredovanje stranki uredita s pogodbo.

(2)

Plačilo za posredovanje lahko nepremičninska družba zaračuna le naročitelju na podlagi pogodbe o posredovanju. V primeru, da je dogovorjeno, da plačilo za posredovanje plačata obe stranki, se znesek iz prejšnjega odstavka razdeli.

(3)

Pogodba, ki je v nasprotju s prvim in drugim odstavkom tega člena, je nična.

(4)

Minister, pristojen za prostor, lahko v soglasju z ministrom, pristojnim za gospodarstvo, s podzakonskim aktom predpiše merila za oblikovanje cen storitev nepremičninskega posredovanja v okviru najvišjega dovoljenega plačila za posredovanje iz prvega odstavka tega člena.

6. člen

(odgovornost za škodo in zavarovanje odgovornosti)

(1)

Nepremičninska družba mora zavarovati svojo odgovornost za škodo, ki jo povzroči naročitelju ali tretji osebi s kršitvijo pogodbe o posredovanju, za zavarovalno vsoto, ki ne sme biti nižja od 40,000.000 tolarjev za posamezen zavarovalni primer oziroma od 80,000.000 tolarjev za vse zavarovalne primere v posameznem letu.

(2)

Pristojni minister lahko za posamezno koledarsko leto spremeni zavarovalni vsoti iz prejšnjega odstavka.

(3)

Zavarovanje iz prvega odstavka tega člena mora kriti odgovornost nepremičninske družbe za ravnanja vseh nepremičninskih posrednikov in drugih oseb, ki za nepremičninsko družbo bodisi na podlagi pogodbe o zaposlitvi bodisi na drugi pravni podlagi opravljajo posle v prometu z nepremičninami.

2. Nepremičninski posrednik in opravljanje poslov posredovanja

7. člen

(izdaja licence za opravljanje poslov posredovanja in vpis v imenik nepremičninskih posrednikov)

(1)

Pristojno ministrstvo izda posamezniku na njegovo prošnjo licenco za opravljanje poslov posredovanja v prometu z nepremičninami, če ima najmanj višjo strokovno izobrazbo, opravljen strokovni izpit v skladu s tem zakonom in če ni bil pravnomočno nepogojno obsojen za kaznivo dejanje zoper premoženje oziroma gospodarstvo na kazen zapora več kot treh mesecev, ki še ni izbrisana.

(2)

Izpolnjevanje pogojev iz prejšnjega odstavka se ugotavlja z javnimi listinami oziroma potrdili.

(3)

V imenik nepremičninskih posrednikov se pri pristojnem ministrstvu na predlog posameznika, ki je pridobil licenco iz prvega odstavka tega člena, vpisuje naslednje podatke:

1.

osebni podatki (ime, priimek, datum in kraj rojstva, EMŠO, davčna številka, prebivališče);

2.

izobrazba;

3.

številka in datum izdaje licence;

4.

pridobitev licence;

5.

odvzem licence;

6.

številko in datum obnovitve licence;

7.

vrsta licence (pogojna, nepogojna).

(4)

Podatki iz prejšnjega odstavka se pridobivajo na podlagi predloga za vpis, ki mora vsebovati vse podatke iz prejšnjega odstavka ter priloge, ki dokazujejo izpolnjevanje pogojev za vpis v imenik.

(5)

S pridobitvijo licence in vpisom v imenik nepremičninskih posrednikov pridobi posameznik status nepremičninskega posrednika.

(6)

Nepremičninski posrednik je pristojnemu ministrstvu dolžan sporočiti tudi vse spremembe podatkov iz tretjega odstavka tega člena, in sicer v roku 15 dni od nastale spremembe.

(7)

Imenik nepremičninskih posrednikov je javen. Upravitelj tega imenika ima pravico in dolžnost, da iz centralnega registra prebivalstva občasno obnavlja podatke iz tretjega odstavka tega člena.

8. člen

(dopolnilno usposabljanje nepremičninskega posrednika)

Nepremičninski posrednik se je dolžan dopolnilno usposabljati vsakih pet let oziroma ob spremembi predpisov, katerih poznavanje se zahteva v sklopu strokovnega izpita za nepremičninskega posrednika.

9. člen

(tuje fizične osebe)

Tuja fizična oseba lahko ob pogoju vzajemnosti opravlja posle nepremičninskega posrednika:

1.

če izkaže, da v državi, katere državljan je, izpolnjuje pogoje za nepremičninskega posrednika;

2.

če z ustrezno listino izkaže, da v državi, katere državljan je, ni bila pravnomočno nepogojno obsojena za kaznivo dejanje zoper premoženje oziroma gospodarstvo na kazen zapora več kot treh mesecev, ki še ni izbrisana;

3.

če je vpisana v imenik nepremičninskih posrednikov pri pristojnem ministrstvu, pri čemer je vlogi za vpis potrebno priložiti dokazila o izpolnjevanju pogojev po tem zakonu.

10. člen

(odvzem licence ter izbris iz imenika nepremičninskih posrednikov)

(1)

Nepremičninskemu posredniku lahko pristojno ministrstvo trajno ali začasno odvzame licenco za opravljanje poslov posredovanja v naslednjih primerih:

1.

če ni strokovno usposobljen za delo oziroma krši predpise;

2.

če huje krši pravila varnega in skrbnega posredovanja v prometu z nepremičninami, pri čemer se za hujše kršitve šteje dajanje nepopolnih, napačnih, zavajajočih ali lažnih podatkov v zvezi z nepremičnino, ki je predmet posredovanja;

3.

če se dopolnilno ne usposablja vsakih pet let oziroma ob sprejemu predpisov, katerih poznavanje se zahteva v sklopu strokovnega izpita za nepremičninske posrednike;

4.

če je pravnomočno obsojen za kaznivo dejanje zoper premoženje oziroma gospodarstvo na kazen zapora več kot treh mesecev;

5.

če mu je odvzeta poslovna sposobnost.

(2)

Pristojno ministrstvo nepremičninskemu posredniku v primeru ravnanja iz 1., 2. in 3. točke prejšnjega odstavka začasno odvzame licenco za dobo šest mesecev.

(3)

Pristojno ministrstvo nepremičninskemu posredniku v primeru ponavljajočega ravnanja iz 1., 2. in 3. točke ter razlogov iz 4. in 5. točke prvega odstavka tega člena trajno odvzame licenco.

(4)

Nepremičninski posrednik se izbriše iz imenika nepremičninskih posrednikov v naslednjih primerih:

1.

če tako sam zahteva;

2.

če umre;

3.

če se mu trajno odvzame licenco;

4.

če mu poteče pogojna licenca.